重庆双薪建筑安装有限公司与重庆鑫永汇酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

重庆市第四中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)渝04民终102号

上诉人：重庆双薪建筑安装有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道河堡街（亨达大厦三楼），统一社会信用代码91500243214155198F。

法定代表人：王元碧，系该公司总经理。

诉讼代表人：重庆双薪建筑安装有限公司管理人。

主要负责人：武小刚，项目负责人。

委托诉讼代理人：刘献忠，上海中联（重庆）律师事务所律师。

被上诉人：重庆鑫永汇酒店管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区渝州路87号双薪时代7、8F，统一社会信用代码91500107MA5URGX04D。

法定代表人：陈德富，系该公司执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：张志勇，男，1982年4月7日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，系该公司销售经理。

上诉人重庆双薪建筑安装有限公司（以下简称双薪建司）因与被上诉人重庆鑫永汇酒店管理有限公司（以下简称鑫永汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院(2021)渝0243民初3786号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。诉讼中，于2022年3月1日组织双方进行调查询问。上诉人双薪建司的委托诉讼代理人刘献忠、被上诉人鑫永汇公司的委托诉讼代理人张志勇均到庭接受了调查询问。本案现已审理终结。

双薪建司向本院上诉请求：一、撤销重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院(2021)渝0243民初3786号民事判决；二、改判由鑫永汇公司立即支付双薪建司2017年8月16日至2021年8月15日期间欠付租金6,465,008元及违约金（违约金以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算，自2018年8月1日起计算至欠付租金付清时止，暂计算至2021年6月30日，共计1,877,252.81元）；三、差旅费、诉讼费由鑫永汇公司承担；四、判令由鑫永汇公司负担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审法院关于“2017年8月16日至2018年10月15日期间欠付租金金额、付款期限不明确”的事实认定错误。1.双方已就原租赁合同欠付租金进行了结算，并明确欠付金额及收取主体。2018年8月1日，双薪建司与鑫永汇公司就案涉房屋重新签订租赁合同时，也对原租赁期间欠付租金做了结算，并将结算结果在新租赁合同中(第5.4条)进行明确，即“2017年8月16日至2018年10月15日期间，鑫永汇公司共欠双薪公司租金及物管费1,240,484元。”尽管前述款项中包含物管费，但根据该条约定，无论租金还是物管费，其收取主体均为双薪公司，无需另做区分。重庆意博物业管理有限公司(以下简称“意博公司”)与双薪建司为合作关系，即意博公司代双薪建司经营和管理案涉房屋所在商业，包括但不限于房屋招租、签订租赁合同、收取租金、物业费等。因此，新租赁合同中关于物业费由双薪公司收取的约定，系由意博公司对自身权利的处分，属于有权处分，双薪建司有权收取物管费。2.租赁合同对租金支付期限有明确约定，不存在原审法院认定的“未约定租金支付期限”情形。案涉租赁合同第5.5条规定，承租人按照“先付租金后使用”原则向双薪公司支付租金，首期租金(2018年10月16日至2019年4月15日)在新合同签订时支付。2017年8月16日至2018年10月15日期间的欠付租金，作为新合同首期租金之前的欠付租金，理应在新合同首期租金支付之前支付。二、原审法院减免疫情期间欠付租金的做法，缺乏事实及法律依据。依照相关规定，疫情防控期间，只有在中小微企业承租国有资产类的经营用房时，才酌情减免租金，而在本案中，鑫永汇公司既不属于“中小微企业”，案涉房屋也不属于国有资产类经营用房。因此，本案不属于上述规定的调整范畴，原审法院减免2个月租金的做法于法无据。2.双薪建司只是案涉房屋的总承租人，从其他公司处承租“双薪时代”房屋后，再以散租形式转租给第三方。因此，双薪建司作为总承租人，同样遭受疫情影响，但上游公司至今未给予租金减免优惠，若再强制要求双薪建司给予次承租人鑫永汇公司租金减免优惠，将致使双薪建司遭受双倍损失。3.2019年2月13日，双薪建司因资不抵债被裁定进入破产程序，双薪时代房屋租金作为双薪建司唯一收入，将作为双薪建司破产财产清偿债务。然而，原审法院要求双薪建司给予承租人2个月租金减免优惠的做法，变相减少了债务人财产价值，损害了双薪建司全体债权人利益。三、鑫永汇公司欠付租金应计算至2021年10月15日。虽然双薪建司在一审起诉状中错把诉讼请求一中的“2021年10月15日”误写为“2021年8月15日”，但主张的标的额为6,465,008元，对应的依然是2017年8月16日至2021年10月15日期间的欠付租金，且双薪建司在起诉状后另附有欠付租金及违约金计算表，租金均是计算至2021年10月15日，足以证明双薪建司的真实诉求为“2021年10月15日”。因此，根据“误载不害真意”原则，双薪建司主张的欠付租金仍应计算至2021年10月15日，欠付金额为6,465,008元。

