重庆聚源达物业管理有限公司与重庆华医皮肤病医院,重庆华医中西医结合医院有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)渝0108民初6352号 原告：重庆聚源达物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区花园路街道丹龙路88号6幢11-6号，统一社会信用代码91500108068261514G。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：***，重庆志同律师事务所律师。 被告：重庆华医皮肤病医院（普通合伙），住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道23号5楼负2层-4层，统一社会信用代码915001083051753111。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：***，重庆***师事务所律师。 被告：重庆华医中西医结合医院有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道23号5栋负2层-4层，统一社会信用代码91500108MA5UFQP21Y。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，重庆***师事务所律师。 第三人：重庆恒旺实业有限公司，住所地重庆市南岸区茶花路29号5幢5-1，统一社会信用代码91500108203187557H。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 原告重庆聚源达物业管理有限公司（以下简称“聚源达物业公司”）诉被告重庆华医皮肤病医院（普通合伙）（以下简称“华医皮肤病医院”）、重庆华医中西医结合医院有限公司（以下简称“华医中西医结合医院”）、第三人重庆恒旺实业有限公司（以下简称“恒旺实业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告聚源达物业公司的委托诉讼代理人***，被告华医皮肤病医院、华医中西医结合医院的委托诉讼代理人***，第三人恒旺实业公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聚源达物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同向原告支付拖欠的2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费384462元（1722.5平方米×3元/月/平方米×24月＋5167.5平方米×2.1元/月/平方米×24月），并支付违约金暂计1000元（以384462元为基数，自2021年1月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际付清为止）；2、判令本案诉讼费由二被告承担。 事实和理由：原告于2016年6月20日与南岸区南城电力小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定从2016年6月22日开始原告为该小区提供物业服务，后原告便入驻该小区提供物业服务。第三人作为案涉房屋的产权人，将案涉房屋出租给二被告用于医疗经营事务。2019年1月1日至2020年12月31日期间，原告积极履行了作为物业公司的职责，为被告及小区业主提供物业服务，但被告并未按照合同约定向原告支付物业服务费，现拖欠的物业服务费用金额累计高达数十万元，原告多次催促无果，故向人民法院提起诉讼。 被告华医皮肤病医院与华医中西医结合医院共同答辩称，1、根据物业管理条例规定，缴纳物业费的主体是业主，物业使用人也只有在与业主约定由使用人缴纳物业费的情况下才有缴纳义务，案涉房屋是两被告租赁的第三人的房屋，该房屋租赁合同已经法院生效判决确认，于2019年12月19日解除，故该租赁合同解除之后，原告再要求被告缴纳物业费没有相应的依据；2、案涉物业服务合同无效，根据物业管理条例规定，选聘物业服务企业确定物业服务合同内容是业主大会的职责，物业服务合同应经过业主大会审议通过，业主委员会仅仅是根据业主大会的决定代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主大会需经过相应的程序才能召开，并作出相应的决定，本案选聘原告并与原告签订相关合同没有经过业主大会的决定，所以应是无效合同；3、被告使用的物业是临街门面及上层的商业用房，属于单体建筑，不属于案涉电力小区的物业服务区域范围；4、被告使用的物业与案涉小区相互独立，被告的医护人员及就医的患者进出均不需要经过小区的公共区域，被告经营产生的医疗废物需由特殊资质的企业才能处理，原告无相应资质，被告产生的医疗废物也不能随意向其他的普通垃圾进行堆放，该物业门前三包责任主体也是被告，原告未享受公共区域或者其他共有部分的物业服务。