***,***与重庆川三房地产开发(集团)有限公司民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一审民事判决书

重庆市***人民法院 民 事 判 决 书 (2022)渝0153民初967号 原告：***，女，1957年9月27日生，汉族，住重庆市***。 原告：***，男，1957年7月7日生，汉族，住重庆市***。 二原告委托诉讼代理人：***，男，1983年12月10日生，汉族，住重庆市***，系二原告儿子，特别授权。 二原告委托诉讼代理人：**，重庆市***吴家法律服务所法律工作者，一般代理。 被告：重庆川三房地产开发（集团）有限公司，住所地重庆市***昌州街道迎宾大道6号8幢附8号2-2，统一社会信用代码91500226790701302P。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，重庆荣升律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：郗钱苹，重庆荣升律师事务所律师，特别授权。 第三人：重庆跃城建筑工程有限公司，住所地重庆市***昌元街道广场路111号8层，统一社会信用代码915002265842852757。 法定代表人：***，执行董事兼经理。 原告***、***与被告重庆川三房地产开发（集团）有限公司、第三人重庆跃城建筑工程有限公司民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案中，本院于2022年2月14日受理后，因被告重庆川三房地产开发（集团）有限公司在另案中提起诉讼，要求解除二原告与被告之间签订的《房屋拆迁优惠购买协议》《房屋置换协议书》，本案的审理结果需以该案的审理结果为依据，本院依法裁定中止审理，现该案已审理完毕，本案恢复审理，因本案不宜适用简易程序，故转为普通程序公开开庭进行审理。第一次开庭、第二次开庭，二原告及其委托诉讼代理人***、**，被告委托代理人***到庭参加诉讼，第三人重庆跃城建筑工程有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，第三次开庭，二原告委托诉讼代理人***、**及被告委托诉讼代理人郗钱苹、***到庭参加诉讼，第三人重庆跃城建筑工程有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告***、***向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告所签订的《房屋拆迁优惠购买协议》《房屋置换协议书》合法有效；2.判令被告协助原告办理涉案房屋的房屋产权证（坐落于重庆市***房屋）；3.判令被告支付违约金100000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系大内路吴家场镇过境段粮站片区拆迁对象户，2020年11月24日，原、被告双方签订了《房屋拆迁优惠购买协议》，后又签订了《房屋置换协议书》。双方约定：原告将拆迁优惠购买的位于***的住宅及门面置换到位于***门面，双方将上述房屋进行置换后并对置换后的房屋产权证办理时间及违约金等进行了约定，原告向被告补交了房屋差价，现双方约定办理房屋产权证期限已到，原告多次要求被告协助办理房屋产权证，被告却一直以各种理由推诿，拒不配合原告办理房产证，由此给原告造成严重的经济损失，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。 被告重庆川三房地产开发（集团）有限公司辩称，双方签订房屋置换协议书属实，但双方没有约定先、后顺序，按法律约定，应当同时履行，本案原告未将其房屋及房款过户给被告前，被告有权拒绝履行；被告不存在违约，合同约定的违约金10万，仅针对单方解除合同，对本案不适用。如果法院认定有违约，被告认为违约金过高，要求进行调整，以实际损失为限。 第三人重庆跃城建筑工程有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2013年12月15日，原**县国土资源和房屋管理局（甲方）、***（乙方）、***市******人民政府（丙方）签订《征地拆迁补偿优惠购房安置协议书》，协议约定，乙方使用的宅基地被征收，甲、丙方依法拆迁乙方在征地红线范围内的住房，乙方自愿选择优惠购房安置方式。丙方合计应当支付乙方房屋拆迁补偿费为130776.78元，优惠购房安置房位于***，优惠购房费用为143040元。 