鑫永汇公司答辩称，一审审理中，鑫永汇公司提交了租赁合同、付款凭据等证据，对一审判决结果表示认同，不认可双薪建司的上诉理由及事实，租赁期限、付费可以清楚计算。因为疫情导致酒店运营困难，酒店处于关闭状态，没有恶意拖欠租金。双薪建司提起本案诉讼后酒店就歇业了，物管公司也在催物业费，酒店无法经营没有履约能力，双薪建司一再增加鑫永汇报公司的负债和违约能力。

双薪建司向一审法院起诉请求：1.判决鑫永汇公司立即向双薪建司支付自2017年8月16日至2021年8月15日期间的欠付租金6,465,008元及违约金（违约金以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算，自2018年8月1日起计算至欠付租金付清时止，暂计算至2021年6月30日，共计1,877,252.81元）；2.差旅费、诉讼费由鑫永汇公司承担。

一审法院认定事实：2018年8月1日，双薪建司与鑫永汇公司签订《“双薪时代”写字楼租赁合同》（说明如下：双薪建司与原承租人郑华兵已签订合同解除协议，原合同已作废，由鑫永汇公司与双薪建司重新鉴定租赁合同，郑华兵所欠相关租金由鑫永汇公司承担），约定双薪建司将其位于重庆市九龙坡区渝州路87号“双薪时代”7F-8F写字楼（面积4082.3平方米）出租给鑫永汇公司使用。租赁期限为2015年10月16日至2025年10月15日，扣除免租期10个月（2015年10月16日至2016年8月15日）后，计算租金的期间为2016年8月16日至2025年10月15日。另备注约定：1.自2017年8月16日-2018年10月15日，鑫永汇公司欠双薪建司相关租金及物业管理费合计金额1,240,484元。2.2018年10月16日-2025年10月15日期间租金及物业管理费单独计算（起始租金单价为33.5元/平方米，逐年递增6%，物业管理费为5.5元/平方米/月）。双方同时对各期的租金进行了明确约定：其中2018年10月16日至2019年10月15日期间每月租金136,757元，年租金1,641,084元、2019年10月16日至2020年10月15日期间每月租金144,962元，年租金1,739,544元、2020年10月16日至2021年10月15日期间每月租金153,658元，年租金1,843,896元。租金的支付方式为半年支付，按照先付租金后使用的原则，签订合同时向双薪建司支付6个月首期租金，金额为857,286元。租赁期间其他各期租金，鑫永汇公司应在租赁期内每半年度提前10日前双薪建司支付租赁租金。租金支付到双薪建司指定的意博物管公司的银行账户。该合同还约定物业管理费及其他费用按《双薪时代物业服务协议》的相关条款执行，物业管理费标准为5.5元/平方米/月，月金额为22,452.65元，年金额为269,431.8元。该合同第八条8.1约定“如乙方未能按本租赁合同约定的期限足额支付租金，则乙方从支付期限后的第一天起向甲方按日承担其欠款款项千分之五的逾期付款违约金，直至付清所有欠付款项”。

另查明，双薪建司所出租的房屋系基于其先后与中国人民解放军后勤工程学院、融通地产（四川）有限责任公司签订的《军队房地产租赁合同》、《房地产租赁合同》而取得商业用途权利，截止期限为2028年6月30日。

2019年2月13日，重庆市第四中级人民法院裁定双薪建司进入破产程序，并指定一审法院审理，并于2019年6月10日指定上海中联（重庆）律师事务所（原重庆索通律师事务所）担任双薪建司管理人。2019年7月23日，双薪建司破产管理人向鑫永汇公司发出《重庆双薪建司管理人关于立即支付欠付租金及违约金的告知函》，该函要求鑫永汇公司收到告知函后三日内支付截至2019年6月的欠付租金2,061,026元及违约金3,997,676元。2021年2月3日，双薪建司破产管理人再次向鑫永汇公司发函，要求鑫永汇公司支付2017年8月16日至2021年4月15日期间的欠付租金6,148,646元及各期欠付租金对应的违约金。

