京奥兴国际钢结构工程（北京）有限公司与某某土地租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市顺义区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京0113民初12872号 原告（反诉被告）：京奥兴国际钢结构工程（北京）有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇三家店村村委会西侧200米，统一社会信用代码9111011375465545X1。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，北京京扬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：**，男，1963年4月23日出生，汉族，北京市顺义区村民，现住北京市顺义区，身份号码XXX。 被告（反诉原告）：***，男，1970年8月14日出生，汉族，北京市顺义区居民，现住北京市顺义区，身份号码XXX。 二被告之共同委托诉讼代理人：***，北京市玖典律师事务所律师。 二被告之共同委托诉讼代理人：***，北京市玖典律师事务所律师。 原告（反诉被告）京奥兴国际钢结构工程（北京）有限公司（以下简称京奥兴公司）与被告（反诉原告）**、***土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）京奥兴公司委托诉讼代理人**，被告（反诉原告）**、***及二人共同委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 京奥兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《租赁协议》及《租赁协议补充协议》，被告返还原告2022年6月10日至2023年4月30日的租金45万元；2.判令原告对于租赁场地内的房屋建筑物的建筑材料及设施设备拥有所有权（暂估价值为：379.54万元），后明确为：请求判令原告对涉诉厂房拆除后的12项建筑材料享有所有权，并要求拉走上述建筑材料；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年3月26日，原告与两被告签订《租赁协议书》，约定原告租赁两被告位于北京市顺义区XXX镇XXX路东侧XXX村西口25亩院落，租赁期限为45年，租金为每年20万元，每隔五年租金递增10%。2018年11月7日，原告与被告签订《租赁协议书补充协议》，将租赁期限约定为2019年5月1日至2050年4月30日，租金为每年50万元。协议签订后，原告按期交付租金，在租赁期间，原告独自投资先后建造了有10966.73平方米的彩钢结构房屋、厂房、办公楼，用于生产经营。2022年5月底，原告先后收到北京市顺义区XXX镇XXX村村民委员会关于积极配“创无”工作的告知书、北京市规划和自然资源委员会顺义分局及北京市顺义区XXX镇政府的限期拆除决定书。要求原告限期将所建的全部房屋、厂房拆除。因政府政策原因强行拆除厂房，导致原告无法正常生产经营，故与两被告协商解除租赁协议事项，被告不仅不同意，甚至提出场地内的全部房屋、厂房、办公楼建筑材料及设施设备不能拉走。无奈之下，只能提起诉讼，请求人民法院维护原告的合法权益。 二被告辩称：同意解除租赁协议和补充协议，但不同意返还租金。原告要求返还租金的起始日是2022年6月10日，但至今原告仍然占用涉诉土地。不同意第二项诉讼请求，根据双方租赁协议第四条第二款约定，发生违建拆除的特殊情况，且原告也要求解除合同，涉诉厂房应该交给甲方，原告主张的材料应***即被告所有，不同意原告将拆除后的材料搬走。诉讼费由法院判决。 二被告向本院提出反诉请求：1.原告给付二被告拆迁补偿款各11.1万元；2.原告交付二被告位于顺义区XXX地区XXX村西口涉诉库房、办公用房，后变更为将拆除后的建筑材料交付被告。事实与理由：2000年，二被告租赁顺义区XXX镇XXX村经济合作社22.4亩土地，租期50年，至2050年4月30日，每年租金300元。2006年6月1日，二被告与顺义区XXX镇XXX村经济合作社签订“占地协议”，变更2000年租赁合同租期、租金等。2005年3月26日，二被告将上述土地转租给原告，租期2005年5月1日至2050年4月30日。合同一.4约定：如遇政府拆迁等问题，乙方需要迁出，国家付拆迁费70%***所有，30%***。合同二.5约定：因特殊情况，乙方终止合同，将所建厂房交给甲方，机械设备及生活办公用品搬走。