井冈山市商务局、江西省永丰县永腾建筑公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

江西省吉安市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）赣08执异238号

异议人〔利害关系人、（2020）赣08执204号案申请执行人〕：井冈山市商务局，住所地：井冈山市新城区党政大楼二楼。统一社会信用代码：11361081MB183279XO。

法定代表人：胡林才，该局局长。

委托诉讼代理人：戴立成，男，系该局副局长，特别授权代理。

委托诉讼代理人：袁宁辉，江西文星律师事务所律师，特别授权代理。

申请执行人：江西省永丰县永腾建筑公司，住所地：吉安市永丰县藤田镇庆丰路36号。统一社会信用代码：91360825731984242L。

法定代表人：吴发强，该公司经理。

委托诉讼代理人：李友华，男，系该公司项目经理，特别授权代理。

被执行人：井冈山红晟物流城开发有限公司，住所地：吉安市井冈山市新城区八面山大道88号。统一社会信用代码：91360881322506872R。

法定代表人：郑山，该公司总经理、执行董事。

在本院执行江西省永丰县永腾建筑公司（以下简称永腾公司）与井冈山红晟物流城开发有限公司（以下简称红晟公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，利害关系人井冈山市商务局对本院（2021）赣08执恢9号之二执行裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人井冈山市商务局称，请求法院撤销（2021）赣08执恢9号之二执行裁定书，保障井冈山市商务局3,920万元扶持资金及利息的债权受偿，重新查封该执行裁定中的×#、×#房产，并召集各债权人协商，以其他合理方式确定债务偿还方案。事实与理由：井冈山红军文化旅游城系井冈山市2014年招商引资项目，于2015年开工建设，用地230亩，计划二期三年内完成，其中一期规划建设会展中心、电商物流中心及四星标准酒店。2015年1月26日，红晟公司竞得第一期带规划出让的土地100亩，按功能办理了三份土地使用权证。2015年12月底，该项目已经完成了40亩物流区建设，含×#、×#、×#、×#、×#楼共计建筑面积30811㎡。2016年红晟公司竞拍的剩余60亩用地交付，2016年2月后，红晟公司通过抵押方式继续实施项目建设，从项目开始实施至今拖欠巨额材料款及民工工资，政府协调解决了部分民工工资，一些债务进入法院诉讼。红晟公司以部分楼栋抵付债务，部分包工头将法院已经查封的楼栋改造为商品房，私下对外出售。红晟公司拖欠债权人的诉讼案件相继判决，井冈山市商务局诉红晟公司案，经吉安市中级人民法院审理作出（2018）赣08民初88号民事判决，解除了双方合作协议，判令红晟公司返还井冈山市商务局3,920万元扶持资金及利息。吉安市中级人民法院于2018年对红晟公司涉案财产以在建房产进行评估、拍卖，两次均流拍，法院遂将×#、×#楼以27,567,400元抵偿给施工单位（26,469,522.31元），导致其他债权人以及政府税收等均无法保障。法院将红晟公司的资产对施工单位予以抵债，忽略了其他多数债权人的利益，放大了因红晟公司资不抵债带来的社会负面影响。建议法院召集红晟公司的所有债权人协商，确定债务偿还方案，将红晟公司已经完成建设的30811㎡建筑以市场价出售，用以清偿债务；或通过破产程序，将红晟公司的资产予以全部拍卖，统一处理各方债权。

申请执行人永腾公司称，请求法院驳回井冈山市商务局的异议请求。（2021）赣08执恢9号之二执行裁定书已经送达给永腾公司，即便井冈山市商务局所称由政府出面，能够以市场价将井冈之源电商物流城×至×栋楼出售，售房款也要优先保障永腾公司的优先受偿债权。

