某某与某某、河北楷华房地产开发有限公司饶阳分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

河北省饶阳县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）冀1124民初973号

原告：***，女，1973年11月7日出生，汉族，现住河北省饶阳县。

委托诉讼代理人：边素静，女，1967年4月17日出生，汉族，现住河北省饶阳县，系***之姐。

被告：***，男，1965年4月6日出生，汉族，现住河北省饶阳县。

被告：河北楷华房地产开发有限公司饶阳分公司（曾用名称：河北琮皓房地产开发有限公司饶阳分公司，以下简称河北楷华饶阳分公司），住所地：河北省饶阳县城区博陵大街**。统一社会信用代码：91131124089443817D。

负责人：周忠奎，董事长。

被告：饶阳县三联建安有限公司（以下简称饶阳三联公司），住，住所地：河北省饶阳县振兴街**一社会信用代码：911311241099202571。

法定代表人：宋文乐，董事长。

被告：***，男，1972年1月19日出生，汉族，现住河北省饶阳县。

三被告委托诉讼代理人：祁庆斌，北京市京悦（石家庄）律师事务所律师。

三被告委托代理人：袁兴佳，北京市京悦（石家庄）律师事务所律师。

原告***与被告***、河北楷华饶阳分公司、饶阳三联公司、***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及委托诉讼代理人边素静、被告河北楷华饶阳分公司、饶阳三联公司、***的共同委托诉讼代理人祁庆斌、袁兴佳到庭参加诉讼，被告***经传票传唤无正当理由未到庭，本案依法公开缺席审理，现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与第一被告之间的房屋买卖合同。2、判令第一被告返还已付购房款10万元及截至2020年9月15日的利息17416.6元。3、判令四被告赔偿原告实际经济损失43.8万元。4、判令四被告承担赔偿责任10万元。5、诉讼费、保全费等费用由四被告承担。事实与理由：2017年初，原告***欲购买饶阳县汇美现代城房屋一套，后经人介绍，得知被告***作为汇美现代城内外装修工程的承包人，有权销售3号楼房源。2017年1月21日，原告***与被告***达成房屋买卖合约，约定“汇美现代城3号楼1单元11-3室，卖给***，每平方米2550元，交现款10万元整”。之后，原告多次催促***为其办理正式购房手续，但***以各种理由推脱，原告也曾到被告河北楷华饶阳分公司售楼部了解情况，但是售楼部工作人员三缄其口。原告曾于2018年7月向法院起诉，请求各被告继续履行房屋买卖合同，原案件经一审、二审，最终认定：1、原告与被告***房屋买卖预约合同关系成立，开发商为保障实际施工人的利益，把售房的权利受让给实际施工人，其行为虽未发生物权变动，但是具有内生性、正当性、公示性。2、本案争议房屋已经由开发商河北楷华饶阳分公司售出，原告要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求不能支持。由此可见，被告***基于房产开发商的合理授权，依法有权代为销售房屋，被告***、河北楷华房地产开发有限公司作为出卖人，有遵守合约、为原告办理房屋产权手续的法定义务。但二被告无视法定义务，将已经卖给原告的房屋高价转卖他人，导致原合同无法继续履行、合同目的无法实现，已构成根本性违约。被告饶阳三联公司、***作为***的上游分包商，对工程承包、分包事宜疏于管理、不够规范，且为谋取高利，违背事实谎称***无权销售房屋，甚至参与促成了争议房产的高价转卖，其行为导致了原告的维权困难和实际损失，依法也应承担一定责任。为此，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“商品房买卖合同成立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”之规定，依法提出本案诉讼请求。

被告***未答辩。

被告河北楷华饶阳分公司、饶阳三联公司、***委托诉讼代理人当庭辩称：1、***仅仅与***有合同关系，与我方三被告无合同关系，故三被告不是适格被告，不应承担责任；2、三被告未收取原告10万元购房款，不应由三被告返还原告10万元购房款；3、即使***销售房源，收取原告的购房款后，也应同原告到河北楷华饶阳分公司办理相应的购房手续，***未同原告去河北楷华饶阳分公司办理相关手续是原告无法取得房屋的根本原因，三被告并无过错，不应就原告损失承担责任。贵院对类似的案件所作出的判决也没有让三被告承担责任。

