某某与成都岷江混凝土有限公司、成都双流新兴建材有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

成都市双流区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川0116民初7111号

原告：***，男，1948年7月1日出生，汉族，住成都市高新区。

委托诉讼代理人：徐文章，四川容宇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李小云，四川炜烨律师事务所律师。

被告：成都岷江混凝土有限公司，住所地崇州市三江镇顺金社区一、四组。

法定代表人：李艳梅，总经理。

委托诉讼代理人：徐泽金，四川良木律师事务所律师。

委托诉讼代理人：段辉，四川海德律师事务所律师。

被告：成都双流新兴建材有限公司，住所地成都市双流区公兴街道湾河村。

法定代表人：杨龙，执行董事。

委托诉讼代理人：魏鼎玖，四川雷声律师事务所律师。

原告***与被告成都岷江混凝土有限公司（以下简称“岷江公司”）、成都双流新兴建材有限公司（以下简称“新兴公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。***及其委托诉讼代理人徐文章、李小云，岷江公司的委托诉讼代理人徐泽金、段辉，新兴公司的委托诉讼代理人魏鼎玖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：请求终止执行（2020）川0116执恢167号之一执行裁定书查封的七套房屋（分别位于四川省成都市双流区××街道××道××段××号××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号），并解除对该七套房屋采取的查封执行措施。事实与理由：***在2008年从开发商新兴公司处先后签订7份《商品房买卖合同》，支付房款购买了案涉七套房屋，新兴公司向***出具了7份《收据》，并在房管局对该七套房屋进行了备案登记。因新兴公司未按照合同约定的时间2009年10月31日前向***交付房屋，***在2010年便向双流县人民法院提起诉讼，要求新兴公司交付房屋，在当时庭审中新兴公司也认可收到了房款。四川省双流县人民法院（2011）双流民初字第765、766、767、768、769、770、771号民事判决认为，***与新兴公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受到法律保护，但因诉争的房屋尚未进行竣工验收，***要求新兴公司履行交付房屋的合同义务的请求，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定，驳回了***的诉讼请求。2018年12月到2019年1月，成都市双流区不动产登记中心已向新兴公司办理了七套房屋所在单元房屋的大产权证，已完全具备交付房屋的法定条件，***便在2019年1月向成都市双流区人民法院提出诉讼。一审判决新兴公司交付房屋，新兴公司不服提出上诉，并在二审时提出该房屋已有人入住。二审法院认为本案可能涉及有利害关系的第三人，于是发回重审，该7个案件正在重审过程中。双流法院执行局明知这七套房屋早已登记备案在***名下，仍作出（2020）川0116恢执167号之一执行裁定书，裁定查封案涉七套房屋，并以（2020）川0116执异193号执行裁定书驳回了***的异议请求。***作为消费者购买商品房并签订合同，支付了购房款，在进行了备案登记后，新兴公司现在办理了该房屋的大产权证，尚未办理小产权证。在《商品房买卖合同》没有解除前，法院执行部门以开发商对外负债为由查封了已备案在他人名下的房屋，将导致消费者处于不安全的交易环境中。查封案涉房屋的执行裁定书违反最高人民法院有关规定，房地产开发企业名下已出售的房屋不能予以查封。岷江公司仅享有普通金钱债权，不能对抗商品房买受人。***名下的房屋，没有任何一套能够自己居住使用。***满足“消费者物权期待权的保护”的条件，其权利能够排除执行，案涉的七套房屋应当解除查封。***为维护合法权益，故诉至法院。