2017年政府环境整治，企业外迁，政府补贴294万元。2018年11月7日，双方签订《租赁协议书》补充协议，按租赁合同一.4约定，原告应补给二被告88.2万元，原告已给付66万元，下欠22.2万元（每人为11.1万元）。2018年12月2日，双方签订“补充说明”，约定：如遇国家征收或拆迁，赔偿总额分配比例为**、***共占30%；京奥兴公司占70%，与第三人无关。后原告将库房改造成冷链仓储，并以1250万元将仓库出卖京冷公司。现原告要求解除合同，依租赁协议书二.5约定，原告应将所建厂房交给被告。 京奥兴公司就反诉辩称：不同意被告反诉请求。根据双方约定在合同履行期间内遇到拆迁或者征收，赔偿数额按照3：7约定由双方享有，但本案并非拆迁和国家征收，而是拆除违建，与拆迁及国家征收无关。政府环境整治企业外迁，属于一般性制造业企业疏解促奖励基金，用于转型升级的项目支出，也不属于拆迁行为，只是对制造业企业进行疏解。被告称已经给付一部分，每人还剩11.1万元没给，但原告给付的60多万元与本次奖励补贴无关，属于另外事项的支出，被告的反诉请求无事实和法律依据。关于第二项反诉请求，被告依据双方租赁协议第二条第五项约定提起本项诉求，但该条适用于乙方单方违约的情况下，本案中合同不能履行并非原告一方的过错，也并非原告自己的意志所决定，双方在签订协议时均未想到出现拆除违建事宜。因为双方签订合同时是城乡规划法公布之前，本案情形属于情势变更，双方均有过错。原告仅租赁目前的平地将无法达到租赁的目的，合同目的无法实现，希望法院考虑本案具体案情。 本院经审理认定事实如下： 2006年6月1日，顺义区XXX镇XXX村经济合作社（甲方）与**、***（乙方）签订《占地协议》，约定经XXX村民代表大会同意，就甲方将村西原种养殖业合同转为企业占地协议一事达成以下意见：1.甲方同意将村西侧的土地租赁给乙方，土地东西均长113.9米，南北均宽131米，面积22.4亩，占地期限为20年，自2006年6月1日至2026年5月31日止，由乙方用于发展二、三产业。协议约定乙方在租赁期间如租赁给第三方经营，但必须甲方同意认可，否则按违约处理，终止协议，一切损失由乙方自负。 2005年3月26日，**、***（出租方、甲方）与京奥兴公司（承租方、乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方将位于北京市顺义区XXX路东侧XXX村西口，东西110米，南北130米，总计约25亩的土地租给乙方，租期自2005年5月1日至2050年4月30日，共45年，租金为20万元/年，每隔五年租金递增10%，交纳方法为先预交下年租金，乙方租用甲方院落，用于办公、生产。甲方责任为负责提供水、电并配备变压器160千伏一台，乙方投资甲方安装变压器，变压器所有权、使用权***所有，如遇政府拆迁等问题，乙方需要迁址，国家付拆迁费70%***所有，30%***所有。关于乙方责任约定：乙方有权在租赁面积内建设厂房，房屋及其他设施，所有权、使用权为乙方所有，合同期满并有权拆除搬走。乙方责任第5款约定：因特殊情况，乙方终止合同，将所建厂房交给甲方，机械设备及生活办公用品搬走。 2018年11月7日，双方签署《租赁协议书补充协议》，约定租期为2019年5月1日至2050年4月30日，自2019年5月1日起，租金为50万元/年，每隔5年租金递增10%不变，第二条约定：由于国家政策对乙方原钢结构产业的清退，现甲方同意乙方改产为冷链仓储、电子商务、农产品分装、其他货物配送等合法经营的产业，并同意乙方和第三方合租，第三条约定违约责任：甲乙双方按合同约定执行，如有违约，则违约方赔偿给对方由此造成的经济损失。第四条约定：本协议生效之日起为《租赁协议书》不可分割的组成部分，与《租赁协议书》同具法律效力，除本协议明确所约定的条款外，其他事宜一律执行原租赁协议书。 2018年12月1日，北京市顺义区经济和信息化委员会向京奥兴公司发出《关于拨付 2018年度第一批次一般性制造业企业疏解退出奖励资金的通知》，告知京奥兴公司申报的一般性制造业企业疏解退出奖励资金项目符合奖励条件，经顺义区政府批准，奖励京奥兴公司项目资金294.1万元，奖励资金优先用于员工安置、疏解转移、转型升级等相关项目支出。 2018年12月2日，**、***与京奥兴公司又签署一份《补充说明》，鉴于坐落在北京市顺义区XXX镇XXX村村委会西侧的京奥兴国际钢结构工程（北京）有限公司现转业升级为冷链供应管理产业后，如遇国家征收或拆迁，现此院25亩的所有整体国家征收或拆迁赔偿总额的分配比例为**、***共占30%，京奥兴国际钢结构工程（北京）有限公司**占占70%，与第三方无关。 