重庆双薪建筑安装有限公司与***房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

重庆市第四中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)渝04民终1712号

上诉人（原审原告）：重庆双薪建筑安装有限公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道河堡街（亨达大厦三楼），统一社会信用代码91500243214155198F。

法定代表人：王元碧，系该公司总经理。

诉讼代表人：重庆双薪建筑安装有限公司管理人。

主要负责人：武小刚。

委托诉讼代理人：刘献忠，上海中联（重庆）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：阳琴琴，上海中联（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1966年10月30日出生，汉族，住重庆市潼南区。

委托诉讼代理人：周泽，重庆贝泽禹律师事务所律师。

上诉人重庆双薪建筑安装有限公司（以下简称双薪公司）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院（2021）渝0243民初3796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月9日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2021年12月8日对上诉人双薪公司的委托诉讼代理人刘献忠，被上诉人***的委托诉讼代理人周泽进行了询问调查。本案现已审理终结。

双薪公司上诉请求：一、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院（2021）渝0243民初3796号民事判决；二、改判支持双薪公司的一审诉讼请求；三、由***承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.***于2019年8月12日送达至双薪公司的抵销函没有生效，在破产程序中抵销的前提条件是***的债权得到确认，在***送达抵销函时，***的债权没有得到确认，也未经破产程序确认。2.对破产受理日之后及抵销函之后产生的欠付租金，依法不能抵销，否则属于个别清偿，损害了全体债权人的利益。3.***的抵销函自始没有发生效力，故***存在逾期支付租金的违约行为，应当按照合同约定支付违约金；合同约定租金按季支付，但***未按合同约定支付租金，逾期支付租金与抵销属于独立的法律关系，即便构成抵销，***也应承担违约责任；法院已就双薪公司逾期偿还***的借款判决支付利息，如不支持***支付逾期支付租金的违约金，则双方权利义务严重不对等。

***辩称，1.***对双薪公司一直享有债权，要求经过人民法院确认后再行使抵销权没有法律依据。2.***的抵销权应当抵销至双方签订的租赁合同期限截止日，即2024年3月31日。企业破产法第四十六条规定，未到期债权在破产申请受理日视为到期，这个债权包含双薪公司的债权，双薪公司的未到期债权在破产裁定受理之日也应一并纳入破产财产清算；在破产受理日，双薪公司有权解除合同，但双薪公司没有行使解除权，仍同意履行租赁合同；对于双薪公司与***均因破产而提前到期的债权债务应当一并抵销，否则对***显失公平，也违背了抵销权的立法本意。3.***不应承担违约责任，因为双薪公司一直欠***借款远超***应当支付的租金，双方也曾按照交易习惯在办理抵销，以致双薪公司一直未向***催收租金；因双薪公司的法定代表人涉嫌刑事案件，以致双方没有进一步办理抵销手续，故***不应承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。

双薪公司向一审法院起诉请求：1.判决***立即向双薪公司支付自2017年8月1日至2021年6月30日期间的欠付租金680568元及违约金（违约金以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算，自2017年7月21日起计算至欠付租金付清时止，暂计算至2021年6月30日，共计227477.8元）；2.差旅费、诉讼费等由***承担。

一审法院认定事实：2014年11月17日，双薪公司、***签订《双薪时代商铺商业用房租赁合同》，约定双薪公司将其位于重庆市九龙坡区渝州路87号双薪时代106号商铺出租给***使用。租赁期限为2015年4月1日至2024年3月31日，扣除免租期3个月后，计算租金的期间为2015年7月1日至2024年3月31日。双方同时对各期的租金进行了明确约定，2017年4月1日至2018年3月31日期间每月租金12327元，年租金147923元；2018年4月1日至2019年3月31日期间每月租金13313元，年租金159757元；2019年4月1日至2020年3月31日期间每月租金14644元，年租金175732元；2020年4月1日至2021年3月31日期间每月租金16109元，年租金193306元；2021年4月1日至2022年3月31日期间每月租金17720元，年租金212636元。租金的支付方式为按季度支付，首期租金34241元于签订合同之日支付，之后各期租金提前10日支付。租金支付到双薪公司指定的重庆意博物业管理有限公司的银行账户。该合同第十六条第七点约定“乙方不按期足额向甲方支付租赁费、物业管理费及其他代收费用，否则须以未支付金额为基数，按每日千分之三计向甲方支付滞纳金。超过30日仍未付的，甲方可单方面解除本合同并要求乙方按合同租赁期内租赁费总额的20%赔偿违约金”。

