某某与重庆市江津区金厦物业管理有限责任公司,重庆某某旅游开发有限公司等合同纠纷一审民事判决书

重庆市江津区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)渝0116民初2477号 原告：***，男，1992年8月16日出生，汉族，住重庆市江津区。 委托诉讼代理人：**，重庆能容律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，重庆能容律师事务所实习律师。 被告：重庆市江津区金厦物业管理有限责任公司，住所地重庆市江津区几江红卫巷玫瑰园C区C2栋3-2号，统一社会信用代码915001167093922403。 法定代表人：王**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，重庆曾缔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，重庆曾缔律师事务所律师。 被告：重庆市江津区水力发电有限公司，住所地重庆市江津区几江红卫巷玫瑰园C区C2栋3-2号，统一社会信用代码91500116765932053N。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，重庆曾缔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，重庆曾缔律师事务所律师。 被告：重庆**旅游开发有限公司，住所地重庆市江津区几江紫荆花园商务大厦1幢3-2号，统一社会信用代码91500116MA60HWKX50。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司职工。 委托诉讼代理人：***，女，该公司职工。 原告***与被告重庆市江津区金厦物业管理有限责任公司（以下简称“金厦公司”）、重庆市江津区水力发电有限公司（以下简称“水电公司”）、重庆**旅游开发有限公司（以下简称“**公司”）合同纠纷一案，本院于2022年2月16日立案后，依法适用简易程序于2022年3月22日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人**、**，被告金厦公司的法定代表人王**及被告金厦公司、被告水电公司的委托诉讼代理人***、***，被告**公司的委托诉讼代理人***、***均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.确认原告对**镇车滩路房产享有优先承租权；2.确认被告**公司对**镇车滩路房产的中标及与被告金厦公司、水电公司签署的《房屋租赁合同》无效，由原告继续承租**镇车滩路房产；3.被告向原告支付律师费2500元。在庭审后，原告申请撤回第二项诉请，并进一步明确第一项诉请“车滩路房产”系XX号产权证下1-3层1500㎡房屋。事实和理由：原告于2017年11月1日与被告金厦公司、水电公司签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租**镇车滩电站内房屋。合同第九条约定：“如甲方在租期届满后仍要对外出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权”。在租赁期限届满前，原告明确告知被告金厦公司、水电公司在合同期满后仍要继续承租，但被告金厦公司、水电公司却谎称国资委要将房屋收回，不再继续出租，导致原告丧失在同等条件下优先承租的权利。原告认为，被告金厦公司、水电公司的欺瞒行为导致原告无法继续承租房屋，严重侵害了原告的优先承租权，其与华惠公司签订的房屋租赁合同无效，为维护自身合法权益，原告遂诉至法院提出上述诉请。 被告金厦公司辩称，首先，原告不享有优先承租权，原告享有优先承租权需要满足同等条件，在原告尚欠租金的情况下，并不满足优先承租权成立的同等条件；其次，原告在双方的租赁合同终止后已进行了搬离，但还未搬离完毕，说明原告的真实意思表示也是不再继续租赁；最后，案涉租赁房屋于2020年5月21日通过重庆市公共资源交易网公开招租的方式进行对外招租，原告如要继续租赁，也可通过公开招租的方式参与竞租，并未对原告进行限制。被告水电公司与**公司通过公开招租签订的房屋租赁合同并不违反法律强制性规定，是双方真实意思表示，系合法有效的合同。原告为主张自身权利支付的律师费应由其自行承担。诉讼费的承担由法院认定。 被告水电公司辩称，水电公司不是原租赁合同的相对方，原告诉请的优先承租权与水电公司无关。法院如果认为有关联性，同金厦公司答辩意见。 被告**公司辩称，**公司是在公共资源交易平台上看到公开招租文件，根据招标要求填报了资料，进行了公开公平的竞争后中标，与水电公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有关证据和事实，本院认定如下：被告金厦公司是被告水电公司的下属子公司。江津区**镇车滩电站办公楼属被告水电公司所有。 