辽源市龙山建筑工程有限责任公司
辽源市龙山建筑工程有限责任公司诉辽源市鑫达房地产开发有限公司借款合同纠纷执行裁定书
来源：中国裁判文书网
吉林省辽源市龙山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2020）吉0402执异90号
案外人：徐天阳，男，汉族，1996年3月3日出生，住辽源市龙山区工农乡向阳村半拉山南屯。
申请执行人：辽源市龙山建筑工程有限责任公司。
法定代表人：杨国宝，该公司总经理。
被执行人：辽源市鑫达房地产开发有限公司。
法定代表人:孙晓君，该公司经理。
申请执行人辽源市龙山建筑工程有限责任公司与被执行人辽源市鑫达房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，经原告申请执行，本案进入执行阶段。在执行阶段，案外人徐天阳向本院提出书面异议。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
案外人徐天阳向本院提出异议请求:依法解除(2015)龙民初字第2488号对申请人所有的于辽源市龙山区南郡富苑小区4号楼1单元302室查封。事实与理由:2020年1月13日,申请人徐天阳与被申请人李万霞签订《房屋买卖协议书》,申请人以总价287436元购买位于辽源市龙山区南郡富苑小区4号楼1单元302室,该房屋系2014年9月18日,被申请人李万霞从被申请人辽源市鑫达房地产开发有限公司购买的,双方签订了《商品房买卖合同》,因被申请人鑫达公司原因,至今该房屋不能办理房屋产权证,因此申请人徐天阳从被申请人李万霞处买到后,也未能办理房屋产权证。申请人了解到被申请人李万霞是用现金从被申请人鑫达公司购买的,申请人徐天阳也是用现金从李万霞手中购买,根据法律和最高人民法院相关司法解释规定,人民法院查封申请人购买的房屋是错误的,应依法解除查封,维护申请人的合法权益。
辽源市龙山建筑工程有限责任公司未进行抗辩。
辽源市鑫达房地产开发有限公司未进行抗辩。
经审查查明，本院在执行申请执行人辽源市龙山建筑工程有限责任公司与被执行人辽源市鑫达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案过程中，于2016年1月7日以（2015）龙民初字第2488号案件，查封被告辽源市鑫达房地产开发有限公司所有的位于辽源市龙山区向阳街南郡富苑小区4号楼1单元302室住宅房屋。后该案进入执行阶段，本院对上述房屋进行了续行查封。
在异议审查期间，案外人徐天阳提交了如下证据：1、2020年1月13日李万霞与徐天阳签订的《房屋买卖协议书》一份，载明李万霞将南郡富苑小区4号楼1单元302室以总价287，436.00元的价格出卖给徐天阳等内容；2、2020年1月13日徐天阳向李万霞转款285,000.00元银行业务回执一份；3、2014年9月18日辽源市鑫达房地产开发有限公司与李万霞签订的《商品房买卖合同》一份，载明李万霞总价款414809.00元的价格购买南郡富苑小区4号楼1单元302室房屋等内容；4、2014年9月18日辽源市鑫达房地产开发有限公司出具的收到李万霞购房款414809.00元的收据一份；5、李万霞出具的情况说明一份。案外人徐天阳欲用以上证据证明由其购买、占有、使用案涉房屋的事实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因涉案房产登记在被执行人辽源市鑫达房地产开发有限公司名下，故本院作出的查封行为符合法律规定。案外人徐天阳与李万霞就案涉房屋的买卖行为发生在本院查封之后，在本院查封期间李万霞无权处分案涉房屋。另外，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，因案涉房屋并未办理所有权过户登记，李万霞仅享有依据《商品房买卖合同》要求辽源市鑫达房地产开发有限公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房屋所有权。综上，2020年1月13日李万霞与徐天阳签订的《房屋买卖协议书》并非合法有效的买卖合同，徐天阳的异议请求不能排除本院对案涉房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人徐天阳的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 王奎武
审判员 任振龙
审判员 张 可
二〇二〇年十二月十六日
书记员 武雅丹