另查明，双薪公司所出租的房屋系基于其先后与中国人民解放军后勤工程学院、融通地产（四川）有限责任公司签订的《军队房地产租赁合同》、《房地产租赁合同》而取得商业用途权利，截止期限为2028年6月30日。

2019年2月13日，重庆市第四中级人民法院裁定双薪公司进入破产程序，并指定一审法院审理，一审法院于2019年6月10日指定上海中联（重庆）律师事务所（原重庆索通律师事务所）担任双薪公司管理人。2019年7月23日，双薪公司破产管理人向***发出《重庆双薪公司管理人关于立即支付欠付租金及产生违约金的告知函》，该函要求***收到告知函后三日内支付所租赁的双薪时代106号商铺截至2019年6月的欠付租金277677.8元及违约金272589.00元。2021年2月3日，双薪公司破产管理人再次向***发出《重庆双薪公司管理人关于立即支付欠付租金及相应费用的告知函》，截至2021年1月31日，***差欠双薪公司2017年8月1日至2021年3月31日的租金共计2327058.00元，以及各期欠付租金对应的违约金未支付，要求***在收到函后三日内支付。

还查明，2017年4月7日，双薪公司向***出具《收据》1张，载明***以抵账的方式支付了2016年5月1日至2017年9月30日期间的106门面租金194032.00元，2017年10月部分门面租金1477.00元。

2019年8月9日，在双薪公司破产管理人发出催收租金函后，***回函如下：“我与双薪公司于2014年12月1日签订《房屋租赁合同》。合同约定：我租用其106号商铺，租赁期为2015年7月1日至2023年3月31日。我欠付的截至2019年6月的租金265841元系我因双薪公司破产申请一年前所发生的原因而负担的债务。2015年8月27日双薪公司向我借款140万元，借款期限为2015年8月27日至2016年8月27日，利率为月息3%。2016年6月双薪公司归还了40万元的本金，再未归还本息。截止2019年6月，双薪公司尚欠我借款本金100万元及利息96万元。根据《破产法》第40条规定，我是在破产申请受理三年前对债务人的借款债权，且我对债务人所负债务是因破产申请一年前发生的原因而负担的，故我有权向贵司管理人主张行使破产抵销权。现我向贵司管理人主张行使破产抵销权，直至我与双薪公司的租赁期届满。”

2021年2月8日，一审法院立案受理***诉双薪公司普通破产债权确认纠纷案，对其前述回函中的行使抵销权的债权进行确认，一审法院经审理后于2021年4月26日作出（2021）渝0243民初1003号民事判决书，确认2015年8月27日双薪公司法定代表人王元碧向***出具借款本金收条的借贷关系中，除已偿还的借款本息外，***还对双薪公司享有1587178.08元的借款本息债权。该判决现已生效。

一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。争议的焦点在于：一、***未付租金金额应如何认定；二、***主张的抵销权是否成立；三、双薪公司主张的滞纳金是否应得到支持。

关于争议焦点一。***未付租金金额的认定。根据***提供的证据，可以认定其房屋租金已全部支付至2017年9月30日，且2017年10月也支付了1477.00元，故此，双薪公司主张的2017年8月1日即未支付租金与查明的事实不相符。故，双薪公司未支付租金的期间为2017年10月（已部分支付1477.00元）至2021年6月30日，根据双方的合同约定，该期间未支付租金的总额应为654440.00元。同时，综合考虑疫情防控等因素，酌情免除2020年1月、2月两个月的房屋租金29288.00元（14644.00月×2个月），***未支付的租金认定为625152元。

