***与重庆武陵建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

重庆市涪陵区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）渝0102民初3117号

原告：***，男，1966年7月14日出生，汉族，重庆市泰然贸易有限公司董事长，住重庆市涪陵区。

委托诉讼代理人：周静，重庆柯大律师事务所律师。

委托诉讼代理人：丁金金，重庆柯大律师事务所实习律师。

被告：重庆武陵建设集团有限公司，统一社会信用代码91500102711617074C，住所地重庆涪陵区。

法定代表人：雷奇，该公司总经理。

委托诉讼代理人：鞠小红，重庆峡阳律师事务所律师。

原告***与被告重庆武陵建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因本案需司法评估，转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人周静和丁金金、被告重庆武陵建设集团有限公司的法定代表人雷奇及委托诉讼代理人鞠小红均先后到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2011年11月30日签订的《重庆市房屋买卖合同》；2、被告返还原告已支付的购房款222065元；3、被告赔偿原告房屋差价损失（自原、被告双方签约之日至合同解除时的房屋差价，最终以双方认可或法院认定金额为准）；4、诉讼费、保全费、评估费由被告负担。事实及理由：被告重庆武陵建设集团有限公司与重庆市涪陵聚龙房地产开发有限公司（以下简称“聚龙公司”）建设工程施工合同执行案[案号（2007）涪法执字第386号]，双方在执行过程中达成和解，涪陵区人民法院据此作出（2007）涪法执字第386-3号执行裁定书，确认聚龙公司将其开发的涪陵区太极大道28号星辰花苑项目中的多套未出售房屋折价抵偿给被告，以清偿欠付工程款。2011年9月29日，被告依据该裁定书取得了涪陵区太极大道28号星辰花苑负三层与负二层之间房屋的产权证。2011年11月30日，原、被告签订了《重庆市房屋买卖合同》，约定原告购买被告的位于涪陵区太极大道28号星辰花苑负三层与负二层之间房屋（以下简称“诉争房屋”），建筑面积262.74平方米，总成交价222065元。合同签订后，原告向被告付清房款，被告于2011年12月1日将该房屋登记到原告名下。因（2007）涪法执字第386-3号执行裁定书附件有误，涪陵区人民法院于2014年3月17日作出（2007）涪法执字第386-4号执行裁定书予以更正，将诉争房屋从执行范围中扣除，聚龙公司将企业名称变更为重庆玥桥实业有限公司（以下简称“玥桥公司”）。涪陵区规划和自然资源局根据（2007）涪法执字第386-4号执行裁定书于2018年7月13日将原告与被告所取得的诉争房屋登记信息进行司法注销，诉争房屋产权回转登记到玥桥公司名下。案外人张映国诉玥桥公司商品房买卖合同纠纷案，涪陵区人民法院于2019年7月1日作出(2019)渝0102执3676号之一执行裁定书，裁定将诉争房屋过户登记至张映国名下。原告认为，《重庆市房屋买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，双方应严格履行合同义务；原告按约向被告交付了购房款，被告应依约确保原告取得房产所有权；现诉争房屋已被人民法院强制执行给案外人张映国，导致被告无法继续履行合同，原告签约目的无法实现。原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。

被告重庆武陵建设集团有限公司辩称，一、原、被告双方签订的名为房屋买卖合同，但事实上双方是合伙关系。涪陵星辰花苑是以被告公司名义承建，实际是原告、被告原法定代表人等几人合伙承建；原、被告并没有真正的房屋买卖关系，原告也拿不出222065元的购房款的直接打款依据，原告按他们之前的约定分得该工程中的几套房屋，包括诉争房屋抵偿工程款，而被告完全是为了配合原告办理房屋产权过户登记才签订的房屋买卖合同。二、被告没有过错，依法不应承担赔偿责任。2006年因开发商聚龙公司欠付案涉工程的工程款，经诉讼在涪陵区法院执行时，聚龙公司无钱支付，法院出具以物抵债的（2007）涪法执字第386-3号执行裁定书，将聚龙公司所有的涪陵星辰花苑商业用房建筑面积10654.49平方米折价9005076.04元抵偿给被告用于清偿聚龙公司欠付的工程款，该裁定书明确了房屋抵债范围，裁定书的附件有抵债房屋清单，本案诉争房屋确定在抵债范围内。被告根据实际承建合伙人之间的约定，在2011年以买卖合同的形式为原告办理了房屋过户登记（包括本案诉争房屋）。双方并无实际的房屋买卖交易，原告也未支付购房款222065元。2014年涪陵区法院以文字笔误为由作出（2007）涪法执字第386-4号执行裁定书进行补正，诉争房屋262.74平方米被扣除，不在当时以房抵债范围。被告不知是何原因导致裁定书文字笔误，须查清，被告请求中止本案审理。被告在整个过程中没有任何过错，依法不应承担赔偿责任，原告主张缺乏事实和法律依据。三、本案原告请求的是金钱之诉，是一个债权，而债权具有时效性。原告提交的诉争房屋2014年的386-4号法院裁定书的时间看，原告是知道或应当知道其权益受损，其请求超过了诉讼时效，丧失了胜诉权，被告也就不具有返还购房款222065元的法定义务。四、委托出具的房地产评估报告不应当作为裁判的依据。评估报告的房屋差价时点在2019年8月，该时间节点是错误的。因为法院出具的386-4号补正执行裁定书时间在2014年，原告诉争房屋取得产权过户时间在2011年，若原告有证据证明其房屋产权被注销确系被告过错造成，价值时点也只能在2011年至2014年时间段，况且原告主张的损失过高不符合法律规定。根据买卖合同约定，因被告责任导致原告不能取得房屋，被告应退还购房款，除此外，双方再无其他违约情形的约定。据此，原告尚需举证证明系被告责任，如有证据证明系被告行为所致，被告也只是退还购房款本金；但从本案的实际情况看，造成原告诉争房屋产权被注销的责任和原因不是被告。

