***、上饶银行股份有限公司南昌县支行等金融借款合同纠纷执行异议执行裁定书

江西省南昌县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）赣0121执异24号 异议人***，汉族，1972年8月31日出生，住江西省南昌市青云谱区。 申请执行人上饶银行股份有限公司南昌县支行。住所地：南昌县莲塘镇莲西路933号。统一社会信用代码：91360121056434019X。 被执行人***，女，1978年8月23日出生，汉族，住南昌县小蓝经济开发区富山一路1167号附86号。 被执行人***，男，1977年4月11日出生，汉族，住南昌县小蓝经济开发区富山一路1167号附86号。 被执行人江西华兴信息产业有限公司。住所地：南昌县小蓝经济开发区富山一路1167号附86号。统一社会信用代码：91360121664774287T。 法定代表人：***。 本院在执行上饶银行股份有限公司南昌县支行与***、***、江西华兴信息产业有限公司金融借款合同纠纷一案过程中，异议人***于2021年6月10日对拍卖执行标的南昌县小蓝经济开发区富山一路1167号附86号不动产【不动产权证号：赣（2016）南昌县不动产权第××号】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人***称：上饶银行股份有限公司南昌县支行与***、***、江西华兴信息产业有限公司金融借款合同纠纷（2020）赣0121执1879一案，在执行过程中，2021年2月26日南昌县人民法院向江西华兴信息产业有限公司发出限期履行通知书，责令限期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行将依法拍卖南昌县小蓝经济开发区富山一路1167号附86号不动产，异议人自2014年8月31日与江西华兴信息产业有限公司签订了投资协议书，该协议承诺异议人投资项目在一年内（2015年8月31日前）完成新三板上市目标，但江西华兴信息产业有限公司承诺上市目标未达成，且投资款**万元及每年13%的收益未退回给申请人，此协议承诺江西华兴信息产业有限公司将其名下南昌县小蓝经济开发区富山一路1167号附86号不动产【土地证号：南国用（2015）第0245号】上建筑物华兴大厦部分出租给申请人作为部分投资补偿，约定在2015年9月1日至2019年12月30日期间租金全免租给申请人，与江西华兴信息产业有限公司合并办公亦可转租第三方。于2019年免租期限到期前，申请人与被申请人签订补充协议，租金冲抵投资款，协议期限为签订之日起至2035年8月3日。根据我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故异议人特向贵院申请执行（2020）赣0121执1879号执行案件同时保障我公司能按照协议正常使用南昌县小蓝经济开发区富山一路1167号附86号不动产场地，保障异议人继续行使房屋租赁使用权益，在原办公场地办公。 申请执行人上饶银行股份有限公司南昌县支行辩称：一、对合同的合法性存在异议，在投资协议书中，乙方为***、**，但合同落款乙方处仅有***签名，**未签字。二、该合同与本案的关联性存在异议，该投资协议书是江西华兴信息产业有限公司与他人签订的企业内部文件，与本案执行无任何关联性。三、2019年4月11日，上饶银行股份有限公司南昌县支行与江西华兴信息产业有限公司签订抵押合同并且办理抵押登记，而江西华兴信息产业有限公司与***签订的补偿协议，签订日期为2020年4月30日在抵押登记之后，依法可以对执行财产予以拍卖处置。四、在该补充协议中，乙方***并未实际支付房屋租金，而是将房屋租金冲抵被执行人江西华兴信息产业有限公司在其处的借款，即江西华兴信息产业有限公司与***签订的所谓租赁合同，实质是房屋使用权抵债合同，不是法律规定的承租权，不适用买卖不破租赁。 被执行人未向本院提交证据及书面材料。 本院经审查查明：上饶银行股份有限公司南昌县支行诉***、***、江西华兴信息产业有限公司金融借款合同纠纷一案，南昌县人民法院于2020年7月15日作出（2020）赣0121民初2039号民事判决书，判决：一、被告江西华兴信息产业有限公司在本判决书生效后十日内一次性偿付原告上饶银行股份有限公司南昌县支行借款本金人民币5000000元、截止2020年4月21日的利息40573.51元及后期利息（后期利息从2020年4月22日起按照借款合同约定的利率计算至借款付清日止）；二、原告上饶银行股份有限公司南昌县支行有权就被告江西华兴信息产业有限公司提供的抵押物坐落于南昌县小蓝经济开发区（不动产权证号：赣2016南昌县不动产权第××号）在上述第一项款项范围内通过拍卖、变卖或折价所得款项中优先受偿；三、被告***、***对被告江西华兴信息产业有限公司偿付原告上饶银行股份有限公司南昌县支行的上述第一项借款本息承担连带清偿责任；被告***、***承担担保责任后，有权向被告江西华兴信息产业有限公司追偿。