辽源农村商业银行有限责任公司诉辽源市鑫达房地产开发有限公司合同纠纷执行裁定书

吉林省辽源市龙山区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）吉0402执异37号

案外人岳宏宇，男，汉族，1989年7月23日出生，住辽源市龙山区。

委托代理人王连宏，辽源市龙山区向阳法律服务所法律工作者。

申请执行人辽源市龙山建筑工程有限责任公司。

法定代表人杨国宝职务：公司经理。

被执行人辽源市鑫达房地产开发有限公司。

法定代表人孙晓君职务：总经理。

申请执行人辽源农村商业银行有限责任公司与被执行人辽源市鑫达房地产开发有限公司合同纠纷一案，经原告申请执行，本案进入执行阶段。在执行阶段，案外人岳宏宇向本院提出书面异议。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。

案外人岳宏宇向本院提出异议请求：请求辽源市龙山区人民法院立即终止执行，并解除对辽源市南郡富苑小区3套房屋的查封。事实与理由：辽源市龙山区人民法院于2020年11月18日查封了本人所有的位于吉林省辽源市南郡富苑小区3套房屋（1号楼：118号车库119车库，208门市）。该房屋事实上已经于2015年9月2日由本人购买付清了全部房款并签订商品房买卖合同，已经实际占有使用至今，异议人缴纳了物业维修基金、物业费、供热费、水电费等费用，异议申请人认为：本人在申请人、被申请人成讼之前就已经取得了该房屋的所有权并实际占有使用。现辽源市龙山区人民法院的查封行为侵害了异议申请人对该房屋所有权，应当立即解除查封。综上所述，异议人是对该房屋拥有合法产权的案外人，贵院将异议人的前述房产予以查封执行，明显错误。故依据新《民事诉讼法》第227条的规定，向贵院提出前述异议，请贵院查明事实，立即终止对前述房产的执行，并解除查封，切实维护异议人的合法权益。

辽源市龙山建筑工程有限责任公司抗辩称：依法维持龙山区人民法院(2016)吉0402执668号作出的执行查封裁定，原法律文书是生效判决，已发生法律效力，故应驳回案外人岳宏宇的执行异议，其理由是：答辩人与被答辩人辽源市鑫达房地产开发有限公司原纠纷法律文书已生效多年，龙山区人民法院于2020年11月18日查封了案外人（另一被答辩人）岳宏宇所谓本人所有的位于吉林省辽源市南郡富苑小区3套房屋即1号楼118号车库、119号车库、208号门市房，称该房屋事实上已经于2015年9月2日由岳宏宇购买并己付清了全部房款，也缴纳了部分费用。经查实，案外人岳宏宇并未办理相关涉案查封物的变更过户手续及产权登记，依据原《物权法》第九条第一款规定，现《民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。”也就是房屋的所有权转移并非取决于是否交款或是否交房，而是必须依法登记才发生法律效力。《物权法》第二十八条、《民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权的设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的，买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。综上，答辩人对被答辩人的异议进行了抗辩，恳请人民法院据实依法给予裁判，判如所请。

经审查查明，本院在执行申请执行人辽源市龙山建筑工程有限责任公司与被执行人辽源市鑫达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案过程中，于2020年11月18日以（2016）吉0402执668号案件首次查封被执行人辽源市鑫达房地产开发有限公司所有的，位于龙山区向阳街南郡富苑1号楼，丘地017010-0071，房号118、119、208号房屋产籍，并向辽源市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求该中心协助办理查封事宜。

在异议审查期间，案外人岳宏宇提交了如下证据：1.2015年9月2日辽源市鑫达房地产开发有限公司与岳宏宇签订的《商品房买卖合同（预售）三份，载明岳宏宇以总价1,004,020.00元的价格购买南郡富苑1幢118、119、208号房屋三处；2.2015年8月5日辽源市鑫达房地产开发有限公司出具的收到岳宏宇购房款收据三份，总计房款1,004,020.00元；3.2015年9月28日岳宏宇交纳的物业费、住宅专项维修资金、公用电、卫生费、供暖费凭据十一份；4.案涉房屋的《南郡富苑小区业主临时规约》二份；5.中国工商银行汇款凭据二份，载明岳宏宇于2014年10月10日、11日分两次向孙晓君银行卡内转款共计904,000.00元；6.证人岳斌出具的《证明》一份，载明岳宏宇经其介绍购买案涉房屋，合同价款与实际转款差额100,020.00元，开发公司同意作为岳宏宇提前付房款904,000.00元的资金占用费免收等内容。案外人岳宏宇欲用以上证据证明由其购买、占有、使用涉案房屋等事实。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，岳宏宇与辽源市鑫达房地产开发有限公司于2015年9月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》三份，案涉房屋于2020年11月18日查封，可以认定在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同。岳宏宇提交的购房款收据、银行卡内转款凭证及岳斌出具的《证明》，可以证明岳宏宇支付了购房款，且在查封前已合法占有案涉房屋。案涉房屋未过户登记系开发公司原因所致，岳宏宇对此并无过错。因此，案外人岳宏宇的异议请求成立，能够排除本院对案涉房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

中止对位于龙山区向阳街南郡富苑1号楼，丘地017010-0071，房号118、119、208号房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　任振龙

审判员　　王方东

审判员　　陈　敏

二〇二一年四月二十三日

书记员　　武雅丹