重庆鑫鸿石油天然气安装工程有限公司与深圳金赛银基金管理有限公司成都分公司、深圳金赛银基金管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

成都高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)川0191民初4469号

原告：重庆鑫鸿石油天然气安装工程有限公司，住所地:重庆市渝北区龙脊村150号。

法定代表人：任玮，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王延春，四川道略律师事务所律师，一般授权代理人。

委托诉讼代理人：徐旭沁，四川道略律师事务所律师，特别授权代理人。

被告：深圳金赛银基金管理有限公司成都分公司，住所地，成都高新区天府大道北段1700号6栋1单元13层1306号。

负责人：ＸＸ刚。

被告：深圳金赛银基金管理有限公司，住所地:深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路20号爵士大厦10A17。

法定代表人：王维奇。

第三人：成都广瑞股权投资基金管理有限公司，住所地:成都市成华区华翰路33号8栋2楼。

法定代表人：周令，该公司总经理。

诉讼委托代理人：李韵欣，女，汉族，1990年3月19日出生，住成都市青羊区,系公司员工特别授权代理人。

原告重庆鑫鸿石油天然气安装工程有限公司（以下简称鑫鸿公司）与被告深圳金赛银基金管理有限公司成都分公司（以下简称金赛银分公司）、深圳金赛银基金管理有限公司（以下简称金赛银公司）、第三人成都广瑞股权投资基金管理有限公司（以下简称广瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员程为清担任审判长，与人民陪审员祝捷、刘翠才组成合议庭，于2017年9月6日、10月31日公开开庭进行了审理。原告的诉讼委托代理人王延春、徐旭沁，第三人的诉讼委托代理人李韵欣到庭参加诉讼，被告金赛银分公司、金赛银公司经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理和裁判，本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、确认原告与二被告签定的《房产租赁合同》（编号：CD00029）及《房产租赁合同补充协议》于2017年1月23日解除；2、确认金赛银分公司与第三人之间的《房屋租赁合同》无效；3、金赛银公司立即向原告支付已到期的房屋租金共计154365.87元（计算至2017年1月22日）；4、金赛银公司立即向原告支付违约金245332.06元（暂计算至2017年2月27日，实际应计算至租金支付完毕止）；以上3-4项金额合计399697.93元。5、由金赛银公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：二被告因承租原告所属位于成都高新区天府大道北段1700号“环球中心”6栋1单元13层1306号的房屋（以下简称房屋），于2014年6月6日与原告签定了《房产租赁合同》（编号：CD00029）、《房产租赁合同补充协议》（以下简称“合同”）。根据合同的相关约定，原告将房屋出租给被告金赛银分公司作为其办公场所，租期为五年（自2014年6月9日起至2019年6月8日止）；被告每半年一次支付房屋租金，每次租金应提前15天支付；经原告通知后被告金赛银分公司仍逾期缴纳租金的，每逾期1日向原告支付日租金费用的200%作为违约金，逾期15天，原告可单方面解除合同。在合同履行过程中，原告依约向被告金赛银分公司交付了该租赁房屋，并办理了房屋交验手续。然而金赛银分公司自2016年6月起至今已拖欠原告8个多月的租金未支付，在电话、微信多次催促无果的情况下，近日原告派员前往出租房屋进行查看时，竞发现被告金赛银分公司违反租赁合同的约定，在未征得原告同意的情况下以其负责人ＸＸ刚为代表，以更高的租金价格将房屋非法转租给了第三人广瑞公司。原告在知悉情况后，于2017年1月23日向金赛银分公司及第三人送达了《立即解除合同的声明和通知》，正式解除了与被告之间的租赁关系。原告认为，原告与金赛银分公司之间的租赁合同关系真实、合法、有效，依法应对双方产生法律约束力，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约已经交付了该租赁房屋，而被告金赛银分公司不但未按时、足额向原告支付房屋租金反而非法转租原告房屋，其行为已然构成根本违约，应当承担相应的违约责任；被告金赛银分公司与第三人之间定立的房屋租赁合同，未征得原告的同意理应无效；因被告金赛银分公司为被告金赛银公司的分支机构，被告金赛银分公司的民事责任依法应由被告金赛银公司承担，故金赛银公司应向原告承担上述给付租金、支付违约金的民事责任。故向法院提起民事诉讼。

