宁夏金帝置业有限公司与某某、某某等合同纠纷二审民事判决书

宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）宁03民终1135号

上诉人（原审被告）：宁夏金帝置业有限公司。

法定代表人：马某1。

委托诉讼代理人：范某，宁夏宁银律师事务所律师。特别授权代理。

委托诉讼代理人：马某2，宁夏宁银律师事务所律师。特别授权代理。

被上诉人(原审原告)：李某，住宁夏回族自治区吴忠市。

委托诉讼代理人：杨某1，宁夏杨某1律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：杨某2，宁夏杨某1律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）：马某3，男，租住宁夏回族自治区吴忠市利通区光耀商贸城**。

被上诉人(原审被告）：吴忠市德恒建筑安装工程有限公司。

法定代表人，杨某3，该公司董事长。

上诉人宁夏金帝置业有限公司（以下简称金帝置业公司）与被上诉人李某、马某3、吴忠市德恒建筑安装工程有限公司（以下简称德恒建筑公司）合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2019）宁0302民初2796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭于2020年12月24日公开开庭审理了本案。上诉人金帝置业公司的委托诉讼代理人范某、马某2，被上诉人李某及委托诉讼代理人杨某1，被上诉人马某3，被上诉人德恒建筑公司的法定代表人杨某3到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

金帝置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一审法院在没有查清案件事实的基础上违反合同相对性原则进行判决，适用法律错误。首先，《宁夏金帝置业有限公司工程款抵房确认表》（未办理变更登记）系金帝置业公司和德恒建筑公司（马某3）双方签订，并没有李某的参与，即并非就房屋顶账事宜达成三方协议。李某和德恒建筑公司（马某3)签订的《房屋顶账协议》，也系双方的意思，并没有金帝置业公司的参与，即并未达成三方协议。而该顶账协议中约定：马某3将金帝置业公司位置27-07(面积68.95平米，金额341992元）的房屋直接顶账给李某所有。根据法律规定，这属于合同当事人为合同以外的第三人增设义务，故此项约定对金帝置业公司不产生任何法律约束力。其次，虽然金帝置业公司和德恒建筑公司签订了《宁夏金帝置业有限公司工程款抵房确认表》，但是该房屋一直未办理变更登记，原因是德恒建筑公司未完全履行自己的合同义务，金帝置业公司在合法行使先履行抗辩权。德恒建筑公司将房屋顶账给李某的行为属于无权处分。据此，请求支持金帝置业公司的上诉请求。

李某辩称，金帝置业公司上诉请求不成立，应依法驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实清楚，金帝置业公司在一审未参与庭审，依据李某提交的书面证据能够依法认定双方存在房屋交付、办证的合同关系。金帝置业公司在工程施工期间将案涉房屋抵顶给实际施工人马某3，马某3在工程施工期间又将案涉房屋抵顶给李某，虽然没有办理产权登记但双方的顶账房手续合法有效。金帝置业公司抗辩因德恒建筑公司未完全履行义务而行使先履行抗辩权没有事实和法律依据。其与德恒建筑公司之间的建设施工合同纠纷不能对抗李某作为善意第三人取得房屋的权利。

马某3辩称，案涉房屋是马某3给金帝置业公司干光耀商贸城24、25号楼工程，金帝置业公司给马某3抵顶的房屋，且有抵房确认单。从2013年至2019年，马某3一直在找金帝置业公司算账，但是金帝置业公司不给算。在2017年至2018年，马某3与金帝置业公司重新结算，马某3将材料送达金帝置业公司后，金帝置业公司说将马某3送去的结算材料给丢了，后面马某3多次打电话联系，到目前为止金帝置业公司还是不给马某3结账。房子是马某3抵顶给李某，让李某给马某3拉砖，李某到现在没有给马某3拉砖也没有给马某3给钱，金帝置业公司始终也不给办房产证。因为李某没有给马某3拉砖，马某3不应该把房子抵顶给李某。

德恒建筑公司辩称，金帝置业公司的做法不对，金帝置业公司给德恒建筑公司五个项目部抵顶了22套商品房，都是出具的抵房确认表，德恒建筑公司又将上述房屋抵顶给实际施工人，由实际施工人进行处理，金帝置业公司应该给马某3办理房屋过户手续。

