某某与某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2023)云2504民初18号 原告：***，男，1966年3月3日出生，汉族，农民，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：***（系***哥哥），住四川省泸县。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：***，云南千景律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：**，男，1978年3月28日出生，汉族，农民，住云南省楚雄市。 第三人：**彬，男，1982年6月1日出生，汉族，居民，住贵州省遵义市红花岗区。 第三人：云南弥勒融城房地产开发有限公司，住所地：云南省弥勒市弥阳街道湖泉小区商住楼B区一排13号。 法定代表人：***，系该公司经理。 委托诉讼代理人：**，女，系该公司员工。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：***，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。 第三人：重庆**建筑安装工程有限公司，住所地：重庆市大渡口区八桥镇**花园2-2-1号。 法定代表人：***，系该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：***，云南抚仙湖律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告***与被告**、第三人**彬、云南弥勒融城房地产开发有限公司（以下简称融城地产公司）、重庆**建筑安装工程有限公司（以下简称重庆**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、***，被告**、第三人**彬、融城地产公司的委托诉讼代理人**、重庆**公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原告与被告**于2021年8月27日签订的《商品房抵房转让合同》有效；2.请求法院判令被告**协助原告与融城地产公司签订九熙府一期14幢1501号房屋的《商品房买卖合同》，并由融城地产公司配合办理相关的产权登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告**系弥勒市融创九熙府项目的实际施工人，挂靠重庆**公司的资质参与施工，因发包方融城地产公司无力支付工程款，**与重庆**公司和融城地产公司签订《商品房抵房合同》，将包含九熙府一期14幢1501号房屋在内的24套房屋折抵给重庆**公司，折抵工程款19677257元，后**（第三人**彬代签）与原告签订《商品房抵房转让合同》，将九熙府一期14幢1501号房屋以769552元的价格出售给原告，但合同未约定具体与融城地产公司签订《商品房买卖合同》的时间，原告多次催促被告协助办理，但被告拒不履行，导致原告的权益迟迟得不到实现。无奈，为维护原告的合法权益，遂起诉。 被告**辩称，我系重庆**公司的员工，职务为融创九熙府项目的商务经理，并不是融创九熙府项目的实际施工人，也未挂靠重庆**公司。由于重庆**公司的账号被法院冻结导致无法收取原告的购房款，故公司委托我代为收取。后融城地产公司将案涉房屋收回，故无法办理网签等手续，案涉项目现已停工一年多。 第三人**彬述称，我系重庆**公***项目部的商务副经理，《商品房抵房转让合同》是我代**签的。 第三人融城地产公司述称，融城地产公司与重庆**公司签订的《商品房抵房合同》已经解除，且案涉房屋已出售给案外人并进行了合同备案登记，故公司现在也无法与原告签订《商品房买卖合同》。 第三人重庆**公司述称，重庆**公司不是本案的适格当事人，重庆**公司与融城地产公司签订过《债权转让协议》和《商品房抵房合同》，之后被告才与原告签订《商品房抵房转让合同》，后融城地产公司将房屋收回，故应由融城地产公司协助原告办理案涉房屋的产权登记手续。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了《商品房抵房合同》复印件1份；中国农业银行个人结算业务申请书、收款收据、《商品房抵房转让合同》各1份，欲证实**与重庆**公司和融城地产公司签订《商品房抵房合同》，将包含九熙府一期14幢1501号房屋在内的24套房屋折抵给重庆**公司，折抵工程款19677257元，后**（系第三人**彬代签）与原告签订《商品房抵房转让合同》，将九熙府一期14幢1501号房屋以769552元的价格出售给原告，但合同未约定具体与融城地产公司签订《商品房买卖合同》的时间。 经质证，被告**和第三人**彬对原告提交的证据无异议。第三人融城地产公司对《商品房抵房合同》无异议；认为其不是《商品房抵房转让合同》的当事人，故不清楚该合同签订的情况；中国农业银行个人结算业务申请书、收款收据系原告转款给**的凭证，融城地产公司未收到该笔款项，故不清楚真实性。