2020年11月24日，二原告与被告签订《房屋拆迁优惠购买协议》，约定二原告可向被告申请优惠购买门面70平方米，按1750元/平方米的优惠价结算，总价为122500元，二原告接房前付清上述款项。 二原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋置换协议书》，《房屋置换协议书》主要载明：甲方房屋座落于***，房屋面积为465.73㎡，产权性质为商业，该房为拆迁安置房。并经本单位同意允许与其它物业进行置换。乙方房屋座落于******产权性质住宅其房屋面积347.7㎡，乙方拆迁安置优惠购买商业门面面积70㎡，总面积为417.7㎡，并经本人同意允许与其它物业进行置换。(说明：上述乙方的房屋系拆迁还房，尚未建设完成交付使用)。双方经协商，就上述房屋的置换事宜，订立本合同。第一条、甲乙双方同意将上述两处房屋相互置换。由于房屋的使用性质，面积等存在差异，乙方同意支付甲方人民币144090元(壹拾肆万肆仟零玖拾元)，做为购买补差。第二条、甲乙双方承诺，上述两处房屋进行置换前双方已充分了解对方房屋的状况，本协议之内容均系双方真实意思表示，双方均不存在重大误解、欺诈、胁迫等情形。并且乙方保证自己的拆迁还房(即本协议所指乙方取得的吴家房屋及购买的商业门面房)无任何权利瑕疵。第三条、由于乙方的安置房所在地块拆迁尚未完成，经双方协商同意乙方在吴家大院的拆迁房定于2020年11月26日前完成搬家交钥匙并拆除，否则乙方属违约并承担相应法律责任，且乙方拆迁安置房及优惠购买门面手续(含政府开具乙方安置房接房手续)完清，同时付清所有费用，并且将前述所有手续资料移交甲方后(作为本协议的附件)，甲方将房屋交付给乙方。第四条、双方同意在甲方交房给乙方前，乙方本协议第一条约定补差房款在甲方交房给乙方前支付给甲方。第五条、甲乙双方约定，甲方在交付给乙方物业时，应确保物业腾空水、电开通；乙方房屋置换后交付给甲方时乙方应确保水、电通。第六条、甲乙双方同意，房屋置换后接受原物业管理单位对物业进行统一管理。第七条、甲乙双方置换后各自办理产权证手续过程中所发生的契税、大修基金等费用由自己负责缴纳，(交房后一年内办理产权证)。第八条、本协议生效后，除不可抗力外的原因外，双方均不得单方解除协议，否则，视为违约，并且违约方应向对方支付违约金人民币壹拾万元…。 2020年11月25日，重庆市***吴家人民政府向川三房地产公司发《接房通知书》，《接房通知书》载明：“重庆川三房地产开发（集团）有限公司：***危旧房改造项目拆迁户，姓名：***，协议拆迁安置补偿款130776.78元未领取，此款用于抵扣该户所接房款，该户原房屋已拆除，所选安置房（3套），现前来接房，请贵公司办理交房手续。负责领导签字（签字）**签字，并加盖重庆市******人民政府公章”。 **于2020年11月25日出具《***》，《***》载明：“重庆川三房地产开发（集团）有限公司向***政府承诺：严格按照2020年11月20日与***、***签订的《房屋置换协议书》若不履行承诺，否则承担一切法律后果”。 被告向原告***发《接房通知书》，《接房通知书》主要载明：您所购的吴家大院14号门面，已经建设完成，请你于2020年11月27日莅临吴家大院现场办理接房手续…。 二原告于2020年11月27日向被告支付了置换房补差款100000元，并于同日缴纳了置换房的物业费、管理费、装修保证金等，被告将其位于***的房屋交付给二原告，但未办理产权证。 重庆市******人民政府于2022年10月31日出具《证明》，《证明》载明：“兹有重庆市******村民***，系拆迁安置户，该户于2013年12月15日签订安置协议，其拆迁房屋款及附属设施费共合计130776.78元，未领取，本户安置户接房时应支付的房款由***政府与川三房地产开发（集团）有限公司结算”。 重庆市******人民政府于2023年3月21日出具《情况说明》，《情况说明》载明：“重庆川三房地产开发（集团）有限公司开发***吴家大院时，重庆川三房地产开发（集团）有限公司采用垫资的方式，由***政府代发拆迁户的过渡费和安置费，如果拆迁户在接房时，过渡费和安置费还没有领完的，就在补的房款中扣除，吴家大院二期的拆迁户在接房时都是这样计算的。经查，拆迁户***在接房时，从2017年12月15日至2018年8月30日，共8个月，合计14400元过渡费，从2018年9月1日至2020年11月30日，共27个月，合计48600元过渡费，共计过渡费63000元，该过渡费63000元及安置费130776.78元至今未在吴家政府领取”。 