李某向一审法院起诉请求：1.依法判令金帝置业公司、马某3、德恒建筑公司将位于吴忠市利通区宁夏金帝西部国际五金机电商贸城27-07号房屋交付李某并将该房屋的产权变更登记至李某名下，办理产权登记产生的契税及费用由金帝置业公司、马某3、德恒建筑公司承担；2.诉讼费由金帝置业公司、马某3、德恒建筑公司承担。

一审法院认定事实：2013年1月17日，金帝置业公司与德恒建筑公司签订《宁夏金帝置业有限公司工程款抵房确认表》，将位置27-07（面积68.95㎡，金额341992元）顶给德恒建筑公司（马某3）。2013年11月3日，马某3与李某签订《房屋顶账协议》，约定马某3将金帝置业公司27-07、建筑面积68.95平方米房屋顶账给李某，顶账价格为341900元；马某3将房屋顶账给李某所有，必须保证该房屋无任何其他经济纠纷。2013年11月27日，德恒建筑公司出具《介绍信》：兹由宁夏金帝置业有限公司给我公司马某3抵顶27-07号、面积68.95㎡商业房出让给李某（详见双方买卖合同），特此证明，此证明遗失不补。李某、马某3签订《房屋顶账协议》后，涉案房屋并未向李某交付。2014年11月24日，涉案房屋即位于吴忠市××区房屋、面积69.15平方米进行了产权登记，不动产权利人为金帝置业公司。

一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。金帝置业公司将案涉房屋抵顶给德恒建筑公司（马某3），德恒建筑公司亦出具介绍信同意马某3处置，马某3可以将此房抵顶或出售。李某与马某3于2013年11月3日签订的《房屋顶账协议》合法有效，马某3、金帝公司、德恒公司应当向李某交付涉案房屋并进行产权变更。金帝商贸城二十七号楼107号房屋的不动产权利人为金帝置业公司，故对李某要求金帝置业公司将位于涉案房屋交付李某并将房屋所有权过户登记于李某名下的诉讼请求，一审法院予以支持；李某要求金帝置业公司、马某3、德恒建筑公司承担过户登记产生的费用的诉讼请求无事实依据，一审法院不予支持。办理房屋产权过户手续产生的契税及费用，应由双方依照相关规定各自承担。马某3、德恒建筑公司、金帝置业公司虽未到庭，但根据李某的诉讼请求及本案查明的事实依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：金帝置业公司、德恒建筑公司、马某3于判决生效后十日内将位于吴忠市××区房屋交付李某并办理产权变更登记至李某名下；办理房屋产权变更登记产生的契税及费用依照相关法律规定由李某、马某3、德恒建筑公司、金帝置业公司各自承担。案件受理费100元、公告费1200元，由马某3负担。

二审中，当事人均未提交证据。

一审审理查明的基本事实有相应证据证实，本院予以认定。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”案涉房屋不动产权利人为金帝置业公司，金帝置业公司将案涉房屋抵顶给德恒建筑公司（马某3），德恒建筑公司同意马某3处置案涉房屋，马某3与李某签订《房屋抵账协议》合法有效，金帝置业公司、德恒建筑公司、马某3均应按约定履行各自的义务，李某虽未与金帝置业公司直接形成合同关系，但结合本案实际，维护交易安全和稳定，减少当事人的诉累，一审判决金帝置业公司、德恒建筑公司、马某3向李某交付房屋并办理产权变更登记至李某名下并无不当。金帝置业公司主张一审突破合同相对性，判决错误的上诉理由本院不予支持。金帝置业公司主张德恒建筑公司未完全履行合同义务，金帝置业公司行使先履行抗辩权，对此金帝置业公司并未提交证据证实，本院不予支持。

综上所述，上诉人金帝置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人宁夏金帝置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　马建萍

审判员　　贾玉宁

审判员　　马春燕

二〇二〇年十二月二十八日

书记员　　唐　力

附：本案适用法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。

第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。