重庆永能实业（集团）有限公司与某某物权保护纠纷二审民事判决书

重庆市第五中级人民法院

民事判决书

（2014）渝五中法民终字第04305号

上诉人（原审原告）重庆永能实业（集团）有限公司，住所地重庆市永川区萱花路北干道，组织机构代码20379151-9。

法定代表人***，总经理。

委托代理人舒展，重庆新源律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）***。

委托代理人***，重庆市永川区昌州法律服务所法律工作者。

上诉人重庆永能实业（集团）有限公司（以下简称永能集团）与被上诉人***物权保护纠纷一案，重庆市永川区人民法院于2014年7月10日作出（2014）永法民初字第03150号民事判决，永能集团不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭。于2014年9月9日审理了本案。永能集团委托代理人舒展；***及其委托代理人***参加了审理。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：本案诉争的房屋系永川区兴南路建材市场H栋居民还产安置房X号门面，该H栋工程系重庆中南物业开发有限公司开发，由永川市永隆建筑工程公司承建，于2001年左右竣工，该工程至今未经相关政府部门验收，也无房地产权证。***从2001年起占有、使用该门面至今。

同时查明，2003年8月20日，重庆中南物业开发有限公司与永能集团签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定了重庆中南物业开发有限公司将原永川市兴南路H栋第10、11、12号门面卖与永能集团，房款已于2003年8月17日一次性全款付清。该合同于2003年9月5日在原永川市国土资源和房屋管理局进行了预售（购）登记。庭审中，永能集团自述2003年左右，永能集团对H栋房屋的13个门面（包括12号门面）进行接管并出租。永能集团未能提供向重庆中南物业开发有限公司支付房款的相应证据，及X号门面承租人向永能集团交纳房租的证据。

另查明，2011年12月18日，永能集团将永川区兴南路建材市场H栋X号门面卖与**、***，并签订了门面转让合同。**、***按照合同约定向永能集团支付房款后，因该门面由***占有，永能集团未能向此二人交付X号门面及钥匙。**、穆元媛向法院起诉要求永能集团返还门面价款及竞买门面支出款、返还保证金、赔偿经济损失、支付违约金。2013年12月16日，重庆市荣昌县人民法院就**、***与永能集团房屋买卖合同纠纷一案作出（2013）荣法民初字第04263号民事判决书，判决永能集团返还**、穆元媛门面价款50000元，返还保证金10000元，合计60000元，诉讼费由永能集团负担700元。该判决书生效后，永能集团向**、穆元媛**支付了60700元。

一审法院认为，当事人双方争议的焦点在于永能集团是否有权排除***对X号门面的占有行为，对此一审法院评判如下：

依照物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经依法登记，不发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，重庆中南物业开发有限公司与永能集团就X号门面签订的房屋买卖合同合法有效，但因此产生的法律关系为债权债务关系，该合同对重庆中南物业开发有限公司与永能集团双方仅具有债权法上的约束力，而债权属于请求权、相对权、对人权，不同于支配权、绝对权、对世权性质的物权。该房屋买卖合同若要产生物权变动的效果，必须进行即不动产登记这一物权公示行为，只有在不动产物权登记后物权变动才生效。X号门面的所有权由开发商重庆中南物业开发有限公司原始取得，该公司与永能集团签订房屋买卖合同后未将该门面交付给永能集团，永能集团至今也未就对门面办理转让登记，故永能集团不是X号门面的合法所有权人和占有人。重庆市荣昌县人民法院的民事判决书虽然确认永能集团与**、***签订的门面转让合同合法有效，但该合同不能证明永能集团系该门面的合法所有权人。

物权权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。依法取得的物权应受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。对他人的侵权行为，权利人有权要求停止侵害、排除妨碍。本案中，***就其如何取得对X号门面占有、使用的权利未进行举证，故一审法院对***占有X号门面的行为是否合法不予评判。永能集团非X号门面的合法所有权人和占有人，其依据房屋买卖合同仅取得请求重庆中南物业开发有限公司交付该门面的权利，该权利不得对抗***对该门面的占有行为，即使要排除***对该门面的占有，此权利也应由重庆中南物业开发有限公司来行使，故一审法院对永能集团要求***搬出X号门面并交还该门面及钥匙的诉讼请求不予支持。永能集团未举证证明其于2003年左右接管其他12个门面的同时一并接管了X号门面，此时永能集团明知***占有该门面，后仍与**、***就该门面签订买卖合同，永能集团因无法向**、穆元媛交付该门面而向此二人支付60700元系其自身造成，永能集团要求***赔偿此款于法无据，一审法院对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第十七条、第三十四条，第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、第十五条第一款之规定，判决如下：驳回重庆永能实业（集团）有限公司的诉讼请求。本案一审案件受理费70元，减半收取35元，由重庆永能实业（集团）有限公司负担。

永能集团不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉理由为：一、重庆市荣昌县人民法院（2013）荣法民初字第04263号民事判决，已经查明本案涉案门面属于上诉人所有；二、涉案门面已交付上诉人，上诉人已支付涉案门面的购买款，上诉人对涉案门面仍享有占有、使用、收益的权利；三、被上诉人对涉案门面不享有任何权益。故请求撤销原判，判决支持上诉人的诉讼请求。

***答辩称，原判正确，请求二审予以维持。

二审中，永能集团陈述，本案涉案门面系永能集团通过重庆中南物业开发有限公司以门面抵偿欠款而获得，因此没有支付房款的依据。

本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。

本院认为，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经依法登记，不发生效力。本案中，永能集团与重庆中南物业开发有限公司用门面抵偿欠款，签订了形式上的包括本案涉案门面在内的《重庆市商品房买卖合同》，该合同未进行不动产变更登记，该合同仅对永能集团与重庆中南物业开发有限公司之间产生债的约束力，永能集团并未实际取得本案涉案门面的所有权。重庆市荣昌县人民法院（2013）荣法民初字第04263号民事判决虽然确认永能集团与**、***签订的门面转让合同合法有效，但该合同并不能证明永能集团系本案涉案门面的合法所有权人。***在2003年实际占有使用涉案门面，虽然***亦未提供其合法占有涉案门面的相关依据，但因永能集团并非涉案门面的所有权人，因此永能集团无权要求***搬出本案涉案门面并交还钥匙。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由上诉人重庆永能实业（集团）有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员*敏

审判员***

二〇一四年九月十九日

书记员***