被执行人红晟公司称，同意异议人井冈山市商务局的异议主张。

本院查明，永腾公司与红晟公司建设工程施工合同纠纷一案由本院审理，于2017年2月23日作出（2016）赣08民初143号民事判决：一、井冈山红晟物流城开发有限公司于判决生效之日起60日内支付江西省永丰县永腾建筑公司工程款26079665.31元及逾期付款利息（自2016年4月16日起按中国人民银行同期银行贷款利率计算至实际支付之日）；二、江西省永丰县永腾建筑公司对其施工完成的工程折价或拍卖的价款在26079665.31元范围内享有优先受偿权。三、驳回江西省永丰县永腾建筑公司其他诉讼请求。案件受理费199221元，由江西省永丰县永腾建筑公司负担19922元，井冈山红晟物流城开发有限公司负担179299元。红晟公司对该判决不服，向江西省高级人民法院提起上诉，因审理过程中，红晟公司以双方达成和解为由向该院申请撤回上诉，江西省高级人民法院于2017年8月13日作出（2017）赣民终260号民事裁定：准予红晟公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。二审案件受理费188380元减半收取94190元，由红晟公司负担。2017年10月9日，依永腾公司申请，本院立案执行，执行案号为（2017）赣08执109号。2017年10月19日，本院向井冈山市房产局、井冈山市不动产登记中心发出（2017）赣08执109号执行裁定书和协助执行通知书，轮候查封被执行人红晟公司所有的、位于井冈山市新城区井冈之源电商物流城×栋、×栋、×栋、×栋、×栋全部房产，预查封被执行人红晟公司所有的、位于井冈山新城区井冈之源电商物流城×栋全部房产，查封期限三年，自2017年10月19日至2020年10月19日；轮候查封被执行人红晟公司位于井冈山市新城区之间，证号井国用（2015）第ＣＬ287号，面积26666.67㎡，查封期限三年，自2017年10月19日至2020年10月18日止。因上述财产被井冈山市人民法院首封，本院执行案件的申请执行人永腾公司对上述土地及房产依法享有优先受偿权，2018年1月10日，本院向井冈山市人民法院送达《商请移送执行函》，商请井冈山市人民法院将其查封的红晟公司名下位于井冈山市新城区之间土地一宗及×栋-×栋房产移送本院执行。2018年1月15日，井冈山市人民法院向本院送达《移送执行函》，同意将上述查封财产移送本院执行。2019年12月19日，本院作出（2017）赣08执109号之二执行裁定：终结本次执行程序。此后，本院先后以（2020）赣08执恢56号、（2021）赣08执恢9号案恢复执行。2021年1月12日，本院作出（2021）赣08执恢9号之一执行裁定：拍卖被执行人红晟公司所有的、位于井冈山市新城区之间，证号为井国用（2015）第ＣＬ287号土地使用权，以及位于井冈山市新城区。本院在（2020）赣08执恢56号案执行过程中，依法委托江西寰宇房地产土地资产评估有限公司对位于井冈山市新城区八面山大道88号（井冈之源电商物流城）的在建工程×＃、×＃、×＃、×＃、×＃楼予以价值评估。2020年10月15日，该评估公司作出赣寰宇（2020）估字第ＦＡ0213号房地产估价报告：位于井冈山市新城区八面山大道88号（井冈之源电商物流城）的在建工程×＃、×＃、×＃、×＃、×＃楼所有权及其所占用范围内分摊土地使用权（房地一体）于2020年9月18日的房地产市场价值为9094.65万元。2020年11月25日，红晟公司对该估价报告提出异议，称案涉房产已获得井冈山市房产管理部门发放的商品房预售许可证，井冈山市房产管理部门对案涉房产的估值达2.2亿元，但评估公司将其作为在建工程予以评估，导致估值过低。该评估公司于2020年11月27日对红晟公司提出的该异议予以回复，认为估价对象尚未办理房屋所有权证，还涉及续建费用、税费等，与完全产权的房屋没有可比性，且法院委托评估与井冈山市房产管理部门的评估在范围上、价值时点和评估目的完全不同，不具有比较意义。双方当事人未对该评估公司回复函提出异议。2021年4月21日、5月15日，本院在京东网络司法拍卖平台组织对井冈山市新城区八面山大道88号（井冈之源电商物流城）的在建工程×＃、×＃、×＃、×＃、×＃楼所有权及其所占用范围内分摊土地使用权予以网络拍卖，两次拍卖均流拍。因永腾公司申请以物抵债，本院于2021年7月13日作出（2021）赣08执恢9号之二执行裁定：一、将红晟公司所有的位于井冈山市新城区之间，权证号为井国用（2015）第ＣＬ287号土地使用权上的1＃房产作价13350792元、2＃房产作价14216608元，总共作价27567400元交由申请执行人永腾公司在26469522.31元范围内抵偿部分债务。上述房产的所有权自本裁定送达申请执行人时起转移；二、超出申请执行人永腾公司优先受偿工程价款范围的1487734.69元，由江西井冈山农村商业银行股份有限公司受偿，该款由永腾公司现金支付给江西井冈山农村商业银行股份有限公司。由江西井冈山农村商业银行股份有限公司垫付本次的评估费用88758元；三、解除对上述×＃、×＃房产的查封，申请执行人可持本裁定书到管理机构办理相关产权登记手续。该份裁定于2021年7月16日送达给永腾公司。永腾公司按照该以物抵债裁定要求，通过法院已向江西井冈山农村商业银行股份有限公司支付了1398976.69元。