关于争议焦点二。***主张的抵销权是否成立。首先，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十条规定：“债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销：（一）债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债权人的债权的；（二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外；（三）债务人的债务人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人取得债权的；但是，债务人的债务人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而取得债权的除外。”《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第四十一条规定：“债权人依据企业破产法第四十条的规定行使抵销权，应当向管理人提出抵销主张。管理人不得主动抵销债务人与债权人互负债务，但抵销债务人财产受益的除外。”第四十二条规定：“管理人收到债权人提出的主张债务抵销的通知后，经审查无异议的，抵销自管理人收到通知之日起生效。管理人对抵销主张有异议的，应当在约定的异议期限内或者自收到主张债务抵销的通知之日起三个月内向人民法院提起诉讼。无正当理由逾期提起的，人民法院不予支持。人民法院判决驳回管理人提起的抵销无效诉讼请求的，应抵销自管理人收到主张债务抵销的通知之日起生效。”结合本案，***在2015年8月27日即对双薪公司享有140万元的借贷债权，虽之后双薪公司清偿了40万元的借款本金及部分利息，但在***提出抵销时，仍至少有100万元的本金及相应的利息债权，即***提出抵销的债权在2015年8月27日即形成，并且该债权在本案一审法庭辩论终结前，已由一审法院于2021年4月26日作出（2021）渝0243民初1003号民事判决书，前述借贷关系中，除已偿还的借款本息外，***还对双薪公司享有1587178.08元的借款本息债权。即***主张抵销的债权得到了人民法院的判决确认。综合前述理由，***主张的抵销权符合《中华人民共和国企业破产法》第四十条规定的抵销的债权条件。另***主张行使抵销权的函于2019年8月12日送达双薪公司的破产管理人，破产管理人在收到该函后并未在约定或法定的期间内提出异议，那么***的抵销应自函到达破产管理人时即2019年8月12日生效。其次，在双方签订的租赁合同中，对各期的房屋租金作出了明确约定，不存在破产管理人所主张的抵销范围无法明确的问题。

关于争议焦点三。双薪公司主张的滞纳金是否应予支持。首先，从双方在2017年4月7日抵账的方式抵除2016年5月1日至2017年9月30日期间的租金及10月的部分租金，由此可知，双薪公司在双方的房屋租赁合同履行过程中是认可***以抵账的方式支付房屋租金的。在此情况下，***未支付租金并不是故意违反合同的约定而不支付租金，而是基于双薪公司对其负有债务，进而以抵账的方式解决未付租金的问题。其次，在管理人向其发出催收租金的函件后，其复函要求行使抵销权，也印证了前述第一点。故此，本案中应当是互负债务，且***的债权金额远超过其对双薪公司所负的未付房屋租金的债务金额，不宜认定***未付租金是违约欠付，而是未付租金待抵销。***不应承担支付滞纳金的责任。

综上，***所租赁的门面在2017年10月至2021年6月30日期间共有625152.00元未付租金，可通过***主张的抵销2015年8月27日其对双薪公司享有的借款本息债权1587178.08元的方式支付。对双薪公司起诉要求***支付租金及滞纳金的请求均不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国企业破产法》第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回重庆双薪建筑安装有限公司的诉讼请求。案件受理费12880.46元，减半收取为6440.23元，由重庆双薪建筑安装有限公司负担。

二审中，双薪公司举示2019年11月25日的通知书一份，拟证明管理人针对***的抵销函作了回复，不同意抵销。***质证认为，***没有收到该通知书，不产生法律效力。***在二审中没有提供证据。本院审查认为，双薪公司管理人没有提供已经送达的证据，故该通知书不作为认定案件事实的证据。

