重庆新兴宝石饰品有限公司与万州区百安坝德森鞋业加工厂排除妨害纠纷一审民事判决书

重庆市万州区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）渝0101民初2877号

原告：重庆新兴宝石饰品有限公司，住所地重庆万州区百安坝街道荔塘小区，统一社会信用代码91500101759269486G。

法定代表人：PATHAPEEPRAISONTHAWIN，该公司董事长。

委托诉讼代理人：颜龙，重庆思肯律师事务所律师。

被告：万州区百安坝德森鞋业加工厂，经营场所重庆市万州区上海大道523号宗宗宝石饰品有限公司2号楼二楼，统一社会信用代码92500101MA60A9TE61。

经营者：张永全，男，1967年8月19日出生，汉族，住重庆市万州区。

第三人：徐江岭，男，1965年2月23日出生，汉族，住重庆市万州区。

第三人：重庆市万通康达建筑工程有限公司，住所地重庆市万州区太白路264号301，统一社会信用代码91500101208060125N。

法定代表人：谭明益。

委托诉讼代理人：徐江岭，男，1965年2月23日出生，汉族，住重庆市万州区。

原告重庆新兴宝石饰品有限公司（以下简称新兴宝石饰品公司）与被告万州区百安坝德森鞋业加工厂（以下简称德森鞋业加工厂）、第三人徐江岭、重庆市万通康达建筑工程有限公司（以下简称万通康达公司）排除妨害纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理，原告新兴宝石饰品公司的委托诉讼代理人颜龙、被告德森鞋业加工厂的经营者张永全到庭参加诉讼。为查明案件事实，本院依法通知了徐江岭与万通康达公司作为第三人参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序继续审理，由审判员杨超担任审判长，与人民陪审员吕波、崔建云组成合议庭，于2021年5月18日公开开庭进行了审理，原告新兴宝石饰品公司的委托诉讼代理人颜龙、被告德森鞋业加工厂的经营者张永全到庭参加诉讼，第三人徐江岭与万通康达公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告新兴宝石饰品公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即交还非法占用的位于重庆市万州区五桥百安街道安康路×号荔塘小区“新建国际宝石饰品工贸园”×号厂房第×层；2.判决被告支付自2019年3月20日至交付之日止的厂房占用费（按660平方米×10元/平方米/月），截止起诉之日共计138803元；3.本案诉讼费用由被告承担。2021年5月18日庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：判决被告支付自2019年3月20日至交付之日止的厂房占用费（租金标准为第三人徐江岭与被告签订的租赁合同金额为准）。事实和理由：新兴宝石饰品公司系外国法人独资有限责任公司，为在万州发展宝石加工等项目，经相关部门批准，在五桥荔塘小区开发建设“新建国际宝石饰品工贸园”，包含综合楼一栋、厂房四栋及宿舍楼。案外人杨仁坤以重庆市万州丰达物业开发有限公司（以下简称丰达公司）名义，承包了“新建国际宝石饰品工贸园”1、2号厂房土建施工。2013年12月6日，原告与丰达公司签订《建筑工程施工合同》，总面积5287.8平方米，工程包干价5076288元，之后，杨仁坤又以每平方米810元的单价将1、2号厂房土建施工整体转包给案外人徐江岭挂靠的万通康达公司，由万通康达公司实际进行施工。2019年3月20日，被告以其向案外人承租为由，非法占用原告2号厂房第二层660平方米，用于鞋类加工，并声称是原告欠案外人的钱，原告多次要求被告清场并交还房屋，但被告拒不交还也不支付使用费。原告为维护自身合法权益，特诉至法院提出前述诉讼请求。

被告德森鞋业加工厂辩称，这个厂房是德森鞋厂找建筑商徐江岭、向前租赁的，徐江岭、向前说没有收到工程款，房子是抵给二人的，德森鞋业加工厂不清楚该房屋是否属于新兴宝石饰品公司的，德森鞋业加工厂已经支付了三年的租金，不是非法占有。德森鞋业加工厂看到徐江岭在招租，就租下房屋开办企业。德森鞋业加工厂不同意新兴公司的诉讼请求。

第三人徐江岭及万通康达公司述称，徐江岭是万通康达公司的职工，徐江岭与万通康达公司签订了内部承包合同，由徐江岭向万通康达公司交纳60000元管理费，承包宝石饰品工贸园1、2、4号厂房建设，工程实际由徐江岭施工。徐江岭于2014年7月进场施工，万通康达公司中标，有中标通知书、施工许可证等。民工工资保证金、安全文明施工费总共七十几万，是徐江岭以万通康达公司的名义支付的。新兴宝石饰品公司将工程发包给丰达公司，但是丰达公司没有建筑资质，就把工程介绍给了万通康达公司，丰达公司只是中间介绍人，万通康达公司只收到了40%的工程款，还有60%工程款未收到。徐江岭将厂房出租给德森鞋业加工厂属实，徐江岭也收取了租金。万通康达公司未与新兴宝石饰品公司办理结算，工程款未支付完毕之前，徐江岭作为施工方对工程有保管义务，现在德森鞋业加工厂没有搬迁义务。

