重庆市涪陵汉中建筑有限公司与中国农业银行股份有限公司重庆江北支行、某某等案外人执行异议之诉一审民事判决书

重庆市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）渝01民初556号

原告(执行案外人)：重庆市涪陵汉中建筑有限公司，住所地重庆市涪陵区望州路25号，统一社会信用代码915001022085609517X。

法定代表人：胡平，总经理。

委托诉讼代理人：李炜东，重庆固德律师事务所律师。

被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司重庆江北支行，住所地重庆市江北区西环路2号附3号、附4号，统一社会信用代码95100105902889769J。

负责人：陶新文，行长。

委托诉讼代理人：杨晓红，重庆索通律师事务所律师。

委托诉讼代理人：任思昱，重庆索通律师事务所实习律师。

被告（被执行人）：***，男，1975年3月5日出生，汉族，住重庆市九龙区。

委托诉讼代理人：郭伟，重庆君知奇律师事务所律师。

被告（被执行人）：陈丽娟，女，1976年11月6日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。

委托诉讼代理人：郭伟，重庆君知奇律师事务所律师。

第三人（被执行人）：重庆尊沁商贸有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道8号绿云石都B区13幢F2-19号，统一社会信用代码91500107051748676N。

法定代表人：***，执行董事。

委托诉讼代理人：郭伟，重庆君知奇律师事务所律师。

第三人（被执行人）：陈建华，男，1974年8月15日出生，汉族，住江苏省溧阳市。

委托诉讼代理人：郭伟，重庆君知奇律师事务所律师。

第三人（被执行人）：罗晓峰，男，1977年1月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。

委托诉讼代理人：郭伟，重庆君知奇律师事务所律师。

原告重庆市涪陵汉中建筑有限公司（以下简称汉中公司）与被告中国农业银行股份有限公司重庆江北支行（以下简称农行江北支行）、***、陈丽娟、第三人重庆尊沁商贸有限公司（以下简称尊沁公司）、陈建华、罗晓峰案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汉中公司的委托诉讼代理人李炜东，被告农行江北支行的委托诉讼代理人杨晓红、任思昱，被告***、陈丽娟以及第三人尊沁公司、陈建华、罗晓峰的共同委托诉讼代理人郭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

汉中公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认2016年10月18日原告与被告陈丽娟、***签订的《房屋租赁合同》有效，且原告已经支付被告陈丽娟、***租金人民币740万元。2、请求法院依法停止对重庆市渝北区红锦大道556号附13号4幢4-1、5-1、6-1(房屋产权证号分别为115房地证2013字第××号、115房地证2013字第××号、115房地证2013字第××号)的强制执行或法院司法处置前述房屋时公告权利受限事实，即带租约，且已支付租金370万元进行拍卖。3、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，汉中公司于2019年1月8日变更第二项诉讼请求为：法院依法对位于重庆市渝北区红锦大道556号附13号4幢4-1、5-1、6-1（房屋产权证号分别为115房地证2013字第××号、115房地证2013字第××号、115房地证2013字第××号）进行司法处置时即带租约，且已支付租金370万元进行拍卖。事实及理由：2016年10月18日，陈丽娟、***与汉中公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合同有效，应当受到法律保护。原告支付被告陈丽娟、***租金740万元，有打款凭据和***出具的收条，应当予以确认。***、陈丽娟已经于2016年11月将案涉房屋交付原告汉中公司使用。依据《物权法》第190条、《担保法》第48条和最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第65条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条的相关规定，法院应当依法停止对重庆市渝北区红锦大道556号附13号4幢4-1、5-1、6-1(房屋产权证号分别为115房地证2013字第××号、115房地证2013字第××号、115房地证2013字第××号)的强制执行或法院司法处置前述房屋时公告权利受限事实，即带租约，且已支付租金370万元进行拍卖。（2018）渝01执异382号执行裁定书，认定的事实错误，适用法律错误，依法应予撤销。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法公正裁决，支持原告的诉求。