岷江公司辩称，1.案涉房屋登记在新兴公司名下，根据《中华人民共和国物权法》的规定，新兴公司是案涉房屋的所有权人。***不是商品房消费者，其在本案中的权利性质属于债权请求权，其权利并不能优先于岷江公司，不能排除执行。即便以房抵债合同行为成立，但因并未完成法定登记，***也未实际占有使用，***享有的是要求新兴公司履行“以物抵债”的债权请求权，并不享有案涉房屋的物权，***基于“以物抵债”的合同并不足以形成优先于一般债权的权益。2.案涉的房屋预售合同因法定代表人超越权限订立合同，且***明知超越权限订立并损害其他债权人利益，故无效。订立预售合同前***担任新兴公司法定代表人，其对新兴公司的财产独立于所有股东是明知的，但未经法定程序作出减资或股息分配前，即使作为法定代表人也不能随意将新兴公司的法人财产冲抵股东个人债务。***应收取的股权转让价款应由受让股东以个人财产支付，而其在明知股东、法定代表人无权将公司财产冲抵个人债务仍予以接受，故商品房买卖合同无效。3.***所举证据自相矛盾，证明力不足。如案涉的7幢1单元12层1201号房屋的房款支付与（2015）成刑初字第115号刑事判决中查明的事实以及备案价格说明陈述的事实不相符，***既称是股权转让款抵偿的8套房屋还补了15233.52元的价差，又因上述房屋买卖合同签订于2008年3月15日，而闵秀英转让股权发生在2008年7月19日而自相矛盾。***又称股权转让款抵偿的8套房屋中，因其欠案外人李可林的前而将其中1套备案在了李可林名下，但《备案价格说明》及《商品房买卖合同》（合同签约备案号131294）备注的却是李三清。4.商品房买卖合同登记备案仅是一种行政管理手段，其并非物权登记，并不等同于预告登记。***取得房屋的目的是消灭其他债权，有别于房屋消费者因购房而备案预售合同的行为，故涉诉房屋已预售备案并不能对抗法院对案涉房屋的执行。5.法院对案涉七套房屋的查封符合法律规定，应得到支持。***并未举证证明其已支付全部价款，仅举证《收据》，无银行转账等实际支付凭证，不符合房产交易惯例，其未完成已支付购房价款的举证义务。《收据》并不能证明款项已实际支付，存在***伙同被执行人转移责任财产、逃避执行的道德风险。综上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的三个要件需同时满足方能排除执行，且该条旨在保护商品房消费者的居住权，但***在本案中主张的权利来源系“以物抵债”，***不是房屋消费者，对案涉房屋也不存在居住权的期待，案涉房屋的备案登记是希望消灭因股权转让而产生的债权。请求驳回***的诉讼请求。

新兴公司辩称，***不享有足以排除强制执行的民事权益，请求驳回其诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

坐落于成都市双流区××街道××道××段××号××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号的两套住宅房屋于2018年12月14日取得初始登记，登记为新兴公司单独所有。坐落于成都市双流区××街道××道××段××号××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号的五套住宅房屋于2019年1月31日取得初始登记，登记为新兴公司单独所有。上述房屋中，成都市双流区××街道××道××段××号××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号、7栋1单元9层2号、7栋1单元10层1号、7栋1单元10层2号、7栋1单元11层2号六套房屋于2008年12月25日进行商品房买卖合同备案登记；成都市双流区××街道××道××段××号7栋1单元12层1号房屋于2008年3月27日进行商品房买卖合同备案登记，买受人均为***。

岷江公司诉新兴公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日受理,案号为（2017）川0116民初4751号。岷江公司诉讼请求为判令解除岷江公司与新兴公司基于《哥德堡购房协议》而产生的商品房买卖合同关系、判令新兴公司返还房屋抵扣款2901205元并支付资金利息415430.7元。2017年9月27日，本院作出（2017）川0116民初4751号民事判决，判决岷江公司与新兴公司签订的房屋买卖协议于2017年5月4日解除、新兴公司于判决生效后五日内向岷江公司返还房屋抵扣款2901205元及违约金（违约金以2901205元为基数，从2015年2月3日至2017年5月16日，按中国人民银行同期贷款利率计算），并驳回岷江公司的其他诉讼请求。上述判决发生法律效力后，新兴公司未履行判决确定的金钱给付义务，岷江公司于2017年11月1日向本院申请强制执行，执行案号为（2017）川0116执7341号。2018年3月13日，本院作出（2017）川0116执7341号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2020年4月29日，岷江公司向本院申请恢复执行，本院立案号为（2020）川0116执恢167号。2020年6月4日，本院作出（2020）川0116执恢167号之一执行裁定书，裁定查封登记在新兴公司名下的案涉七套房屋，查封期限为三年。本院于2020年6月15日通知成都市双流区不动产登记中心执行该查封事项。

2020年7月2日，***向本院提出对上述执行行为的书面异议，请求确认查封案涉七套房屋的执行行为违法。本院于2020年7月16日作出（2020）川0116执异152号执行裁定书，裁定驳回***的异议请求。2020年8月19日，***就执行标的物向本院提出书面异议，请求中止对案涉七套房屋的执行并解除查封措施。本院于2020年9月1日作出（2020）川0116执异193号执行裁定书，裁定驳回***的异议请求。***不服该裁定向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。

