某某、四川省信一环保节能工程有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川01民终514号

上诉人（原审原告）：兰洪，男，1968年6月1日出生，汉族，住成都市青羊区。

被上诉人（原审被告）：四川省信一环保节能工程有限公司。住所地：成都市武侯区燃灯寺路40号1-1-4号。

法定代表人：蔡建明。

委托诉讼代理人：肖建燃，男，1983年9月17日出生，汉族，住四川省营山县，系该公司厂长。

上诉人兰洪因与被上诉人四川省信一环保节能工程有限公司（以下简称信一公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初4364号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

兰洪上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持兰洪的全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由信一公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，双方所签订的《厂房租赁合同》约定的租期至2019年5月17日止，而发生厂房毁坏后，该厂房处于维修状态，信一公司仍然实际占有该租赁物，因此实际租期应该计算至2018年5月17日止。信一公司搬离系因其环保不达标，与兰洪无关。二、一审中，兰洪已充分向法庭提交了关于建渣清运及地面修复所产生的相关费用的证据，理应得到法院的支持。三、截止至今，信一公司仍然未将厂房的钥匙交付给兰洪和将建渣清运走，都是兰洪请的人进行建渣清运，案外人姚和平的损失与兰洪无关，姚和平把房屋撞垮后，开车走了的，且姚和平也是接受信一公司的安排进行运渣清运。导致姚和平装载机无法正常运行的责任也在信一公司，因此信一公司应当承担此责任。

信一公司答辩称，一审查明事实清楚、完整，一审判决书中并没有说信一公司冻结了兰洪的银行账户。

兰洪向一审法院提出诉讼请求：1、判令信一公司支付兰洪61090元；2、判令信一公司承担本案诉讼费用。

一审法院经审理查明：2016年5月17日，兰洪与信一公司签订《厂房租赁合同》，约定信一公司承租兰洪位于郫都区，租期从2016年5月17日至2019年5月17日，月租金为5500元。合同约定承租期内信一公司应合理使用厂房及附属设施，信一公司造成厂房及其附属设施损坏或者发生故障的，应负责维修。信一公司拒不维修，兰洪可代为维修，费用由信一公司承担。合同还对其他事项进行了约定。2017年4月25日，兰洪与信一公司签订《房屋续租协议》，约定厂房续租一个月，租期从2017年5月5日起至2017年6月4日止。2017年9月4日，兰洪与信一公司再次签订《房屋续租协议》，约定厂房续租三个月，租期从2017年9月5日起至2017年12月4日止，租金共计16500元，租期到期前，信一公司有权优先续租三个月，租用期间因兰洪与信一公司无法控制因素引起的停产，停产期间房租减半。该续租协议期满后，信一公司又继续支付了兰洪三个月租金但并未签订续租合同，实际租期至2018年3月4日止。2018年3月5日，信一公司因搬迁需要雇用案外人姚和平的装载机清理厂内废料时，造成厂房柱头和房屋屋面倒塌。信一公司及姚和平一方约定维修费用总计13500元，姚和平一方承担60%即8100元，信一公司承担40%即5400元。厂房维修之后，因存在建渣未清运及部分受损地面未修复，兰洪自行请人进行了清运和修复。兰洪提交了《送货单》一份，拟证明因清运建渣等产生费用13090元。

一审另查明，姚和平驾驶装载机到案涉厂房清理建渣期间，兰洪认为信一公司在履行租赁合同期间存在问题未解决，遂更换了厂房门钥匙，导致姚和平无法将装载机驶离厂区。后姚和平起诉至一审法院，一审法院于2019年1月15日作出（2018）川0124民初6178号民事判决，判决兰洪支付姚和平赔偿款15000元。

一审庭审中，兰洪及信一公司均主张将信一公司支付的押金2500元在本案中一并处理。

以上事实，有各方身份信息、《厂房租赁合同》《房屋续租协议》两份、照片、送货单、一审法院（2018）川0124民初6178号《民事判决书》及当事人当庭陈述等予以证实，足以认定。

一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。兰洪主张依据租赁合同约定及法律规定，信一公司在履行合同过程中存在违约行为，应支付其租金及赔偿金共计61090元，一审法院就兰洪主张的款项分项评析如下：

关于兰洪主张的2018年4月及5月两个月未付租金11000元。兰洪主张案涉租赁合同到期时间为2018年5月17日，信一公司因此尚欠付两个月租金未支付。一审法院认为，根据双方于2017年9月4日签订的《房屋续租协议》，租赁期限应当至2017年12月4日届满，后因信一公司再行支付了三个月租金，实际租期应当至2018年3月4日止。因此，兰洪主张信一公司还应支付其2018年4月及5月份租金没有事实依据，一审法院不予支持。