第三人重庆**公司对《商品房抵房合同》、中国农业银行个人结算业务申请书、收款收据的真实性、合法性、关联性无异议，对《商品房抵房转让合同》的关联性有异议，对该组证据的证明目的有异议，认为原告与被告**的转让是合法有效的，《商品房抵房转让合同》签订于《商品房抵房合同》后、在融城地产公司收回案涉房屋前，对融城地产公司具有约束力，应当由融城地产公司协助原告办理产权登记手续。 第三人融城地产公司向本院提交了《补充协议》1份，欲证实融城地产公司与**、重庆**公司已经解除了编号为RCJXFGD20210630的《商品房抵房合同》，原告与融城地产公司无任何合同关系，其主张无事实依据和法律依据。 经质证，原告对真实性无异议，认为重庆**公司在明知案涉房屋已经出售给原告的情况下，仍与融城地产公司签订该《补充协议》，且协议中未将出售给原告的房屋删除，该协议对原告无约束力。被告**对真实性无异议，对证明目的有异议，认为2021年6月30日，其与融城地产公司签订《商品房抵房合同》，后于2021年8月27日将案涉房屋出售给原告，其是有权利处分的，2021年10月，融城地产公司将房屋收回，故融城地产公司要么应将房屋交付原告，要么应将购房款退还原告。第三人**彬表示不清楚该《补充协议》。第三人重庆**公司对真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的有异议，认为融城地产公司欠付重庆**公司巨额工程款后，双方签订《债权转让合同》和《商品房抵房合同》，后融城地产公司强行收回房屋并出售，《补充协议》中涉及案涉房屋的部分不合法，应由融城地产公司协助原告办理产权登记手续。 被告**、第三人**彬、重庆**公司未向本院提交证据材料。 审理过程中，为查明案件事实，本院依职权向弥勒市住房和城乡建设局查询和调取了融创九熙府一期14幢1501号房屋的合同备案登记情况（查询函、调查笔录各1份），经质证，被告**、第三人融城地产公司无异议。原告对真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为商品房预售合同备案登记仅仅是一种行政管理行为，不同于载于不动产登记簿上的预告登记，不具有物权法要求的公示效力，与之相反，占有所具有的所有权推定特性决定了占有为《民法典》所认可的公示效力，故在商品房多重买卖中，如各买受人均未变更登记，占有在先的购房者应当享有优先于商品房预售合同备案登记购房人的权利保护顺位。第三人重庆**公司对真实性无异议，对该房屋备案的合法性有异议，认为案涉房屋在备案前已合法出售给原告，融城地产公司强行收回房屋进行二次售卖，该行为不合法、备案也不合法，融城地产公司一房多卖，应予撤销，故原告的主张应由融城地产公司承担责任。第三人**彬未到庭发表质证意见。 本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据，能够证明重庆**公司将对融城地产公司享有的债权19677257元转让给**，该债权与**应支付融城地产公司购房款中的19677257元相抵销，后**将案涉房屋出售给原告，原告向**支付购房款的情况，予以采信。第三人融城地产公司提交的证据，能够证明融城地产公司与重庆**公司、**解除《商品房抵房合同》的情况，予以采信。本院依职权调取的证据，能够说明案涉房屋进行合同备案登记的情况，予以确认。 本院经审理认定事实如下：第三人融城地产公司系2020年10月28日注册成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营；企业营销策划；建筑装修装饰工程；工程管理服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。第三人重庆**公司系1982年11月17日注册成立的有限责任公司，经营范围一般项目为人工智能硬件销售；制冷、空调设备销售；音响设备销售；建筑工程施工总承包贰级，建筑装修装饰工程专业承包贰级，市政公用工程施工总承包叁级，建筑机电安装工程专业承包叁级，土石方工程；体育场地设施工程；销售：金属材料、五金、交电、百货、日杂用品、针纺织品、涂料、建筑材料、化工产品（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 2021年6月30日，融城地产公司作为出卖人（甲方）、**作为买受人（乙方），双方签订《商品房抵房合同》，约定甲方与乙方于2021年6月签订了24份《房屋认购合同》，甲方、重庆**公司与乙方于2021年6月签订了编号为[RCJXF202106301]的《债权转让合同》，约定重庆**将其对甲方享有的人民币19677257元债权转让给乙方，基于该《债权转让合同》，甲方应当向乙方支付人民币19677257元；甲、乙双方一致同意，前述甲方依据《债权转让合同》应向乙方支付的款项19677257元同乙方依据《认购合同》应向甲方支付的房款中的19677257元相抵销；《认购合同》中乙方认购了融创九熙府项目14-701、14-702、14-703、14-801、14-802、14-901、14-1001、14-1002、14-1101、14-1104、14-1201、14-1204、14-1301、14-1304、14-1404、14-1501、14-1504、14-1701、14-1704、14-1801、14-1804、14-1904、14-2304、14-2501号商品房，认购商品房总价款为19677257元；乙方应于2023年5月30日前指定第三人作为买受人同甲方就认购商品房签署《商品房买卖合同》，乙方与买受人就款项的支付、商品房的归属、处置等问题达成的任何协议均与甲方无关，因此产生的价款给付问题由乙方与买受人双方自行解决，任何一方不得因此向甲方主张任何权利，此外合同还对其他相关事项进行了约定。 