另查明，一、***向本院提交了其与新兴公司签订的七份《商品房买卖合同》。本院摘录情况如下：①3栋1单元7层2号房屋的《商品房买卖合同》尾部，出卖人处由新兴公司加盖合同专用章，并加盖有法定代表人胡川建的个人印鉴，落款签订时间为“2005年12月25日”；买受人处由***签名、捺印，落款签订日期为“2008年12月25日”。合同载明房屋总价款为183287元，新兴公司出具加盖财务专用章的《收据》载明收到***3-1-702房款175318元。②3栋1单元8层2号房屋的《商品房买卖合同》尾部，出卖人处由新兴公司加盖合同专用章，并加盖有法定代表人胡川建的个人印鉴，买受人处由***签名、捺印，落款签订日期均为“2008年12月25日”。合同载明房屋总价款为183287元，新兴公司出具加盖财务专用章的《收据》载明收到***3-1-802房款175318元。③7栋1单元9层2号房屋的《商品房买卖合同》尾部，出卖人处由新兴公司加盖合同专用章，并加盖有法定代表人胡川建的个人印鉴，买受人处由***签名、捺印，落款签订日期均为“2008年12月25日”。合同载明房屋总价款为186599元，新兴公司出具加盖财务专用章的《收据》载明收到***7-1-902房款178486元。④7栋1单元10层1号房屋的《商品房买卖合同》尾部，出卖人处由新兴公司加盖合同专用章，并加盖有法定代表人胡川建的个人印鉴，买受人处由***签名、捺印，落款签订日期均为“2008年12月25日”。合同载明房屋总价款为195891元，新兴公司出具加盖财务专用章的《收据》载明收到***7-1-1001房款187374元。⑤7栋1单元10层2号房屋的《商品房买卖合同》尾部，出卖人处由新兴公司加盖合同专用章，并加盖有法定代表人胡川建的个人印鉴，落款签订时间为“2005年12月25日”；买受人处由***签名、捺印，落款签订日期为“2008年12月25日”。合同载明房屋总价款为186599元，新兴公司出具加盖财务专用章的《收据》载明收到***7-1-1002房款178486元。⑥7栋1单元11层2号房屋的《商品房买卖合同》尾部，出卖人处由新兴公司加盖合同专用章，并加盖有法定代表人胡川建的个人印鉴，买受人处由***签名、捺印，落款签订日期均为“2008年12月25日”。合同载明房屋总价款为186599元，新兴公司出具加盖财务专用章的《收据》载明收到***7-1-1102房款178486元。⑦7栋1单元12层1号房屋的《商品房买卖合同》尾部，出卖人处由新兴公司加盖合同专用章，买受人处由***签名、捺印，落款签订日期均为“2008年3月15日”。合同载明房屋总价款为240000元，新兴公司出具加盖财务专用章的《收据》载明收到***7-1-1201房款240000元。

2008年12月24日，***、闵秀英与新兴公司共同出具《关于闵秀英所购项目住房备案价格说明》，载明：“1、新兴公司与闵秀英、***达成的真实售价为：2200元/㎡。为不影响《亚丁小镇》项目后期销售，双方决定向闵秀英、***所购房屋的备案价为2300元/㎡。2、新兴公司将售房收入用于归还新兴公司所欠闵秀英、***借款和新兴公司股东郭志勇收购新兴公司10%股份时在闵秀英、***处的借款共计人民币3694541.68万元（大写：略）。3、以上购房交易完成后，新兴公司与闵秀英、***、郭志勇四方之间的债权、债务全部解除，再无任何经济关系……”。尾部“购房方”由闵秀英、***签名，“售房方”由新兴公司加盖合同专用章，胡川建签名。

二、2010年12月30日，***诉新兴公司商品房销售合同纠纷七案在本院立案。***的诉讼请求为判令新兴公司履行交付案涉七套房屋的义务，并支付逾期交房违约金。2012年5月31日，本院作出（2011）双流民初字第765号、（2011）双流民初字第766号、（2011）双流民初字第767号、（2011）双流民初字第768号、（2011）双流民初字第769号、（2011）双流民初字第770号、（2011）双流民初字第771号民事判决，认为***与新兴公司签订的前述七份《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护；但诉争房屋尚未进行竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，诉争房屋无法交付，故判决驳回***的诉讼请求。

