******与******建设工程合同纠纷执行裁定书

文书内容

云阳县人民法院

执 行 裁 定 书

(2020)渝0235执异37号

案外人：***，男，1972年5月11日出生，汉族，住重庆市云阳县。

委托诉讼代理人：徐长江，重庆洲同律师事务所律师。

申请执行人：***，男，1967年9月8日出生，汉族，住重庆市云阳县。

申请执行人：重庆渝腾建筑工程有限公司，住所地：重庆市云阳县双江街道外滩大道288号6幢4单元102号，统一社会信用代码：915002355590435971。

法定代表人：向友秀，该公司董事长。

被执行人：***，男，1964年12月3日出生，汉族，住重庆市万州区。

被执行人：***，男，1957年1月1日出生，汉族，住重庆市万州区。

本院在执行申请执行人***、重庆渝腾建筑工程有限公司（以下简称渝腾公司）与被执行人***、***建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对执行标的位于重庆市云阳县江口镇和平社区和平路中段欣鑫花园联建住宅X栋X单元X号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人***称，2017年1月22日，案外人外侄冯云代案外人与被执行人***签订《重庆市商品房买卖合同》，购买两被执行人开发并由申请执行人承包建设的云阳县江口镇和平社区和平路中段欣鑫花园联建住宅X栋X单元X号房屋。在合同中约定了购房单价为1200元/平方米，房屋面积129.28平方米，房屋总价为15.5万元。合同签订之后，案外人的妻子郎碧英通过银行转账方式，向指定收款人***邮政银行X账户转账支付购房款14.8万元。2017年2月3日，案外人认为房屋面积偏小且卧室间数不够，委托冯大平找到被执行人***调换面积较大且卧室多的房屋。双方协商采取面积补差的方式，将案外人购买的房屋调换为X栋X单元X号。双方协商一致后，没有重新签订《重庆市商品房买卖合同》，而是采取在原合同上更改的方式。在原合同中更改的内容为：将房屋坐落更改为第X栋X单元X层X号，将房屋面积更改为147.28平方米，将房屋价款变更为177360元。同日，冯大平受案外人委托将房屋补差款22200元，通过被指定收款人***的重庆农村商业银行账户存款的方式进行了支付。在案外人支付购房款后，申请执行人和被执行人的工作人员，将房屋的装修钥匙交付给冯大平。2018年1月，案外人对房屋进行了装修入住生活至今。之后，申请执行人和被执行人将案外人购买的房屋门牌号更改为X栋X单元X号，在之后的相应生活配套设施入户时，均将该房屋的坐落更改为X号。请求法院停止对现位于云阳县江口镇和平社区和平路中段欣鑫花园联建住宅X栋X单元X号房屋的执行，并解除查封。

申请执行人***称，云阳县江口镇和平社区和平路中段欣鑫花园联建住宅工程是经过政府及相关部门审核，是合法的。被执行人差申请执行人的工程款500多万元。所以卖房屋给申请执行人的钱。案外人的购房合同系X栋X单元X号房屋，而不是X栋X单元X号房屋。案外人的异议请求不能成立。

被执行人***、***未参加听证。

本院查明，***与***、***建设工程施工合同纠纷一案，***于2017年2月4日向本院申请诉前财产保全，本院于同日作出（2017）渝0235执保61号执行裁定书，裁定：查封***、***所有位于云阳县江口镇和平社区和平路中段欣鑫花园联建住宅，查封期限为三年，查封期间由***、***保管使用，不得转让、抵押房屋及设定其他权利负担。***、渝腾公司于2017年3月13日向本院提起诉讼，本院于2017年4月20日作出（2017）渝0235民初1452号民事调解书，调解内容：一、***、***自愿于2017年5月30日前偿还渝腾公司、***工程款245万元及利息7.35万元；二、如***、***逾期未偿还上述工程款本息，除应立即偿还工程款本金245万元以外，还应从2017年2月7日起以245万元为基数按月利率2%支付利息至付清时止。案件受理费13978.00元，保全费5000.00元，由***、***负担。该民事调解书发生法律效力后，被执行人未履行支付工程款及利息的义务，申请执行人***、渝腾公司向本院申请强制执行。案外人***于2020年7月21日向本院提出书面异议，要求停止涉案房屋的执行，并解除查封。

另查明，2017年1月27日，欣鑫花园小区售房中心（甲方）与***的委托代理人冯云（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：房屋坐落于云阳县江口镇和平社区和平路中段欣鑫花园联建住宅X栋X单元X号，购房单价1200元/平方米，房屋面积129.28平方米，房屋总价15.5万元。合同签订之后，案外人之妻郎碧英通过银行转账方式向被指定收款人***邮政银行X账户转账支付购房款14.8万元。2017年2月3日，案外人***委托冯大平找到被执行人***调换面积较大的房屋。双方协商采取面积补差的方式，将案外人购买的房屋X栋X单元X号调换为X栋X单元X号。双方没有重新签订《重庆市商品房买卖合同》，而是在原签订的《重庆市商品房买卖合同》上进行了更改，并在更改处加盖了***的私人印章。更改内容为：将房屋坐落更改为X栋X单元X层X号，房屋面积更改为147.28平方米，房屋价款变更为177360元。同日，冯大平受案外人委托将房屋补差款22200元，通过被指定收款人***的重庆农村商业银行账户存款的方式进行了支付，并进行了房屋的交付。2018年1月，案外人对房屋进行了装修并生活至今。云阳县江口镇和平社区和平路中段欣鑫花园联建住宅系云阳县“两违”建设，现办理房屋产权证的条件还不具备。