在此特殊的情况下，原告要求被告承担高于小区业主的物业费，有违公平原则，所以即使应该支付物业费也应由法庭酌情调减物业费标准。原告没有提供相应的物业服务，也没有证据证明其完全按照物业服务合同约定的公共性服务内容提供了全部的物业服务，故即便应支付物业费，也应相应调减；5、在被告应承担的物业费的范围内，根据规定第三人应与被告承担连带责任。 第三人述称，1、本案的两被告与第三人之间确实存在租赁合同关系，在双方租赁合同第4.1、4.2条明确约定了除租金以外的费用含物业管理费，承租人应向相关部门自行缴纳；2、双方之间的租赁合同虽然于2019年12月法院判决解除，但两被告实际使用至今，南岸区人民法院强制收回房屋的日期为2021年8月27日，因此本案案涉物业管理费两被告应向原告方进行支付。 原告向本院举示了如下证据： 证据1、物业服务合同1份（13页），证明原告与南岸区南城电力小区业委会于2016年6月20日签订物业服务合同，约定原告为南城电力小区提供物业服务，期限为2016年6月22日至2021年6月21日； 证据2、房屋租赁合同1份（9页），证明第三人与两被告于2018年12月29日签订了关于南城大道23号5栋地面1-4层面积为6890平方米的房屋租赁合同，约定上述两被告共同承担租第三人所有的案涉物业等相关内容，租期为2019年1月1日至2023年7月31日，租赁期间因房屋产生的费用由承租方据实缴纳等相关内容； 证据3、安全巡逻签到表、保洁签到表共9页，证明原告按照物业服务合同约定为电力小区提供了包括安全巡逻、打扫清洁等物业服务； 证据4、律师函、照片3页，证明原告委托律师向二被告发出催收物业***函； 证据5、重庆市南岸区人民法院民事判决书、重庆市第五中级人民法院民事判决书共25页，证明二被告因拖欠案涉房屋2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业费，原告便将出租人本案第三人和承租人本案二被告诉至法院，经审理法院作出判决，现该判决已生效，判决支持了原告主张的该期间的物业费的请求，并查明了原告和二被告以及第三人的关系，二被告租赁案涉房屋的事实以及二被告与第三人之间的租赁关系等案件事实。 被告华医皮肤病医院与华医中西医结合医院质证意见为：对证据1因我方不是该合同的当事人，真实性无法确认，即便是真实的，因原告没有举示该合同经过了业主大会的审议通过，也应属于无效合同，另根据该合同第10页载明的物业服务区域商业用房面积为8658.28平方米，没有载明物业的具体构成，所以不能证明两被告使用的物业属于该物业服务区域，并且从面积上讲，两被告租赁的案涉房屋面积是6890平方米，与该房屋临近的电力公司使用的办公用房面积远不止上述8658.28-6890=1768.28平方米，所以我方有理由认为案涉房屋以及电力公司使用的办公用房均不属于该小区物业服务范围，该合同12至13页约定了公共性物业服务内容及标准； 对证据2真实性认可； 对证据3对签到表应属于原告单方制作，真实性不予认可，即便法庭认定是真实的，一方面从日期上讲，该组证据仅能证明原告在部分时间提供了安全和保洁的服务，不能证明每天均提供了该服务，而且该组证据不能达到原告按照物业服务合同第12、13页约定的内容和标准提供了其他的物业服务，物业服务的内容不仅仅是保安和保洁； 对证据4对律师函真实性认可，但是被告确实没有看到该律师函，照片的真实性不认可； 对证据5真实性认可，但是与本案没有关联性，一方面在该案中两被告使用案涉房屋的依据是之前的房屋租赁合同，之前的租赁合同约定与本案所涉的租赁合同不同，所以该判决对本案没有参照性，另外该案所涉的房屋租赁合同实际上也经法院生效判决于2016年12月8日解除，解除之后至本案的案涉租赁合同签订之日，两被告与第三人之间不存在租赁合同关系，所以该案判决实际判决错误，两被告将向法院申请再审。 第三人质证意见为：对证据1真实性认可； 对证据2真实性认可，租赁面积为6890平方米，租赁期限为2019年1月1日起至2023年7月31日止，其中第4.1/4.2条包括物业费； 对证据3真实性无法核实，请法院审查； 对证据4对律师函真实性认可，原告确实进行过催告；照片真实性无法核实，请法院审查； 对证据5真实性认可。 