三、2015年8月4日，四川省成都市中级人民法院就四川省成都市人民检察院指控新兴公司犯合同诈骗罪，胡川建犯合同诈骗罪、职务侵占罪一案作出（2015）成刑初字第115号刑事判决，该判决第16页至23页审理查明部分载明，“（二）2001年9月，闵秀英、***各出资52万元、40万元，注册成立新兴公司。2006年4月6日，博泰公司受让新兴公司87%的股份，王欣受让3%的股份，注册资金增至1000万元，经营项目增加房地产开发，博泰公司法定代表人王钢武任新兴公司法定代表人。2008年7月19日，新兴公司因负债数千万元，经营困难，原股东博泰公司、闵秀英、王欣分别将所持该公司股权全部转让给被告人胡川建、郭智勇、刘军（系胡川建司机），由胡川建担任法定代表人、执行董事、经理，并在股权转让协议中约定，胡川建以1元价格受让博泰公司所持有的87%股权，刘军以150万元价格受让王欣所持有的3%股权，郭智勇以300万元价格受让闵秀英所持有的10%股权。签订股权转让协议当日，郭智勇向闵秀英等人出具300万元借条，约定2009年1月19日前偿还本息。胡川建接手新兴公司后，通过多种方式筹资用于新兴公司的经营、项目开发及归还债务。后因郭智勇未向闵秀英支付300万元股权转让金，2008年12月24日，胡川建同意用新兴公司售房收入归还上述300万元股权转让金，并于当日签订书面协议，胡川建在该协议上签名。同日闵秀英、***在新兴公司购买20套商品房，其中300万购房款依照前述协议抵销上述300万股权转让款，不足部分由闵、柯二人支付现金补足。新兴公司向二人出具收到全价售房款的收据，并办理了房屋备案登记。……10.证人***证言证实，……郭智勇一直未将300万元支付给***和闵秀英，后来通过协商，郭智勇和胡川建以新兴公司所开发的亚丁小镇商品房作价为300万元股权转让金抵给***和闵秀英20套房子。2012年12月24日，***、闵秀英和胡川建签订了一份用新兴公司所开发的亚丁小镇商品房冲抵300万元股权转让金的协议，之后***和闵秀英与新兴公司分别签订了共计20份商品房买卖合同，12套房归闵秀英，8套房归***，把协议中所协商的事项落实……在办理房屋买卖手续时因为20套房屋的总价款超出了300万元，***和闵秀英根据各自房屋所超出部分的房款进行了补款，都是将现金交给售房部销售人员的，新兴公司还给***和闵秀英出具了20张购房款的收据及买卖合同。在备案登记时，***将2套房直接登记在债权人王文兵和李可林名下，其余六套登记在自己名下……”此处的“六套登记在自己名下的房屋”即为案涉的坐落于成都市双流区××街道××道××段××号“亚丁小镇”的3栋1单元7层2号、3栋1单元8层2号、7栋1单元9层2号、7栋1单元10层1号、7栋1单元10层2号、7栋1单元11层2号房屋。

四、2019年1月9日、1月10日，***诉新兴公司商品房预售合同纠纷七案在本院立案。***的诉讼请求为判令新兴公司交付案涉的七套商品房并支付逾期交房违约金。新兴公司在该七案中提起反诉，请求判令双方签订的《商品房买卖合同》无效，***协助撤销案涉七套房屋的备案登记。本院审理后，于2019年10月29日作出（2019）川0116民初519号、（2019）川0116民初522号、（2019）川0116民初530号、（2019）川0116民初532号、（2019）川0116民初535号、（2019）川0116民初546号民事判决，判令新兴公司交付六套房屋（分别为成都市双流区××街道××道××段××号“亚丁小镇”3栋1单元7层2号、3栋1单元8层2号、7栋1单元9层2号、7栋1单元10层1号、7栋1单元10层2号、7栋1单元11层2号房屋）、支付逾期交房违约金，并驳回***的其他诉讼请求和新兴公司的反诉请求。新兴公司不服上述六判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉，该院于2020年4月1日裁定撤销前述六判决，发回本院重审。该六案由本院受理后，目前仍在审理过程中。

