重庆市儒雅建筑工程有限公司与忠县人民政府房屋登记一审行政裁定书

重庆市忠县人民法院

行 政 裁 定 书

（2016）渝0233行初63号

原告重庆市儒雅建筑工程有限公司，住所地重庆市梁平县梁山镇鲁班路（玉龙庭院），统一社会信用代码91500228208206075H。

法定代表人熊秀禄，该公司董事长。

委托代理人周勇生，重庆胜锐律师事务所律师。

被告忠县人民政府，住所地重庆市忠县忠州镇中博大道2号，组织机构代码35571528-3。

法定代表人江夏，忠县人民政府县长。

委托代理人罗川华，忠县人民政府法制办干部，特别授权。

第三人忠县国土资源和房屋管理局，住所地重庆市忠县忠州街道果园路12号,统一社会信用代码11500233765915210U。

法定代表人李心国，忠县国土资源和房屋管理局局长。

委托代理人谭邦浩，忠县国土资源和房屋管理局职工。

委托代理人殷建华，重庆泰源律师事务所律师。

第三人重庆好康运动器材有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道苏家村五组，组织机构代码05321977-8。

法定代表人罗少俭，重庆好康运动器材有限公司董事长。

第三人梁金忠，男，1963年9月29日出生，汉族，住重庆市开县。

委托代理人况文军，北京必浩得（重庆）律师事务所律师，特别授权。

原告重庆市儒雅建筑工程有限公司不服被告忠县人民政府作出的××房地产权登记，于2016年10月9日向本院提起行政诉讼。本院受理后于2016年10月12日向被告和第三人忠县国土资源和房屋管理局以及第三人重庆好康运动器材有限公司送达了起诉状副本及应诉通知书。因自然人梁金忠与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其作为第三人参与本案的诉讼活动。本院依法组成合议庭，于2016年11月8日和2017年5月22日两次公开开庭进行了审理。原告重庆市儒雅建筑工程有限公司（简称儒雅建司）的委托代理人周勇生，被告忠县人民政府（简称县政府）的委托代理人罗川华，第三人忠县国土资源和房屋管理局（简称县国土局）的委托代理人谭邦浩、殷建华，第三人梁金忠的委托代理人况文军等到庭参加诉讼。第三人重庆好康运动器材有限公司（简称好康公司）经本院合法传唤，无正当理由两次拒不到庭，依法不影响本案的审理。本案现已审理终结。

原告儒雅建司诉称，原告于2013年3月与第三人好康公司签订建设工程施工合同，合同约定由好康公司将其位于忠县大渡口工业园区的“重庆好康运动器材有限公司年产8万台运动器材及配套项目”工程项目发包给原告施工。合同签订后，原告依约开始进行工程项目建设，但由于好康公司自身经济实力问题，自原告施工作业开始，好康公司就无法依照合同约定向原告支付工程款，导致该项目从2014年上半年停工至今。到2014年11月，该项目仅仅完成了主体工程，其余水电、消防、门窗、内外粉刷等装饰装修及其他配套设施均未完工。但2014年11月，在原告尚未与好康公司就该项目进行竣工验收，且不知情的情形下，第三人县国土局向好康公司违规办理了相应的产权登记，并颁发了产权证书。2015年11月，在好康公司向原告明确表明该工程项目无力再建后，原告在该项目没有进行竣工验收的前提下，不得已与好康公司办理了该建设项目已完成工程量的相应结算。2016年2月，原告向法院提起民事诉讼，要求好康公司支付工程款，并主张优先受偿权，但原告主张的优先受偿权却因被告县政府的违法颁证行为受到阻碍而不能实现。因此，被告县政府在该工程项目没有竣工验收的前提下，就向好康公司颁发了房地产权证，严重侵犯了原告享有的优先受偿权，现诉至法院，请求：一、撤销忠县人民政府作出××房地产权登记；二、本案诉讼费由被告承担。

原告为证明其主体资格，向本院提交了以下证据（均为复印件）：1、案件受理通知；2、开庭传票；3、法释〔2002〕16号。

被告县政府辩称，儒雅建司不具备原告主体资格。原告诉称的房屋登记行为系物权确认，与原告主张的优先受偿权不冲突，不会对原告的权益造成损害，与原告没有利害关系，反而更有利于原告债权的实现。