被告华医皮肤病医院与华医中西医结合医院向本院举示如下证据：南岸区法院（2020）渝0108民初9107号民事判决1份，证明原告刚才举示的两被告与第三人之间的租赁合同经判决确认于2019年12月19日解除，解除之后若两被告未按照判决确定的期限将房屋交还第三人的话，两被告承担占用费及违约金。 原告质证意见为：对该证据的三性均予以认可，没有异议。 第三人质证意见为：对该证据的三性均予以认可，没有异议。 第三人向本院举示如下证据：产权证106房地证2015字第20841号，证明物业套内面积8658.28平方米，物业所处位置为南岸区南坪街道南城大道23号附2至4层，我方作为出租方的主体及套内面积。 原告质证意见为：对该证据三性均予以认可。 被告华医皮肤病医院与华医中西医结合医院质证意见为：对该房产证真实性无法核实，由法院核实，若是真实的根据其载明的建筑面积是10494.12平方米，可知已超过了物业服务合同约定的商业用房建筑面积，说明案涉房屋不属于物业服务合同约定的物业服务区域，即便按套内建筑面积计算，因该栋房屋除两被告使用的建筑范围外，尚有其它的临街门面，不属于我方租赁范围，所以该房屋所在的楼栋商业部分远远超过物业服务合同约定的商业用房面积，该房屋不属于物业服务合同约定的范围，二者不具有一致性。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院予以综合评判。 经审理查明，2016年6月20日，南岸区南城电力小区业主委员会（甲方）与原告聚源达物业公司（乙方）签订了《重庆市南岸区南城电力小区物业服务合同》，约定重庆市南岸区南城电力小区由原告聚源达物业公司进行物业管理服务，服务期限自2016年6月22日起至2021年6月21日为止。物业服务建筑面积为55855.84平方米。合同第六条约定：物业服务费用按月收取，收费标准如下（按建筑面积计算）：1、1栋至4栋单体楼物管费0.5元/平方米/月；2、住改非物管费1.00元/平方米/月；3、5号电梯楼物管费0.70元/平方米/月；4、写字楼物管费2.10元/平方米/月；5、临街门面物管费3.00元/平方米/月。合同第八条约定：业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务。合同第二十一条还约定：业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，并承担由此造成的律师费用及诉讼费。合同同时对物业服务事项、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用及其他违约责任作出了约定。 合同签订后，原告依约向该小区提供物业管理服务。 2018年12月29日，第三人作为出租方，被告华医皮肤病医院与华医中西医结合医院作为共同承租方，签订了《房屋租赁合同书》，主要内容如下：第三人将位于重庆市南岸区南城大道23号附5号地面1-4层的房屋出租给二被告用于医院经营。合同约定租赁期为4年零7个月，自2019年1月1日起至2023年7月31日止；鉴于合同签订背景的特殊性，双方同意在本合同签订生效之时，视为出租方获得租赁房屋并完成移交手续；租金起算日为2019年1月1日；合同第4条其他费用中约定，本协议约定租金不含物业管理费等其他费用（租赁期间的电话费、网络费、闭路电视费、水电气费及其他因使用租赁房屋所产生的费用等，本合同中一律简称为“其他费用”）；租赁期内，因房屋而产生的其他费用由承租方按实际使用情况向相关部门自行缴纳。承租方应按照相关收款部门制定的收费标准和时间足额、及时交纳前述各项费用；若承租方未能按约定及时向相关收款部门缴纳其他费用，给出租房造成损失的，承租人应当对出租房给予赔偿。 另查，本院于2019年7月17日作出(2019)渝0108民初8521号民事判决书，判决如下：一、被告华医皮肤病医院于本判决生效之日起五日内内支付聚源达物业公司从2016年7月1日至2017年3月22日的物业服务费127727.8元，并以127727.8元为基数，自2019年4月1日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付违约金至实际付清为止；二、被告华医皮肤病医院与被告华医中西医结合医院于本判决生效之日起五日内共同向原告聚源达物业公司支付自2017年3月23日至2018年12月31日的物业服务费324411.4元，并以324411.4元为基数，自2019年4月1日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付违约金至实际付清为止；三、驳回原告聚源达物业公司的其他诉讼请求。