原告***围绕诉讼请求依法向本院提交了（2007）涪法执字第386-3号民事裁定书及附件、重庆市房屋买卖合同、发票、（2007）涪法执字第386-4号民事裁定书、不动产登记查询资料、企业信息公示报告、（2019）渝0102执3676号之一执行裁定书、执行和解协议等证据，被告重庆武陵建设集团有限公司提交的部分证据除与原告提交的证据一致外，另提交了本院受理通知书、民事判决书、房产证复印件等证据，以及本院委托评估的报告书。

根据双方当事人的陈述和本院审查确认的证据，认定事实如下：2002年8月13日，被告重庆武陵建设集团有限公司与聚龙公司签订了《建设工程承包协议》，约定由重庆武陵建设集团有限公司承包修建聚龙公司与重庆市涪陵区建设工程质量监督检查中心（以下简称“质检中心”）联合建设的涪陵星辰花苑工程。2004年被告重庆武陵建设集团有限公司将该工程施工完毕后，双方对工程款进行结算，聚龙公司未付被告重庆武陵建设集团有限公司的工程款为9005076.04元。重庆武陵建设集团有限公司经与聚龙公司和质检中心协商未果，遂于2006年12月4日向本院起诉，请求聚龙公司和质检中心连带支付工程款9005076.04元及利息。经审理，本院作出（2006）涪民初字第3322号民事判决书，判决聚龙公司在判决生效后10日内支付重庆武陵建设集团有限公司工程款9005076.04元及从2006年12月4日起至付清之日止按中国人民银行规定的贷款利率计算的资金利息，质检中心对未付工程款7182858.21元及资金利息负连带清偿责任；重庆武陵建设集团有限公司对涪陵星辰花苑工程的房屋工程价款享有优先受偿权。该判决生效后，因聚龙公司和质检中心未履行义务，重庆武陵建设集团有限公司向本院申请强制执行。本院在执行过程中，当事人三方达成执行和解协议，约定由质检中心支付重庆武陵建设集团有限公司200000元并承担判决书所确定的诉讼费，由聚龙公司用其所有的位于涪陵区星辰花苑的建筑面积10654.49平方米的商业用房折价9005076.04元抵偿给重庆武陵建设集团有限公司。本院遂于2007年7月17日作出（2007）涪法执字第386-3号民事裁定书，裁定解除质检中心的担保责任，将聚龙公司所有的位于涪陵区星辰花苑的商业用房（具体房屋及面积详见附件）作价9005076.04元交付申请人重庆武陵建设集团有限公司抵偿债务。附件明确了抵偿房屋的范围为星辰花苑负一、二、三层及夹层。同时，本院向涪陵区房管局发送了“协助执行通知书”，将该部分房屋由重庆武陵建设集团有限公司办理过户手续，费用自负。2011年11月30日，原告向被告重庆武陵建设集团有限公司购买涪陵太极大道28号星辰花苑部分房屋，并向被告支付了房款，被告向原告开具了金额为2010174.54元的正式发票，其中包含有诉争的房屋星辰花苑负三层与负二层之间的夹层，为此双方单独签订了《重庆市房屋买卖合同》，约定原告向被告购买的该房屋建筑面积为262.74平方米，价值为222065元；签约当日付清全款等。2011年12月1日，诉争房屋涪陵区太极大道28号星辰花苑负三与负二层之间夹层（建筑面积262.74平方米）的所有权由被告重庆武陵建设集团有限公司转移登记给原告***。2014年3月17日，本院作出（2007）涪法执字第386-4号执行裁定书，认定2007年7月17日作出的（2007）涪法执字第386-3号民事裁定书附件文字上有笔误，应予补正，裁定将诉争房屋涪陵星辰花苑负三层与负二层之间的夹层房屋262.74平方米(张映国购房合同面积为271.42平方米，房产证面积为262.74平方米）在原裁定书的附件里扣除，并补正了抵债房屋的总面积，将扣除部分后的其他房屋所有权办理到被告重庆武陵建设集团有限公司名下。后聚龙公司更名为玥桥公司。张映国与玥桥公司房屋买卖合同纠纷案，经本院审理后认定张映国与玥桥公司（原聚龙公司）于2004年6月1日签订了房屋买卖合同，玥桥公司将诉争房屋以312195元的价格出售给张映国，双方约定了房屋交付和办理产权登记时间以及违约责任，张映国当即支付了全部房款。后因玥桥公司未履行产权办理义务，导致张映国向本院起诉，本院于2019年2月18日作出（2018)渝0102民初7792号民事判决书，判决玥桥公司在判决书生效后30日内将诉争的涪陵星辰花苑负三层与负二层之间的夹层房屋办理房屋产权登记手续给张映国，并支付违约金。该判决生效后，因玥桥公司未履行义务，张映国遂向本院申请执行。本院于2019年7月1日作出（2019）渝0102执3676号之一执行裁定书，裁定将玥桥公司名下的诉争夹层房屋产权过户登记在张映国名下。2019年8月5日，本案诉争的涪陵星辰花苑负三层与负二层之间的夹层房屋办理产权过户登记给张映国。

