重庆双薪建筑安装有限公司
重庆莜家食品超市有限公司与重庆双薪建筑安装有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2022）渝04民终9号
上诉人（原审被告）：重庆莜家食品超市有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道龙山一路5号扬子江商务小区4幢20-1，统一社会信用代码915001123223908494。
法定代表人：唐大勇，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈启明，重庆炜林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖春燕，重庆炜林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆双薪建筑安装有限公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道河堡街（亨达大厦三楼），统一社会信用代码91500243214155198F。
法定代表人：王元碧，系该公司总经理。
诉讼代表人：重庆双薪建筑安装有限公司管理人。
主要负责人：武小刚。
委托诉讼代理人：刘献忠，上海中联（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何祥庆，上海中联（重庆）律师事务所律师。
上诉人重庆莜家食品超市有限公司（以下简称莜家公司）因与被上诉人重庆双薪建筑安装有限公司（以下简称双薪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院（2021）渝0243民初3795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月10日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2022年1月20日对上诉人莜家公司的委托诉讼代理人廖春燕，被上诉人双薪公司的委托诉讼代理人何祥庆进行了询问调查。本案现已审理终结。
莜家公司上诉请求：一、撤销（2021）渝0243民初3795号民事判决；二、发回重审或依法改判保证金在应付租金中双倍抵扣；三、本案一、二审诉讼费由双薪公司承担。事实和理由：1.从2014年双方签订租赁合同起，莜家公司均按照约定足额支付租金，没有欠付租金的情形，到2018年莜家公司收到停止支付租金的通知后，处于对资金安全的考虑和自身权益的保护，莜家公司才停止支付租金，但并未想过解除合同。后在莜家公司换货的过程中遭到物业公司的阻拦，并将案涉门面锁住，致使莜家公司无法继续经营，至此莜家公司才提出解除租赁合同的要求。2018年8月1日至2019年2月4日，莜家公司未支付租金并不是主观故意，不应认定为违约行为。2.双薪公司委托物业公司锁门的行为致使双方无法继续履行合同，根据租赁合同第十六条第二款的约定，双薪公司应当双倍返还莜家公司租赁保证金，可用于抵扣相应租金。即使认定莜家公司欠付租金的行为系违约行为，根据租赁合同第十六条第一款的约定，莜家公司交纳的租金保证金也应优先用于支付所欠租金。
双薪公司辩称，莜家公司在一审中认可了违约事实，但没有提出合法的免责事由，故其应承担支付租金及违约金的责任。莜家公司提出人民法院向其出具停付租金的通知，但没有提供证据证明。莜家公司的一审证人陈述其在欠付租金的情况下到租赁房屋搬走房内物品，并向物业公司出具解除合同的函件，表明莜家公司在欠付租金的情况下私自撤场，明显违反了合同约定；物业公司阻止其离场，属于自力救济，而非违约，不能作为莜家公司免除违约责任的事由。按照租赁合同第十六条第三款的约定，因莜家公司的原因终止租赁合同的，双薪公司有权没收保证金，莜家公司主张抵销没有依据，其在一审中也未主张抵销。请求驳回上诉，维持原判。
双薪公司向一审法院起诉请求：1.莜家公司立即向双薪公司支付自2018年8月1日至2020年9月30日期间的欠付租金357244元及滞纳金（滞纳金以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算，自2018年6月21日起计算至欠付租金付清时止，暂计算至2021年6月30日，共计114510元）；2.本案差旅费、诉讼费用等由莜家公司承担。