2021年8月27日，**作为甲方（转让方）、原告作为乙方（受让方），双方签订《商品房抵房转让合同》，约定：甲方于2021年8月27日与云南弥勒融城房地产开发有限公司签订了位于弥勒市××街道××期××幢××号房屋的《商品房抵房合同》，合同中约定融城地产公司将该房屋作为工程款房抵扣给甲方，且同意甲方将该房屋出售，并配合办理该房屋的出售认购协议，甲方在经得融城地产公司同意将上述房屋以769552元转售给乙方；甲方确认对该房屋享有转让权并在转让前已经征询过共同出资人、优先受让人及开发商的意见，确认对本次转让不会提出异议，若由此给乙方造成损失的，甲方应全部赔偿并承担违约责任；房屋转让后，所有该套房屋的权利和义务随之转移给乙方，由乙方按甲方认购时的价格与房地产开发公司签订《商品房购销合同》；2021年8月27日支付购房全款769552元；协议经双方签章后成立并生效，任何一方均应按约履行协议，否则甲方违约双倍返还购房定金，乙方违约定金不予返还，因为开发商原因不能正常交易，双方免责，此外合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订当天，原告向被告**转账支付购房款769552元。 2021年10月，融城地产公司作为甲方、**作为乙方、重庆**公司作为丙方，三方签订《补充协议》，约定鉴于甲、乙、丙三方于2021年6月30日签订了编号为[RCJXF202106301]的《债权转让协议》，约定将甲方与丙方订立的编号为[XN-YN-MLDXH-1Q-GC-00001]的《甸溪河一期一标段总承包施工合同》中甲方应付丙方的工程款19677257元的债权转让给乙方；甲、乙双方于2021年6月30日签订了编号为[RCJXFGD20210630]的《商品房抵房合同》，约定乙方依据同甲方于2021年6月30日签订的《商品房认购协议》，《认购合同》总价款中的19677257元同甲方依据甲乙丙三方于2021年6月30日签订编号为[RCJXF202106301]的《债权转让协议》应向乙方支付的等额款项相抵销，抵销金额为19677257元，甲、乙、丙三方在原合同基础上充分协商一致，就解除全部认购商品房的《认购合同》的相关事宜，签署补充协议：一、甲、乙、丙三方一致确认融创九熙府项目14-1201号房屋，总房款762534元，除该套房屋不退房，仍按照原合同执行，与甲方应向乙方支付的等额款项762534元相抵销，其余认购商品房中的房源经甲、乙、丙三方协商一致退房，即甲、乙、丙三方针对退房房源签订的《商品房认购协议》自本协议生效之日起自动解除；二、退房房源合计总房款为18914723元，不再按原合同进行债务抵销，且三方一致同意撤销将18914723元债权由丙方转让给乙方，即退房房源总房款的等额金额，甲方仍应按施工合同向丙方支付工程款；三、本补充协议签订后，乙方退房房源由甲方收回自行销售，乙方不再享有，也不得再销售；四、本补充协议为原合同的补充，与原合同具有同等法律效力，除本补充协议外，其余条款仍按照原合同的约定履行。 另查明，融城地产公司按《补充协议》约定将房屋收回后，将案涉融创九熙府一期14幢1501号房屋出售给案外人***并签订房屋买卖合同，2022年3月4日，弥勒市房管所对该合同进行备案登记，备案号为ML2022030400392。 本院认为，原告***与被告**签订的《商品房抵房转让合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约向被告**支付了购房款769552元，被告**应将房屋交付原告。原告主张由被告**协助其与融城地产公司签订九熙府一期14幢1501号房屋的《商品房买卖合同》，并由融城地产公司配合办理相关的产权登记手续，因融城地产公司已将上述房屋出售给案外人***，且进行了合同备案登记，经向相关职权部门询问，同一套商品房办理了商品房买卖合同备案后，无法再次办理备案，同一套商品房不得办理买卖合同重复备案，若需将商品房备案到他人名下，需解除已备案合同，故案涉房屋现暂不具备办理产权登记至原告名下的条件，对该项诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告***与被告**于2021年8月27日签订的《商品房抵房转让合同》合法有效； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审　判　长　程　平 人民陪审员　朱　军 人民陪审员　韩　燕 二〇二三年六月二日 书　记　员　***