农行江北支行辩称，原告第一项诉讼请求已超出执行异议之诉的受案范围，当另案起诉。原告承租人身份不能成立，本案并不符合带租拍卖的情形；即使原告签订了租赁合同，也不享有排除法院强制执行的权利。1、原告所主张的租赁合同关系并不真实，其并不享有承租人的权利。2、即使原告与被执行人签订了租赁合同，原告亦并不足以对抗答辩人对案涉房屋的优先受偿权。综上所述，原告所主张的租赁合同关系并不真实，原告不享有承租人的权利，即未合法占有租赁物，也未交付租金，原告并不享有足以排除强制执行案涉房屋的权益。故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。

***、陈丽娟辩称，1、陈丽娟、***与汉中公司就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，汉中公司在签订租赁合同后即已实际占有、使用涉案房屋，以及汉中公司于2016年11月18日通过重庆健坤房地产开发有限公司支付租金30万元，汉中公司又分别于2016年11月22日、23日、24日、25日、29日、12月27日支付租金230万元，2017年1月3日支付租金300万元，2017年4月6日支付租金20万元，2017年12月支付租金10万元，2018年3月9日支付租金50万元。2018年4月8日***出具收条，载明收到胡平及公司人民币740万元等事实均没有异议。陈丽娟对***出具的收条没有异议。2、陈丽娟、***对2017年1月4日与农行江北支行签订抵押合同没有异议，但房地产抵押清单载明抵押、出租情况为已抵押未出租这一事实，确实记不清楚了，只是记得当时农行江北支行工作人员拿了很多资料让签字，陈丽娟、***认为只是贷新还旧的履行相关手续而已，没有仔细阅读相关文件就根据农行江北支行工作人员的要求签字了。综上，请求人民法院在查清事实的基础上依法判决。

尊沁公司、陈建华、罗晓峰述称，对房屋出租情况和收费情况确实不清楚。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院依法予以认定并在卷佐证。

经审理查明：本院以（2018）渝01执855号案件立案执行申请执行人农行江北支行与被执行人尊沁公司、***、陈建华、陈丽娟、罗晓峰借款合同纠纷一案，执行依据为重庆仲裁委员会作出的（2018）渝仲字第249号裁决书。

2018年7月4日，本院作出（2018）渝01执855号之一执行裁定及相应协助执行通知书，查封了被执行人陈丽娟所有的位于重庆市渝北区红锦大道556号附13号4幢4-1、5-1、6-1（房屋产权证号分别为115房地证2013字第××号、115房地证2013字第××号、115房地证2013字第××号）的房屋。

2018年7月12日，本院作出（2018）渝01执855号公告，载明申请执行人农行江北支行与被执行人尊沁公司、***、陈建华、陈丽娟、罗晓峰借款合同纠纷一案，我院拟对案涉房屋予以评估、拍卖。

在执行过程中，汉中公司对本院查封的对被执行人陈丽娟所有的位于重庆市渝北区红锦大道556号附13号4幢4-1、5-1、6-1房屋提出书面异议，称其于2016年1月18日与陈丽娟签订了《房屋租赁合同》，承租了陈丽娟所有的位于重庆市渝北区红锦大道556号附13号4幢4-1、5-1、6-1（房屋产权证分别为115房地证2013字第××号、115房地证2013字第××号、115房地证2013字第××号）号房屋，租赁期限为15年，租金总计900万元，现已支付740万元，系该房屋的使用权人。

本院受理后，于2018年7月27日作出（2018）渝01执异382号执行裁定书，裁定驳回案外人重庆市涪陵汉中建筑有限公司的异议请求。汉中公司对该执行裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。

另查明，2016年10月18日，陈丽娟作为出租方（甲方）与汉中公司作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定陈丽娟将坐落于重庆市渝北区红锦大道556号附13号4幢已设定抵押的房屋（证书编号为：115房地证2013字第26163号-××号）出租给乙方，租赁期限为15年，自2016年11月1日至2031年10月30日。租金为60万/年，总计900万元。租金支付时间及方式：2017年12月30日前，以转账、现金或其他方式支付700万元，余下租金200万元在2020年12月31日前付清。租金收取方式为甲方及其指定代理人***负责收取，收取方式：A.甲方及代理人***指定账户（户名：陈智新，开户行农行重庆市新南路支行，卡号62×××70）；B.户名：重庆尊沁商贸有限公司，开户行中国农行重庆分行，账号60×××87）；C.甲方或***认可的其他方式，以乙方打款凭据或甲方代理人***签字认可的票据为准；D.乙方代为甲方履约或装饰修缮至正常使用的甲方认可的壹佰万元。以上收款方式，甲方予以认可，并确定甲、乙双方因此往来款项属于房屋租金收取的双方均予以认可的方式，除非超出租金总额，另行计算说明为其它往来的款项，均予以认为是租金的交纳等条款。

