某某、石嘴山市众安房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）宁02民终1248号

上诉人（原审原告）：***，男，1963年1月24日出生，土家族，石嘴山市审计局退休公务员，住石嘴山市大武口区。

委托诉讼代理人：武文昊，宁夏北地律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：石嘴山市众安房地产开发有限公司，住所地石嘴山市大武口区。

法定代表人：钱伟，石嘴山市众安房地产开发有限公司总经理。

被上诉人（原审被告）：石嘴山市星瀚市政产业（集团）有限公司，住所地石嘴山市大武口区。

法定代表人：侯学云，石嘴山市星瀚市政产业（集团）有限公司董事长。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：李耀强、沙洪超，宁夏众和众律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司（以下简称众安公司）、石嘴山市星瀚市政产业（集团）有限公司（以下简称星瀚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出的（2021）宁0202民初2617号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理完毕。

***的上诉请求：1．撤销大武口区人民法院（2021）宁0202民初2617号民事判决，发回重审或改判支持***的原审全部请求；2．一、二审诉讼费用由众安公司、星瀚公司承担。事实和理由：***交付购房定金30万元时没有证据证实***与众安公司之间明确了订购别墅的面积、单价、交付时间等构成商品房买卖合同的必要条件，众安公司一审提交的证据中所反映的房屋面积、房号与星瀚公司出具的购房定金收据所载明的房号不同，一审判决未查明***与众安公司就订购别墅是否符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的情况下即认为***在别墅具备交付条件后应向众安公司缴纳别墅尾款并办理收房手续不具有事实依据。***与众安公司之间未形成有效的商品房买卖合同关系，仅就购房一事成立了预约合同关系，***未与众安公司签订商品房买卖合同的原因是双方对于房屋价格无法达成合意，众安公司应就***支付的30万元购房订金向***支付资金占用损失。***自2006年4月16日至2014年12月24日在星瀚公司担任总会计师职务，星瀚公司与众安公司在同一办公大楼，不可能存在众安公司无法联系通知***的情况。众安公司一审出示证据证明其于2015年5月26日即开始多次通过报纸公告的形式通知***办理接房，可以反映***与众安公司就签订商品房买卖合同的协商过程中拒绝与其签订商品房买卖合同接收房屋，***未作出同意免除众安公司逾期占用资金损失的意思表示。***在2014年5月表示不再购买别墅，后众安公司未能出售涉案别墅是因其对房屋价格定价过高导致无人购买，涉案别墅未销售空置期间产生的物业费应当由众安公司缴纳，星瀚公司要求***承担涉案空房看管费无事实及法律依据，星瀚公司迫使***向其交付空房看管费属不当得利，应予返还。众安公司与星瀚公司存在人格混同，星瀚公司应当对本案中众安公司的债务承担连带责任。

众安公司辩称，定金30万元与众安之间没有形成房屋买卖合同关系属于事实不清与本案争议点无关，2021年3月9日***向众安公司提交了房屋调换申请，双方签署了调换以后的商品房买卖合同并已实际履行，双方结算过程中达成共识，***应缴的各项费用清楚且***已履行完毕，不具备可撤销和无效情形，要求支付资金占用费没有事实和法律依据。***缴纳定金后经众安公司多次催促及报纸公告要求其办理借款手续签署合同，***均以房价太高为由拒不签署导致房屋空置由物业公司向法院提起诉讼，众安公司每年都承担了相应的物业费，该费用是因***原因而给众安公司造成的实际损失，且***自愿承担已实际缴纳履行完毕。星瀚集团是母公司，众安公司是全资子公司，法律上独立，不存在人格混同情形，***没有提交相应证据证实人格混同，之前所有生效法律文书均认定众安公司是独立法人独立承担民事责任，应当驳回上诉，维持原判。

星瀚公司辩称，星瀚公司与众安公司系母公司与子公司的关系，各自财务独立，不存在财务混同，众安公司作为独立法人能够依法自行承担民事责任，销售房屋的主体为众安公司，与星瀚公司无关，***的上诉理由不能成立，应当驳回。

***向一审法院提出诉讼请求：1．判令众安公司、星瀚公司退还***因购房而被迫支付的空房看管费46302元及利息1236.07元（利息算至2021年6月10日）；2．判令众安公司赔偿因长期占用***购房订金300000元而应付的利息损失153270元；3．诉讼费由众安公司、星瀚公司承担。