被告华医皮肤病医院与被告华医中西医结合医院不服上述判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2020年7月15日作出（2020）渝05民终3319号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该民事判决书中载明：“一审另查明，重庆市南岸区南城大道23号附5号地面1-4层共计建筑面积为6890平方米，每一层面积均等为1722.5平方米，为第三人恒旺公司所有，该物业所属的18、19、20号车位也归恒旺公司所有。上述物业属于南城电力小区范围内。”“本院对一审查明的事实予以确认。” 本院于2020年12月23日作出(2020)渝0108民初9107号民事判决书，判决：确认第三人与被告华医皮肤病医院与华医中西医结合医院之间签订的上述《房屋租赁合同书》已于2019年12月19日解除；被告华医皮肤病医院与华医中西医结合医院于本判决生效之日起三十日内将位于重庆市南岸区南坪街道南城大道23号1-4层的房屋交还于第三人；等其他内容。 本院认为，原告聚源达物业公司与南岸区南城电力小区业主委员会签订的《重庆市南岸区南城电力小区物业服务合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，受其约束的各方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。根据前述判决已查明事实，本案涉案物业属于南城电力小区，是原告聚源达物业公司的物业服务管理区域，原告举示巡逻表、保洁表等证据已经达到原告提供了物业服务的证明标准，原告有权收取相应的物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，根据上述《房屋租赁合同书》中第4条约定，物业管理费属于其他费用，应当由承租方按照约定向物业公司缴纳，因此，被告华医皮肤病医院、华医中西医结合医院负有交纳物业服务费的义务。原告仅向被告华医皮肤病医院、华医中西医结合医院主张物业服务费是其对自身权利的处分，应予支持。鉴于上述《房屋租赁合同书》已于2019年12月19日解除，因双方对解除后物业服务费的负担并无明确约定，故原告主张要求被告华医皮肤病医院、华医中西医结合医院支付解除后的物业服务费，无法律依据，本院不予支持。综上，对于原告主张的要求被告华医皮肤病医院、华医中西医结合医院支付2019年1月1日至2019年12月18日期间的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，不予支持。具体计算方式为：2019年1月1日至2019年12月18日一楼临街门面物业服务费为3.00元/平方米/月×1722.5平方米×11个月+3.00元/平方米/月×1722.5平方米÷31天×18天=59842.98元；2019年1月1日至2019年12月18日2-4楼物业服务费为2.10元/平方米/月×1722.5平方米×3层×11个月+2.10元/平方米/月×1722.5平方米×3层÷31天×18天=125670.27元，以上合计185513.25元。 关于违约金，被告华医皮肤病医院、华医中西医结合医院未按照合同约定支付相应的物业服务费，应当承担相应的违约责任。故本院对于原告要求被告华医皮肤病医院、华医中西医结合医院支付自2021年1月1日起至付清之日止，以185513.25元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算的违约金的诉讼请求予以支持，超出部分，不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决如下： 一、被告重庆华医皮肤病医院（普通合伙）与被告重庆华医中西医结合医院于本判决生效之日起五日内共同向原告重庆聚源达物业管理有限公司支付自2019年1月1日至2019年12月18日期间的物业服务费185513.25元，并支付以185513.25元为基数，自2021年1月1日起至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算的违约金； 二、驳回原告重庆聚源达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7082元，由原告重庆聚源达物业管理有限公司负担3072元，由被告重庆华医皮肤病医院（普通合伙）、重庆华医中西医结合医院负担4010元（此款原告已垫付，由二被告于本判决生效之日起五日内支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审　判　长　　王　冲 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年二月七日 书　记　员　　赵　轲 1