2021年8月21日，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，上饶银行股份有限公司南昌县支行向本院申请执行，在执行过程中，于2020年9月14日，向南昌县不动产登记中心调查核实案涉不动产已于2019年4月11日已办理抵押登记，抵押权人为上饶银行股份有限公司南昌县支行，本院于2020年6月5日，（2020）赣0121执保213号依申请人申请已保全查封案涉不动产。于2021年2月26日向被执行人江西华兴信息产业有限公司发出限期履行通知书，要求限期七日内履行法律义务，逾期未履行将依法拍卖案涉不动产，但被执行人逾期未履行该义务。 另查明：2014年8月乙方***、**与甲方江西华兴信息产业有限公司签订投资协议书一份，协议约定：乙方出资500万认购甲方500万公司股权份额，乙方享有回购权，如甲方未能在2015年8月31日前在新三板上市，或2017年8月31日未能在创业板上市，乙方随时有权要求公司实际控制人进行回购，甲方实际控制人承诺以江西华兴信息产业有限公司及实际控制人所拥有的土地及厂房作为对乙方股权的回购连带责任保证，以确保乙方回购权的实现。2019年11月30日，***与***（江西华兴信息产业有限公司）签订补充协议书，明确尚有本金部分贰佰万元未归还，双方经协商同意将贰佰万元转为***向***的借款贰佰万元整，***及江西***贸易有限公司承担无限连带责任，在***还清借款前。如***未按时支付利息，***可将小蓝工业园华兴大厦任意楼层都拥有无偿使用权并转租给他人。2020年4月30日，甲方江西华兴信息产业有限公司与***签订补充协议，协议约定：因甲方承诺目标未达成，且未能将投资**万元及每年百分之十三的收益全额退回乙方，甲方自2015年将南昌县小蓝经济开发区富山一路1167号附86号不动产华兴大厦【不动产权证号：赣（2016）南昌县不动产权第××号】出租给乙方，与甲方合并办公，租赁期限自2016年9月1日至2035年8月31日止，2015年9月1日至2019年12月30日期间，租金全免，2019年12月31日起租金按5元一平米核算，每年租金在上年底的基础上上调7%，甲方确保乙方的投资款每年收益在13%以上，乙方的房租按上述核算价格在收益中对冲抵扣，但房租核算不得高于收益。 以上事实有（2020）赣0121民初2039号民事案卷、（2021）赣0121执447号执行案卷、南昌县不动产权属信息查询结果反馈、异议人与江西华兴信息产业有限公司2014年8月投资协议书一份及2019年11月30日补充协议书一份、2020年4月30日补充协议一份，江西华兴信息产业有限公司收款回单与收款凭证及招商银行、中国工商银行对账单。等材料予以作证。上述证据能相互印证，本院予以确认。 异议人提供三份证据：一、异议人身份证复印件一份。证明目的：异议人主体资格适格。二、江西华兴信息产业有限公司收款回单与收款凭证及招商银行、中国工商银行对账单。三、异议人与江西华兴信息产业有限公司2014年8月投资协议书一份及2019年11月30日补充协议书一份、2020年4月30日补充协议一份。 本案争议的焦点问题是：本案当中异议人与被执行人签订的投资协议中关于案涉房屋的补充协议是否系租赁合同，承租人是否在人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，以此保护承租人合法权益。 本院认为：根据《民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”故房屋租赁合同承租人缔约目的是取得房屋的使用权，出租人的缔约目的是收取租金。而在本案中，根据***与江西华兴信息产业有限公司2019年11月30日签订的关于案涉房屋的补充协议中约定“在***还清借款前，如***未按时支付利息，***可将小蓝工业园华兴大厦任意楼层都拥有无偿使用权并转租给他人”及2020年4月30日签订的关于案涉房屋的补充协议中约定“甲方自2015年将南昌县小蓝经济开发区富山一路1167号附86号不动产华兴大厦【不动产权证号：赣（2016）南昌县不动产权第××号】出租给乙方，与甲方合并办公，租赁期限自2016年9月1日至2035年8月31日止，2015年9月1日至2019年12月30日期间，租金全免，2019年12月31日起租金按5元一平米核算，每年租金在上年底的基础上上调7%，甲方确保乙方的投资款每年收益在13%以上，乙方的房租按上述核算价格在收益中对冲抵扣，但房租核算不得高于收益”显示，以上两份补充协议实际是以取得案涉不动产使用权及20年租赁权作为江西华兴信息产业有限公司所欠债务利息的保证与冲抵，符合以房屋使用权抵债为内容的合同，不符合租赁合同法律特征，故不属于房屋租赁合同关系，不适用“买卖不破租赁”原则，异议人不能以此获得承租人保护，且不能对抗、阻碍上饶银行股份有限公司南昌县支行关于案涉不动产抵押权的实现。综上，异议人***异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，裁定如下： 驳回异议人***的异议请求。 本案的异议人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年七月五日 书　记　员　　饶　洁