就“亚丁小镇”7栋1单元12层1号房屋的本反诉，本院于2020年2月3日作出（2019）川0116民初541号民事判决，以***未举示充分证据证明其支付了全部购房款、新兴公司解除权已消灭但可另行催告后主张解除权利为由，驳回***要求新兴公司交付该房屋并支付违约金的诉讼请求，并驳回新兴公司的反诉请求。宣判后，***不服该判决提起上诉，截止法庭辩论终结时，该案目前仍在二审审理中。

五、据***于2020年6月22日在成都个人住房信息系统打印的《个人住房信息查询记录》显示，***名下除案涉七套住宅房屋（签约备案状态）外，有位于双流区××街道××路××段××号宗申·流溪别院9栋1楼10号（登记时间为2009年2月6日）、塔桥路二段238号宗申·流溪别院9栋1楼11号（登记时间为2009年2月6日）、塔桥路二段236号宗申·流溪别院9栋1楼12号（登记时间为2009年2月6日）、塔桥路二段234号宗申·流溪别院9栋1楼13号（登记时间为2009年2月6日）、塔桥路二段232号宗申·流溪别院9栋1楼14号（登记时间为2009年2月11日）商业房屋五套。

本院认为，***主张对案涉七套房屋享有足以排除执行的民事权益，因该七套房屋房款支付方式不同，对***诉讼请求是否成立，本院分别评析如下：

一、对位于四川省成都市双流区××街道××道××段××号××镇××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号××房屋。本院认为，就上述六套房屋，***与新兴公司于2008年12月25日签订了《商品房买卖合同》，新兴公司向***出具了收到房款的《收据》，并于当日进行了商品房合同备案登记，登记买受人为***。对于岷江公司、新兴公司辩称***并未支付房款、并不是真正的商品房消费者，本院认为，四川省成都市中级人民法院于2015年8月4日就新兴公司涉嫌合同诈骗罪，胡川建涉嫌合同诈骗罪、职务侵占罪一案作出的（2015）成刑初字第115号刑事判决审理查明，“2001年9月，闵秀英、***各出资52万元、40万元，注册成立新兴公司。2006年4月6日，博泰公司受让新兴公司87%的股份，王欣受让3%的股份，注册资金增至1000万元，经营项目增加房地产开发，博泰公司法定代表人王钢武任新兴公司法定代表人。2008年7月19日，新兴公司因负债数千万元，经营困难，原股东博泰公司、闵秀英、王欣分别将所持该公司股权全部转让给被告人胡川建、郭智勇、刘军（系胡川建司机），由胡川建担任法定代表人、执行董事、经理，并在股权转让协议中约定，胡川建以1元价格受让博泰公司所持有的87%股权，刘军以150万元价格受让王欣所持有的3%股权，郭智勇以300万元价格受让闵秀英所持有的10%股权。签订股权转让协议当日，郭智勇向闵秀英等人出具300万元借条，约定2009年1月19日前偿还本息。胡川建接手新兴公司后，通过多种方式筹资用于新兴公司的经营、项目开发及归还债务。后因郭智勇未向闵秀英支付300万元股权转让金，2008年12月24日，胡川建同意用新兴公司售房收入归还上述300万元股权转让金，并于当日签订书面协议，胡川建在该协议上签名。同日闵秀英、***在新兴公司购买20套商品房，其中300万购房款依照前述协议抵销上述300万股权转让款，不足部分由闵、柯二人支付现金补足。新兴公司向二人出具收到全价售房款的收据，并办理了房屋备案登记”。结合***在该案中的证言可知，闵秀英原在新兴公司持有的10%的股权实为闵秀英、***二人共有，***的股权由闵秀英代持。故郭智勇应支付的300万元股权转让款实际权利人应为闵秀英、***。虽郭智勇并未实际经营、管理新兴公司，但郭智勇应向***二人支付股权转让款而未实际支付，胡川建作为当时新兴公司的法定代表人同意将房屋转让给***二人用于抵销郭智勇所欠的转让款，并代表新兴公司与***二人分别签订了《商品房买卖合同》，***以签订六份《商品房买卖合同》的方式作出明确的意思表示予以接受，故双方通过签订该六份《商品房买卖合同》建立了“以房抵债”的法律关系，该《商品房买卖合同》亦系双方真实意思表示，应受法律保护。***、闵秀英二人以签订买卖合同的方式于2008年12月25日从新兴公司处取得的20套商品房是以300万元股权转让款及少量现金尾款作为对价，故应当认定***已经支付完毕备案至其名下的前述六套房屋的价款。***即便不是普通商品房购房者，其对前述六套房屋亦不享有物权，仅享有依据该《商品房买卖合同》要求新兴公司履行合同义务的债权请求权；但其对新兴公司的债权产生于2008年，远早于岷江公司对新兴公司的债权成立日期和前述六套房屋的查封日期，***对案涉房屋享有的权益应当优于岷江公司所享有的权益，且其权利能够排除强制执行。因此，本院对***要求终止执行位于四川省成都市双流区××街道××道××段××号“亚丁小镇”7栋1单元9层2号、7栋1单元10层1号、7栋1单元10层2号、7栋1单元11层2号、3栋1单元7层2号、3栋1单元8层2号六套房屋的诉讼请求，依法予以支持。