被告金赛银分公司、金赛银公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。

第三人述称，认可与被告金赛银分公司签定了两份租赁合同，时间分别为2015年7月26日与2016年7月24日、2016年7月25日至2017年7月24日，在签定合同时被告金赛银分公司向第三人承诺其征得了原房东即原告的同意，同时居间方也同属一家，故第三人一直认为其向被告金赛银分公司所租赁的房屋取得了原告的同意，第三人已经根据该两份合同分别三次向金赛银分公司支付了房屋租金，直至2016年11月23日，原告来人到案涉房屋收取租金时，第三人才知晓其向被告所租赁的房屋，原告并不清楚，金赛银分公司将房屋转租给第三人时，并未取得原告的同意。

经审理查明，2014年6月6日原告鑫鸿公司与被告金赛银公司签定了《房产租赁合同》，约定原告将其所有的房屋租赁给被告用于办公，租赁期限为五年，自2014年6月9日起至2019年6月8日止，该房屋租金第一年、第二年为55元/平方米/月，租金从第三年起递增8%；该房屋的免租期自2014年6月9日至2014年8月8日止，原告不收取被告的租金；租金支付方式为按每半年支付，履约保证金为2个月房租，即签定合同后7个工作日内被告金赛银公司支付第一次（2014年6月9日至2015年1月8日包含免租期）半年房屋租金114858元、履约保证金38286元，以后每次的租金被告金赛银公司应提前15天支付给原告；原告指定租金收款人为任玮，开户行为重庆工行建新北路支行北城天街分理处，收款人账号62×××31；在金赛银公司承租期间内，金赛银公司若要转租该房屋，需征得原告的书面同意后，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人；被告金赛银公司经原告书面通知后仍逾期交纳租金等费用，每逾期一日，向原告支付日租金费用的200%作为违约金，逾期十五天，原告可视为金赛银公司单方面解除合同，原告可无条件收回房屋；若因被告金赛银公司违约导致合同提前解除或终止，原告不予退还履约保证金；双方并在合同中约定，被告金赛银公司所租赁的该房屋将用于其所即将成立的分公司所用，承租人成立分公司后，分公司将概括承受本协议承租人权利义务。合同签定后，原告按约将房屋交付给了被告使用。被告金赛银分公司成立后，原告与二被告又签定了《房产租赁合同补充协议》，约定，被告金赛银分公司承担原合同被告金赛银公司的全部权利与义务。被告在取得租赁房屋后，自第三年起，即2016年6月9日未再向原告按约交付租金。自2016年6月9日起至2017年1月22日期间，被告共计欠付原告的租金154356.87元；

2015年7月24日，被告金赛银分公司负责人ＸＸ刚在原告不知晓以及未取得原告同意的情况下，将房屋租赁给了第三人广瑞公司，双方并签定了租赁合同，约定，自2015年7月25日至2016年7月24日，金赛银分公司将房屋租赁给广瑞公司，租金为21000元/月；租期期满后，金赛银分公司负责人ＸＸ刚委托他人与第三人于2016年7月4日再次签定了房屋租赁合同，约定，租期为一年，即从2016年7月25日至2017年7月24日止，每月租金为21000元/月，租金支付方式为每半年支付一次。第三人在与金赛银分公司签定了上述两份租赁合同后，第三人按照合同向金赛银分公司进行全面了履约，2016年7月11日向金赛银分公司支付了2016年7月24日至2017年1月23日的租金。同年11月23日，原告因未收到2016年6月9日后应收到的半年租金，到出租房屋查看时，才知晓其房屋已被转租，第三人亦才知其所租赁房屋，被告金赛银分公司在向其转租时，并未取得原房东即原告的许可；第三人并于次日给ＸＸ刚发函，要求其对此事予以解决，并承担由此引起的一切后果。被告在收到第三人的函件后，未予派员与原告及第三人予以解决。2017年2月24日，原告与第三人针对该房屋签定了《房屋租赁合同》，约定原告将该房屋租赁给第三人，租期从2017年1月25日起至2018年1月24日止，月租金为19100元/月，半年租金为114600元。

上述事实，有原告的当庭陈述、原告与二被告所签定《房产租赁合同》、《房产租赁合同补充协议》、《房产证》；第三人所提交的《房产租赁合同》、《房屋租赁合同》、《个人授权委托书》、《委托书》、农业银行、建设银行、成都银行的银行转账凭证、《收据》、《关于环球中心办公室租赁事宜的函》、中国邮政的快递单、原告与第三人所签定的《房屋租赁合同》等证据，在案为证，本院予以认定。