另查明，永腾公司于2019年8月2日，以红晟公司资不抵债为由向法院申请破产清算，井冈山市人民法院审查后于2020年7月17日作出（2020）赣0881破1号民事裁定书，认为永腾公司资债比例并未达到资产不足以清偿全部债务的情形，同时，永腾公司没有证据证明红晟公司丧失了清偿能力，裁定对永腾公司的破产清算申请，不予受理。

又查明，江西井冈山农村商业银行股份有限公司与红晟公司、井冈山红晟酒店管理有限公司、井冈山红晟投资有限公司、陈卿生、李良、郑松金融借款合同纠纷一案，本院审理后于2017年10月9日作出（2017）赣08民初62号民事判决，一、井冈山红晟物流城开发有限公司于本判决生效后十日内向江西井冈山农村商业银行股份有限公司返还贷款本金2000万元和支付贷款本金还清之日止的利息、逾期利息及复利（其中500万元贷款的利息按年利率11.06%自2016年6月30日起计算至2017年4月28日止，逾期利息按年利率16.6%自2017年4月29日起计算至贷款本金还清之日止，利息及逾期利息按年利率16.6%计算复利；1000万元贷款的逾期利息按年利率15.3%自2016年7月12日起计算至贷款本金还清之日止，逾期利息按年利率15.3%计算复利；200万元贷款的利息按年利率9.7%自2016年7月11日起计算至2016年7月27日止，逾期利息按年利率14.55%自2016年7月28日起计算至贷款本金还清之日止，利息和逾期利息按年利率14.55%计算复利；300万元贷款的利息按年利率9.2%自2016年7月8日起计算至2016年8月27日止，逾期利息按年利率13.8%自2016年8月28日起计算至贷款本金还清之日止，利息和逾期利息按年利率13.8%计算复利）；二、江西井冈山农村商业银行股份有限公司在上述第一项确定的债权范围内，对井冈山红晟物流城开发有限公司位于井冈山市新城区产权证号为井国用（2015）第ＣＬ287号的国有土地使用权以及位于井冈山市新城区八面山大道88号的井冈之源电商物流城×、×、×、×幢在建工程折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；三、江西井冈山农村商业银行股份有限公司就上述第二项确定的抵押物不能完全实现上述第一项确定的债权时，在上述第一项确定的债权不能受偿的范围内，对井冈山红晟酒店管理有限公司位于井冈山市新城区产权证号为井国用（2015）第ＣＬ285号的国有土地使用权和对被告井冈山红晟投资有限公司位于井冈山市新城区产权证号为井国用（2015）第ＣＬ286号的国有土地使用权折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；井冈山红晟酒店管理有限公司、井冈山红晟投资有限公司承担抵押担保责任后，有权向井冈山红晟物流城开发有限公司追偿；四、陈卿生、李良、郑松对江西井冈山农村商业银行股份有限公司在上述第一项确定的债权范围内实现上述第二项担保物权后不能受偿的债权承担连带清偿责任；陈卿生、李良、郑松承担连带清偿责任后，有权向井冈山红晟物流城开发有限公司追偿；五、驳回江西井冈山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费157656元，由井冈山红晟物流城开发有限公司、井冈山红晟酒店管理有限公司、井冈山红晟投资有限公司、陈卿生、李良、郑松负担。该民事判决书生效后，由本院执行，先后以（2018）赣08执71号、（2021）赣08执恢36号立案执行，均未执行到位。

