保山康怡实业有限责任公司、保山康怡实业有限责任公司卡斯农贸市场投资管理分公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

云南省保山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）云05民终250号

上诉人（原审被告）：保山康怡实业有限责任公司。

统一社会信用代码：91530500738089742K。

住所地：保山市隆阳区兰城街道办事处下巷街51号。

法定代表人：李大曦，该公司董事长。

上诉人（原审被告）：保山康怡实业有限责任公司卡斯农贸市场投资管理分公司。

统一社会信用代码：915305240863920837。

住所地：昌宁县卡斯镇卡斯街子。

负责人：余志宏，该公司分经理。

二上诉人共同委托诉讼代理人：岳永发，云南天利达律师事务所律师。特别授权代理。

被上诉人（原审原告）：何昌源，男，1979年9月21日生，汉族，云南省昌宁县人，务农，住昌宁县。

委托诉讼代理人：罗金海，云南昌源律师事务所律师。一般授权代理。

上诉人保山康怡实业有限责任公司（以下简称保山康怡公司）、保山康怡实业有限责任公司卡斯农贸市场投资管理分公司（以下简称保山康怡公司卡斯分公司）因与被上诉人何昌源商品房销售合同纠纷一案，不服保山市昌宁县人民法院（2019）云0524民初1596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人保山康怡公司上诉请求：一、撤销原判，发回重审或查清事实后改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一二审诉讼费由上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，并且有所遗漏，导致判决错误。1、上诉人没有收到被上诉人交纳的购房款，一审法院认定被上诉人已实际交付房款与事实不符。本案事实如下：上诉人保山康怡公司卡斯分公司将卡斯农贸市场的工程发包给杨江爱，工程结束后，上诉人因资金困难无力支付杨江爱工程款，双方经协商，杨江爱提出以房抵扣工程款，要求给其一套房屋，其要卖给何昌源。2018年1月25日，上诉人与杨江爱签订购房协议，以房屋抵扣相应的工程款，同时约定本协议签订后，杨江爱必须七日之内支付下属班组工人工资32万元，否则视为违约，上诉人有权收回上述房屋另行出售。同日，杨江爱将房屋卖给被上诉人。上诉人与被上诉人签订的案涉房屋认购书约定需一次性付清全部房款760000元。签订认购书时杨江爱与被上诉人要求上诉人出具收到房款的收据并签署购房合同，为了购房者考虑，同时也因为之前这么操作过，所以上诉人才在没有收到一分钱的情况下出具给被上诉人收款收据，而后上诉人随即向杨江爱出具付款凭证一份。一审法院认定被上诉人已交付房款实属错误，上诉人虽出具收款凭证，但实际并未收到款项，被上诉人没有依认购书履行交付房款的义务，根据先交款后交房的市场惯例，上诉人有权拒绝交房。2、买卖合同是诺成、双务、有偿合同，买受人支付相应的价款，出卖人转移房屋所有权。本案中，被上诉人没有实际向上诉人交付房款，故上诉人没有交付房屋的义务。3、上诉人与杨江爱签订购房协议，履行了以房抵工程款的义务。但杨江爱没有按照约定支付工人工资，导致工地停工，上诉人有权按照协议的约定收回房屋另行出售。因杨江爱违约在先，上诉人享有拒不签订购房合同的抗辩权。二、一审法院依据被上诉人提交的收款凭证得出其已付清全部房款，从而适用《商品房销售管理办法》第六十条的规定作出判决，完全忽略了上诉人提交的付款凭证以及上诉人没有收到房款的事实，属于法律适用错误。

上诉人保山康怡公司卡斯分公司上诉请求：撤销原判，发回重审或查清事实后改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一二审诉讼费由上诉人承担。事实及理由：上诉人系保山康怡公司的分公司，没有独立的法人地位，不具有企业法人资格，没有独立的财产，没有对外独立承担责任的能力，一审法院判决上诉人承担交付房产的责任于法无据。

