某某与深圳市建艺装饰集团股份有限公司、苏州平江港龙房地产有限公司装饰装修合同纠纷执行裁定书

江苏省苏州市姑苏区人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）苏0508执异57号

案外人：***，男，1983年10月6日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。

申请执行人：深圳市建艺装饰集团股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区振兴路建艺大厦**东。

法定代表人：刘海云，董事长。

委托诉讼代理人：赖昕平，广东广深律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王海荣，广东广深律师事务所律师。

被执行人：苏州平江港龙房地产有限公司，，住所地江苏省苏州市姑苏区苏站路**

法定代表人：林实会，总经理。

在本院执行深圳市建艺装饰集团股份有限公司与苏州平江港龙房地产有限公司、港龙控股集团有限公司装饰装修合同纠纷一案，案外人***于2019年8月7日对查封苏州市苏站路1398号喜临门商业广场3幢3107室不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

本院审理深圳市建艺装饰集团股份有限公司与苏州平江港龙房地产有限公司、港龙控股集团有限公司装饰装修合同纠纷一案中，根据深圳市建艺装饰集团股份有限公司财产保全申请，本院于2019年5月16日立案执行，案号为（2019）苏0508执保917号。本院于2019年5月20日作出(2019)苏0508民初2886号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押苏州平江港龙房地产有限公司、港龙控股集团有限公司名下的银行存款人民币9504159.63元或同等价值的其他财产，并查封了苏州平江港龙房地产有限公司名下苏站路1398号喜临门商业广场162套不动产，包括案涉3幢3107室不动产。

案外人***针对上述执行行为提出异议称，请求解除对苏州市苏站路1398号喜临门商业广场3幢3107室的查封。事实和理由：异议人***于2012年11月18日与苏州平江港龙房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定异议人向苏州平江港龙房地产有限公司购买位于苏站路1398号喜临门商业广场项目的3幢3107室房屋(建筑面积28.46平米)，总房价537218.7元，异议人已于2012年11月18日支付全部房款，苏州平江港龙房地产有限公司于2015年按合同约定将房屋交给异议人，异议人已经实际占有该房屋。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该资产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得封、扣押、冻结”。人民法院不得查封的财产必须同时具备三个条件，即：一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有了该房产，三是第三人没有过错。异议人已支付了全部购房款，并实际占有该房屋且没有过错，故法院不应对苏州市苏站路1398号喜临门商业广场项目3幢3107室房屋的查封。综上所述，异议人是案外人，贵院将异议人的财产予以查封，存在不当，异议人现依据《民事诉讼法》第二百二十七条及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条提出异议，请求立即解除对该房屋的查封，以避免对异议人造成不必要的损失。

申请执行人深圳市建艺装饰集团股份有限公司称，苏州市苏站路1398号喜临门商业广场3幢3107室房屋所有权人为苏州平江港龙房地产有限公司，案外人不是所有权人。对案涉房屋没有期待权；案外人因自身原因未在合理时间内办理转移登记，存在过错，应自行承担不利法律后果，不产生排除执行的结果；案外人未实际占有案涉房屋，也未办理过户登记，法院查封案涉房屋符合法律规定。综上，请求驳回案外人的异议请求。

被执行人苏州平江港龙房地产有限公司未作答辩。

本院查明：苏州市苏站路1398号喜临门商业广场3幢3107室不动产，房屋建筑面积28.46平方米，房屋用途为商业服务用房，于2015年3月27日登记在苏州平江港龙房地产有限公司名下。

2012年11月18日，案外人***（买受方）与苏州平江港龙房地产有限公司（出卖方）签订商品房买卖合同1份，约定买受方向出卖方购买苏州市苏站路1398号喜临门商业广场3幢3107室商业服务用房，该商品房为毛坯房、期房，建筑面积28.45平方米，商品房总价款537040元，买受方于2012年11月18日签约时一次性付清所有购房款537040元；出卖方应于2015年2月28日前将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》并符合合同约定的商品房交付买受方使用。合同签订后，***按合同约定向苏州平江港龙房地产有限公司支付了全部购房款537040元。2017年3月22日苏州平江港龙房地产有限公司向***开具了购房款537228.7元的发票，但该购房发票苏州平江港龙房地产有限公司于2018年11月才交付给***。

2012年11月18日***与苏州港龙商业管理有限公司签订了委托经营管理合同，将商铺（案涉房屋）委托其经营管理，委托经营期限为10年，经营年度届满后一个月内结算上一年度的利益分配。2015年5月8日，苏州平江港龙房地产有限公司将分割转让许可证、变更登记申请书交给***，2017年***交纳了住宅专项维修基金3415元。

以上事实，由本院(2019)苏0508民初2886号民事裁定书、(2019)苏0508执保917号协助执行通知书、送达回证、案外人***提交的商品房买卖合同、付款流水明细、江苏省增值税普通发票、委托经营管理合同、分割转让许可证、变更登记申请书、住宅专项维修基金收据及当事人陈述在案证实。

本院认为，案外人***在本院查封案涉不动产前，已经与苏州平江港龙房地产有限公司签订合法有效的商品房买卖合同并支付了全部价款；其委托苏州港龙商业管理有限公司经营管理该不动产并收取租金，属于已经合法占有该不动产；案涉不动产登记在苏州平江港龙房地产有限公司名下，物权属于苏州平江港龙房地产有限公司，***虽未办理转移登记，但其提供了在办理转移登记的相关材料，且购房发票于2018年11月才取得，故案涉不动产未办理过户登记可以认定为非因案外人自身原因。因此，案外人***对案涉不动产享有物权期待权，其主张排除执行的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：

中止对苏州市苏站路1398号喜临门商业广场3幢3107室不动产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，可以在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审　判　长　　黄伟忠

人民陪审员　　谢永坤

人民陪审员　　郁　明

二〇一九年九月十九日

书　记　员　　陈　怡