一审法院认定的事实：2006年4月16日至2014年12月24日期间，***在星瀚公司担任总会计师职务。2013年7月16日，***向众安公司银行账户转款300000元用以预订众安公司开发建设的××的一套别墅，双方没有签订书面买卖合同。2013年7月23日，星瀚公司开具收据，确认收到***房款300000元。2014年5月27日起，众安公司多次以报纸公告形式，通知包括***在内的业主前来办理缴纳尾款、签订合同、办理不动产登记证等手续，并向***手机号发送短信的形式通知***，但是***没有前往众安公司办理上述手续。针对***为何不去接收房屋，***陈述“我认为价格太贵了，不想买了”。2021年3月9日，***向众安公司提交《房屋调换申请》，载明：“本人于2013年7月23日订购众安公司南区60-1#别墅壹栋，并已交订金30万元整。现由个人经济等原因，无法支付房款。特申请将此房屋调至众安公司北区35-1703#房屋，已交订金冲抵调换后的房屋房款，由此产生的一切法律后果由本人自行承担”。***原订购的别墅，2014年5月30日至2021年3月9日期间的空置看房费46302元。众安公司要求***交纳该笔款款项，***将该笔款项交纳至星瀚公司银行账户，星瀚公司向***出具一张收据。后众安公司同意***的房屋调换申请，并且与其签订了《商品房买卖合同》，合同中约定房屋为××北区35幢1单元17层1703号，房屋总价款300553元。***自认上述《商品房买卖合同》中所购房屋的房产证已经办结。2016年7月25日及2016年8月17日，众安公司与案外人××公司签订《物业服务合同》，由案外人××公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，此后，案外人××公司因包括***预订的别墅在内的空置房屋物业费问题将众安公司诉至法院，经法院判决，众安公司应当向案外人××公司缴纳上述空置房屋的物业费。2020年8月及2021年7月12日，××委员会在巡察星瀚公司时，均将众安公司已售房屋未及时清缴尾款问题及众安公司所欠案外人××公司的空置物业费问题作为巡视重点突出问题，并责令星瀚公司及众安公司对上述问题及时整改。

一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。***曾在星瀚公司担任总会计师职务，在此期间其向众安公司交纳订金预购众安公司开发建设的一套别墅，在别墅具备交付条件后，其本应向众安公司交纳别墅尾款并办理接收房屋手续，但是其迟迟不交纳房屋尾款及接收房屋，众安公司也通过报纸公告、发送手机短信等多种方式告知其前来众安公司履行相应手续，但其并未履行。针对***为何不去接收房屋，***陈述“我认为价格太贵了，不想买了”。后***向众安公司提交《房屋调换申请》，因***原订购的别墅在2014年5月30日至2021年3月9日期间产生空置看房费46302元，众安公司要求***交纳该笔款款项，***交纳了该笔款项，后众安公司同意***的房屋调换申请，并且与其签订《商品房买卖合同》，现该《商品房买卖合同》已经履行完毕。这些民事法律行为均是***和众安公司的真实意愿，不违反法律、行政法规的规定，双方应各自履行自己的义务，现双方的各自义务已经履行完毕，因此，***的诉讼请求均无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款之规定，判决：驳回***的全部诉讼请求。案件受理费4312元，减半收取计2156元，由***负担。

本院二审期间，***提交证据一、××北区35幢1单元17层1703号房屋采暖费查询单打印件一份，证明房屋之前登记在刘某某名下，以规避对众安公司的财产进行查封，***向众安公司索要30万元购房订金时众安公司告知***因公司涉诉较多，明面上的资产均已被法院查封，即使***通过诉讼不可能实际取回30万元订金，如果***同意承担所谓的空房看管费，众安公司可以给***调配该套房屋抵顶30万元订金，***迫于无奈交付了4万余元的空房看管费。证据二、2014年5月12日交房通知原件一份，证明众安公司于2014年5月12日向***发出交房通知，其中所记载的房号为SJ1101，但根据法院调取的不动产产权信息反映该房屋已于2013年由众安公司与案外人签订房屋买卖合同，且该房屋2014年5月20日尚未竣工验收不符合交付条件，亦与***交付30万元订金时的收据中记载的房号不一致。

众安公司、星瀚公司质证对证据一的真实性无异议，但与本案没有关联性，达不到***的证明目的，供热户名与房屋产权无关，***已经办理了房屋产权证书，同时采暖的户名不能证明是众安公司威胁***而签署相关协议，根据***描述是为了解决***的问题，双方经过协商一致才签署相关协议，如果反悔，应是全面反悔，不应是部分反悔，全面反悔对***也不利。对证据二真实性无异议，30万元收据上的1102是正确的，通知书上误将1102写成了1101，***一直没有接房，该房屋竣工验收与本案无关。

本院依***申请调取星瀚公司××账户2021年3月9日至10日的交易流水、××南区11幢2号、11幢1号、60幢1号、北区35-1703号房屋不动产登记信息及历史变更信息及商品房销售（预售）合同历史备案信息。***质证对证据的三性没有异议，交易流水中包含***缴纳的4万余元的空房看管费、房屋维修基金等应当由众安公司收取的费用，结合众安公司开具的空房看管费收据可以反映众安公司、星瀚公司存在财务混同情况，根据不动产登记信息及历史变更信息及商品房销售（预售）合同历史备案信息反映，不存在星瀚公司于2013年7月23日开具的***交付30万元房款收据中记载的房号为“××SJ-1102”即××11幢2号房屋，房屋调换单中记载的60幢1号房屋现登记在星瀚公司名下，交房通知中记载的SJ-1101房屋自2016年1月26日预告登记在案外人名下，且该房屋的备案标号反映该房屋于2013年10月12日办理的合同备案，可以反映***在向众安公司交付30万元订金时双方未明确所订购房屋的坐落、房号、价格，众安公司2014年5月12日向***发出的交房通知中所记载的房屋在此之前已经与他人签订了房屋买卖合同，房屋调换表中记载的房屋也登记在星瀚公司名下，该房屋作为众安公司的财产却登记在其母公司星瀚公司名下，更能反映二公司存在财产混同，故二公司应当向***支付30万元订金的资金占用损失。

