重庆武陵建设集团有限公司与***房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

重庆市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)渝03民终1664号

上诉人（原审被告）：重庆武陵建设集团有限公司，住所地重庆涪陵区松翠路28号（海怡天·观山水）办公楼（第1层至第4层），统一社会信用代码91500102711617074C。

法定代表人：雷奇，该公司总经理。

委托诉讼代理人：鞠小红，重庆峡阳律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1966年7月14日出生，汉族，重庆市泰然贸易有限公司董事长，住重庆市涪陵区。

委托诉讼代理人：周静，重庆柯大律师事务所律师。

上诉人重庆武陵建设集团有限公司（以下简称武陵建设公司）因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2020）渝0102民初3117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

武陵建设公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回***的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律不当。1.一审法院执行部门在对开发商聚龙公司所提供的附件审查后，才作出了(2007)涪法执字第386-3号民事裁定书，后因该裁定书存在笔误，一审法院予以纠正，导致我公司不能将房屋交付给***。故我公司在最初取得房屋及交付房屋时均无过错，不应当承担所谓退房款甚至还要承担房屋差价损失的责任。2.我公司是根据(原法定代表人雷玉全)与***等人之间内部约定，采用房屋买卖的方式，将在法院取得的以物抵债的部分房屋交付给***，且***并未支付所谓的购房款222065元，故***与我公司不存在房屋买卖合同关系。3.根据双方房屋买卖合同合同约定，确因我公司导致***不能取得房屋，我公司应退还已付购房款，除此外，双方并未约定其他违约责任。即使要承担责任，我公司也只应负担退还购房款的义务。4.***于2014年起诉案外人张映国要求腾空并交付该案争议房屋，张映国与玥桥公司(原聚龙房地产开发公司)经过在一审法院的诉讼，于2019年8月，该争议房屋才重新登记到案外人张映国名下。在数年期间，***是知道或应当知道其权益受到侵害的，故***的主张诉讼时效已经过，亦丧失胜诉权。

***辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.武陵建设公司与我之间的房屋买卖关系真实合法有效，武陵建设公司已足额收到我向其支付的案涉房屋房款。2.2013年以前，我对案涉房屋已出售给案外人张映国一事并不知情，2019年8月5日案涉房屋转移登记在案外人张映国名下，我自此享有合同解除权。3.武陵建设公司恶意欺瞒法院，导致案涉房屋被一审法院执行回转，并转移登记给案外人，致使我与其之间的房屋买卖合同不能履行，武陵建设公司对此有重大过错，应承担相应的责任。

***向一审法院起诉请求：1.解除双方于2011年11月30日签订的《重庆市房屋买卖合同》；2.武陵建设公司返还***已支付的购房款222065元；3.武陵建设公司赔偿***房屋差价损失（自双方签约之日至合同解除时的房屋差价，最终以双方认可或法院认定金额为准）；4.诉讼费、保全费、评估费由武陵建设公司负担。