本院经审理认定如下：2010年3月15日，重庆市万州区城乡建设委员会给新兴宝石饰品公司颁发建设用地规划许可证（地字第建500101201000011号），用地位置为万州区百安坝荔塘小区，用地面积15676平方米，建设规模39190平方米。

2013年12月6日，甲方（发包方）新兴宝石饰品公司与乙方（承包方）丰达公司签订《建筑工程施工合同》，合同主要约定：乙方以包干价5076288元承建甲方万州国际宝石饰品工贸园厂房工程，总建筑面积5287.8平方米（其中1号厂房2643.90平方米，2号厂房2643.90平方米，工期从2014年2月16日开工至2014年10月30日竣工。

2014年3月11日，重庆市万州区城乡建设委员会给新兴宝石饰品公司颁发建设工程规划许可证（建字第××号），建设位置为万州区百安坝荔塘小区，建设规模5894.99平方米。

2014年5月30日，重庆市万州区城乡建设委员会给新兴宝石饰品公司颁发建筑工程施工许可证（编号：××），建设地址为万州区百安坝街道荔塘小区，施工单位为重庆市万通康达建筑工程有限公司，监理单位为重庆亚太工程建设监理有限公司，合同开工日期为2014年6月2日，合同竣工日期为2015年6月1日。

2016年9月26日，甲方新兴宝石饰品公司（发包方）与乙方万通康达公司（承包方）签订《水、电、消防设施设备安装及附属工程施工承包合同》，合同主要约定：乙方以包干价2500000元承包甲方万州国际宝石饰品工贸园加工厂1、2、3号厂房水、电及消防设施设备消防门的采购和安装、施工及安装与其他等配套工程的施工，丰达公司杨仁坤原承包的未完工的1号、2号厂房的墙体、周边路面、附属工程、下水道等。工期从2016年9月23日开工到2016年12月23日竣工。工程款以1号、2号、3号楼厂房的负一层地下车库抵付。甲方盖章，甲方代理人李敏源签字，乙方盖章，乙方法人代表谭明益签名，乙方代理人徐江岭签名。

2017年6月13日，新兴宝石饰品公司取得不动产权证：渝（2017）万州区不动产权第××号，坐落：万州区百安坝街道安康路×号，不动产单元号：××。权利类型：国有建设用地使用权，权利性质：出让，面积：15676㎡，用途：批发零售用地、工业用地、城镇住宅用地。

2018年4月16日，本院作出（2017）渝0101民初10975号民事判决，判决：一、丰达公司在判决生效后30日内向新兴宝石饰品公司交付475万元的工程款发票；二、驳回新兴宝石饰品公司要求丰达公司交付竣工资料的诉讼请求；三、驳回新兴宝石饰品公司要求丰达公司交付案涉1、2号厂房的诉讼请求。新兴宝石饰品公司不服该判决，向重庆市第二中级人民法院提起上诉。2019年8月21日，重庆市第二中级人民法院作出（2018）渝02民终1300号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。

2019年3月8日，甲方徐江岭（出租方）与乙方杨顺华（承租方）签订《房屋出租协议》，该协议约定：“经甲乙双方共同协商，甲方将宝石饰品厂2号厂房二楼约600平方米出租给乙方做厂房，经甲乙双方协商一致，就有关租赁事宜达成如下协议，以便共同遵守。一、租赁时间从2019年3月8日至2022年3月8日止，租金第一年35000元。二、租赁期满，乙方有优先承租权。如乙方要续租或不租，应提前一个月书面通知甲方。三、乙方在租赁期间所发生的一切费用（水、电费等）概由乙方承担并按时缴纳，同时乙方不得从事非法活动，如甲方发现乙方从事非法活动，甲方有权收回房屋。四、甲方保证乙方第一年无变动，第二三年每年递增15%，具体按行情定，第二三年如房屋有变动，退还当年租金，三年后有变动，按所租时间计算，若双方有违约，违约方赔偿全部损失。五、乙方在租赁期间，必须做好防火防盗等安全防范措施，遵守社会公德、社会治安及公共秩序，搞好邻里关系，否则，由此造成的相关责任概由乙方负责，甲方不承担相关责任。六、其他未尽事宜，经双方协商解决，若双方协商无果，将交由当地法院解决，本协议一式二份，甲乙双方签字生效，各执一份。甲方徐江岭签名留电话，乙方蒲志兵、杨顺华签名。向前在合同尾部空白处签名并留电话。”

2020年3月30日，徐江岭给德森鞋业加工厂出具《收条》载明：“今收到德森鞋业从2020年3月30日至2022年3月30日租金60000元，大写：陆万元正，二年租金。”

2021年4月29日，徐江岭与向前给德森鞋业加工厂出具《承诺书》载明：“本人徐江岭、向前就宝石厂出租给德森鞋业使用，使用至2022年3月30日前，在此期间若发生法院诉讼判决超出实际租金和提前搬走的损失由我方承担，租用期间据实计算，提前搬出则应补偿适当的搬走车费。承诺人：徐江岭、向前签名捺印。”