众安公司、星瀚公司质证对交易流水的三性没有异议，对证明目的有异议，***的钱交进星瀚公司的账户不代表二公司人格混同，因涉及到物业看管费，众安公司账户被冻结无法进账，所以从星瀚公司走账。对不动产登记信息及历史变更信息及商品房销售（预售）合同历史备案信息的三性无异议，不同意***的证明目的，2017年9月29日登记在众安公司名下，因为众安公司欠星瀚公司借款3.92亿，所以用房产抵顶了欠款，2021年10月28日登记在星瀚公司名下，***是2021年3月19日将别墅退回众安公司，众安公司又顶给了星瀚公司，星瀚公司办理了产权证。2013年双方预定别墅时尚未开工建设，房号是由公司编的施工楼号SJ-1102，S代表南区，J是顺序号，1102是11栋02号，竣工后地名办把房号定为南区60栋，虽然名称不一样，实际是一套房子。

众安公司、星瀚公司均没有提交新的证据。

本院认证意见，***提交的证据一、二及本院依其申请调取的证据具有真实性、合法性、关联性，但达不到其证明目的。

二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

另查明，本院（2019）宁02民终538号判决、石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初365号民事判决、（2020）宁0202民初3642号民事判决均确认涉案小区别墅物业费每月2.2元／㎡、空置房物业费按50％收取。涉案别墅面积256.27㎡。涉案别墅不动产登记信息竣工时间是2016年10月27日。

本院认为，***向众安公司交纳订金预购众安公司开发建设的一套别墅，在别墅具备交付条件后，众安公司通过报纸公告、发送手机短信等多种方式通知其交纳别墅尾款并办理接收房屋手续，但***迟迟不履行交纳房屋尾款及接收房屋等，且***陈述“我认为价格太贵了，不想买了”，并且结合***向众安公司出具《房屋调换申请》中“本人于2013年7月23日订购众安公司南区60-1#别墅壹栋，并已交订金30万元整。现由个人经济等原因，无法支付房款。特申请将此房屋调至众安公司北区35-1703#房屋，已交订金冲抵调换后的房屋房款，由此产生的一切法律后果由本人自行承担”的内容看，系***原因不要该定购别墅而经众安公司同意调换成其他房屋，***当时已交纳的30万元订金冲抵调换后的房屋房款，并非***所主张的众安公司无故占用其订金30万元，故***要求众安公司、星瀚公司赔偿30万元占用期间的利息153270元无事实和法律依据，本院不予支持；关于空房看管费的问题，因众安公司提交的证据证实由案外人××公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，××公司因包括***预订的别墅在内的空置房屋物业费先后将众安公司起诉至法院，经法院生效判决确认别墅物业费每月2.2元／㎡、空置房物业费均按50％收取，涉案房屋面积256.27㎡，不动产登记信息竣工时间是2016年10月27日，且众安公司未提交××公司收取自2014年5月30日至2016年10月27日期间涉案房屋的空置房屋看管费的证据，故涉案别墅的空置房屋看管费应从2016年10月28日计算至涉案别墅调换的2021年3月9日为256.27×2.2元÷30天×1594天×50％计14978.13元，众安公司收取***2014年5月30日至2021年3月9日期间的空置房屋看管费46302元无事实依据，一审判决对此处理不当，本院予以改判，应由众安公司返还***其多收取的空置房屋看管费31323.87元（46302元-14978.13元），因该空置房屋看管费系***在调换房屋时向众安公司交纳，且***有过错，并非***所主张的众安公司无故占用，故***要求众安公司、星瀚公司赔偿空置房屋看管费占用期间的利息1236.07元无事实和法律依据，本院不予支持。因星瀚公司与众安公司均是独立法人，***也无充足证据证实星瀚公司与众安公司存在财务混同的情形，故星瀚公司在本案中不承担责任。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2021）宁0202民初2617号民事判决；

二、被上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付上诉人***空置房屋看管费31323.87元；

三、驳回上诉人***的其他诉讼请求。

如义务方不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。

一审案件受理费2156元，二审案件受理费4312元，共计6468元，由上诉人***负担5239元，由被上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司负担1229元。

本判决为终审判决。

审 判 长　李　　学　　军

审 判 员　    张建兴

审 判 员　    马玉兰

二〇二二年一月十九日

法官助理　    马正萍

书 记 员　    吴学花

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。

第一百七十六条第二审人民法院对上诉案件应当开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，人民法院认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第二百一十二条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百零七条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。