某某与保山康怡实业有限责任公司、保山康怡实业有限责任公司卡斯农贸市场投资管理分公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

云南省昌宁县人民法院

民 事 判 决 书

（2019）云0524民初1596号

原告***，男，1979年9月21日生，汉族，云南省昌宁县人，初中文化，务农，住昌宁县。

被告保山康怡实业有限责任公司。统一社会信用代码：91530500738089742K。

住所地保山市隆阳区兰城街道办事处下巷街51号。

法定代表人李大曦，该公司董事长。

被告保山康怡实业有限责任公司卡斯农贸市场投资管理分公司。统一社会信用代码915305240863920837。

住所地昌宁县卡斯镇卡斯街子。

法定代表人余志宏，该公司分经理。

二被告共同委托诉讼代理人杨清清，云南天利达律师事务所律师。特别授权代理。

原告***与被告保山康怡实业有限责任公司（以下简称康怡公司）、保山康怡实业有限责任公司卡斯农贸市场投资管理分公司（以下简称卡斯分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭审理了本案，原告***、被告卡斯分公司的法定代表人余志宏及二被告共同委托诉讼代理人杨清清到庭参加诉讼。现已审理终结。

原告***诉称，2018年1月25日原告在被告位于卡斯镇售楼部内，与被告签订房屋买卖认购书1份，原告一次性交纳76万元购房款，向被告购买位于昌宁县，并开具收据1份。当天因设备原因未能签订购房合同，双方约定2日后再次签订，但从约定时间至今被告仍未与原告签订购房合同，以及办理相关的房产手续，为维护自身合法权益，只好向人民法院提起诉讼，要求判令被告按协议签订商品房销售合同、交房，并承担本案的诉讼费。

被告康怡公司、卡斯分公司共同辩称，原告与卡斯农贸市场施工的杨江爱系亲属关系，我方因资金困难没有能力支付杨江爱工程款时，由杨江爱提出用房折抵工程款，双方商议将10-10号房产转让给杨江爱，其写下收到76万元的收据，同时约定杨江爱要给付32万元的工人工资，否则协议作废。当天杨江爱就带着原告一家来到售楼部，为了以后合作和购房者考虑，我方与原告签署协议并出具收据，因设备原因当天没有签署购房合同。我方在整个事情当中没有收到任何一分钱，整件事情都是杨江爱与原告之间的事情，因杨江爱在签署购房协议后未支付工人工资，故我方一直未办理相关手续。综上请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点是：原、被告之间签订的购房协议是否有效，是否交付过购房款，是否需要继续履行协议？

针对诉讼请求，原告***向本院提交如下证据：1、岚合园认购书、收款凭证各1份。欲证明2018年1月25日原告与卡斯分公司签订协议认购昌宁县卡斯镇街子与大链公路交汇处10栋1-4层10号房产，一次性交纳购房款人民币76万元；2、到庭证人刘某的证言。欲证明签订协议当天原告带着现金去交到被告设在卡斯的售楼部，并由其工作人员出具收据。

经质证，二被告对上述证据均有异议，认为认购协议是在分公司与杨江爱签订购房协议之后签署的，杨江爱违约在先，所以该认购协议未生效，且当天卡斯分公司未收到任何现金。本院认为，证据1中有卡斯分公司的相关盖章和工作人员的签字，二被告在质证中亦不予否认，系当时双方当事人的意思表示，且与证据2能够相互印证，故对原告提交的证据1、2，本院予以采信。

针对答辩理由，二被告向本院提交如下证据：1、购房协议、付款凭证各1份。欲证明卡斯分公司将10-10号房产抵扣给杨江爱76万元工程款并出具付款凭证，同时约定杨江爱要给付32万元的工人工资，否则公司有权收回房产；2、到庭证人龚某的证言及情况说明。欲证明签订认购书当天公司并未收到任何资金，后来公司一直未给杨江爱办理房屋手续的原因是其未支付工人工资导致工程停工。

经质证，原告***认为证据1中该协议自己并不知情，而付款凭证恰好能够侧面证明自己付过76万购房款；证据2与我方无关，不予认可。本院认为，二被告提交的证据，系二被告与案外人杨江爱有关，且在付款凭证中注明为工程款，与本案之间的结果并无关联性，故对二被告提交的证据1、2，本院不予以采信。

根据庭审当事人的陈述及辩解，以及举证和质证，本院确认本案如下法律事实：

2018年1月25日原告到昌宁县卡斯镇岚合园售楼部内，与卡斯分公司签订房屋买卖认购书1份，原告一次性交纳76万元购房款，购买位于昌宁县，卡斯分公司出具收据1份。当天因设备原因未能签订购房合同，双方约定2日后再次签订，但从约定时间至今卡斯分公司仍未与原告签订购房合同，以及办理相关的房产手续。现该房未设立任何抵押，也未另卖他人。

另查明，康怡公司为岚合园项目发包方，卡斯分公司具体管理，卡斯分公司隶属康怡公司，具有管理与被管理的关系。卡斯岚合园施工方为杨江爱，因二被告资金困难没有能力支付杨江爱工程款，后经协商将10-10号房产转让给杨江爱折抵工程款，后杨江爱带原告出资购买了该房产。

本院认为，预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即具备了双方当事人的姓名或名称，商品房房号、建筑面积的基本情况、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件。本案中，双方当事人在平等、自愿的基础上签署认购书，该认购书对房产、价格、付款方式等做了明确规定，其包含了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的部分主要内容，且原告方已经付清房款，被告出具收据，故本案房屋买卖法律关系成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，康怡公司为整个房地产开发的发包方，卡斯分公司为具体项目的管理方，二被告系总公司与分公司，具有管理与被管理的关系。在收到原告现金房款，二被告出具有收款凭证为证收据，二被告理应履行自己的职责，但二原告以与他人的纠纷未为原告办理相关手续，该行为不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故原告要求二被告履行合同的诉请，本院予支持。经查二被告与案外人的关系不属于商品房销售合同关系，属另一法律关系调整，不属于本案调整范围。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：

一、原告***与被告保山康怡实业有限责任公司卡斯农贸市场投资管理分公司签署的岚合园认购书合法有效。

二、被告保山康怡实业有限责任公司卡斯农贸市场投资管理分公司、保山康怡实业有限责任公司在判决生效后十日内向原告***交付房产。

案件受理费人民币5700元，由被告保山康怡实业有限责任公司卡斯农贸市场投资管理分公司、保山康怡实业有限责任公司共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。

双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人未能在规定的期限内履行义务，享有权利的当事人应当向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。

审判员　　王国荣

二〇一九年十二月二十日

书记员　　罗　琨