另查明，德森鞋业加工厂由张永全、杨顺华、蒲志兵合伙开办。

本院认为，本案的争议焦点为：一、德森鞋业加工厂是否应当搬离宝石饰品工贸园2号厂房2楼；二、德森鞋业加工厂是否应当向新兴宝石饰品公司支付占用费，如果需要支付，则占用费标准如何确定？本院对争议焦点的评析如下：

一、关于德森鞋业加工厂是否应当搬离宝石饰品工贸园2号厂房2楼的问题。首先，新兴宝石饰品公司是万州区百安坝安康路×号国有建设用地使用权人，并取得相应的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、新建国际宝石饰品工贸园加工厂1、2、4号楼的建筑工程施工许可证，新兴公司拥有加工厂1、2、4号楼的合法建设手续。新兴宝石饰品公司作为万州国际宝石饰品工贸园厂房工程及水、电、消防设施设备安装及附属工程的发包方，系该工程的业主、合法权利人。原告新兴宝石饰品公司基于合法的建造行为原始取得诉争厂房的物权。其次，徐江岭是否有权出租宝石饰品工贸园2号厂房二楼。徐江岭以新兴宝石饰品公司欠付工程款为由，将厂房出租给德森鞋业加工厂，徐江岭并非厂房的权利人，根据《中华人民共和国民法典》第四百四十七条：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”的规定，留置的标的是动产，而本案涉及厂房是不动产，建设工程价款只就该工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权，故徐江岭无权留置厂房。徐江岭述称其未将工程交付给新兴宝石饰品公司，对该工程有保管义务，即使徐江岭有保管义务，但并无对该工程的处置权利，故徐江岭无权出租厂房。被告德森鞋业加工厂基于其与徐江岭的租赁合同而占有该厂房，而合同之债的占有具有相对性，不能对抗合同之债相对方以外的人，故本院对德森鞋业加工厂辩称其不是非法占有的意见不予采信。新兴宝石饰品公司系厂房的权利人，其要求德森鞋业加工厂搬离宝石饰品工贸园×号厂房×楼的诉讼请求本院予以支持。

二、关于万州区百安坝德森鞋业加工厂是否应当向重庆新兴宝石饰品有限公司支付占用费，如果需要支付，则占用费标准如何确定的问题。

德森鞋业加工厂无权占有新兴宝石饰品公司的厂房，德森鞋业加工厂不能以其与徐江岭的租赁合同关系对抗新兴宝石饰品公司的物权，故德森鞋厂应当向新兴公司支付占用费。对于占用费标准，新兴宝石饰品公司主张每平方米每月10元，按660平方米计算。2021年3月21日开庭时，新兴公司口头申请对租金标准进行评估，但本院要求其在一周内提交书面评估申请，逾期视为放弃权利，新兴宝石饰品公司未在本院限定期限内提交书面评估申请，视为其放弃评估的权利。2021年5月18日开庭时，新兴宝石饰品公司变更租金标准为德森鞋业加工厂与徐江岭签订的租赁合同金额标准，因该租金标准系同一位置已经履行了的租赁合同确定的，本院予以支持，但在实际履行该房屋租赁协议时，徐江岭收取德森鞋业加工厂2020年3月30日至2022年3月30日的租金为60000元，新兴宝石饰品公司要求德森鞋业加工厂从2019年3月20日起至搬离时止支付占用费，本院确认按照实际履行的租金标准予以支持。故被告德森鞋业加工厂从2019年3月20日起至2020年3月20日，按照35000元/年的标准向新兴宝石饰品公司支付占用费，从2020年3月21日起至搬离厂房之日止，按照30000元/年的标准向新兴宝石饰品公司支付占用费。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第二百三十一条、第二百三十六条、第二百三十八条、第二百四十条，《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告万州区百安坝德森鞋业加工厂在本判决生效后十五日内腾退位于重庆市万州区五桥百安街道安康路×号荔塘小区“新建国际宝石饰品工贸园”×号厂房第×层并将该厂房交还给原告重庆新兴宝石饰品有限公司；

二、被告万州区百安坝德森鞋业加工厂从2019年3月20日起至2020年3月20日，按照35000元/年的标准向重庆新兴宝石饰品有限公司支付占用费，从2020年3月21日起至搬离厂房之日止，按照30000元/年的标准向重庆新兴宝石饰品有限公司支付占用费；

三、驳回原告重庆新兴宝石饰品有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3076元，由被告万州区百安坝德森鞋业加工厂负担3076元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。

本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的给付义务。一方不履行时，权利人可以向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为本判决确定履行期间的最后一日起计算二年。

审　判　长　杨　　　　　　超

人民陪审员　     吕 波

人民陪审员　     崔建云

二〇二一年七月三十日

法官　助理　     付佳浠

书记员冉蕴晗

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