某某与辽源市龙山建筑工程有限责任公司、辽源市鑫达房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

吉林省辽源市龙山区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）吉0402民初858号

原告：***，男，1969年2月18日出生，汉族，住辽源市。

委托诉讼代理人：马越常，北京大成（沈阳）律师事务所律师。

被告：辽源市龙山建筑工程有限责任公司，住所地辽源市龙山区新兴街**（东艺春城**楼）。

法定代表人：杨国宝，该公司经理。

委托诉讼代理人：王菲菲，吉林哲讼律师事务所律师。

被告：辽源市鑫达房地产开发有限公司，，住所地辽源市龙山区滨河小区

法定代表人：孙晓君，该公司总经理。

原告***与被告辽源市龙山建筑工程有限责任公司（以下简称“龙山建筑公司”）、被告辽源市鑫达房地产开发有限公司（以下简称“鑫达公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人马越常、被告龙山建筑公司的法定代表人杨国宝、委托诉讼代理人王菲菲、鑫达公司的法定代表人孙晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1、解除对南郡富苑小区1号楼101、102、103、104、105、106、107、201、202、203、204、205、206、207号房屋的查封;2、停止对原告***购买的以上房屋的执行;3、撤销（2020）吉0402执异31号裁定书。事实与理由:一、1、2014年5月7日，原告***与辽源市鑫达房地产开发有限公司(下称鑫达公司)签订商品房买卖合同,购买了南郡富苑小区1号楼101、102、103、104、105、106、107、201、202、203、204、205、206、207号房屋,支付了全部购房款项。双方签订的商品房买卖合同在辽源市房地产市场管理处依法办理了商品房预售合同的备案登记手续。并于2015年10月12日缴纳物业费、供热费及其他费用,拿相关房屋钥匙，完成办理入户手续，房屋由原告进户实际占有。2、辽源市龙山区人民法院分别于2015年12月15日作出(2015)龙民初字第2488号民事裁定书及2018年11月28日作出(2016)吉0402执668号执行裁定书查封了属于原告应有的××苑、102、103、104、105、106、107、201、202、203、204、205、206、207号房屋。3、2020年6月23日，原告***向龙山区人民法院提出执行异议申请请求解除查封,2020年6月30日辽源市龙山区人民法院作出(2020)吉0402执异31号《执行裁定书》驳回了原告***的异议请求。二、(一)龙山区人民法院作出的(2020)吉0402执异31号《执行裁定书》存在裁定理由错误和适用法律错误。1、虽然双方当事人在签订的《商品房买卖合同》上未写明签署日期，但双方履行该合同时的履行行为都有签署日期。如收款收据日期是2014年5月7日，物业费、供热费及其他费用、拿房屋钥匙办理入户手续时间是2015年10月12日。都是《商品房买卖合同》的时间记载。如果合同没有签署成立时间，合同履行时间即为合同成立和生效时间。2、房屋买受人支付购房款的有多种方式，可能是现金支付方式、银行转账方式，也可能是工程款抵债方式，还可能采取金钱债务抵冲购房款方式，只因房屋买受人未提供购房款银行交易记录，裁定法官就认定买受人没有实际支付了购房款。这说明裁定者思维逻辑错误。(二）本裁定适用法律错误。（1)原告***商品房消费者之外的一般买受人。（2）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是2014年12月29日由最高人民法院审判委员会第1638次会议通过，2015年5月5日起施行的司法解释。本裁定依据该司法解释第29条作出的。(3）2019年9月11日，最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知。（以下简称《会议纪要》）已于2019年9月11日经最高人民法院审判委员会民事行政专业委员会第319次会议原则通过。《全国法院民商事审判工作会议纪要》127.“案外人系商品房消费者之外的一般买受人，金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关手人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产;三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。对于其中的第4个条件，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”可见，从2019年9月11日出台的《会议纪要》起，关于商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的案件，明确指出适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，不再适用第29条规定。但是，本裁定法官在2020年6月的今天仍然依据第29条规定裁判本案，纯属适用法律错误。三、原告***具备一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的客观条件完全符合《会议纪要》127.案外人系商品房消费者之外的一般买受人的规定。(1）2014年5月7日，原告***与辽源市鑫达房地产开发有限公司(下称鑫达公司)签订商品房买卖合同。2015年12月15日作出(2015)龙民初字第2488号《民事裁定书》及2018年11月28日作出(2016)吉0402执668号《执行裁定书》查封了属于原告应有的××苑。可见，原告***与辽源市鑫达房地产开发有限公司(下称鑫达公司)签订商品房买卖合同的时间在人民法院查封之前。(2）原告***于2015年10月12日缴纳物业费、供热费及其他费用,拿相关房屋钥匙，完成办理入户手续，房屋由原告合法占有。2015年12月15日作出(2015)龙民初字第2488号《民事裁定书》及2018年11月28日作出(2016)吉0402执668号《执行裁定书》查封了属于原告应有的××苑。可见,在人民法院查封之前原告已合法占有该不动产;（3）原告***于2014年5月7日已支付全部房屋价款。（4）原告***到房产登记机关申请房产过户登记，登记机关告知此房产开发建设手续不全，不能登记。再加上开发公司和其法定代表人涉及刑事案件等客观原因，暂不能办理过户登记。非因买受人***自身原因未办理过户登记。综上，原告***购买房屋的事实全部符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定要求的法定情形,法院依法应当支持原告的诉讼请求。