2017年11月1日，原告***（乙方）与被告金厦公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定原告***承租被告金厦公司位于江津区**镇车滩电站内，建筑面积1500㎡的房屋（办公楼），被告金厦公司保留一间档案室。合同载明：“......二、使用期限自2017年11月1日起至2019年10月31日止。三、费用收取场地使用费为30,000元/年，保证金10,000元，场地使用费每半年支付一次（每半年届满前十日，缴纳下半年场地使用费）。合同签订三日内，乙方以现金或银行汇款方式一次性向甲方支付半年的场地使用费及保证金。......八、合同解除的条件（一）有下列条件之一，出租人有权解除本合同：1.乙方不交付或者不按约定交付场地使用费及保证金；2.未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变出租房屋用途的；3.乙方违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；4.未经甲方书面同意，乙方将出租房屋进行装修或转租第三人的；5.乙方在出租房屋进行违法活动的。（二）有下列情形之一，承租人有权解除本合同：1.甲方迟延交付出租房屋一个月以上的；2.甲方违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋。九、租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前1个月书面或电话通知甲方，如甲方在租期届满后仍要对外出租。在同等条件下，乙方享有优先承租权”。在合同签订后，原告支付了一年租金30,000元和保证金10,000元。 2019年8月6日，被告水电公司工作人员***向原告***发送微信“***，现在你租的办公大楼国资委可能要收回，请不要再投资了。”原告***随即回复“为撒子也？”2019年8月17日***回复“因为我们现在归到国资委，国资委将对国有资产进行清理收回，怕国有资产流失。” 2020年5月21日，全国公共资源交易平台重庆市公共资源交易网（江津区）发布《江津区**镇车滩路国有房产公开招租公告》，载明“重庆市江津区水力发电有限公司现将江津区**镇车滩路国有房产委托重庆市江津区津兴市场管理服务有限公司（以下简称津兴公司）面向社会公开招租，现将有关事项公告如下：一、标的简介资产名称：江津区**镇车滩电站标的坐落：江津区**镇车滩路面积：2223.35㎡资产用途：非住宅招租底价:80,050元加价幅度：100元保证金：交易保证金伍万元；履约保证金伍万元经营范围：民俗酒店、餐饮综合体、民谣文化、民俗文化、休闲娱乐场地等产权证号：XX号中的机修车间、XX号拟出租年限：15年备注：承租方第一次装修总投资在500万元以上，合同生效后五年内免收租金。......” 2020年6月5日，被告**公司以80,050元/年租金中标。2020年6月9日，被告水电公司（出租方、甲方）和被告**公司（承租方、乙方）签订《江津区**镇车滩路国有房产租赁合同》，载明“第一条房屋基本情况：甲方将座落于江津区**镇车滩路的工业用房房屋（以下简称“该房屋”）出租给乙方，房屋结构分别为框架和砖木，建筑面积约为2223.35㎡。第二条经营范围：2.1乙方承诺承租江津区**镇车滩路工业用房，其经营范围仅限于民俗酒店、餐饮综合体、民谣文化、民俗文化、休闲娱乐场地，乙方应在本合同生效后10日内向甲方提交书面运营方案，并须经出租人及文物等相关主管部门批准。......第三条租赁期限自2020年6月9日至2035年6月8日止。租赁期满，乙方必须将房屋无条件交还给甲方。第四条房屋租金、履约保证金及优惠政策4.1房屋租金4.1.1该房屋第一年的年租金为80,050元。计租面积按房产证面积，即2223.35㎡，租金每年按前一年租金逐年递增5%缴纳。房屋租金实行先缴后租，每一年缴纳一次。......4.2租赁合同履约保证金乙方应于本合同签订之日向甲方一次性交履约保证金50,000元。”2020年7月31日，被告**公司向被告水电公司支付50,000**约保证金。 2020年6月，被告金厦公司法定代表人王**通过微信向原告***发送了《关于车滩电站办公楼房屋租赁合同到期有关事项的通知》，要求在6月25日24时前将承租房屋内承租人所有的物品全部撤出，并到公司财务部交纳2018年11月1日至2020年6月19日的场地使用费49,068元。***随即回复：“怎么是49,608元，这段时间不是一直我们也未使用吗？去年10月就说的是东西先放在里面，你们要动工的时候搬，根本没提及任何租金的事宜。” 在审理中，原告***口头向水电公司工作人员***表达过续租，但并未举证且被告金厦公司、水电公司均不予认可。 另查明，2021年11月12日，***提起（2021）渝0116民初24921号房屋租赁合同纠纷一案，诉请金厦公司、水电公司赔偿因房屋漏水导致的直接经济损失7000元，退还保证金10,000元并支付资金占用损失等。