重庆会山置业发展有限公司
某某与重庆会山置业发展有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝01民终4415号
上诉人（原审原告）：***，女，1972年5月12日出生，汉族，无固定职业，住重庆市潼南区，
委托诉讼代理人：王家升（原告之父），男，1944年6月9日出生，汉族，无固定职业，住重庆市潼南区，
被上诉人（原审被告）：重庆会山置业发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区窍门山120号，统一社会信用代码91500106202824446J。
法定代表人：刘俊，重庆会山置业发展有限公司董事长。
委托诉讼代理人：谌华，男，重庆会山置业发展有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。
上诉人***因与被上诉人重庆会山置业发展有限公司（以下简称会山置业公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初3454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月15日公开对本案进行了询问。***及其委托诉讼代理人王家升，会山置业公司的委托诉讼代理人谌华到庭参加了询问。本案现已审理终结。
***上诉请求：2008年，***从会山置业公司处租赁涉案房屋，双方签订租赁合同，租期一年，***交纳押金1000元。期满后双方口头续约，没有定期限，房租费收至2014年6月。2014年7月会山置业公司未告知原因，突然停水停电。***只得将所有物品全部锁在屋内，等待会山置业公司退回押金，终止合同，然后将屋内物品搬走。等至2015年1月16日，会山置业公司并无回复。并没有通知***到场，将房屋拆除，并将锁在屋内的物品全部炸烂，造成损失价值15680元。后***得知，该房屋在2009年10月产权已变更为渝富公司，同时政府已规划为危房拆迁时限期间。一审判决认可会山置业公司的产权证明，却没有判明会山置业公司的产权证何时取得，何时注销。一审判决会山置业公司胜诉，***不服，要求改判支持一审诉讼请求，另追加上诉请求如下：一、会山置业公司在房屋拆迁期内继续收取的房租费3780元是不合法的，应予退回。二、房屋拆迁时没有告知***，强制拆迁导致***损失价值15680元，会山置业公司必须赔偿。三、请求会山置业公司赔偿违约金8400元。
会山置业公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。
***向一审法院起诉请求：2008年7月，***与会山置业公司签订租赁协议，***取得重庆市沙坪坝区中心湾29-5号门面的使用权。房屋租赁合同到期后，双方口头达成房屋租赁合同，合同继续履行至2015年1月，***按季度支付会山置业公司租金。***在2016年才得知涉案房屋是渝富公司的产权，不是会山置业公司的产权，但会山置业公司却非法收取了***的租金。***认为会山置业公司应当退还***2012年12月至2014年5月期间的房屋租金，现诉至法院，请求判令会山置业公司退还***房屋租金3780元（210元/月*18个月）。
一审法院认定事实：2008年7月1日，***（以下简称乙方）与会山置业公司重庆特钢房地产开发有限公司（该公司后更名为会山置业公司，以下简称甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将重庆市沙坪坝区中心湾29-5号门面房屋出租给乙方，租赁期限从2008年7月1日至2009年6月30日止，每月租金160元，按季度支付。合同签订后，会山置业公司将房屋交付给***使用。合同到期后，***继续使用涉案房屋，会山置业公司未提出异议，并收取了***交纳的2009年7月1日以后的房屋租金，其中，会山置业公司收取了***交纳的2012年12月至2014年5月期间房屋租金3780元。***实际使用涉案房屋一直持续到2014年6月。
涉案房屋已被拆除。因涉案房屋拆迁中的问题，***向相关部门信访。2016年8月4日，重庆市沙坪坝区房屋管理局回复***：重庆市沙坪坝区中心湾29-5号房屋在沙坪坝区中心湾片区危旧房改造项目内，拆迁人是重庆迈瑞城市建设投资有限公司，2009年10月开始拆迁。该房屋产权人是渝富公司，拆迁人已与渝富公司签订拆迁安置补偿协议。***认为会山置业公司从2009年10月开始对涉案房屋即没有产权，向其收取房屋租金是非法的，现诉至一审法院，要求判如所请。
审理中，会山置业公司为证明涉案房屋属其所有，举示了房地产权证复印件以及重庆市沙坪坝区城市改造建设指挥部办公室出具的《情况说明》。该《情况说明》载明，涉案房屋系会山置业公司所有，该办公室与产权人达成拆迁补偿协议并完成了补偿，现该房屋已经拆除，其产权证已经注销。***对会山置业公司举示的前述证据的真实性和证明目的均不认可。
一审法院认为，出租人就租赁房屋是否取得所有权，并不影响房屋租赁合同的效力。本案***与会山置业公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定的租赁期限到期后，***继续使用涉案房屋，会山置业公司未提出异议并收取了***交纳的房屋租金，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。***在2012年12月至2014年5月期间使用了会山置业公司提供的租赁房屋，应当向会山置业公司支付房屋租金，现***要求会山置业公司退还其交纳的2012年12月至2014年5月期间房屋租金3780元，没有事实依据和法律依据，该院对***的请求不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：驳回***的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元（***已预交），由***负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，***和会山置业公司签订的《房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同。合同签订后，会山置业公司按照合同约定向***交付了房屋，***也按照合同约定支付租金。在租赁合同到期后，***继续使用租赁房屋，并继续向会山置业公司支付租金，应当认定双方形成了不定期租赁合同关系。由于***在2012年12月至2014年5月期间使用了该房屋，其应当向会山置业公司支付房屋租金。***认为从2009年起会山置业公司已经不是房屋所有人，故其不应当向会山置业公司支付租金。由于房屋产权变动后，现产权人并未对双方租赁合同提出异议，也未向***主张房屋租金，故***继续使用租赁房屋的情况下，会山置业公司继续收取租金并无不当。***要求会山置业公司返还收取的2012年12月至2014年5月的房屋租金，缺乏事实和法律依据。
综上，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由***负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫信良
审 判 员 郑 泽
代理审判员 伏虹瑾
二〇一七年六月三十日
书 记 员 唐 欢