二、对位于四川省成都市双流区××街道××道××段××号××镇××栋××单元××层××号的房屋，本院认为，此套房屋房款的支付并不存在前述六套房屋的“以房抵债”的情形，故应单独对房款支付情况进行考量。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案审理查明，就此套房屋的买卖事宜，***与新兴公司于2008年3月15日签订有《商品房买卖合同》，双方约定房屋总价款为240000元。新兴公司于2008年4月17日向***出具了加盖其公司财务专用章的《收据》载明收到***7-1-1201房款240000元。虽新兴公司从未对《收据》上加盖的财务专用章真实性申请鉴定，其应自行承担相关法律后果，新兴公司在本院2011年的相关案件中亦认可《收据》的真实性、认可收到房款，但鉴于双方2008年3月15日签订《商品房买卖合同》时***仍系新兴公司股东，且新兴公司在2008年7月19日即因负债数千万元、经营困难致股东转让股权，***与新兴公司之间可能存在一定利害关系，对双方就此套房屋达成的买卖合同应当从严审查。众所周知，《收据》并非正式发票，其本身不具有足以证明款项实际交付的证明力，案涉房屋购房款240000元在2008年当属大额资金，但***在本案中既不能举出购房发票、亦不能进一步举证证明240000元房款以何种方式实际付清，结合本案中新兴公司对***未实际支付房款、不享有排除强制执行权益的抗辩意见，本院认为***对其房款已实际支付的证明责任尚未完全尽到，***不能证明其符合上述规定中的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。同时，***于2008年购买此套房屋，至今已13年余，即便案涉房屋因不具备过户条件而未予过户，但***在如此长的时间内也未实际占有、居住过此套房屋，难以确定其购买该房屋是否系用于居住，难以确定***是否系普通购房消费者，其对案涉房屋不享有基于居住权、生存权而产生的优于普通债权的权益，亦不享有排除强制执行的权益。因此，***对位于四川省成都市双流区××街道××道××段××号××镇××栋××单元××层××号的房屋不享有排除强制执行的权益，对其诉讼请求中关于此套房屋的部分，本院不予支持。

***要求解除对案涉七套房屋查封措施的诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予审查。

综上，对***要求终止执行（2020）川0116执恢167号之一执行裁定书查封的四川省成都市双流区××街道××道××段××号7栋1单元9层2号、7栋1单元10层1号、7栋1单元10层2号、7栋1单元11层2号、3栋1单元7层2号、3栋1单元8层2号六套房屋的诉讼请求，本院予以支持。对***要求终止执行四川省成都市双流区××街道××道××段××号7栋1单元12层1号房屋的诉讼请求，本院不予支持。对岷江公司、新兴公司的抗辩意见，本院予以部分采纳。***要求解除对案涉房屋查封的诉讼请求不属于本案审理范围，本院不予审查。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：

一、不得执行成都市双流区××街道××道××段××号7栋1单元9层2号、成都市双流区××街道××道××段××号7栋1单元10层1号、成都市双流区××街道××道××段××号7栋1单元10层2号、成都市双流区××街道××道××段××号7栋1单元11层2号、成都市双流区××街道××道××段××号3栋1单元7层2号、成都市双流区××街道××道××段××号3栋1单元8层2号的房屋。

二、驳回***的其他诉讼请求。

案件受理费29200元，由***负担4171元，由成都双流新兴建材有限公司负担25029元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

本院（2020）川0116执异193号执行裁定书于本判决生效时部分失效。

审 判 员　周艳飞

二〇二一年五月十四日

法官助理　王婷婷

书 记 员　王　洁