龙山建筑公司辩称，1、原告***在起诉状中陈述的事实是编造的虚假事实，其并非商品房消费者，也不是一般买受人，所谓的商品房买卖协议无效。事实是鑫达公司与辽源农村商业银行有限公司曾于2014年5月15日签订了一份《流动资金借款合同》。辽源市大成担保公司对此借款合同作出保证，鑫达公司以其名下的24套商品房为其作反担保。双方协商反担保条件的同时，鑫达公司与辽源市大成担保有限公司的董事***签订了14份《商品房买卖合同（预售）》（其中14套房屋在七份商品房买卖预售合同中），作为保证合同的担保。***是辽源市大成担保有限公司的董事，更是法定代表人魏尚荣之子，其签订商品房预售合同其实是辽源市大成担保有限公司的行为。双方并无买卖商品房的真实意思表示，仅想用商品房作为保证合同的抵押物，属于真借贷假买卖的行为，并且双方没有做抵押担保登记手续，抵押合同不生效，抵押权没有设立。民法总则第146条规定，以虚假的意思表示实施的行为无效，案涉《商品房买卖合同个（预售）》并无法律效力。2、原告用虚假事实请求人民法院解除查封和排除执行无理，根据《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条、第二十九条的规定、全国法院民商事审判工作会议纪要125条、126条、127条的规定，原告提出的执行异议申请编造虚假事实，不是真实的商品房买卖行为，合同无效，同时其不是商品房买卖的消费者和一般买受人，不应当适用法律对消费者和一般买受人的保护性措施，起诉书中提出的法律依据不适用于本案，应驳回其诉讼请求。

鑫达公司辩称，不清楚这个事实，合同是我父亲孙广贵签的，印章是我的。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

***为证明其主张向本院提交了如下证据：

《商品房买卖合同（预售）》7份、购房款收据7份、物业费、供热费、其他费用收款收据7份，拟证明人民法院查封之前原告已与鑫达公司签订了合法有效的书面买卖合同，房屋的全款已经付清，并已实际搬进房屋实际占有了房屋。

龙山建筑公司质证意见：合同无异议，所有收据真实性有异议，购房款发票才能认定交纳购房款，同时应提交交纳房款的存、取款途径等。对于物业费供热费等其他费用，因案涉房屋没有实际入住，也没有供热，所以提供的证据不真实。

鑫达公司质证意见：合同不清楚，不是我经手，无法确定合同真假。

龙山建筑公司提交如下证据：

证据一：辽源市大成融资担保有限公司（曾用名：辽源市大成担保有限公司）工商档案，拟证明原告是其公司股东，实际控制人。

证据二：辽源市大成担保有限公司意向担保函、抵押清单、流动资金借款合同、保证合同、放款通知和转款证明各一份，拟证明鑫达公司用24套房产抵押给辽源市大成担保有限公司（其中包括本案中的14套）作为反担保条件向辽源市农村商业银行有限责任公司贷款并获得放款，从而证明案涉商品房买卖合同不真实，实际是真担保假买卖。

证据三：照片三张，拟证明案涉房屋没有入住。

原告对上述三组证据的质证意见：真实性无异议，证明问题有异议。担保合同与本案买卖合同无关，抵押担保可以转为买卖合同，这只是说明了买卖合同的来源，是真担保假买卖是不成立的，担保合同可以转为买卖合同，不存在真假问题。

鑫达公司的质证意见：不清楚。

鑫达公司未向本院提交证据。

综合各方当事人举证、质证情况，本院认定事实如下：2014年5月7日***（买受人）与鑫达公司（出卖人）签订了七份《商品房买卖合同》，合同分别约定***向鑫达公司购买位于辽源市龙山区原二酒厂地块的南郡富苑第1幢1单元101-201号（建筑面积233.28平方米）、102-202号房（建筑面积210.23平方米）、第1幢2单元103-203号（建筑面积258.85平方米）、104-204号房（建筑面积199.26平方米）、第1幢0单元105-205号（建筑面积201.84平方米）、106-206号（建筑面积198.22平方米）、107-207号房（建筑面积207.81平方米）。商品房单价为7500元/平方米，购房款分别为1749600元、1576725元、1941375元、1494450元、1513800元、1486650元、1558575元，总价款为11321175元。鑫达公司于同日即2014年5月7日向***出具了收到上述购房款的购房款红联收据七份。2015年10月12日，辽源市鑫达物业服务有限公司向***出具了案涉房屋物业费、供热费、公用电费收款收据。