原告诉讼来院后，本案在审理过程中，根据原告的申请，对本案诉争房屋的现价值进行司法评估，价值时点为2019年8月。本院依法委托重庆恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司对涪陵星辰花苑负三层与负二层之间的夹层房屋截止到2019年8月的价值进行评估，评估价值为1061500元，原告为此垫付了评估费5600元。审理中，原告对第三项诉讼请求明确为：被告赔偿原告房屋差价损失839435元。

本院认为，被告重庆武陵建设集团有限公司因受偿债权而取得债务人玥桥公司(原聚龙公司）名下的位于重庆市涪陵区太极大道28号星辰花苑的部分房产，包含本案诉争的位于涪陵星辰花苑负三层与负二层之间的夹层房屋，被告遂取得该房产的所有权。原、被告双方于2011年11月30日签订的《重庆市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，系有效的合同。依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告按约足额向被告支付了购房款，已履行了义务；被告也将该房屋产权办理登记给原告。由于本案诉争房屋在被告取得前，已由玥桥公司出售给案外人张映国，后张映国通过司法诉讼及执行程序，将过户登记到原告名下的该房产取消登记而于2019年8月5日重新登记到张映国名下，导致原告丧失对诉争房屋的权利，原、被告于2011年11月30日签订的《重庆市房屋买卖合同》，其合同目的已不能实现，原告请求解除该合同，于法有据，本院予以支持，被告应退还原告已支付的购房款222065元。因原告于2011年11月按约向被告支付了购房款222065元，而向被告购买的诉争房屋于2019年8月5日依法转移登记到案外人名下，为此，原告即使获得了被告退还的购房款222065元，但该房产在2019年8月的价值已不同于2011年11月的价值，经司法评估，该诉争房产在2019年8月的价值为1061500元，扣除原告当时的购房款，其差价为839435元，原告主张需弥补该差价损失，合情合理；原告是与被告签订的房屋买卖合同，该合同现依法解除，被告作为合同的相对方，房屋差价损失只能由被告赔偿原告；至于被告取得的诉争房屋系第三方的过错而导致被告赔偿了原告的损失，被告可向第三方另行主张权利。被告辩解原告的诉讼请求超过诉讼时效问题，本院认为，本案诉争房屋是在2019年8月，案外人才通过司法程序转移登记到其名下，为此原告认为其权益受损而与被告的合同关系应解除才提起诉讼，未超过法定的诉讼时效，对被告的辩解理由，本院不予支持。

综上所述，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：

一、解除原告***与被告重庆武陵建设集团有限公司于2011年11月30日签订的《重庆市房屋买卖合同》；

二、被告重庆武陵建设集团有限公司在本判决生效后10日内退还原告***已付购房款222065元；

三、被告重庆武陵建设集团有限公司在本判决生效后10日内赔偿原告***房屋差价损失839435元；

四、被告重庆武陵建设集团有限公司在本判决生效后10日内支付原告***鉴定费5600元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费14354元，保全费5000元，共计人民币19354元，由被告重庆武陵建设集团有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。

审　判　长　徐　　　　东

人民陪审员　   陈 玲

人民陪审员　   彭 丽

二〇二一年七月二十七日

法官　助理　   唐 裕馨

书记员洪冬梅

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