2016年11月18日，重庆健坤房地产开发有限公司账户向陈智新（账号：62×××80）转账30万元，交易用途为往来款。中国银行股份有限公司重庆涪陵分行出具的《贷记往账业务凭证》6张，载明汉中公司于2016年11月22日、23日、24日、25日、29日、12月27日向陈智新（账号：62×××80）合计转款230万元，附言均为借款。2017年1月3日，汉中公司向尊沁公司（账号：31×××52）转款300万元，附言为借款。2017年4月6日，汉中公司向陈智新（账号：62×××70）转款20万元，附言为借款。2018年3月9日，汉中公司向李琳（账户：16×××00）转款50万元，附言为***借款。前述总计金额为630万元。另汉中公司出具的重庆锦绣山庄办公楼租金明细载明，2017年12月现金10万元。

2018年4月8日，***出具收条，载明今累计收到胡平及公司人民币740万元。

2017年1月4日，农业银行江北支行（抵押权人）与陈丽娟（抵押人）、罗晓峰（抵押人）签订《抵押合同》（合同编号：55100220170001223），约定为确保抵押权人与尊沁公司签订的《流动资金借款合同》的履行，陈丽娟以其所有的位于重庆市渝北区红锦大道556号附13号4幢4-1、5-1、6-1（房屋产权证号分别为115房地证2013字第××号、115房地证2013字第××号、115房地证2013字第××号）作抵押担保。该抵押合同的附件《房地产抵押清单》载明抵押、出租情况为已抵押未出租，并于2017年1月6日就重庆市渝北区红锦大道556号附13号4幢4-1、5-1、6-1（房屋产权证号分别为115房地证2013字第××号、115房地证2013字第××号、115房地证2013字第××号）办理了顺位抵押登记。汉中公司在庭审中陈述其与陈丽娟签订《房屋租赁合同》时知晓案涉房屋设定了抵押。

再查明，现案涉房屋所在大楼外展招牌为生活在线，大楼外的指引招牌为生活在线大楼由此向左直行进入。大楼入口分别悬挂了重庆涪陵汉中建筑有限公司、重庆创智无涯工业技术研究院、中国邮政邮乐网国际运营中心。入口一层的背景墙LOGO为生活在线实业集团，电子屏幕的LOGO也为生活在线实业集团。广告招贴画为生活在线集团、中国邮政邮乐网国际市场战略规划。重庆创智无涯工业技术研究院在该大楼内使用办公。大楼的2楼至6楼的楼层标记均为邮乐国际运营中心。***系重庆生活在线实业（集团）有限公司股东，持有该公司50%股份，并在该公司担任监事。

审理中，汉中公司认可办公大楼的全部物管费是由重庆生活在线实业（集团）有限公司在交纳。

上述事实有重庆仲裁委员会（2018）渝仲字第249号裁决书、《抵押合同》、《房地产抵押清单》、案涉房屋现场照片、重庆生活在线实业（集团）有限公司工商档案、重庆市第一中级人民法院（2018）渝01执异382号执行裁定书、《房屋租赁合同》、《收条》、《贷记往账业务凭证》、案涉房屋照片打印件16张、108房地证（押）2015字第06072号他项产权登记证明、渝（2017）两江新区不动产证明第000017552号不动产登记证明、当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。

审理中，汉中公司称其支付的740万租金包括汉中公司对案涉房屋进行了室内外装修、道路硬化等工程支出的费用100万元，并举示了《贷记往账业务凭证》四张，重庆增值税专用发票一张，《关于锦绣山庄办公大楼周边道路及附属设施工程工程款委托支付申请书》复印件及锦绣山庄办公楼装修前原貌照片打印件16页及案涉房屋门口悬挂了汉中公司招牌的照片打印件。其中2016年12月21日、2017年1月6日、2017年1月24日的《贷记往账业务凭证》的收款人户名为蒋治勇，附言载明：重庆锦绣山庄办公大楼周边道路及附属设施工程借支。2017年8月14日的《贷记往账业务凭证》的收款人户名为兢诚（上海）环保科技有限公司重庆分公司，附言载明：重庆办公室空调及安装款。农行江北支行对《支付申请书》复印件及照片打印件的真实性不予认可，对《贷记往账业务凭证》的真实性无异议。尊沁公司、***、陈丽娟、陈建华、罗晓峰对汉中公司举示的上述证据真实性无异议。本院认为，上述证据不能证明汉中公司支出的上述费用系支付案涉房屋的租金，本院不予采信。

