重庆市新世纪路桥建设有限公司与殷涛房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市永川区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）渝0118民初6609号

原告：重庆市新世纪路桥建设有限公司，住所地：重庆市永川区胜利路31号，统一社会信用代码91500118203750127W。

法定代表人：赵劲松，董事长。

委托代理人：刘培桃，重庆新源律师事务所律师。

被告：殷涛，男，1969年12月09日出生，汉族，住重庆市永川区。

委托代理人：刘均，重庆市永川区胜利法律服务所法律工作者。

原告重庆市新世纪路桥建设有限公司与被告殷涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市新世纪路桥建设有限公司的委托诉讼代理人刘培桃，被告殷涛及其委托代理人刘均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告重庆市新世纪路桥建设有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年1月1日签订的《门面租赁合同》，被告将位于重庆市永川区门面（现地址为重庆市永川区）返还原告；2.由被告向原告支付截止2019年5月31日的租金69021元、水费313元、电费2015.65元，合计71349.65元；3.由被告向原告支付违约金10400元；4.由被告从2019年6月1日起，以每月5065元的种金标准向原告支付租金至被告将该门面返还原告止；5.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告于2017年1月1日签订《门面租赁合同》，约定原告将案涉门面出租给被告，租赁期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，并约定了租金、支付方式等，同时约定被告未按约定期限交付租金、水电气费、物管费等超过10日以上的，原告有权解除合同并无条件扣除履约保证金。被告于2018年1月起开始拖欠租金、水电费等，经原告多次催收未果。

被告殷涛辩称，原告每次来收水电费的办公室人员，系姓赵的女同志，于2018年4月的一天被告承租的门面说，因政府原因要收回该门面，被告说门面要做到2018年6月底，她说不退被告保证金5000元，被告也不需要交后面尾款。同年7月1日被告开始搬东西腾空门面，到了同年7月3日，原告方一位姓兰的女同志和我来办理交接，同时陪她来的还有两名来看门面的男同志，两名男同志没看起门面就走了，被告将门面腾空后钥匙交付给姓兰的女同志。双方约口头达成约定解除了房屋租赁合同，并办理了结算，被告已将该房屋腾空交付给了原告，故不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，2017年1月1日，原告重庆市新世纪路桥建设有限公司与被告殷涛签订《门面租赁合同》，原告将其具有经营权的位于重庆市永川区门面（现地址为重庆市永川区）出租给被告，双方约定：租赁期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，月租金4500元，每季度支付一次租金13500元，每年在上一年基础上递增6%；被告向原告交纳保证金5000元，租赁期满退还被告，若被告违约则保证金中扣除应支付的违约金；被告应按时缴纳自行负担的水电气费、物管费等费用；被告未按约定期限交付租金、水电气费、物管费等超过10日以上的，原告有权解除合同并无条件扣除履约保证金；违约方赔付未违约方第一年租金10%违约金。

该房屋租赁合同签订后，被告向原告交纳了保证金5000元，原告将该房屋租赁给了被告，双方按约履行，截止2018年3月底被告欠原告租金810元，其后被告也未交纳租金，原告代交了该房屋水费313元、电费2015.65元。

审理中，被告提供证人罗强出庭作证陈述：我经营的门面和殷老板的门面相隔100米左右，2018年7月初的一天，我和朋友走到殷老板的门面旁，看到有人搬很多板凳到门面外，就问殷老板什么情况，殷老板说房东不让其继续租房，要租给别人，一会儿一个戴着眼镜的女的就问老板门面钥匙，然后老板就把钥匙交给那个女的了。

被告提供证人夏传伟出庭作证陈述：2018年7月2-3日上午，我和朋友从被告经营的鱼馆过，看见有人搬东西到外面，就上前询问，被告就说不准做了要关门了，然后听见一个戴眼镜、个子不高、微胖的女同志说把钥匙给她，我还在开玩笑说，不做了我们要找下家吃鱼了。

被告提供证人王忠义出庭作证陈述：2018年7月中旬，在水东门公交车站附近被告经营的鱼馆，我看到当时门面关闭了，门面上面贴着一张A3纸，上面写有门面出租、落款新世纪路桥有限公司及座机电话，我当时还问了周边的人，我也有意想租此门面。

被告提供证人谢涛出庭作证陈述：我们喜欢吃鱼并经常经过被告曾开的鱼馆。2018年7月中下旬，我和我老婆骑电动车拿鱼去被告鱼馆加工鱼，看见鱼馆关门了，并张贴有张A3纸写有门面出租，中间内容没留意，落款看到一个单位名字，新什么并留有一个座机号码。后来去看门面都是关起的，告示张贴约3-4个月。

上述事实，有原、被告的陈述、房屋租赁合同、租金收据、水电费票据、原告房屋经营权相关资料，以及证人证言等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，本案争议焦点是双方是否协商解除了房屋租赁合同及租赁费用是否结算付清？原告认为双方未解除房屋租赁合同，也没同意免除被告租赁费用。被告认为双方口头协商解除了房屋租赁合同，原告同意被告以保证金冲抵所欠租金、互不找补。

庭审中，被告提供了四名证人出庭作证，四名证人与双方无利害关系，能比较详细、清楚描述其看到、听到的有关情况，证词内容相互印证，故对四名证人的证言予以采信。证人证言证明了，2018年7月初，在原告的工作人员要求下，被告腾空交付给了原告案涉租赁房屋，其后原告张贴告示另行招租。故被告抗辩双方已口头协商解除了房屋租赁合同的事实，本院予以采信。原告要求解除房屋租赁合同、返还出租房屋的诉讼请求，双方已履行，本院不再主张。合同解除后，双方终止履行，但被告没有提供充分证据证明原告免除其合同终止前的租赁费用，故应给付原告截至解除房屋租赁合同时所欠租赁费用，双方确认2018年1-3月欠租金810元，2018年4-6月租金按合同计算为13500元×106%＝14310元，原告代交水费313元、电费2015.65元，以上合计17448.65元，与被告所交的保证金5000元品迭后，被告应给付原告租赁费用12448.65元。被告所欠租赁费用是双方协商解除合同期间发生，双方对解除合同达成一致，但对后期费用结算未达成一致，原告也未提供要求被告给付后期租赁费用的催收证据，被告存在违约故意的证据不充分，故对原告要求被告给付违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：

一、由被告殷涛在本判决生效后3日内给付原告重庆市新世纪路桥建设有限公司租赁费用12448.65元。

二、驳回原告重庆市新世纪路桥建设有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取2760元，由原告重庆市新世纪路桥建设有限公司负担1760元，由被告殷涛负担1000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审判员　　温旭东

二〇一九年十一月五日

书记员　　李维芳