再查明，井冈山市商务局诉红晟公司、井冈山红晟酒店管理有限公司、井冈山红晟投资有限公司、郑松合同纠纷一案，由本院一审、江西省高级人民法院二审。本院审理后于2019年6月25日作出（2018）赣08民初88号民事判决：一、确认井冈山市商务局与郑松签订的《投资合同书》和《井冈山旅游会展商贸城项目补充协议》、井冈山市商务局与郑松、井冈山红晟物流城开发有限公司、井冈山红晟酒店管理有限公司、井冈山红晟投资有限公司签订的《井冈山旅游会展商贸城项目补充协议》予以解除；二、井冈山红晟物流城开发有限公司、井冈山红晟酒店管理有限公司、井冈山红晟投资有限公司在本判决生效后十日内共同返还井冈山市商务局扶持资金3920万元并支付利息（按照年利率4.35%自2018年6月25日起计算至款项还清之日止）；三、驳回井冈山市商务局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费373800元，由井冈山市商务局负担153000元，井冈山红晟物流城开发有限公司、井冈山红晟酒店管理有限公司、井冈山红晟投资有限公司负担220800元。2019年12月20日，江西省高级人民法院作出（2019）赣民终718号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费405774元，由井冈山市商务局承担184974元，由井冈山红晟物流城开发有限公司、井冈山红晟酒店管理有限公司、井冈山红晟投资有限公司负担220800元。2020年8月5日，经井冈山市商务局申请，本院予以立案执行，案号为（2020）赣08执204号。执行中，本院对被执行人红晟公司、井冈山红晟酒店管理有限公司及井冈山红晟投资有限公司各自名下、位于井冈山新城区土地使用权三处（产权证号分别为井国用（2015）第ＣＬ287号、ＣＬ285号及ＣＬ286号）及被执行人红晟公司位于新城区的在建工程，予以轮候查封。因查无可供执行财产，2020年11月27日，本院作出（2020）赣08执204号之一执行裁定，终结本次执行程序。

本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十六条规定，不动产、动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。本案中，生效法律文书已经明确，永腾公司对其施工完成的工程折价或拍卖的价款在26079665.31元范围内享有优先受偿权。红晟公司位于井冈山市新城区产权证号为井国用（2015）第ＣＬ287号的国有土地使用权以及位于井冈山市新城区八面山大道88号的井冈之源电商物流城×、×、×、×幢在建工程系抵押物，江西井冈山农村商业银行股份有限公司对折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，也由生效法律文书予以明确。本院复议审查期间，井冈山市商务局确认井冈之源电商物流城×＃、×＃楼曾经领取的预售许可证早被井冈山市房产管理部门因故收回，现在并没有预售许可证，也没有通过管理部门的验收。现井冈山市商务局仅以现场照片为由认定案涉标的物是具备经营条件的成品房，其理由不充分。井冈山市商务局并没有举证证明本院在评估、拍卖案涉标的物中存在违反法律规定的执行行为，本院（2021）赣08执恢9号之二执行裁定将案涉标的物中的×＃、×＃楼抵债给永腾公司，确定永腾公司超出优先受偿范围的款项支付给享有优先受偿权的抵押权人江西井冈山农村商业银行股份有限公司，且已经送达给相关当事人，已经发生法律效力。异议人井冈山市商务局对该执行裁定中涉及的×＃、×＃楼不享有优先受偿权，其对红晟公司的债权属于普通债权，其以红晟公司尚有多个债权人未获清偿，所提出撤销本院以物抵债裁定的异议请求，没有法律依据，本院不予支持。红晟公司对于生效法律文书确定的债权均应当予以清偿，井冈山市商务局若认为红晟公司符合企业破产法第二条第一款规定情形的，可以依法另行提出破产申请。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：

驳回井冈山市商务局的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。

审判长　　周敏安

审判员　　肖幼新

审判员　　李　娟

二〇二一年十月二十六日

书记员　　张嘉欢