本案争议的焦点为案外人与被执行人签订《重庆市商品房买卖合同》中的X栋X单元X号房屋和案外人实际居住并被本院查封的X栋X单元X号房屋是否属于同一套房屋以及案外人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益？

针对争议焦点，案外人提供了以下证据材料：

1、《重庆市商品房买卖合同》1份、2017年1月22日和2017年2月3日收据各1份、用电开户费收据1份、重庆农村商业银行存款回单1份。证明2017年1月22日，案外人购买欣鑫花园X栋X单元X号房屋，房屋建筑面积129.28平方米。同日，案外人支付购房款14.5万元、居民用电开户费3000元。2017年2月3日，案外人与被执行人***修改《重庆市商品房买卖合同》，将原购买的房屋X栋X单元X号更改为X栋X单元X号。因X号房屋建筑面积为147.8平方米，案外人支付房屋补差款22200元给被执行人指定的收款人***。

2、***与郎碧英结婚证1份。证明***与郎碧英系夫妻关系。

3、房屋现状照片一组、案外人楼上房屋编号照片、居民用电电度表照片、天然气供气合同、居民用电电费清单、居民用电网上缴费截图、装修钥匙及照片。证明案外人为增加房屋面积，将之前购买的X栋X单元X号房屋更换为原编号为X栋X单元X号房屋。被执行人交给案外人X号房屋的钥匙就是案外人现实际装修入住的X号房屋的钥匙。在案外人占有居住的情况下，涉案房屋的门牌号由原来的X号变更为了现在的X号，至今一直使用该编号。整个欣鑫花园X栋房屋中，只有现编号X号房屋的建筑面积为147.8平方米，其他房屋的面积与双方签订合同房屋面积不吻合。案外人购买和居住的房屋，楼上楼下同户型房屋的墙上申请执行人和被执行人书写的编号仍然为X编号。

4、冯大平出庭证言。证明案外人购买房屋及更换房屋的情况。当时交付X号房屋的钥匙就是现在案外人装修入住的X号房屋的钥匙。

申请执行人对案外人提供证据材料的质证意见：对房屋合同的证据不认可。门牌号系案外人自己乱改的，申请执行人保全的房屋与他们合同中签订的房屋不相关，房号不相同。

针对争议焦点，申请执行人提供了以下证据材料：

1、（2017）渝0235执保61号执行裁定书、（2017）渝0235民初1452号民事调解书、***、***还款协议、授权委托书、特别委托、承诺书、收条。证明财产保全的情况，申请执行人与被执行人债务情况。被执行人委托申请执行人收取销售房屋的房屋价款。

2、云阳大地测绘重庆市房产面积测算报告书。证明案外人现占有的房屋按图纸上的编号为X栋X单元X号房屋。案外人与被执行人签订的商品房买卖合同中的房屋与申请执行人申请保全的房屋没有关系。

案外人对申请执行人提供证据材料的质证意见：对证据1无异议。该组证据证明申请执行人***以***、***的名义对外销售，并且销售后由***收款及提供房屋的钥匙。证据2具有真实性，该份证据的形成时间是2019年3月27日。在测算书中的楼层平面图是在案外人购买房屋后形成，印证了目前的X号房屋就是案外人购买房屋时的X号房屋。测算书中的房屋分户汇总表，对1单元2-9层每层的4套房屋都进行了测量，其中房号为1的房屋建筑面积为130.99平方米，其余三套房屋面积最多的也只有115.84平方米。在同一楼层中，编号为1的房屋面积最接近案外人购买房屋的面积。

本院对案外人、申请执行人提供的证据材料分析认为：案外人提供的证据1-3、申请执行人提供的证据1-2具有真实性、合法性。案外人提供的证据1-3及证据4能够相互印证，虽然案外人与被执行人签订《重庆市商品房买卖合同》中约定购买的房屋为X栋X单元X号房屋，但根据双方签订房屋买卖合同房屋的建筑面积、房屋价款、房屋钥匙的交付、云阳大地测绘重庆市房产面积测算报告书等情况，能够证明案外人购买并实际交付的房屋是案外人现装修入住的X号房屋。

本院认为，本案争议的焦点为案外人与被执行人签订《重庆市商品房买卖合同》中的X栋X单元X号房屋和案外人实际居住并被本院查封的X栋X单元X号房屋是否属于同一套房屋以及案外人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益？案外人提供的现有证据能够证明案外人购买并实际交付的房屋是案外人现装修入住的X号房屋。在本院查封前案外人与被执行人已签订书面《重庆市商品房买卖合同》，按合同约定支付了房屋价款，并对房屋进行了交付。因涉案房屋尚不具备房屋产权登记的条件，未办理房屋产权过户登记非案外人的原因。综上，案外人的异议成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：

中止对被执行人***、***所有位于云阳县江口镇和平社区和平路中段欣鑫花园联建住宅X栋X单元X号房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　罗发明

审判员　　黄拥军

审判员　　梁迎春

二〇二〇年八月二十五日

书记员　　曾　欢