重庆市綦江区晨光建筑安装工程有限公司与重庆君鼎房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行裁定书

重庆市綦江区人民法院

执 行 裁 定 书

(2022)渝0110执异67号

异议人（案外人）：***，男，1978年11月12日出生，汉族，住重庆市綦江区。

申请执行人：重庆市綦江区晨光建筑安装工程有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道长青路，统一社会信用代码91500222622083365A。

法定代表人：王洪，该公司执行董事。

被执行人：重庆君鼎房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区隆盛镇兴隆街5号，统一社会信用代码915002225567502536。

法定代表人：金明仙，该公司总经理。

在本院执行重庆市綦江区晨光建筑安装工程有限公司（以下简称晨光建司）与重庆君鼎房地产开发有限公司（以下简称君鼎房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人***于2022年5月24日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

异议人***称：在申请执行人李必友与被执行人君鼎房地产公司，就（2020）渝0110执3351号执行裁定书的强制执行中，綦江法院误将异议人***的财产当作被执行人的财产予以查封，异议人依法提出异议。2018年11月26日，异议人向君鼎房地产公司一次性支付121408.64元（其中房款115320元，代收费6088.64元），用于购买位于重庆市綦江区XX街道XXXXXX小区XX幢X-X-X的现房一套。收款后，君鼎房地产公司向异议人出具接房流转单、房款收据和代收费收据各一份，并告知异议人可以装修入住，等到可以办理网签的时候再通知异议人进行网签。2019年3月14日，异议人开始对该房屋进行装修，同年8月装修完毕，并与家人入住该房屋至今。但是一直未接到君鼎房地产公司通知进行网签。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占用该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上所述，异议人是在该房屋被法院查封之前已经支付全部价款并实际占有。且君鼎房地产公司未能及时通知异议人进行网签和办理产权登记，在本案中异议人无过错。特依《民事诉讼法》第225条的规定，提出异议，请求綦江区法院立即解除对重庆君鼎房地产开发有限公司名下位于重庆市綦江区XX街道XXXXXX小区XX幢X-X-X房屋的查封。

本院查明，本院于2021年4月16日作出（2018）渝0110民初5099号判决书，判决君鼎房地产公司在该判决生效后10日内支付晨光建司工程款5923102元及利息；退还晨光建司保证金200000元及利息；支付晨光建司鉴定费300000元、案件受理费28028元、保全费5000元。该判决生效后，君鼎房地产公司未按期履行判决确定的义务，晨光建司向本院申请强制执行，执行案号为（2021）渝0110执5610号。执行中，本院于2021年6月11日作出（2021）渝0110执5610号执行裁定书，裁定冻结、划拨、提取、查封君鼎房地产公司价值8164895元的财产，并于2021年12月22日向重庆市綦江区不动产登记中心送达了该裁定书和协助执行通知书，对君鼎房地产公司名下的位于綦江区XX街道XXXXXX小区X幢、X幢、XX幢、XX幢、XX幢、XX幢、XX幢的部分房屋进行了查封，查封房屋中包含了XX幢X-X-X房屋。

另查明，案涉XX幢X-X-X房屋由任金秀转给赵久洪，赵久洪又转给***。陈纯建于2018年11月26日接收该房屋，并于2019年3月装修后入住至今，但该房屋产权至今未变动登记为异议人***所有。君鼎房地产公司对案涉房屋的接房流转单中记载有“单价1500元/平方、已完清费用、暂未网签”的内容。异议人***提供了交纳购房款、装修费、物管费、装修合同等证据证明其主张。

以上事实，有当事人陈述、（2018）渝0110民初5099号判决书、（2021）渝0110执5610号执行裁定书、协助执行通知书及送达回证、接房流转单、购房款收据、装修合同、装修费收据、物管费收据等证据在卷为凭，并经本院审查，应予认定。

本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人***以案涉XX幢X-X-X房屋属其所有而提出执行异议，要求解除对该房屋的查封，其是基于实体权利对执行标的提出排除执行的异议，本案应为执行标的异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条的规定审查。案涉证据接房流转单、购房款收据、装修合同、装修费收据、物管费收据能够相互印证，能够证实案涉XX幢X-X-X房屋系异议人***购买，并已付清购房款、装修入住的事实。通常而言，买房人均希望早日获得所购房屋的产权登记。***在已付清购房款的情形下，希望早日获得产权登记是符合常情的，事实上案涉房屋至今仍未办理产权变动，在没有相反证据的情形下，不能认定系***的原因未办理过户登记。综前所述，应当认定案涉房屋系异议人***购买，且已付清购房款，并在本案查封前已占有该房屋，虽然至今未办理过户登记，但不能认定系***的原因所致，应当认定***对案涉房屋享有排除执行的权利，其异议成立，应予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

中止（2021）渝0110执5610号执行案对位于重庆市綦江区XX街道XXXXXX小区XX幢X-X-X房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　陈仁伟

审判员　　代桂林

审判员　　杨　东

二〇二二年六月二日

书记员　　万香君

-1-