一审法院认定的事实：2014年12月17日，双薪公司、莜家公司签订《双薪时代商铺商业用房租赁合同》，约定双薪公司将其位于重庆市九龙坡区渝州路87号双薪时代117号商铺出租给莜家公司使用（用于经营莜家品牌便利店）。租赁期限为2015年4月1日至2020年3月31日，扣除免租期3个月后，计算租金的期间为2015年7月1日至2020年3月31日。双方同时对各期的租金进行了约定，其中2018年4月1日至2019年3月31日期间每月租金为13737元，年租金164847元；2019年4月1日至2020年3月31日期间每月租金为15111元，年租金181332元。租金的支付方式为按季度支付，首期租金35333元于签订合同之日支付，之后各期租金提前10日支付。租金支付到双薪公司指定的重庆意博物业管理有限公司（以下简称意博物业）的银行账户。该合同约定，合同签订当天，莜家公司应向双薪公司缴纳租赁保证金35333元。该合同第十六条第七点约定“乙方不按期足额向甲方支付租赁费、物业管理费及其他代收费用，否则须以未支付金额为基数，按每日千分之三计向甲方支付滞纳金。超过30日仍未付的，甲方可单方面解除本合同并要求乙方按合同租赁期内租赁费总额的20%赔偿违约金”。2015年9月22日双方签订《租赁合同补充协议》，对合同进行部分变更：1.117号商铺的面积由94.22平方米变更为89.04平方米；2.租赁届满日期变更为2020年9月30日，计租期变更为2015年10月1日至2020年9月30日，免租期变更为2015年10月1日至2015年12月30日；3.对相应租期的租金标准进行了变更（其中2017年10月1日至2018年9月30日期间每月租金12020元，2018年10月1日至2019年9月30日期间每月租金13222元，2019年10月1日至2020年9月30日期间每月租金14545元）。
另查明，双薪公司所出租的房屋系基于其先后与中国人民解放军后勤工程学院、融通地产（四川）有限责任公司签订的《军队房地产租赁合同》、《房地产租赁合同》而取得商业用途权利，截止期限为2028年6月30日。
2019年2月13日，重庆市第四中级人民法院裁定双薪建司进入破产程序，并指定彭水苗族土家族自治县人民法院审理，彭水苗族土家族自治县人民法院于2019年6月10日指定上海中联（重庆）律师事务所（原重庆索通律师事务所）担任双薪公司司管理人。2019年7月23日，双薪公司破产管理人向莜家公司发出《重庆双薪公司管理人关于立即支付欠付租金及产生违约金的告知函》，该函要求莜家公司收到告知函后三日内支付所租赁的双薪时代117号商铺截至2019年6月的欠付租金156264元及违约金140010元。2021年2月3日，双薪建司破产管理人再次向莜家公司发出《重庆双薪公司管理人关于立即支付欠付租金及相应费用的告知函》，截至2021年1月31日，莜家公司差欠双薪公司2018年8月1日至2020年9月30日的租金共计357248元，以及各期欠付租金对应的违约金未支付，要求莜家公司在收到函后三日内支付。
另查明：2021年9月17日，意博物业出具证明一份，证明2019年初，莜家公司人员到租赁的门面要求搬走，当值的保安发现莜家公司欠了租金和物业费、水电费，无出场证明未予放行，保安将门面锁住，莜家公司员工当即表示放弃租赁门面中的剩余物品，2019年2月4日莜家公司开设的莜家超市正式终止经营。莜家公司举示了侯自建的出庭证言，亦印证2019年2月4日起莜家公司开设的超市即终止经营活动。双薪公司在庭审中陈述，意博物业受双薪公司委托，代收代管双薪时代，出租收取租金都是意博物业在负责。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据查明的事实，莜家公司对从2018年8月1日起未交纳租金的事实不持异议，予以确认。本案争议的焦点是：一、莜家公司应交纳房租的期间应如何确定；二、双薪公司主张的滞纳金是否成立，应如何计算。
关于争议焦点一。莜家公司认为其从2019年2月4日即没有经营使用门面，租金只应交纳至2019年2月4日；双薪公司则认为莜家公司没有解除权，租金应该持续计算至合同约定的到期时间即2020年9月30日。首先，根据双薪公司举示的意博物业的证明及证人侯自建的证明，能够证明其确实从2019年2月4日起即终止在所租赁商铺的经营活动；其次，从2019年2月4日后该门面是由意博物业上锁，双薪公司已不享有该门面的控制权，而根据双薪公司在庭审中的陈述，意博物业受双薪公司委托“代收代管双薪时代，出租收取租金都是他们在负责”，说明意博物业并不是单纯的提供物业管理服务，还是双薪时代租赁相关事宜的直接管理人，其对出租的门面上锁，应当视为其代表双薪公司以行为的方式表达了终止履行租赁合同的意思。因此，本案双薪公司、莜家公司签订的租赁合同及补充协议的权利义务终止时间应为2019年2月4日，莜家公司应当交纳而未交纳的租金的期间为2018年8月1日至2019年2月4日。租金共计78690.94元[12020元/月×2个月（2018年8月、9月）+13222元/月×4个月（2018年10月、11月、12月、2019年1月）+13222元/月÷30天×4天（2019年2月计算4天）]。