一审法院认定事实：2002年8月13日，武陵建设公司与聚龙公司签订了《建设工程承包协议》，约定由武陵建设公司承包修建聚龙公司与重庆市涪陵区建设工程质量监督检查中心（以下简称“质检中心”）联合建设的涪陵星辰花苑工程。2004年武陵建设公司将该工程施工完毕后，双方对工程款进行结算，聚龙公司未付武陵建设公司的工程款为9005076.04元。武陵建设公司经与聚龙公司和质检中心协商未果，遂于2006年12月4日向一审法院起诉，请求聚龙公司和质检中心连带支付工程款9005076.04元及利息。经审理，一审法院作出（2006）涪民初字第3322号民事判决书，判决聚龙公司在判决生效后10日内支付武陵建设公司工程款9005076.04元及从2006年12月4日起至付清之日止按中国人民银行规定的贷款利率计算的资金利息，质检中心对未付工程款7182858.21元及资金利息负连带清偿责任；武陵建设公司对涪陵星辰花苑工程的房屋工程价款享有优先受偿权。该判决生效后，因聚龙公司和质检中心未履行义务，武陵建设公司向一审法院申请强制执行。在执行过程中，当事人三方达成执行和解协议，约定由质检中心支付武陵建设公司200000元并承担判决书所确定的诉讼费，由聚龙公司用其所有的位于涪陵区星辰花苑的建筑面积10654.49平方米的商业用房折价9005076.04元抵偿给武陵建设公司。一审法院遂于2007年7月17日作出（2007）涪法执字第386-3号民事裁定书，裁定解除质检中心的担保责任，将聚龙公司所有的位于涪陵区星辰花苑的商业用房（具体房屋及面积详见附件）作价9005076.04元交付申请人武陵建设公司抵偿债务。附件明确了抵偿房屋的范围为星辰花苑负一、二、三层及夹层。同时，一审法院向涪陵区房管局发送了“协助执行通知书”，将该部分房屋由武陵建设公司办理过户手续，费用自负。2011年11月30日，***向武陵建设公司购买涪陵太极大道28号星辰花苑部分房屋，并向武陵建设公司支付了房款，武陵建设公司向***开具了金额为2010174.54元的正式发票，其中包含有诉争的房屋星辰花苑负三层与负二层之间的夹层，为此双方单独签订了《重庆市房屋买卖合同》，约定***向武陵建设公司购买的该房屋建筑面积为262.74平方米，价值为222065元；签约当日付清全款等。2011年12月1日，诉争房屋涪陵区太极大道28号星辰花苑负三与负二层之间夹层（建筑面积262.74平方米）的所有权由武陵建设公司转移登记给***。2014年3月17日，一审法院作出（2007）涪法执字第386-4号执行裁定书，认定2007年7月17日作出的（2007）涪法执字第386-3号民事裁定书附件文字上有笔误，应予补正，裁定将诉争房屋涪陵星辰花苑负三层与负二层之间的夹层房屋262.74平方米(张映国购房合同面积为271.42平方米，房产证面积为262.74平方米）在原裁定书的附件里扣除，并补正了抵债房屋的总面积，将扣除部分后的其他房屋所有权办理到武陵建设公司名下。后聚龙公司更名为玥桥公司。张映国与玥桥公司房屋买卖合同纠纷案，经一审法院审理后认定张映国与玥桥公司（原聚龙公司）于2004年6月1日签订了房屋买卖合同，玥桥公司将诉争房屋以312195元的价格出售给张映国，双方约定了房屋交付和办理产权登记时间以及违约责任，张映国当即支付了全部房款。后因玥桥公司未履行产权办理义务，导致张映国向一审法院起诉，一审法院于2019年2月18日作出（2018)渝0102民初7792号民事判决书，判决玥桥公司在判决书生效后30日内将诉争的涪陵星辰花苑负三层与负二层之间的夹层房屋办理房屋产权登记手续给张映国，并支付违约金。该判决生效后，因玥桥公司未履行义务，张映国遂向一审法院申请执行。一审法院于2019年7月1日作出（2019）渝0102执3676号之一执行裁定书，裁定将玥桥公司名下的诉争夹层房屋产权过户登记在张映国名下。2019年8月5日，本案诉争的涪陵星辰花苑负三层与负二层之间的夹层房屋办理产权过户登记给张映国。

***诉讼来院后，本案在审理过程中，根据***的申请，对本案诉争房屋的现价值进行司法评估，价值时点为2019年8月。一审法院依法委托重庆恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司对涪陵星辰花苑负三层与负二层之间的夹层房屋截止到2019年8月的价值进行评估，评估价值为1061500元，***为此垫付了评估费5600元。审理中，***对第三项诉讼请求明确为：武陵建设公司赔偿***房屋差价损失839435元。