关于兰洪主张的材料费及人工费13090元。一审法院认为，根据一审法院已查明的事实，信一公司在搬离后，确有建渣未清运及部分受损地面未行修复，但兰洪提交的证据亦不足以证明清运建渣及修复地面费用为13090元。一审法院酌情认定该项费用为6500元。

关于兰洪主张的因解决争议和清运建渣及修复地面期间的租金损失22000元。一审法院认为，信一公司在2018年3月4日因搬迁清运建渣导致房屋受损，兰洪因此与信一公司发生争议并导致清运和修复工作停止，后兰洪又自行清运建渣和修复地面，期间确有租金损失。该损失虽然因信一公司引起，但根据一审法院（2018）川0124民初6178号民事判决查明的事实，兰洪自行扣押案外人姚和平的装载机亦明显扩大了损失，一审法院酌情按一个月租金标准认定由信一公司支付兰洪5500元。

关于兰洪主张其应当赔偿给案外人姚和平的15000元应当由信一公司支付。一审法院认为，（2018）川0124民初6178号案件判决因兰洪扣押案外人姚和平的装载机而判令兰洪支付其赔偿金15000元，兰洪扣押装载机系其个人行为，与信一公司无关，其承担赔偿责任亦不能归因于信一公司。故对兰洪该项主张，一审法院亦不予支持。

综上，信一公司应支付兰洪12000元，抵扣信一公司支付的押金2500元，信一公司还应支付兰洪9500元。兰洪的诉讼请求部分成立，一审法院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、信一公司在判决生效之日起十日内支付兰洪赔偿款9500元；二、驳回兰洪其他诉讼请求。一审案件受理费人民币664元，由信一公司承担200元，由兰洪承担464元。

二审中，兰洪提交以下证据：一、13张照片。拟证明：信一公司将案涉房屋破坏之后并没有解决，实际破坏人（姚和平）将款项赔偿给了信一公司，而信一公司没有将款赔偿给兰洪。信一公司只是用破旧的材料进行维修，只有瓦是用的新材料。2018年5月修好房屋后，7、8月下大雨房屋还在漏水信一公司没有将房屋修好。二、视频一份。拟证明：信一公司雇请的人（姚和平）破坏了兰洪的房屋，维修后仍存在漏雨。三、高某证人证言。兰洪申请证人高某出庭作证，拟证明：信一公司破坏了房屋，给兰洪造成了损失。四、《厂房情况说明》、《关于兰洪厂房破损情况说明》、张某证人证言。兰洪申请证人张某出庭作证，上述三份证据拟证明：信一公司损毁兰洪厂房，造成损失，兰洪清理建渣并维修厂房花费13090元，该笔费用应由信一公司承担。

信一公司发表质证意见称，对视频真实性不予认可，该视频兰洪未明确是什么时候拍摄的。兰洪提交的照片在一审中已经提交了，照片的真实性予以认可，关联性也予以认可。对《厂房情况说明》真实性不予认可，对《关于兰洪厂房被损坏情况说明》，信一公司仅对其破坏的部分进行维修，该证据无法证明兰洪维修的部分即为信一公司破坏的部分。

本院认为，一、对兰洪提交的照片和视频，因其系在庭上出示的原件，本院要求其在2020年3月20日将照片复印件以及视频进行提交。然兰洪仅提交8张照片和一个U盘，其中两张为显示视频已过期或已被清除，U盘内无视频仅存储8张照片，内容和其提交照片一致。对兰洪提交照片，有六张为一审已经提交过的照片，根据法律规定不应作为新证据认定。对视频照片和另一张照片因无拍摄具体时间和地点，对真实性无法做出确认，本院依法不予采信。

