某某与辽源市龙山建筑工程有限责任公司、辽源市鑫达房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

吉林省辽源市龙山区人民法院

民事判决书

（2020）吉0402民初2020号

原告：***，男，1996年3月3日出生，汉族，住吉林省辽源市龙山区。

委托代理人：杨洪年，女，1972年7月18日出生，汉族，住吉林省辽源市龙山区，系原告母亲。

委托代理人：胡玉田，男，1957年2月9日出生，汉族，住吉林省辽源市西安区，系原告舅爷。

被告：辽源市龙山建筑工程有限责任公司。

法定代表人：杨国宝，该公司经理。

被告：辽源市鑫达房地产开发有限公司。

法定代表人：孙晓君，该公司经理。

原告***与被告辽源市龙山建筑工程有限责任公司（以下简称龙山建筑公司）、辽源市鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。***及其委托代理人杨洪年、胡玉田，鑫达公司的法定代表人孙晓君到庭参加诉讼。龙山建筑公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：一、停止对位于辽源市龙山区南郡富苑小区4号楼1单元302室房子的执行。二、二被告人承担诉讼费用。事实与理由2020年1月13日原告人***与案外人李某签订《房屋买卖协议书》，原告人以总价款287,436.00元购买位于辽1源市龙山区南郡富苑小区4号楼1单元302室。该房屋系2014年9月18日案外人李某从被告辽源市鑫达房地产开发有限公司以现金形式购买的，李某与被告鑫达公司签订了《商品房买卖合同》，因鑫达公司原因，至今该房屋不能办理房屋产权证。因此原告人***从李某买到房屋后，也未办理房屋产权证。2020年11月11日，辽源市中级人民法院对案涉房屋权以封条形式进行查封．2020年11月16日原告人向辽源市中级人民法院以案外人身份提出异议，后该案由中级人民法院转给辽源市龙山区人民法院处理。2020年12月16日，辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402执异90号执行裁定书驳回了原告人（案外人）***的异议请求，并告之对裁定不服提起诉讼，故此案外人提起案外人之诉。原告（案外人）认为（2020）吉0402执异90号执行裁定书是错误的，必须依法撤销支持原告（案外人）的异议请求。一、90号执行裁定书存在程序违法。从该裁定书中的审理查明的叙述，该查明的依据是2016年1月7日以（2015）龙民初字第2488号案件，查封案涉房屋302室，后又进行了续行查封。按该文书字面上看，查封下达执行查封的执行裁定书，但90号执行裁定书没有明示和提供查封涉案302室的裁定书，不能用2488号民事判决书替代查封裁定书，原告人有理由怀疑，90号执行裁定书存在程序违法。二、90号执行裁定书认定事实错误。1.90号裁定书认定涉案房屋的买卖行为发生在本院查封之后，在本院查封期间，“李某无权处分案涉房屋”这是事实不成立。从90号执行裁定书中论述，涉案房屋是执行法院于2015年查封，但该案涉房屋于2016年4月29日吉林省辽源市龙山区人民法院（2016）吉0402执异12号执行裁定书解除查封，所以90号执行裁定书对涉案302室的查封，已被（2016）吉0402执异12号裁定书所否定。2.90号执行裁定书认定案外人李某不享有案涉房屋所有权，因此导致“原告人和李某的《房屋买卖协议》并非合法有效合同”，“因案涉房屋并未办理所有权过户登记”，这一论述是错误，是法官滥用自由心证权的表现。房屋产权登记是一种行政行为，是国家对不动产的公示制度，登不登记不影响所有人的所有权，我国《物权法》的原则：不动产登记不能对抗所有权，也不能对抗合同的有效，案外人李某用金钱购买案涉房屋，并签订了《商品房买卖合同》符合国家房屋买卖预售政策，已经获取了国家认可，已经享有了所有权。90号裁定书用“登记制度”否定房屋所有权，直接违反了《物权法》，也违背了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上述事实和理由：辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402执异90号执行裁定书是错误的，必须依法撤销，解除对案涉房屋的查封，维护原告人的合法权益。

龙山建筑公司未出庭答辩亦未提交书面答辩意见。

鑫达公司辩称：我现在回答不了，不清楚李某和鑫达房地产公司什么关系。公司是我父亲孙广贵的，具体业务负责都是我父亲做的，现在让我确定涉案房屋是否是李某从鑫达公司购买，我本人确认不了。

经审理查明：本院在审理龙山建筑公司诉鑫达公司民间借贷纠纷一案过程中，该案案号为（2015）龙民初字第2488，本院于2016年1月7日，查封被告辽源市鑫达房地产开发有限公司所有的位于辽源市龙山区向阳街南郡富苑小区4号楼1单元302室住宅房屋。后该案进入执行阶段，2019年1月5日，本院对上述房屋进行了续行查封，该房屋至今仍处于查封状态。

2020年1月13日，出卖方李某（下称甲方）与购买方***（下称乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定甲方所有房屋位于辽源市龙山区南郡富苑小区4号楼1单元302室，面积112.72平方米，每平方米价格2550元，房屋总价款287,436元卖给乙方，经双方协商达成以下协议：一、乙方一次性付给甲方全部购房款。二、乙方负责该房屋全部税、费，甲方概不负责。三、乙方付清全部购房款后，甲方将原始产权部门购房合同书及开发商发票交给乙方，该房屋所有权归乙方所有。四、乙方所有权被他人侵占（丧失房屋所有权）甲方一次性退还给乙方全部购房款。五、此协议签订之日起有效。当日，***向李某转账支付285,000元。***提供2014年9月18日李某与鑫达公司签订的《商品房买卖合同》及鑫达公司出具的收据，欲证明李某在鑫达公司购买案涉房屋及案涉房屋的合法性。

上述事实，有房屋买卖协议书、转账凭证、（2019）吉04民初120号民事裁定书等证据及当事人陈述在案佐证。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院对案涉房屋的查封时间是2016年1月7日，又于2019年1月5日续行查封，案涉房屋至今仍处于查封状态。***与李某签订合同的时间是2020年1月13日，是在本院查封之后，付款也是本院查封之后，不符合上述规定的排除执行的全部条件。故其诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：

驳回***的诉讼请求。

案件受理费100.00元，由***负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。

审判长 王宏伟

人民陪审员 裴秀波

人民陪审员 张忠山

二〇二一年四月八日

书记员 谭敬文