一审法院认为：武陵建设公司因受偿债权而取得债务人玥桥公司(原聚龙公司）名下的位于重庆市涪陵区太极大道28号星辰花苑的部分房产，包含本案诉争的位于涪陵星辰花苑负三层与负二层之间的夹层房屋，武陵建设公司遂取得该房产的所有权。双方于2011年11月30日签订的《重庆市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，系有效的合同。依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。***按约足额向武陵建设公司支付了购房款，已履行了义务；武陵建设公司也将该房屋产权办理登记给***。由于本案诉争房屋在武陵建设公司取得前，已由玥桥公司出售给案外人张映国，后张映国通过司法诉讼及执行程序，将过户登记到***名下的该房产取消登记而于2019年8月5日重新登记到张映国名下，导致***丧失对诉争房屋的权利，双方于2011年11月30日签订的《重庆市房屋买卖合同》，其合同目的已不能实现，***请求解除该合同，于法有据，予以支持，武陵建设公司应退还***已支付的购房款222065元。因***于2011年11月按约向武陵建设公司支付了购房款222065元，而向武陵建设公司购买的诉争房屋于2019年8月5日依法转移登记到案外人名下，为此，***即使获得了武陵建设公司退还的购房款222065元，但该房产在2019年8月的价值已不同于2011年11月的价值，经司法评估，该诉争房产在2019年8月的价值为1061500元，扣除***当时的购房款，其差价为839435元，***主张需弥补该差价损失，合情合理；***是与武陵建设公司签订的房屋买卖合同，该合同现依法解除，武陵建设公司作为合同的相对方，房屋差价损失只能由武陵建设公司赔偿***；至于武陵建设公司取得的诉争房屋系第三方的过错而导致武陵建设公司赔偿了***的损失，武陵建设公司可向第三方另行主张权利。武陵建设公司辩解***的诉讼请求超过诉讼时效问题，一审法院认为，本案诉争房屋是在2019年8月，案外人才通过司法程序转移登记到其名下，为此***认为其权益受损而与武陵建设公司的合同关系应解除才提起诉讼，未超过法定的诉讼时效，对武陵建设公司的辩解理由，不予支持。综上所述，***的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除***与武陵建设公司于2011年11月30日签订的《重庆市房屋买卖合同》；二、武陵建设公司在判决生效后10日内退还***已付购房款222065元；三、武陵建设公司在判决生效后10日内赔偿***房屋差价损失839435元；四、武陵建设公司在判决生效后10日内支付***鉴定费5600元。案件受理费14354元，保全费5000元，共计人民币19354元，由武陵建设公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院综合全案予以认定。

二审庭审中，武陵建设公司自认其与***存在房屋买卖合同关系。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案双方争议焦点为：1.案涉房屋买卖合同是否系双方真实意思表示。2.本案诉讼时效是否已经超过。3.武陵建设公司是否应返还房款并支付房屋差价损失。

关于焦点一，武陵建设公司上诉主张***与其不存在房屋买卖合同关系，但其并无提交充分证据予以证明，武陵建设公司在二审中对双方之间的房屋买卖合同关系予以自认。根据***提交的《房屋买卖合同》、收据等证据足以证明***已向武陵建设公司支付了案涉房屋房款，签约当日付清全款，故武陵建设公司称***未支付案涉房屋房款与查明事实不符，本院不予采纳。

关于焦点二，武陵建设公司上诉主张该案已过诉讼时效。本案中，案涉房屋产权争议虽从2014年开始，但案涉房屋产权一致处于不确定状态，直至2019年8月5日案涉房屋产权登记在案外人张映国名下，双方之间的买卖合同无法履行才得以确认。本案诉讼时效起算时间为2019年8月5日，而***于2020年6月4日提起本案诉讼，故本案未超过法定的诉讼时效。

关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，***于2011年11月30日向武陵建设公司购买案涉房屋，并于2011年12月1日办理房屋产权转移登记，后因案涉房屋涉及执行回转问题，案涉房屋产权被依法过户登记给案外人张映国。武陵建设公司称因法院执行裁定错误，导致案涉房屋不能履行，其行为没有过错，不应承担赔偿责任。本院认为，武陵建设公司作为（2007）涪法执字第386-3号民事裁定书的当事人，在双方达成的执行和解书中明确载明了不含夹层（包含本案案涉房屋），其应当知晓双方实际抵偿房屋中并不包含案涉房屋，而将案涉房屋出售给***，该行为存在过错，故一审依法判决武陵建设公司退还购房款及房屋差价损失，并无不当，符合法律规定，应予支持。

综上所述，重庆武陵建设集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论并作出决定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14354元，由上诉人重庆武陵建设集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘继雁

审判员李勇

审判员蔡伟

二〇二一年十二月三日

法官助理周建峰梅玮

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