二、对兰洪申请出庭作证的证人高某所做证人证言以及《厂房情况说明》确能证明案涉厂房的毁损系因信一公司导致，但对上述证据对本案的证明力将在本院认为部分进行论述。

三、对兰洪申请出庭作证的证人张某所做证人证言以及《关于兰洪厂房破损情况说明》，因其申请证人出庭作证系为佐证其提交《关于兰洪厂房破损情况说明》的真实性，然《关于兰洪厂房破损情况说明》中载明张某为案涉厂房清运建渣、修复房屋花费13000余元，但张某陈述花费为12000余元。张某称花费34天，但《关于兰洪厂房破损情况说明》中载明花费38天。张某称材料、人工一共花费12000元，但兰洪一审提交《货运单》显示材料费即为13090元，这与张某陈述矛盾。另，张某称《关于兰洪厂房破损情况说明》中其名字上的手印并非其所按。综上，因张某陈述与兰洪主张存在矛盾，且张某否认其在《关于兰洪厂房破损情况说明》进行按印，本院对《关于兰洪厂房破损情况说明》的真实性均不予采信，张某的证人证言也无法达到兰洪主张其为修复案涉厂房、清运建渣一共花费13090元的证明目的，本院依法不予采信。

本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。

本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、信一公司是否应当向兰洪支付截至2018年5月17日的租金；二、信一公司应向兰洪支付因解决争议和清运建渣及修复地面期间租金损失数额的确定；三、信一公司应向兰洪支付材料费及人工费数额的确定；四、兰洪向案外人姚和平赔偿的15000元是否应由信一公司支付。现将上述争议问题阐述如下：

对信一公司是否应当向兰洪支付截至2018年5月17日的租金，因双方于2017年9月4日签订《房屋续租协议》约定租赁期限在2017年12月4日届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”信一公司在上述协议届满后继续向兰洪支付三个月租金，兰洪并未提出异议，应系双方之间成立不定期租赁关系。因信一公司于2018年3月5日因搬迁需要雇用案外人姚和平的装载机清理厂内废料时，造成厂房柱头和房屋屋面倒塌，后虽信一公司仍未完全将案涉厂房交还兰洪，但未交还原因系对其损坏部分进行修复。其该行为并非对双方之间不定期合同的继续履行。一审基于此认定双方之间不定期租赁期限应当至2018年3月4日止应属正确，本院予以确认。因双方不定期租赁合同于2018年3月4日解除，现兰洪主张信一公司向其支付2018年4月及5月的租金因缺乏法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。

对信一公司应向兰洪支付因解决争议和清运建渣及修复地面期间租金损失数额的确定，本院认为，虽双方在2018年3月4日不定期租赁合同解除后不再具有租赁关系，然案涉厂房因信一公司的原因确实在此后存在空置期，也确因空置产生租赁收益损失。信一公司应当对此进行赔偿。然根据（2018）川0124民初6178号民事判决查明的事实“2018年4月23日，姚和平驾驶装载机到案涉厂房清理建渣期间，兰洪认为信一公司在履行租赁合同期间存在问题未解决，遂更换了厂房门钥匙，导致姚和平无法将装载机驶离厂区。”，“姚和平还于该月与兰洪通话要求兰洪归还装载机，兰洪称因为信一公司未处理好租赁相关事宜，兰洪扣留的是信一公司的装载机。”，兰洪亦对案涉厂房的空置损失扩大承担部分责任。一审基于此酌情按照一个月租金标准认定信一公司向兰洪支付5500元损失并无不当，本院予以维持。

对信一公司应向兰洪支付材料费及人工费数额的确定，因信一公司确未将案涉厂房建渣进行清运也未将受损部分进行完全修复，兰洪为清理建渣和修复厂房损毁部分支付的费用应当由信一公司承担。然兰洪提交的照片和《厂房情况说明》仅能证明案涉厂房确存在受损毁的事实，其并未提交充分的的证据证明其确为清运建渣和修复案涉厂房花费13090元，一审基于此酌情认定该项费用为6500元并无不当，本院予以维持。

对兰洪向案外人姚和平赔偿的15000元是否应由信一公司支付，因案外人姚和平的装载机系由兰洪扣留，已生效的（2018）川0124民初6178号民事判决亦对此作出认定，认为“兰洪并不依法享有对案涉装载机的留置权，其在姚和平与之沟通之后仍不同意姚和平将装载机开走，已侵犯姚和平相应财产权益，应承担返还财产并赔偿损失等侵权责任。”，因兰洪基于和信一公司的纠纷扣留案外人的财产，对案外人造成的损失应由其自身承担，现其主张要求信一公司支付其应向姚和平支付的赔偿款因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。

因兰洪和信一公司一审中均认可将信一公司支付押金2500元在本案中一并处理，一审基于此认定信一公司还需向兰洪支付9500元并无不当，本院予以维持。

综上所述，兰洪的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1328元，由兰洪负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　廖　方

审 判 员　　袁晟翔

审 判 员　　赵　韬

二〇二〇年四月三十日

法官助理　　郑　帅

书 记 员　　丁昱凡