南宁市首绿园林建设工程有限公司
某某、某某等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
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广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2019）桂0103民初13979号
原告:**，女，1989年9月14日出生，汉族，住广西贵港市港北区。
原告:**，男，1981年10月20日出生，汉族，住广西贵港市港北区。
两原告共同委托诉讼代理人：陈君，广西沵达律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：钟文峰，广西沵达律师事务所律师。
被告：南宁市首绿园林建设工程有限公司，住所地：南宁市中华路1号，统一社会信用代码：91450100198346241C。
法定代表人：杨益福，董事长。
委托诉讼代理人：朱豪，北京大成（南宁）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王云，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。
案由：商品房预售合同纠纷
适用程序：普通程序
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立案时间：2019年9月11日
开庭时间：2019年11月26日
当事人到庭情况：
原告方：原告的委托诉讼代理人陈君到庭
被告方：被告的委托诉讼代理人朱豪、王云到庭
原告诉请要点
一、被告向原告支付逾期交房违约金38960.31元（计算方式：以已付房款746366元为基数，按日万分之二计算，从2016年12月31日计算至房屋通过五方验收之日即2017年9月18日）；
二、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩要点
一、被告已于2017年1月20日向原告交付了符合合同约定的房屋。二、被告存在可据实延期交房的事由。1、2014年6月6日-8日、6月24日-6月26日、2015年6月6日-8日、6月24日-6月26日、2016年6月5日-8日、6月22日-6月26日中高考期间，因政府限制施工，导致被告工期延误21天。2、2014年9月10日-9月19日、2015年9月12日-9月22日两会一节期间、2014年10月1日-10月13日国庆节及世锦赛期间，因政府通知停工，导致被告工期延误33天。3、2016年9月28日，因台风登陆，导致被告工期延误1天。三、扣除可延期天数后，被告不存在逾期交房的违约行为，不应承担违约责任。四、原告主张的违约
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金计算标准过高，应予以调低。
事实认定
2015年6月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定被告以总价746366元将其开发建设的位于南宁市青秀区（以下简称涉案商品房）出售给原告。合同第九条“交付期限及交付条件”约定：出卖人应在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，但因客观原因无法及时告知的除外；不可抗力包括但不限于：……台风……等自然原因，以及其他不可抗力原因；2.因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3.政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；……。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
上述合同签订后，原告付清了购房款746366元。2017年1月5日，被告向原告发送《入伙通知书》，通知原告于2017年1月20日至2017年1月23日办理
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房屋交接手续。
此后，原告以被告未在合同约定的期限内交付符合合同约定的商品房为由，起诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。
在诉讼过程中，被告向本院提交了颐源居（一期A-2#商住楼）《建设工程质量竣工验收意见书》，该意见书所载竣工验收时间为2017年8月10日。原告对竣工验收时间有异议，对此，本院依法向南宁市住房和城乡建设局去函询问，该局存档的颐源居一期A-2#商住楼《建设工程质量竣工验收意见书》的出具时间是2017年9月18日。
另查明，被告已于2014年10月17日取得涉案商品房所在楼栋住宅部分的《商品房预售许可证》,证号为南房预字（2014）第161号。
再查明，涉案商品房所在的颐源居一期Ａ-2＃商住楼位于南宁市青秀区，其附近有南宁市第二中学（凤岭校区）。2017年1月12日，广西城建建设集团有限公司、广西华蓝岩土工程有限公司、中国轻工业南宁设计工程有限公司、广西建筑科学研究设计院工程建设监理公司及被告为涉案工程出具《建设工程质量竣工预验收结论意见》。
还查明，2015年5月26日、2016年5月31日，南宁市人民政府分别发布《关于2015年高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》、《关于2016年高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》，两份通告均载明：一、高考期间的6月7日8:00至6月8日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月5日至6月7日期间每日12:00至14:30、20:00至次日7:30以及6月8日12:00至14：30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业。二、中考期间的6月24日8:00至6月26日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月22日至6月25日期间每日12:00至14:30、20:00至次日7:30以及6月26日12:00至14：30，全市范围内禁止
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从事产生环境噪声影响的各类施工作业。