第三人县国土局述称，原告主张的是建设工程的优先受偿权，与被告作出的颁证行为没有利害关系，原告没有提供充分的证据证明被告的具体行政行为对其合法权益造成损害。因此，原告不具有主体资格。

第三人梁金忠述称，首先同意被告县政府和第三人县国土局的意见；其次，目前没有任何生效判决来确认原告的优先受偿权，原告应该举示证据证明其与本案具有利害关系。因此，原告不具有行政诉讼主体资格，应当先进行民事诉讼。

经审理查明，原告儒雅建司于2013年3月1日与第三人好康公司签订建设工程施工合同，合同约定由好康公司将其位于忠县大渡口工业园区的“重庆好康运动器材有限公司年产8万台运动器材及配套项目”工程项目发包给原告施工。到2014年11月，该项目仅仅完成了主体工程，其余水电、消防、门窗、内外粉刷等装饰装修及其他配套设施均未完工。2014年11月22日，由重庆亚太工程建设监理有限公司组织建设单位、施工单位、质监站等相关单位对该工程项目进行并通过了主体结构验收。2014年11月27日，被告组织县国土局、县规划局、县质监站、好康公司等相关单位开会并形成忠府纪〔2014〕75号县政府议事纪要。2014年11月28日，好康公司向县国土局申请办理房屋产权登记，县国土局受理并为其办理了编号为××的房屋产权登记。随后，好康公司将该处房屋抵押给第三人梁金忠，并在县国土局办理了抵押登记，抵押权人为梁金忠。2016年2月，原告以工程施工合同纠纷为由，向本院提起民事诉讼，要求第三人好康公司支付工程款，并同时主张其作为工程施工承包人，对该建筑工程价款享有优先受偿权。在该案审理过程中，原告认为其享有的优先受偿权因被告县政府及第三人县国土局的违法颁证行为受到损害，遂依法申请中止对上述民事案件的审理，向本院提起行政诉讼，请求撤销被告县政府作出的××房地产权登记。

本院认为，本案争议的主要焦点为：儒雅建司与被诉房屋所有权登记行为是否具有利害关系，即儒雅建司是否具有本案原告主体资格，该焦点是对被诉房屋所有权登记行为合法性审查的先决性程序问题。关于儒雅建司诉称其作为第三人好康公司发包的建设工程的承包人对该建设工程价款享有优先受偿权，但因被告向第三人好康公司的违法颁证行为遭受损害，故与被诉房屋登记行为存在利害关系的主张，对此：一是从建设工程优先受偿权的性质来看，属于法定的不动产特别优先权，该权利专属于建设工程承包人，基于法律的直接规定而原始取得，并非由当事人任意创设。故被诉房屋登记行政行为是否存在、是否成立、是否合法，均不影响儒雅建司对诉争建设工程主张优先受偿权以及该主张是否成立；二是从建设工程优先受偿权的行使来看，涉及承包人义务的履行情况、未支付价款的催告、实现优先权的具体方式和条件等具体因素，并非本案审查内容和范围，本院对此不予审查；三是从建设工程优先受偿权的受偿顺序来看，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建设工程价款优先于抵押权和其他债权。该优先受偿请求权属于民事法律关系范畴，不属于与行政争议一并审理的民事争议。故儒雅建司的优先受偿顺序与本案无关，本院对此也不审查。综上，被诉房屋登记行为不影响儒雅建司诉称的建设工程优先受偿权的取得、行使和优先受偿顺序，即儒雅建司与被诉房屋登记行为没有利害关系。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。原告儒雅建司既不是被诉房屋登记行为的相对人，也与被诉房屋登记行为没有法律意义上的厉害关系，其不具备本案原告主体资格。因此，儒雅建司请求撤销县政府作出的××房地产权登记的主张，没有法律依据，本院不予支持。

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》三条第一款之规定，裁定如下：

驳回原告重庆市儒雅建筑工程有限公司的起诉。

案件受理费50元（原告已预交），退还给原告重庆市儒雅建筑工程有限公司。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。

审　判　长　　方　元

人民陪审员　　张绍炳

人民陪审员　　何　理

二〇一七年七月十九日

书　记　员　　吴海丽