鑫永汇公司辩称其在2018年6月1日至2019年5月30日期间已支付了177.9万元的租金，并举示了2017年11与9日至2019年5月30日期间的银行流水记录，具体情况如下表：

支付账户

收款账户

日期

金额（元）

转账说明

鑫永汇公司

意博物业

2017.11.9

10000

无

鑫永汇公司

意博物业

2017.11.13

10000

无

鑫永汇公司

意博物业

2018.1.10

50000

无

鑫永汇公司

意博物业

2018.3.14

55424.4

无

鑫永汇公司

意博物业

2018.3.30

52729.2

无

鑫永汇公司

意博物业

2018.4.27

151453

无

鑫永汇公司

意博物业

2018.4.27

98547

无

鑫永汇公司

意博物业

2018.6.1

130000

无

陈荣德

意博物业

2018.6.1

100000

双薪时代7、8楼租金

张志勇

意博物业

2018.6.1

50000

无

陈荣德

意博物业

2018.6.4

314545

希岸酒店房租

张志勇

意博物业

2018.6.4

155455

无

鑫永汇公司

意博物业

2018.6.28

165000

无

鑫永汇公司

意博物业

2018.7.2

135000

无

鑫永汇公司

意博物业

2018.7.27

100000

无

鑫永汇公司

意博物业

2018.9.21

100000

无

鑫永汇公司

意博物业

2018.9.26

100000

无

鑫永汇公司

意博物业

2018.9.30

24000

无

鑫永汇公司

意博物业一分司

2019.4.28

10000

无

鑫永汇公司

意博物业一分司

2019.4.30

7000

无

鑫永汇公司

意博物业一分司

2019.5.16

5000

无

鑫永汇公司

意博物业一分司

2019.5.30

5000

无

合计

1829153.6

一审法院认为，本案系一起房屋租赁合同纠纷。争议的焦点在于：一、本案鑫永汇公司欠付租金的期限及金额如何认定（本焦点还涵盖了鑫永汇公司主张的已付租金的认定、疫情减免租金）；二、双薪建司主张的违约金是否应得到支持；三、鑫永汇公司主张的酒店大堂装修款应抵扣房屋租金是否成立。

关于争议焦点一。首先，根据双方签订的《“双薪时代”写字楼租赁合同》的约定可知，双方对于2018年10月15日之前的房屋租金已经进行了结算，即2017年8月16日至2018年10月15日期间鑫永汇公司欠双薪建司相关租金及物业管理费合计金额1,240,484元，但双方并未约定该笔欠付租金及物业管理费的支付时间，同时，该次结算也没有将房屋租金和物业管理费区分开来，该笔结算实际涵盖了房屋租赁与物业管理服务两个法律关系。故此，对于2018年10月15日之前已结算欠付的总金额中无法得出具体欠付房屋租金的金额，本案中不能对2018年10月15日之前的欠付租金予以处理，应在明确房屋租金的准确金额后另行主张。与此同时，鑫永汇公司举示的2017年11月9日至2018年7月27日期间的银行交易流水记录，支付款项的时间均在2018年8月1的签订合同时的结算之前，应涵盖在了双方的已结算范围内，不宜在本案中认定和处理，如果鑫永汇公司认为已结算的期间内未扣除其已经支付的款项，应另寻合法途径解决。

对于鑫永汇公司举示在2018年9月21日至2018年9月30日期间的银行交易流水记录，虽然支付时间在签订合同及结算的时间2018年8月1日之后，但双方在签订合同时结算的是截止2018年10月15日之前的租金，支付款项的时间在租金结算的截止时间之前，在没有其他证据佐证的情况下，亦难以认定其是支付的2018年10月15日之后的租金，也不宜在本案中认定和处理，如果鑫永汇公司认为已结算的期间内未扣除其该期间支付的款项，应另寻合法途径解决。

对于鑫永汇公司提交的2019年4月28日至2019年5月30日期间向意博物业一分公司转账情况，意博物业一分公司并不是双方合同约定房屋租金的收款账户，而是物业管理费及其他收费的收款账户，故此，也不能证明是交纳的2018年10月15日之后的房屋租金。如前所述，鑫永汇公司举示的证据不足以证明其已经支付了2018年10月16日至2021年8月15日期间的房屋租金，双薪建司所主张的该期间房屋租金的请求应予支持。同时，对于鑫永汇公司提出的应减免疫情期间房屋租金的抗辩理由，综合考虑疫情防控的因素，酌情减免2020年1月、2月两个月的租金。据此，鑫永汇公司应向双薪建司支付的租金为4,627,284元。