2015年8月26日，南宁市城乡建设委员会发布《关于做好2015年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，要求：一、9月12日至9月22日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。……三、9月16日至9月22日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌广场、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米地段范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。2015年9月11日，南宁市城乡建设委员会发布《关于全市建筑工地立即进行停工整治的紧急通知》，要求全市建筑工地即日起至9月22日全面停工整治。2015年9月23日，经建设、监理、施工单位确认的《签证单》载明：2015年9月12日至2015年9月22日“两会一节”放假期间停工10天，导致工程无法正常施工，故申请工期顺延10天。
2016年9月27日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅下发《关于做好台风“鲇鱼”防御工作的紧急通知》，要求加强对重大项目及在建建筑施工工地的安全检查及整顿工作。
判决理由
原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实认真履行合同义务。
一、关于被告是否存在逾期交房的违约行为的问题。
合同第九条约定，出卖人应在2016年12月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方签字单体验收合格的商品房交付买受人使用。本案中，被告通知原告于
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2017年1月20日至2017年1月23日办理交房手续，但根据南宁市住房和城乡建设局存档的《建设工程质量竣工验收意见书》显示，涉案商品房所在楼栋直至2017年9月18日才完成五方单位验收，被告此前交付的房屋不符合合同约定的交付条件。被告辩称涉案工程于2017年1月12日完成预验收即已达到约定交房条件，与合同约定不符，本院不予采纳。因此，被告逾期交房天数为261天（2017年1月1日至2017年9月18日）。
二、关于被告是否可以据实延期交房的问题。
（一）被告辩称其因2014年6月6日-8日、6月24日-6月26日、2015年6月6日-8日、6月24日-6月26日中高考期间被政府限制施工，可延期交房12天；因2014年9月10日-9月19日两会一节期间、2014年10月1日-10月13日国庆节及世锦赛期间，被政府限制施工，可延期交房23天。对此，本院认为，上述情形在订立本案合同时已经存在，并非不能预见，被告在这些情况出现后签订合同确定交房时间的行为，应确认其自愿承受这些情况所带来的风险。况且，双方在合同中未约定在签订合同之前项目所发生的延期情形可以顺延。因此，被告依此作为延期交房事由，理由不成立，本院不予采纳。
（二）被告辩称2016年中高考期间政府限制施工，可延期交房9天。根据南宁市人民政府2016年发布的《关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》，6月7日至8日高考期间和6月24日至26日中考期间，政府禁止施工作业的范围为全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地。本案中，涉案工程附近虽有南宁市第二中学（凤岭校区），但被告未举证证明该学校在2016年作为中、高考考点，而通知中提及的12：00至14:30、20:00至次日7:00禁止从事生产环境噪音影响的各类施工作业，该时间段属于休息时间，不足以导致被告的工期延误。故被告主张工期受影响并据此要求延期交房9天，依据不足，本院不予采纳。
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（三）被告辩称因两会一节期间政府通知停工，可延期交房10天。根据合同约定，政府通知停工而影响工期的，出卖人可以据实延期交房。南宁市城乡建设委员会于2015年8月26日发布《关于做好2015年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，要求全市在建工地在全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程在9月12日至9月22日停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。结合被告提交的《签证单》，被告在上述期间存在停工情形。故被告依此主张工期延误可据实延期交房10天，符合合同约定，本院予以支持。
（四）被告辩称因台风登陆导致停工，可延期交房1天。被告未提供证据证实台风“鲇鱼”对涉案工程的施工存在影响，故本院对被告的该项抗辩不予采纳。
综上，被告可据实延期交房10天，扣除后，被告实际违约天数为251天。
三、关于被告应承担的违约责任的认定问题。
合同第十条约定，出卖人逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，自合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之贰的违约金。故被告应支付的违约金为37468元（746366元×0.2‰/日×251天，四舍五入计算）。被告辩称违约金过高，请求予以调低。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。原、被告双方已约定了违约金的计算标准，被告主张过高，则应提供证据证明双方约定的标准确实高于原告的实际损失，否则，作为当事人真实意思表示的合同条款不能轻易予以变更。被告作为提供合同文本的一方，在与原告签订合同时，相关的合同条款就已作出，现其在违约行为发生后，又提出合同约定的违约金过高的抗辩，违背了契约精神。因此，对被告的上述抗辩，本院不予采纳。
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判决结果
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告南宁市首绿园林建设工程有限公司向原告**、**支付逾期交房违约金37468元；
二、驳回原告**、**的其他诉讼请求。
案件受理费774元，由原告**、**负担30元，被告南宁市首绿园林建设工程有限公司负担744元。
上述应履行义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
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审 判 长 谢 倩
人民陪审员 李燕婷
人民陪审员 陈晓玲
二〇二〇年八月十二日
书 记 员 覃树鹏