当事人围绕诉讼请求当庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

原告证据：1、***向***预交款收条，该条由***书写、写明了楼号、单元、房间号、房屋价格，对该证据予以认定。2、银行转账记录，该证据是银行出具，是原告的转款记录，对该证据予以认定。3、汇美国际广场建筑工程施工协议附件2抵债房销售约定，该协议有河北琮皓房地产开发有限公司饶阳分公司公章和***签字，对该证据予以采信。4、汇美国际广场（汇美·现代城）建筑工程合作协议书，该协议有***和***签字，对该证据予以采信。5、2017年7月26日汇美现代城项目部会议纪要，该会议纪要有参加会议各方签字盖章，对该证据予以采信。6、2017年4月7日汇美现代城施工会议纪要，该会议纪要有相关各方签字盖章，对该证据予以采信。7、原告所称的“录音笔录”，因原告没有提供录音原始载体，本院不能确定笔录的由来，故对该笔录不予认定。8、李建康证言，经与（2019）冀1124民初533号、534号、624号案件卷宗核对，内容一致，且已有生效判决予以认定，故对该证言予以采信。9、衡水市中级人民法院（2019）冀11民终103号民事判决书，该判决是其他当事人的判决，与本案原告没有关联性，对该证据不予采信。10、李静不动产所有权证和购房发票，该证据是李静购买河北楷华房地产公司房屋的不动产证和购房发票，证明河北楷华饶阳分公司2018年9月25日出售给李静房屋的价格，对该证据予以认定。11、饶阳县人民法院（2019）冀1124民初533号、534号、624号民事判决书三份，为已经生效的民事判决书，且判决书中确认的部分证据与本案为相同证据，故对以上三份判决书予以采纳。12、边永闯住宅购房合同，与本案无关联性，不予采信。

被告***、河北楷华饶阳分公司、饶阳县三联公司、***未提交证据。

经审理认定的证据可证明如下事实：河北楷华饶阳分公司开发建设了“汇美·现代城”房地产项目，该项目施工单位为饶阳三联公司，3号楼建筑工程由***负责承建。2016年9月1日，河北楷华饶阳分公司与***签订了抵账房销售约定，约定内容为：***有权自行销售抵账房源，河北楷华饶阳分公司为购房客户提供接待支持及手续办理，并收取一定的费用等内容。后***把建筑工程的施工转包给***，并于2016年9月1日，与***签订了建筑工程合作协议书，该协议书约定：将3号楼单体工程除主体结构之外的所有工程转包给了***，并约定所有施工建设费用全部用现代城在建商品房抵顶，整单元、不分楼层的对外抵顶，拟将3号楼用于抵顶工程款，房源明细以建设方确认的附件为准；且***销售或抵顶的房源需通过售楼部办理相关购房合法手续，由房屋所有人按政府规定的收费标准承担相应的购房的手续费用等内容。后***与***达成协议，约定将汇美现代城的3号楼1单元11-03室，以每平方米2550元的价格卖给***，***已于2017年1月21日向***的账户转款10万元，***在河北楷华饶阳分公司进行抵账房销售登记时没有通知***，致使汇美现代城的3号楼1单元11-03室被开发商出售给他人。

本院认为，河北楷华饶阳分公司与***之间虽没有签订过房屋抵账的协议，但结合河北楷华饶阳分公司与***签订的抵账房销售协议、公司会议纪要，能够印证***为项目实际施工人，其与***签订的建筑工程合作协议书，约定其能对外出售3号楼抵账房屋，并确定基础的抵账房销售价格和手续费的标准。涉案部分购房款已经交付***，***也给***写明了楼号、单元、房间号、房屋价格，故原告***和***之间房屋买卖预约合同关系成立。***在河北楷华饶阳分公司进行抵账房销售登记时没有通知***，致使汇美现代城的3号楼1单元11-03室被开发商出售给他人，***购买该房屋的目的不能实现，故双方房屋买卖预约合同应予解除，***交付给***的10万元购房款应予返还。在该房屋买卖预约合同履行过程中，***在河北楷华饶阳分公司进行抵账房销售登记时没有通知***存在违约行为，应承担违约责任，***应当知道购买商品房应和开发商签订商品房买卖合同却将购房款交付***，自身也存在过错，自己也应承担一定责任。原告预购的房屋面积约为126.96平方米，和***约定价格为每平方米2550元，河北楷华饶阳分公司在2018年9月25日出售给李静的房屋价格是每平方米5328元，该价格可以作为***在2018年9月25日正常购房价格的参考，故中间差价为2778元，***在正常买房比从***处买房需多支出352694.88元，***需要多支出的费用即是购房造成的损失，对该损失***承担70%、***承担30%为宜，故***应赔偿***246886元。因***和***不是签订的商品房买卖合同，故***要求适用商品房买卖合同的有关规定进行赔偿的请求应予驳回。因原告***只是和被告***签订的房屋买卖预约合同，并没有和其他被告有合同关系，故其他被告不应承担责任，原告对其他被告的请求应予驳回。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三十条的规定，判决如下：

一、解除原告***和被告***之间的房屋买卖预约合同。

二、被告***返还原告***购房款100000元，判决生效后三日内付清。

三、被告***赔偿原告***损失246886元，判决生效后三日内付清。

四、驳回原告***对被告***的其他诉讼请求。

五、驳回原告***对被告河北楷华房地产开发有限公司饶阳分公司、饶阳县三联建安有限公司、***的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5177元，由原告***负担1553元、被告***负担3624元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向衡水市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。

审判员　　齐冲

二〇二〇年十一月十二日

书记员　　史策