本院认为，原告与被告所签订的《房产租赁合同》及《房产租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约定全面履行各自的权利义务。但被告在履约过程中，未按合同约定向原告支付租金，并未经原告许可擅自将房屋转租给第三人的行为，显属违约，应承担引起本案纠纷的全部责任；同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，原告要求解除房产租赁合同的请求合理，本院予以支持；关于被告与第三人所签订的房屋租赁合同是否有效的问题，本院认为，由于原、被告在合同中已明确约定，被告的转租必须经过原告的书面同意，从原告所提供的证据及第三人提供的证据与当庭陈述，均表明被告的转租并未取得原告的同意，其转租行为属于无处分权的人擅自处分了他人财产，且事后并未取得原告的同意，原告在知晓被告的转租后，亦在六个月内向被告及第三人提出了异议，故根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”、第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，被告与第三人所签订的房屋租赁合同无效。关于被告应向原告支付违约金的起算时间及比例计算问题。本院认为，虽然原告在庭审中向法院提交了微信截图复印件及邮件送达记录（截图）复印件，以证明其在未收到被告2016年6月9日后的租金后，已通知了被告予以支付，但该两份证据均为复印件，且复印件的内容是原告单方面整理的微信语音记录，同时复印件上所载明的主体亦不能确定是否属原、被告，也不能确定内容是否与本案有关联，故该两份证据不能证明原告已经按照双方在合同中的约定，分别于2016年11月23日与12月7日通知了被告交纳逾期租金，故原告据此要求被告按上述时间段分段计算违约金的请求，本院不予支持；因第三人提供的证据能证明原告于2016年11月23日到案涉房屋催要租金并知晓案涉房屋转租的事实，现被告又未到庭，放弃了其举证权利，故原告主张自2016年11月23日即按照原被告双方在合同上的约定“乙方（审注：被告）无故经甲方（审注：原告）通知后仍逾期交纳租金的，每逾期一日，向甲方支付日租金费用的200%作为违约金，逾期15天，甲方可视乙方为单方面解除合同，甲方可无条件收回场地”履行了通知交纳租金义务的请求合理，本院予以支持；因原告于2017年1月23日向被告发出了“关于立即解除合同的声明和通知”，其行为应视为同时履行了被告应向原告交纳2016年12月8日至2017年1月22日租金的义务，原告因此主张要求被告支付租金的截止时间为2017年1月22日的请求合理，同时，按该时间段计付该部分租金所产生的违约金的请求合理，本院予以支持；据此，被告总计欠租的时间为2016年6月9日至2017年1月22日，共计7个月14天。虽然原被告双方在合同中约定了违约金的比例为每日按200%计算，但我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。本案中，原告主张被告逾期付款违约行为给其造成的实际损失包含资金利息损失及可得利益损失，但对可得利益损失未举示任何证据佐证。根据公平原则和诚信原则，结合被告逾期付款的客观事实及案涉合同的履行情况及当事人的预期利益等综合因素，原告要求按逾期通知后的租金以200%/日予以计算违约金的请求，显属过高，本院不予支持，本院酌情将违约金的计算标准调整为自被告欠租并经原告通知后的租金为基数按年租金的24%计算至判决之日止违约金为33415.52元。【即自2016年6月9日至2016年12月8日半年的租金（124044元），从2016年11月24日起以124044元为基数按年租金的24%计算违约金至判决之日止为27813.04元；自2016年12月9日至2017年1月22日1个月零14天的租金（30321.87元），从2017年1月23日起以30217.87元为基数按年租金的24%计算违约金至判决之日止为5602.48元】。因被告金赛银分公司属于被告金赛银公司领取了营业执照的分支机构，故原告有权请求由被告金赛银公司承担支付租金的责任。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一、第五十八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告重庆鑫鸿石油天然气安装工程有限公司与被告深圳金赛银基金管理有限公司于2014年6月6日所签订的《房产租赁合同》及原告重庆鑫鸿石油天然气安装工程有限公司与被告深圳金赛银基金管理有限公司、被告深圳金赛银基金管理有限公司成都分公司所签订的《房产租赁合同补充协议》；

二、确认被告深圳金赛银基金管理有限公司成都分公司与第三人成都广瑞股权投资基金管理有限公司所签订的两份房屋租赁合同无效；

三、被告深圳金赛银基金管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告重庆鑫鸿石油天然气安装工程有限公司支付2016年6月9日起至2017年1月22日期间的租金154365.87元；

四、被告深圳金赛银基金管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告重庆鑫鸿石油天然气安装工程有限公司支付自2017年1月22日前所产生的违约金32502.02元；自2017年1月23日之后所产生的违约金以未付租金为基数按年利率24%计算至所欠租金本金付清为止。

如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费7296元、公告费300元及后续公告费由被告深圳金赛银基金管理有限公司负担（此款原告已预交）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审　判　长　　程为清

人民陪审员　　祝　捷

人民陪审员　　刘翠才

二〇一七年十月三十一日

书　记　员　　郭瀚优