关于争议焦点二。根据租赁合同约定的租金支付方式为按季度支付，按照先付租金后使用的原则，除签订合同时支付的首期租金外，租赁期间其他各期租金，莜家公司应在租赁期内每季度10日前向双薪公司支付租赁租金。结合莜家公司欠付租金的情况，莜家公司未按照合同的约定履行按时支付租金的义务，应当承担相应的违约责任。双薪公司主张按中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的四倍标准计算滞纳金，低于双方合同约定的日利率千分之三的滞纳金标准，故，滞纳金计算标准可按双薪公司主张的计算（详见下表）。另滞纳金均持续计算至付清时止，涵盖了双薪公司诉讼请求中的“暂计算至2021年6月30日”，故，不再单独计算至2021年6月30日的滞纳金金额。
各期欠租的金额、租期、应支付租金最后时间、滞纳金起算时间详情表
序号
按季度支付租金对应的租赁期间
当期欠付租金金额（单位：元）
当期提前10日付租金的最后时间
当期滞纳金起算时间
1
2018.8.1—2018.9.30
24040
2018.6.20
2018.6.21
2
2018.10.1—2018.12.31
39666
2018.9.20
2018.9.21
3
2019.1.1—2019.2.4
14984.94
2018.12.21
2018.12.22
注：序号3本对应的期间为2019年1月1日至2019年3月31日，因双方的合同实际履行至2019年2月4日，故实际租金只计算至2019年2月4日。
关于莜家公司辩称的人民法院裁定通知其不向双薪公司交纳租金，没有提供相应的证据予以证明，也无相应的法律依据，且莜家公司也没有举示证据证明其通过其他方式履行了租金支付义务，故此莜家公司的该项抗辩意见不成立，不予采纳。租赁合同已明确约定了租金支付至双薪公司指定的意博物业的银行账户中，双薪公司公司无人经营与其交纳租金与否不存在法律上的因果关系，对莜家公司抗辩双薪公司无人经营导致其不能交纳租金的意见不予采纳。
因莜家公司欠付租金的违约行为持续至《中华人民共和国民法典》实施之后，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”故本案应适用《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、重庆莜家食品超市有限公司在判决生效后立即向重庆双薪建筑安装有限公司支付2018年8月1日至2019年2月4日期间的房屋租金78690.94元及滞纳金[以本判决书第8页表中载明的各“当期欠付租金金额”为基数，并以各“当期滞纳金起算时间”为起算时间点，持续至2019年8月19日前的按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍为标准，持续2019年8月19日之后的（即2019年8月20日起）按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍为标准，计算至房屋租金实际付清时止]；二、驳回重庆双薪建筑安装有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8376.2元（重庆双薪建筑安装有限公司已预交4188.15元），减半收取为4188.15元，由重庆莜家食品超市有限公司负担。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
本院二审查明：2014年12月17日，双薪公司、莜家公司签订《双薪时代商铺商业用房租赁合同》第十六条违约责任约定：“一、如乙方违反本合同任一条约定，所交纳的租赁保证金不足以赔偿甲方损失的，甲方可另行向乙方要求赔偿一切损失（损失包含但不限于租赁、逾期利息、差旅费、律师费等）。二、在租期内如甲方无故收回该商铺并终止协议的，应双倍返还乙方租金保证金，并另行赔偿乙方的装修费损失（但装修费应扣除折旧）。三、如因乙方原因中止本合同的，所交纳租赁保证金不予退还，保证金不足以赔偿甲方损失的，甲方可另行向乙方要求赔偿一切损失（损失包含但不限于租赁、逾期利息、差旅费、律师费等）。……”