关于争议焦点二。根据租赁合同约定的租金支付方式为按半年支付，按照先付租金后使用的原则，除签订合同时支付的首期租金外，租赁期间其他各期租金，鑫永汇公司应在租赁期内每半年10日前向双薪建司支付租赁租金。结合鑫永汇公司欠付租金的情况，鑫永汇公司未按照合同的约定履行按时支付租金的义务，应当承担相应的违约责任。双薪建司主张按中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的四倍标准计算违约金，低于双方合同约定的日利率千分之五的在违约金标准，故此，违约金计算标准可按双薪建司主张的计算（详见下表）。另违约金均持续计算至付清时止，涵盖了双薪建司诉讼请求中的“暂计算至2021年6月30日”，故此，不再单独计算至2021年6月30日的违约金金额。

各期欠租的金额、租期、应支付租金最后时间、违约金起算时间详情表

序号

按季度支付租金对应的租赁期间

当期欠付租金金额（单位：元）

当期提前10日付租金的最后时间

当期违约金起算时间

1

2018.10.16—2019.4.15

820542

2018.10.6

2018.10.7

2

2019.4.16—2019.10.15

820542

2019.4.6

2019.4.7

3

2019.10.16—2020.4.15

本为869772，在减去因疫情减免2020年1月、2月的租金后，为579848。

2019.10.6

2019.10.7

4

2020.4.16—2020.10.15

869772

2020.4.6

2020.4.7

5

2020.10.16—2021.4.15

921948

2020.10.6

2020.10.7

6

2021.4.16—2021.8.15

614632

2021.4.6

2021.4.7

注：序号6本对应的期间为2021年4月16日至2021年10月15日，因双薪建司本案只主张至2021年8月15日，故实际租金只计算至2021年8月15日。

关于鑫永汇公司辩称的人民法院通知其不向双薪建司交纳租金，没有提供相应的证据予以证明，也无相应的法律依据，且鑫永汇公司也没有举示证据证明其通过其他方式履行了租金支付义务，故此鑫永汇公司的该项抗辩意见不成立，不予采纳。

关于争议焦点三。鑫永汇公司未举证证明酒店大堂装修的具体花费或者价值，也未举证证明双方曾经约定了酒店大堂的装修款可用于抵扣房屋租金。故此，鑫永汇公司提出的酒店大堂装修款抵扣房屋租金的抗辩理由不成立，不予采纳。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、鑫永汇公司在本判决生效后立即向双薪建司支付2018年10月16日至2021年8月15日期间的房屋租金4,627,284元及违约金[以本判决书第9页表中载明的各“当期欠付租金金额”为基数，并以各“当期违约金起算时间”为起算时间点，持续至2019年8月19日前的按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍为标准，持续2019年8月19日之后的（即2019年8月20日起）按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍为标准，计算至房屋租金实际付清时止]；二、驳回双薪建司的其他诉讼请求。案件受理费70,195.82元，减半收取为35,097.91元，由鑫永汇公司负担。

二审中，双方当事人均没有举示新的证据。

二审查明的事实与一审判决确认的事实相同。

本院认为，本案的争议焦点在于双薪建司主张的2017年8月16日至2018年10月15日期间的房屋租金及违约金应否得到支持。现评述如下：

首先，双薪建司与鑫永汇公司之间签订的《双薪时代写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方在该合同中对于案涉房屋租金、面积、支付方式等均有明确约定。其中约定了首期租金中明确包含了物管费，故本案虽然属于房屋租赁合同，但实际上对于物业服务问题也一并予以了约定，不能只简单地认定房屋租赁合同关系，也包括了物业服务合同，至于双薪建司将物业服务业务交由意博物业公司履行，属于双薪建司与意博物业公司之间的关系。