另查明，***系辽源市大成担保融资担保有限公司（曾用名辽源市大成担保有限公司）股东、董事。2014年5月5日，辽源市大成担保有限公司向辽源市农村商业银行有限责任公司发出意向担保函，内容为：“我公司同意为辽源市鑫达房地产开发有限公司向贵行申请贷款业务提供贷款意向担保，贷款金额为七百万元，贷款期限12个月，待我公司与借款人辽源市鑫达房地产开发有限公司落实反担保条件后，再与贵行签订正式的《保证合同》。本函有效期45天。具体条款以《保证合同》为准。请贵行在收到我公司《放款通知书》后，为借款人放款。”鑫达公司与大成公司共同确认了抵押物清单，该清单载明的抵押物包含本案***主张的××苑、102、103、104、105、106、107、201、202、203、204、205、206、207号房屋。2014年5月15日，辽源市大成担保有限公司与辽源市农村商业银行有限责任公司签订了保证合同。同日，鑫达公司与辽源市农村商业银行有限责任公司签订了流动资金借款合同。2014年5月16日，辽源市大成担保有限公司向辽源市农村商业银行有限责任公司发出《放款通知书》，内容为：“辽源市农村商业银行有限责任公司：辽源市鑫达房地产开发有限公司向贵行申请流动资金贷款七百万元整，贷款期限12个月，我公司已经与借款人落实了反担保手续，请贵行见此通知后为借款人放款”。

再查明，本院在审理龙山建筑公司与鑫达公司民间借贷纠纷一案中，于2015年12月15日作出（2015）龙民初字第2488号民事裁定书，查封了位于××区、102、103、104、105、106、107、201、202、203、204、205、206、207号房屋。该案进入执行程序后，该查封自动转为执行中的查封。该查封到期后，本院于2018年11月28日作出(2016)吉0402执668号执行裁定书，对案涉房屋进行了续封。在该案执行程序中，案外人***以案涉房屋是其向鑫达公司购买的房屋为由向本院提出执行异议，本院于2020年6月30日作出（2020）吉0402执异31号执行裁定书，裁定驳回案外人***的异议请求。***不服该裁定，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。

上述事实，有当事人提交的《商品房买卖合同》7份、购房款收据7份、物业费、供热费、其他费用收款收据、辽源市大成融资担保有限公司工商档案、辽源市大成担保有限公司意向担保函、抵押清单、流动资金借款合同、保证合同、放款通知和转款证明、执行裁定书及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条的规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案中，鑫达公司作为被执行人，并未明确认可***的诉讼请求，故应列鑫达公司为本案共同被告。本案的争议焦点是***对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，***主张其与鑫达公司签订七份《商品房买卖合同》，双方之间是真实的商品房买卖合同关系。但根据2014年5月5日，辽源市大成担保有限公司向辽源市农村商业银行有限责任公司发出意向担保函中关于大成公司与鑫达公司落实反担保的内容以及大成公司与鑫达公司共同确认单抵押物清单、2014年5月15日，辽源市大成担保有限公司与农商行签订的保证合同、鑫达公司与辽源市农村商业银行有限责任公司签订了流动资金借款合同、2014年5月16日，辽源市大成担保有限公司向辽源市农村商业银行有限责任公司发出《放款通知书》等证据，均可证明下列事实：即鑫达公司向辽源市农村商业银行有限责任公司申请流动资金贷款七百万元，辽源市大成担保有限公司作为为鑫达公司该笔贷款的保证人向辽源市农村商业银行有限责任公司承担连带保证责任，鑫达公司以包含本案所涉及的的位××区、102、103、104、105、106、107、201、202、203、204、205、206、207号房屋在内的共计24套房屋作为反担保抵押给大成公司。本案中，***与鑫达公司签订案涉七份《商品房买卖合同》的时间为2014年5月7日，与辽源市大成担保有限公司与鑫达公司落实反担保的时间相吻合。***作为辽源市大成担保有限公司的股东、董事，在案涉房屋抵押给辽源市大成担保有限公司的情况下又以个人名义与鑫达公司签订《商品房买卖合同》，购买抵押给大成公司的房屋，明显不符合常理。同时，该七份《商品房买卖合同》涉及的房屋总价款为11321175元，***仅向本院提交了鑫达公司2014年5月7日出具的红联收据而无相关转账记录或现金支付购房款的款项来源，无法认定***已经支付了全部购房款。此外***提交的时间为2015年10月12日的辽源市鑫达物业服务有限公司出具的物业费、供热费、其他费用收款收据，因辽源市鑫达物业服务有限公司与本案被告鑫达公司存在利害关系，故在***未向本院提交相关房屋交接手续、水电费凭证的情况下，亦无法认定其已实际占有案涉房屋。虽然***主张未办理过户并非本人原因，但并未提交相关证据加以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”***的证明责任应达到高度可能性的标准。现根据***、龙山建筑公司双方提供的证据，无法确信***主张的其与鑫达之间系真实的商品房买卖合同关系并已实际履行支付购房款等相关合同义务。故***对本案涉争房屋停止执行并解除查封、撤销（2020）吉0402执异31号裁定书的诉求缺乏事实与法律依据，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条、第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费100.00元，由原告***负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。

审　判　长　　宋民秀

人民陪审员　　万丽荣

人民陪审员　　王德霞

二〇二〇年十一月六日

书　记　员　　褚师仪