庭审中，原、被告一致认可原、被告房屋置换后，原告尚需支付被告房屋差价款409630元，原告已经支付100000元。另，原告陈述应当由***人民政府补偿给原告的拆迁补偿款、安置费、过渡费、青草费合计194777元，根据原、被告与***人民政府达成的三方协议，在原告应当支付给被告的房屋差价款中予以抵扣，故原告尚欠被告房屋差价款为114853元（409630元-194777元-100000元），对此被告予以否认。 2022年4月20日，被告与第三人重庆跃城建筑工程有限公司签订《重庆市商品房买卖合同（简版）》，该买卖合同主要载明被告将坐落于重庆市******祥和路4号附14号房屋（即本案涉案房屋）出售给第三人，房屋面积为465.734㎡，成交价格为1769774元，被告与第三人于2022年4月19日办理了商品房网签程序，于2022年4月20日办理了商品房预告登记。截止2023年1月20日，该涉案房屋登记在被告名下。被告在庭审中陈述，被告与第三人签订的《重庆市商品房买卖合同（简版）》并非基于买卖，而是让与担保。 2022年3月11日，重庆川三房地产开发（集团）有限公司向本院提起诉讼，要求解除与二原告签订的《房屋置换协议》《房屋拆迁优惠购买协议》，在该案中，原、被告共同陈述，***和***被拆迁安置的三套房屋（位于***）至今未修建。该案本院于2022年8月22日作出判决认为，重庆川三房地产开发（集团）有限公司通知***和***于2020年11月27日接置换位于******吴家大院一期5号楼14号且现已交付，重庆川三房地产开发（集团）有限公司按《房屋置换协议》约定的义务履行完毕，故驳回了重庆川三房地产开发（集团）有限公司的全部诉讼请求，重庆川三房地产开发（集团）有限公司不服该判决向重庆市第五中级人民法院提起上诉，重庆市第五中级人民法院经审理，驳回上诉，维持原判。 另查明，2021年11月22日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为3.85%。 上述事实，有原、被告陈述，《征地拆迁补偿优惠购房安置协议书》《房屋置换协议书》《房屋拆迁优惠购买协议》《证明》《重庆市商品房买卖合同（简版）》《民事判决书》《情况说明》、接房通知书、银行转账凭证、收据、房屋登记信息等证据材料为证。 本院认为，本案中二原告与被告签订的《房屋拆迁优惠购买协议》《房屋置换协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行自己的义务。 关于被告与第三人重庆跃城建筑工程有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同（简版）》，与第三人于2022年4月19日办理的商品房网签程序，与第三人于2022年4月20日办理的商品房预告登记。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条：“…预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”之规定，被告与第三人于2022年4月20日办理的商品房预告登记已于2022年7月19日失效，另，虽被告与第三人签订了《重庆市商品房买卖合同（简版）》、办理了商品房网签程序，但《重庆市商品房买卖合同（简版）》、商品房网签程序均不能产生物权变动的效力，且二原告与被告于2020年便签订了《房屋置换协议书》《房屋拆迁优惠购买协议》，二原告于2020年11月27日已合法占有了涉案房屋，故二原告就涉案房屋与被告签订合同在第三人与被告签订合同之前，且二原告已合法占有了房屋，故应当对二原告与被告签订的合同及履行予以优先保护。 对被告提出的原告未将其房屋及房款过户给被告前，被告享有拒绝过户的同时履行抗辩权问题。本院对此评析如下： 《房屋拆迁优惠购买协议》、《房屋置换协议》约定，原告将优惠购房的门面价款以及房屋置换协议补差款付清后，被告交付房屋。即双方仅对给付房款以及交付房屋约定了先后履行顺序，在原告未付清放款前，被告可对交付房屋行使先履行抗辩权。但实际履行过程中，被告在原告并未交付清房款时便向原告交付了房屋，其以实际行为放弃了先履行抗辩权。《房屋置换协议》第七条载明：“…交房后一年内办理产权证”，被告坐落于重庆市***涉案房屋已于2020年11月27日交付二原告，故被告最迟应在2021年11月26日将涉案房屋过户给二原告，被告至今未将涉案房屋过户给二原告，违反约定。故本院对二原告要求被告协助将坐落于重庆市***房屋过户给二原告的诉讼请求，予以支持。