被上诉人何昌源辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回二上诉人的上诉请求。

被上诉人何昌源一审诉讼请求：判令被告按协议签订商品房销售合同、交房，并承担本案的诉讼费。

一审法院认定事实：2018年1月25日原告到昌宁县卡斯镇岚合园售楼部内，与卡斯分公司签订房屋买卖认购书1份，原告一次性交纳76万元购房款，购买位于昌宁县卡斯镇街子与大链公路交会处卡斯镇农贸市场商住楼10栋1-4层10号，卡斯分公司出具收据1份。当天因设备原因未能签订购房合同，双方约定2日后再次签订，但从约定时间至今卡斯分公司仍未与原告签订购房合同，以及办理相关的房产手续。现该房未设立任何抵押，也未另卖他人。另查明，康怡公司为岚合园项目发包方，卡斯分公司具体管理，卡斯分公司隶属康怡公司，具有管理与被管理的关系。卡斯岚合园施工方为杨江爱，因二被告资金困难没有能力支付杨江爱工程款，后经协商将10-10号房产转让给杨江爱折抵工程款，后杨江爱带原告出资购买了该房产。

一审法院认为：预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即具备了双方当事人的姓名或名称，商品房房号、建筑面积的基本情况、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件。本案中，双方当事人在平等、自愿的基础上签署认购书，该认购书对房产、价格、付款方式等做了明确规定，其包含了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的部分主要内容，且原告方已经付清房款，被告出具收据，故本案房屋买卖法律关系成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，康怡公司为整个房地产开发的发包方，卡斯分公司为具体项目的管理方，二被告系总公司与分公司，具有管理与被管理的关系。在收到原告现金房款，二被告出具有收款凭证为证收据，二被告理应履行自己的职责，但二原告以与他人的纠纷未为原告办理相关手续，该行为不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故原告要求二被告履行合同的诉请，本院予支持。经查二被告与案外人的关系不属于商品房销售合同关系，属另一法律关系调整，不属于本案调整范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决：一、原告何昌源与被告保山康怡实业有限责任公司卡斯农贸市场投资管理分公司签署的岚合园认购书合法有效。二、被告保山康怡实业有限责任公司卡斯农贸市场投资管理分公司、保山康怡实业有限责任公司在判决生效后十日内向原告何昌源交付房产。

二审审理期间，上诉人、被上诉人均未向本院提交证据。

二上诉人对一审认定事实部分持有异议，主张被上诉人没有一次性交纳购房款76万元，二上诉人也没有收到该房款；上诉人与杨江爱抵押工程款的事实发生在前，杨江爱带领被上诉人购买房屋在后；被上诉人对一审认定事实不持异议，同时主张其根本不知道上诉人已将房屋抵给杨江爱。本院认为，当事人提起异议的事实既无相关证据佐证，也与本院查明的事实不符，故对异议本院不予采纳。

二审认定事实与一审认定事实一致，本院予以确认。

归纳双方的诉辩主张，本案的主要争议焦点归纳为：案涉房屋买卖认购书是否具备商品房买卖合同的主要内容？案涉房屋买卖认购书对双方当事人是否具有法律拘束力？上诉人保山康怡公司卡斯分公司与案外人杨江爱签订的购房协议应当如何评判？

本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，上诉人保山康怡公司卡斯分公司与被上诉人签订的认购书已具备商品房买卖合同的主要内容，且被上诉人已付清全部房款，上诉人保山康怡公司卡斯分公司已接受全部房款，故上诉人保山康怡公司卡斯分公司与被上诉人之间的房屋买卖合同关系已成立，认购书对双方均具有拘束力，上诉人保山康怡公司卡斯分公司理应按照约定交付房屋；此外，本案中，上诉人保山康怡公司卡斯分公司与上诉人保山康怡公司是从属关系，具有被管理与管理的关系，在法律上，上诉人保山康怡公司卡斯分公司并非独立的法人，不具有独立承担民事责任的资格，其对外实施法律行为的后果应当由上诉人保山康怡公司承担；本案中，上诉人保山康怡公司卡斯分公司虽然以同一标的物同时与案外人杨江爱签订购房协议，但双方其实并无房屋买卖之实，房屋买卖并非双方真实的意思表示；故，上诉人保山康怡公司、保山康怡公司卡斯分公司的上诉请求均不能成立，本院不予采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费11400元，由上诉人保山康怡实业有限责任公司负担5700元，上诉人保山康怡实业有限责任公司卡斯农贸市场投资管理分公司负担5700元。

本判决为终审判决。

审判长　　何延武

审判员　　杨明朗

审判员　　刘光好

二〇二〇年四月二十二日

书记员　　李　会