汉中公司还举示了重庆健坤房地产开发有限公司公司章程、股东会决议、章程修正案，拟证明健坤公司与汉中公司具有关联关系，健坤公司代汉中公司向陈丽娟支付租金30万元。本院认为，汉中公司举示的上述证据不能证明健坤公司向陈智新支付的30万元往来款系支付案涉房屋的租金，上述证据与本案无关联性，本院不予采信。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。本案中，汉中公司要求法院对案涉房屋进行司法处置时即带租约，且已支付租金370万元进行拍卖，实际为汉中公司请求在租赁期内不向受让人移交占有的被执行不动产。依照该规定，必须满足以下两个基本条件，一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，二是占有使用该不动产，两者缺一不可。

关于汉中公司与陈丽娟、***是否签订了合法有效的书面租赁合同的问题。案外人执行异议之诉中，应当依法对被执行人的自认进行严格审查，限制适用当事人自认的原则。首先，案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期长达15年，在近一年的时间内支付10余年的租金，且金额高达740万元，这与正常的交易习惯不符，也不符合常理。结合汉中公司举示的银行支付凭证，健坤公司向陈智新支付的款项用途为往来款，其他支付票据附言均记载为借款或工程借支以及委托支付申请书等，汉中公司举示的证据不能证明其实际向陈丽娟、***支付了整栋房屋的租金。其次，该租赁合同约定了租金包含乙方代为甲方履约或装饰修缮至正常使用的甲方认可的100万元，该租赁合同落款的时间为打印时间2016年10月18日，但依据汉中公司提供的证据，上述装饰装修费用最早发生于2016年12月21日，即汉中公司与陈丽娟在签订租赁合同时，即对尚未发生的不确定费用予以了准确固定，亦明显不符合常理，故汉中公司举示的证据无法证明其与陈丽娟、***之间存在真实的房屋租赁合同关系，且已支付740万元的租金。对于汉中公司要求确认该《房屋租赁合同》有效，并已经支付740万元租金的诉讼请求，本院不予支持。

关于汉中公司是否实际占有使用案涉房屋的问题。本案中，除了案涉房屋所在大楼门口悬挂了一块汉中公司的招牌外，没有其他证据证明汉中公司实际占有使用了案涉房屋。相反，案涉房屋所在楼层均标记为邮乐国际运营中心，均与汉中公司无关。同时该办公楼的物管费也并非是由汉中公司在交纳，而是由重庆生活在线实业(集团)有限公司在进行交纳。因此，可以确定汉中公司并未实际占有使用案涉房屋，同时也无证据证明汉中公司向陈丽娟、***支付了重庆市渝北区红锦大道556号附13号4幢4-1、5-1、6-1号房屋的租金370万元，故对于汉中公司要求停止对位于重庆市渝北区红锦大道556号附13号4幢4-1、5-1、6-1（房屋产权证号分别为115房地证2013字第××号、115房地证2013字第××号、115房地证2013字第××号）进行司法处置时即带租约，且已支付租金370万元进行拍卖的诉讼请求，本院亦不予支持。

2017年1月6日，农行江北支行就案涉房屋办理了顺位抵押登记。汉中公司在庭审中陈述其与陈丽娟签订《房屋租赁合同》时知晓案涉房屋设定了抵押，汉中公司存在过错。

综上，汉中公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其异议理由不能成立,本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：

驳回原告重庆市涪陵汉中建筑有限公司的诉讼请求。

案件受理费36400元，由原告重庆市涪陵汉中建筑有限公司负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。

审　判　长　　张欲晓

审　判　员　　李盛刚

人民陪审员　　吴　丝

二〇一九年六月十九日

法官　助理　　刘　希

书　记　员　　曾　静