但原告与被告签订的《房屋拆迁优惠购买协议》《房屋置换协议》互为对待给付义务，为促进合同实现预期，同时避免诉累，被告在前期交付了房屋以及本次配合原告办理房屋转移手续的同时，原告也应当向被告支付剩余房款，以便一次性厘清双方的权利义务，平衡双方之间的利益。 关于房屋价款，对于原、被告一致认可房屋置换后原告共计应支付房屋补差款409630元，原告已支付100000元的部分事实，本院予以确认。对于剩余房款，原告认为应当以***人民政府尚欠安置补偿款及过渡费194777元予以抵扣其尚欠被告的房屋尾款。理由为，其与被告以及***人民政府达成了口头三方协议；证据为，重庆市******人民政府出具的《情况说明》。对此，被告予以否认。该《情况说明》系***人民政府单方出具，内容涉及原、被告及***人民政府三方的权利义务，该《情况说明》中对被告应当享受的房款的抵扣，系对被告权利的减损，在无证据证明该内容得到被告的认可下，对被告不发生效力。故三方的法律关系以及权利义务应当根据现有证据证明的事实予以确认和评价。根据《征地拆迁补偿优惠购房安置协议书》，给付安置补偿费等系***人民政府对原告的义务。即使被告作为开发商在开发过程中与***政府达成协议，政府拟用被告作为开发商期间对其所负的债务抵扣应当支付原告***的过渡费和安置费，但各方并未举示证据证明被告是否对***人民政府负担明确的债务，亦未举示证据原、被告与政府之间存在抵扣协议。因此。重庆市******人民政府、原、被告之间的权利义务应当各自根据合同相对性原则予以处理。对二原告要求由***人民政府补偿给二原告的拆迁补偿款、安置费、过渡费、青草费合计194777元应在房屋补差款中予以抵扣的意见，证据不足，本院不予采纳。二原告尚欠被告房屋补差款为309630元（409630元-100000元）。根据双方签订的《房屋置换协议》第三条载明二原告应当在付清所有费用后，被告将房屋交付二原告，现被告已将房屋交付二原告，二原告未付清房屋补差款，违反约定。关于原告应当交付给被告的房屋，因二原告安置的三套房屋尚未开建，被告系明知尚不具备交付条件，故对被告抗辩应当同时交付房屋的意见，本院不予采纳。 关于违约金。因被告在本案中存在的违约行为系延期办理房屋产权证，但双方并未对逾期办理房屋产权证的违约责任进行约定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因原、被告系房屋置换，且原告的房屋并未交付被告，故对原告主张的违约金本院依法支持为以原告已支付的房屋补偿款为基数从被告逾期过户之日即2021年11月27日起以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%即年利率5.005%计算至被告将房屋过户至二原告之日止。原告要求被告支付约定违约金100000元，但《房屋置换协议书》约定系单方解除合同将承担违约金100000元，现双方签订的《房屋置换协议书》《房屋拆迁优惠购买协议》并未解除，而系继续履行，故二原告要求被告支付违约金100000元，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款，《中华人民共和国民法典》第二百二十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、原告***、***与被告重庆川三房地产开发（集团）有限公司签订的《房屋拆迁优惠购买协议》《房屋置换协议书》合法有效； 二、原告***、***于本判决生效之日起三十日内支付被告重庆川三房地产开发（集团）有限公司房屋补差款309630元的同时被告重庆川三房地产开发（集团）有限公司协助原告***、***将坐落于重庆市***房屋所有权转移登记至原告***、***名下； 三、被告重庆川三房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起三十日内以***、***已付房款为基数从2021年11月27日起按年利率5.005%计算至被告重庆川三房地产开发（集团）有限公司将坐落于重庆市房屋过户至***、***之日止； 四、驳回原告***、***的其他诉讼请求。 本案案件受理费2300元，由原告***、***负担2170元，由被告重庆川三房地产开发（集团）有限公司负担130元，此款由被告重庆川三房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起三十日内直付原告***、***。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 审 判 员　*** 二〇二三年三月二十八日 法官助理　代理勇 书 记 员　熊　敏 -1-