本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，本案二审争议的焦点是：一、***于2019年8月9日和2019年10月31日向双薪公司送达的抵销函是否发生法律效力；二、若抵销函发生法律效力，2019年2月13日之后的租金应否予以抵销；三、***应否承担违约责任，若承担，如何抵销。现分析评判如下：

关于争议焦点一。《中华人民共和国企业破产法》第四十条规定：“债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销：（一）债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债权人的债权的；（二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外；（三）债务人的债务人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人取得债权的；但是，债务人的债务人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而取得债权的除外。”本案中，首先，双薪公司于2015年8月27日向***借款140万元，借款期限为2015年8月27日至2016年8月27日，利率为月息3%，虽然2016年6月双薪公司归还了40万元的本金，但再未归还本息。***享有的借款债权，曾与双薪公司协议抵销***租金债务，并已实际抵销至2017年9月30日，同时抵销2017年10月租金1477.00元。说明双薪公司与***之间就双方互负债务的事实是清楚明确的，何况一审法院于2021年4月26日作出（2021）渝0243民初1003号民事判决对***的借款债权事实和金额也予以确认，因此，双薪公司与***在2019年2月13日双薪公司破产受理之前的债权债务是明确的。双薪公司抗辩其与***在双薪公司破产受理之前的债权债务不明确的观点，与客观事实不符，不予采信。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第四十一条规定：“债权人依据企业破产法第四十条的规定行使抵销权，应当向管理人提出抵销主张。管理人不得主动抵销债务人与债权人互负债务，但抵销债务人财产受益的除外。”第四十二条规定：“管理人收到债权人提出的主张债务抵销的通知后，经审查无异议的，抵销自管理人收到通知之日起生效。管理人对抵销主张有异议的，应当在约定的异议期限内或者自收到主张债务抵销的通知之日起三个月内向人民法院提起诉讼。无正当理由逾期提起的，人民法院不予支持。人民法院判决驳回管理人提起的抵销无效诉讼请求的，应抵销自管理人收到主张债务抵销的通知之日起生效。”本案中，***向双薪公司管理人主张抵销后，具有发起诉讼权利的双薪公司管理人并没有在法定期限内发起抵销异议之诉，因此，***于2019年8月9日和2019年10月31日向双薪公司送达的抵销函已经发生法律效力。

关于争议焦点二。根据企业破产法第四十条的规定，***与双薪公司在双薪公司破产案件受理前的债务可以抵销。因企业破产法是特别法，应当适用该法关于抵销的规定，不能适用一般抵销原则，故抵销的范围仅限于双薪公司破产案件受理前***的债务，双薪公司破产案件受理之后，即2019年2月13日之后的债务（应付租金）不能抵销，否则构成个别清偿，损害双薪公司其他债权人的利益。至于***对双薪公司享有的债权，可以按照企业破产法的规定，通过破产债权申报程序予以解决。衡量法律适用的原则首先是合法，在合法的原则下再行平衡各方利益，即公平。

关于争议焦点三。人民法院于2019年2月13日受理双薪公司破产案件后，双薪公司、***仍然继续履行租赁合同，因此，***应当按照合同的约定交纳租赁费用，不应以双薪公司是否催收租金为前提，因破产受理之后的租金不能抵销，因此，从2019年2月14日之后，***对逾期未付租金构成违约，应当就此欠付租金部分承担违约责任。

从2017年10月1日至2019年2月13日，***尚欠租金：2017年10月1日至2018年3月31日租金为12327.00元×6个月=79392.00元，2018年4月1日至2019年1月31日租金为13313.00元×10个月=133130.00元，2019年2月1日至2019年2月13日租金为159757.00元÷365天×13天=5689.98元，共计218211.98元，扣除2017年10月已抵销的租金1477.00元，尚余216734.98元。该部分租金应在***对双薪公司享有的债权中抵销。