金厦公司则反诉请求***支付2018年11月1日至2019年10月31日的租金、2019年11月1日起的占有使用费及相应损失，腾退并恢复原状等。该案于2022年1月26日召开了庭前会议，双方为漏水的责任方、未付租金理由是否成立、租期届满后是否无偿放置物品等发生争议。 再查明，原告***与重庆能容律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托代理本案一审诉讼，为此支付律师费2500元。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议所涉法律事实发生在民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。在本案中，双方主要争议是原告对《房屋租赁合同》中的租赁物是否享有优先承租权。本院认为，优先承租权是指承租人根据法律规定或合同约定，在租赁期限届满时，以同等条件优先承租该房屋的权利。在本案中，优先承租权因双方约定而产生。设立优先承租权，是为了保护承租人的基本生存权利或经营权利，降低交易成本，实现社会整体利益的最大化。目前，针对优先承租权的性质、行使条件、方式与期限以及救济、保护尚无明确规定，因其与优先购买权保护的法益相同，可参照适用承租人优先购买权的规定。一般认为，优先承租权的行使需要满足三个条件：一是存在合法有效的租赁合同；二是租赁期限届满后房屋继续出租；三是以同等条件进行承租。在本案中，原告与被告金厦公司签订《房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方的争议主要是原告主张优先承租权是否符合第二、三个条件。对此，本院逐一评析如下。 关于是否构成继续出租问题。本院认为，除国家政策性、保障性住房外，出租人对拥有所有权的房屋是否出租拥有自主决定的权利，因而不应认为只要前一租赁合同期限届满出租人须继续将租赁物予以出租。优先承租权不能凌驾于出租人自主决定房屋如何使用的权利。因此，如果出租人没有继续出租的意愿，承租人将无从行使优先承租权。在本案中，原告***与被告金厦公司之间《房屋租赁合同》租期为2017年11月1日起至2019年10月31日止。在租期届满前的2019年8月6日，水电公司告知“国资委可能要收回，请不要再投资了”8月16日再次明确“国资委将对国有资产进行清理收回”，证明出租人在租赁期限届满时并无继续出租的意愿。水电公司将《房屋租赁合同》下房产及其他房产整合后，于2020年5月21日公开招租，与《房屋租赁合同》租期届满时间相隔近7个月，无证据证明该公开招租系出租人为了规避优先承租权的限制。因此，难以认定金厦公司、水电公司在《房屋租赁合同》租期届满时继续出租。2020年6月，***回复：“怎么是49,608元，这段时间不是一直我们也未使用吗？去年10月就说的是东西先放在里面，你们要动工的时候搬，根本没提及任何租金的事宜。”此回复证明基于国资委收回房产，原告***并无继续租赁的意思表示，在双方因（2021）渝0116民初24921号发生争议情况下，再提起本案主张优先承租权，有违诚信原则。原告***口头向水电公司工作人员***表达过续租，但并未举证且被告金厦公司、水电公司均不予认可，本院不予采信。 关于同等条件承租的问题。本院认为，优先承租权并非绝对和无条件的，该权利的行使不得损害出租人的所有权，租赁面积、租金金额、支付方式和期限、租期是认定“同等条件”的重要因素。同时，考虑到租赁合同是长期持续性的合同，对出租人和承租人的信任程度有一定要求，且房屋的使用方式对房屋价值有较大影响，与一次性的买卖合同有所区别。因此除了租金金额、支付方式和期限、租期、特殊身份关系外，承租人的诚信程度、履约能力及房屋的租赁用途也不容忽视，需综合各个因素判断是否构成“同等条件”。在本案中，水电公司公开招租的租赁物，是江津区**镇车滩路的工业用房房屋，租赁面积2223.35㎡，而***在《房屋租赁合同》中及主张的优先承租权客体为江津区**镇车滩电站内，建筑面积1500㎡的房屋（办公楼，不含档案室），系XX号房产的一部分，因此，在“租赁物”上即不具有同等性。租赁合同是长期持续性的合同，水电公司公开招租租期长达15年，***与金厦公司在2年租期内，已经因漏水的责任方、未付租金理由是否成立、租期届满后是否无偿放置物品等发生争议，相互信任程度低，受此影响也已不具备“同等条件”。 综上所述，原告***主张优先承租权，本院不予支持，诉请的律师费由原告自行承担。原告申请撤回第二项诉请，本院予以准许。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十七条之规定，判决如下： 驳回原告***全部诉讼请求。 本案案件受理费1364元，减半收取为682元，由原告***承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员　　罗　勇 二〇二二年五月十日 法官助理　　*** 书 记 员　　朱　凤 -1-