签订《双薪时代商铺商业用房租赁合同》当天，意博物业公司收取了莜家公司租赁保证金35333.00元，并出具收据一张。
本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点是：一、莜家公司在履约过程中是否存在违约行为；二、莜家公司交付的租赁保证金应否予以抵扣，如何抵扣。现分析评判如下：
关于争议焦点一。莜家公司认为其不存在违约行为的原因主要是人民法院通知其不将租金支付给双薪公司以及意博物业公司在其配货时锁门的行为所致。首先，莜家公司主张人民法院通知其支付不租金给双薪公司的事实，一、二审均未提供证据证明，二审责令其提供法律文书字号，以便人民法院查询，莜家公司仍未能提供，因此，此抗辩理由不成立；其次，根据莜家公司申请的证人侯自建在一审的陈述，其是到租赁的案涉门面搬运物品，并同时向意博物业公司提交了解除合同的函，与双薪公司提交的意博物业公司一审出具的证明内容一致，因此，莜家公司抗辩因其配货被锁门的事实不成立。其认为是双薪公司违约在先的理由不成立，其主张双倍退还其租赁保证金，以用于抵扣租金的请求，不应予以支持。
关于争议焦点二。根据双方签订的租赁合同第十六条第一款、第三款的约定，莜家公司违约，租赁保证金不予退还，但应当先行抵扣租金损失，不足以抵扣的，双薪公司可另行主张赔偿损失。因此，莜家公司交纳的保证金，在莜家公司没有按约交纳租金时，双薪公司行使的权利是抵扣租金，不是没收，双薪公司没收租金的抗辩理由不成立。根据合同约定，该抵扣行为不需要莜家公司抗辩，双薪公司可直接行使，何况莜家公司在一审期间已经提出抵扣请求。故对莜家公司租赁保证金抵扣租金的上诉理由，予以支持。没有约定抵扣顺序的，应当抵扣先欠付的租金。经计算，先行抵扣2018年8月1日至2018年9月30日的租金24040.00元，剩余的11293.00元（35333.00元-24040.00元）抵扣2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金至2018年10月26日，此期间未支付的部分，从2018年10月27日日起算滞纳金；2019年1月1日-2019年2月4日期间的滞纳金起算时间不变。
综上，上诉人重庆莜家食品超市有限公司的上诉理由部分成立，其相应的诉讼请求予以支持，其上诉不成立的部分，予以驳回。一审判决认定事实错误，二审根据查明的新事实，予以改判。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院（2021）渝0243民初3795号民事判决；
二、上诉人重庆莜家食品超市有限公司在本判决生效后支付被上诉人重庆双薪建筑安装有限公司2018年10月27日至2019年2月4日期间的房屋租金43357.94元及滞纳金（1.以39666.00元-11293.00元=28373.00元为基数，从2018年10月27日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2019年2月4日；2.以43357.94元为基数，从2019年2月5日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2019年8月19日；3.以43357.94元为基数，从2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍，计算至房屋租金实际付清时止）；
三、驳回被上诉人重庆双薪建筑安装有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8376.2元，减半收取为4188.15元，由重庆双薪建筑安装有限公司负担1880.52元，重庆莜家食品超市有限公司负担2307.63元；二审案件受理费8376.30元，由重庆双薪建筑安装有限公司负担3761.04元，重庆莜家食品超市有限公司负担4615.26元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 庆 华
审 判 员 黄 飞
审 判 员 彭松涛
二〇二二年二月二十一日
法官助理 游 欢
书 记 员 何 杰洪
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