其次，双方在《双薪时代写字楼租赁合同》第5.2条明确“起始租金：该租赁房屋的建筑面积租金为35元/平方米/月（含物业费5.5元/平方米/月，起始每月租金合计为142,881元）”第5.4条中的备注1.明确“2017年8月16日至2018年10月15日期间，鑫永汇公司共欠双薪公司租金及物管费1,240,484元。”备注2.明确“2018年10月16日—2025年10月15日期间租金和物业管理费单独计算。”由此可知，第一，双方明确约定起始租金与物管费用合并计算，即租金为35元/平方米/月（含物业费5.5元/平方米/月），此时租金当然包括了物管费，不宜将租金与物管费分离。第二，双方重新签订租赁合同时，也对2017年8月16日—2018年10月15日期间欠付租金（含物业费用）进行了确认，并明确表示该费用为鑫永汇公司欠付双薪建司的费用，故权利主体与义务主体明确具体。第三，至于双薪建司是否有权收取物管费的问题。如前所述，租赁合同中附合了物业服务合同，根据合同的相对性原则，收取物管费的权利主体仍为双薪建司，至于双薪建司将该物业服务合同委托意博公司履行，属于双薪建司与意博公司之间的关系，并不能改变双薪建司有权收取物管费的权利。双薪建司收取租金后，按照双方的约定将物管费支付给意博公司，不会因此而损害鑫永汇公司的合法权益。故双薪建司的该上诉理由成立。

其三，关于该欠缴房屋租金（包括物管费）的支付期限是否届至问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条之规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付;租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。”案涉租赁合同第5.5条约定，鑫永汇公司按照“先付租金后使用”原则向双薪公司支付租金，首期租金(2018年10月16日至2019年4月15日)在新合同签订时支付。由此可知，出、承租人双方对租金支付期限有明确的约定。同时，2017年8月16日至2018年10月15日期间欠付租金，作为新合同首期租金之前的欠付租金，理应在新合同首期租金支付之前支付。故该欠付租金支付期限已经届至，该期间的尚欠租金（包括物管费）共计1,240,480元应予支持。双薪建司的该上诉理由成立。

其四，关于双薪建司诉称疫情期间减免租金不当问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，2020年1月爆发新冠肺炎疫情。由于新冠疫情突发，对不同行业、地区均带来了一定影响，属于不可抗力。2020年2月至4月期间，基于疫情和疫情防控措施的需要，鑫永汇公司在此期间不能正常营业，导致其没有营业收入的事实客观存在。一审法院对疫情期间鑫永汇公司租金酌情减免2个月并无不当，双薪建司的该上诉理由不成立。

其五，关于房屋租金（包括物管费）计收时段问题。人民法院审理民事案件中须遵循不告不理的原则。对于当事人诉请的请求进行审理，对于没有提出请求部分不予审理，否则即为无诉之判。本案中，双薪建司在一审中诉请请求为2017年8月16日至2021年8月15日期间的租金（包括部分物管费），对于2021年8月16日至2021年10月15日期间的租金没有提出诉讼请求，且在一审法庭辩论终结前也没有增加诉讼请求，故双薪建司的该行为属于对自己权利的处分，本院对此表示尊重。故其诉称的应当遵循“误载不害真意”原则，要求支持2021年8月16日至2021年10月15日期间租赁费的理由不成立。

综上所述，双薪建司的上诉理由部分成立，其相应的上诉请求本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，但判决结果错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院（2021）渝0243民初3786号民事判决；

二、被上诉人重庆鑫永汇酒店管理有限公司在本判决生效后立即向重庆双薪建筑安装有限公司支付2017年8月16日至2021年8月15日期间的房屋租金5,867,768元及违约金[其中违约金的计算基数、起算时间点分别为：（1）以1,240,484.0元为基数，从2018年10月16日起计；（2）以820,542元为基数，从2018年10月7日为起计；（3）以820,542元为基数，从2019年4月7日起计；（4）以579,848元为基数，从2019年10月7日起计；（5）以869,772元为基数，从2020年4月7日起计；（6）以921,948元为基数，从2020年10月7日起计；（7）以614,632元为基数，从2021年4月7日起计。违约金的计算标准为：持续至2019年8月19日前的按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍为标准，持续2019年8月19日之后的（即2019年8月20日起）按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍为标准，计算至房屋租金实际付清时止]；

三、驳回重庆双薪建筑安装有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费70,195.82元，减半收取35,097.91元，由重庆双薪建筑安装有限公司负担3242.36元，重庆鑫永汇酒店管理有限公司负担31,855.55元；二审案件受理费21,339.52元，由重庆双薪建筑安装有限公司负担6935元，重庆鑫永汇酒店管理有限公司负担14,404.52元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

审 判 长　何庆华

审 判 员　黄　飞

审 判 员　彭松涛

二〇二二年五月五日

法官助理　张　凤

书 记 员　杜晓杰