从2019年2月14日至2021年6月30日，***尚欠租金：2019年2月14日至2019年3月31日租金为159757.00元÷365天×46天=20133.76元；2019年4月1日至2020年3月31日每月租金14644.00元，小计175732.00元；2020年4月1日至2021年3月31日每月租金16109.00元，小计193306.00元；2021年4月1日至2021年6月30日租金为17720.00元×3个月=53160.00元。共计442331.76元。根据2020年防疫政策，做详情扣减2020年2月、3月、4月租金，因此，尚余租金442331.76元-（14644元×3个月）-16109.00元=382290.76元，***应当支付给双薪公司。

因为***逾期交付租金，根据合同约定应当承担逾期滞纳金，即逾期违约金。双薪公司在***逾期交付租金后，没有主张解除租赁合同，按照合同约定不再另行承担违约责任。合同约定逾期违约金为日千分之三，换算成年利率为109.50%，显然过高，双薪公司主张按欠付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算，符合法律规定，予以确认。双方约定按季度付款，因此，1.以20133.76元为基数，从2019年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算至付清该笔租金时止；2.①以43932.00元（14644.00元×3个月）为基数，从2019年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算至付清该笔租金时止；②以43932.00元（14644.00元×3个月）为基数，从2019年10月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算至付清该笔租金时止；③以43932.00元为基数，从2020年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算至付清该笔租金时止；④以14644.00元（扣减2020年2月、3月租金）为基数，从2020年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算至付清该笔租金时止；3.①以32218.00元（扣减2020年4月租金）为基数，从2020年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算至付清该笔租金时止；②以48327.00元为基数，从2020年10月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算至付清该笔租金时止；③以48327.00元为基数，从2021年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算至付清该笔租金时止；④以48327.00元为基数，从2021年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算至付清该笔租金时止；4.以53160.00元为基数，从2021年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算至付清该笔租金时止。

关于租金中是否包含物业费用的问题。案涉租赁合同第六条租金及其他费用的计算及支付中，在第一项租金中单价后面填注“包含物业费”，在第三项又专项约定了物业费用的计算及支付。因本案争议的是房屋租赁纠纷，物业是否属于双薪公司代收，是否实际代收代缴，案外人物业管理公司是向物业实际使用人收缴，还是向物业所有人收缴等，属于物业服务合同应当解决的问题，本案不予处理，若因物业服务合同引起纷争，当事人可另案解决。双薪公司主张的差旅费，没有提供证据证明，不予支持。

综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应当予以纠正。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院（2021）渝0243民初3796号民事判决；

二、***于本判决生效后十日内支付重庆双薪建筑安装有限公司租金382290.76元及逾期违约金[1.以20133.76元为基数，从2019年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算至付清该笔租金时止；2.①以43932.00元（14644.00元×3个月）为基数，从2019年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算至付清该笔租金时止；②以43932.00元（14644.00元×3个月）为基数，从2019年10月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算至付清该笔租金时止；③以43932.00元为基数，从2020年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算至付清该笔租金时止；④以14644.00元（扣减2020年2月、3月租金）为基数，从2020年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算至付清该笔租金时止；3.①以32218.00元（扣减2020年4月租金）为基数，从2020年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算至付清该笔租金时止；②以48327.00元为基数，从2020年10月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算至付清该笔租金时止；③以48327.00元为基数，从2021年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算至付清该笔租金时止；④以48327.00元为基数，从2021年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算至付清该笔租金时止；4.以53160.00元为基数，从2021年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或LPR的4倍计算至付清该笔租金时止。]

三、驳回重庆双薪建筑安装有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费12880.46元，减半收取6440.23元，由重庆双薪建筑安装有限公司负担2576.09元，由***负担3864.14元；二审案件受理费12880.46元，由重庆双薪建筑安装有限公司负担5152.18元，由***负担7728.28元。

本判决为终审判决。

审 判 长　何　 庆　 华

审 判 员　   黄 飞

审 判 员　   彭松涛

二〇二一年十二月二十日

法官助理　   游 欢

书 记 员　   何 杰洪

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