2019年1月30日，**占向**和***各自转账33万元，备注附言均为“2018企业退出疏解奖励款”。 2022年4月22日，京奥兴公司的负责人**占分别向**、***给付2022年5月1日至2023年4月30日房屋租金25万元，共计50万元。 2022年6月7日，XXX镇人民政府向京奥兴公司发出限期拆除决定书，告知京奥兴公司在涉诉土地上建设的房屋为违法建设，要求限期拆除。截至2022年9月，地上物被全部拆除，部分拆除后的建筑材料堆放在涉诉土地旁。 京奥兴公司称其承租涉诉土地时是空地，二被告将地上物全部拆除后将土地交给京奥兴公司，后来的地上物全部由京奥兴公司出资所建。**、***则称与京奥兴签订租赁合同时有地上物，包括***建设的3000余平方米的厂房、1000余平方米库房、院墙和机井；以及**建设的12间木质房、2000余平方米的包装箱车间、12间共100平方米左右的办公用房和300米院墙。**、***称京奥兴公司承租土地后除院墙和***的三间门卫房外将其他地上物全部拆除后建起钢结构生产厂房、彩钢办公室及钢结构办公楼等地上物合计1万余平方米。 庭审中，**、***申请证人***出庭作证。***当年介绍双方签订租赁合同，同时是涉诉土地原地上物的拆除人和新建地上物土建部分的施工人。***称：拆房是**占让我拆的，拆房的钱是**占给我的，我和**占签订合同，他委托我拆房，给了我十几万的工程款，**占和**成是一个人。京奥兴公司对证人证言不认可，称证人与**是同村村民，其证言存在一定的虚假性和不可靠性，证人说受**占委托拆房但也拿不出证据。 京奥兴公司表示自2022年7月1日开始拆除，9月初拆完，其要求拉走的材料包括：钢柱梁305.4吨、柱间支撑26.997吨、钢檩条107.262吨、钢楼梯10吨、屋面彩板10762.31平方米、墙面彩板19692.718平方米、木门102.96平方米、塑钢窗246平方米、天沟69.16平方米、地脚1196套、高强螺栓6030套、普通螺栓17044套。2022年8月8日第一次庭审时**、***同意解除合同。2022年9月21日本案第二次庭审过程中，京奥兴公司表示上述12项材料仍在涉诉土地现场，堆放在院外路边；**、***则表示拆除的建筑材料有80%已经由京奥兴公司拉走了，京奥兴公司主张的第5项以后的材料都拉走了，只有第1至4项建筑材料还在现场，并不同意由京奥兴公司拉走。本次庭审中，原、被告双方均表示同意于当日交接土地。经本院现场勘验，现场还有部分钢柱梁、钢檩条等，以及其他拆除的建筑材料，但无法明确区分。 上述事实，有庭审笔录、租赁协议书及其补充协议、政府限期拆除告知书、决定书、通知、占地协议、补充说明、交易明细等在案佐证。 本院认为： 《民法典》第七百零五条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。**、***与京奥兴公司签订的《租赁协议书》约定了租期，后签订补充协议，明确租金自2019年5月1日至2050年4月30日。《租赁协议书》及其补充协议是双方真实意思表示，补充协议变更了《租赁协议书》约定的租期，故双方租赁期限自2019年5月1日至2050年4月30日。根据上述法律规定，租期超过20年的部分即2039年5月1日至2050年4月30日期间的部分属无效，故双方合同自2019年5月1日至2029年4月30日期间的租赁关系不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。 本案纠纷发生时仍处于合同有效期内，合同的权利义务条款对双方有约束力。根据合同约定，**、***将涉诉土地出租给京奥兴公司用于办公、生产，京奥兴公司自行在土地上建起地上物用于实际经营，但因地上物未取得建设规划许可手续，所有的地上物被地方政府认定为违建并限期拆除。京奥兴公司主张因地上物全部被拆除，其已无法在承租土地上开展经营，其租赁土地的合同目的无法实现，故要求解除合同。本院认为**、***与京奥兴公司之间是土地租赁关系，双方之间的租赁标的为土地，**、***将土地交付京奥兴公司使用即履行了主要的合同义务，京奥兴公司建设的房屋被拆除，但**、***并未要求京奥兴公司交还土地，故京奥兴公司可继续租用土地。《民法典》第七百二十九条规定：因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案租赁物不符合上述法律规定承租人可解除合同的情形。京奥兴公司以其无法实现合同目的为由要求解除土地租赁合同无法律依据。现京奥兴公司提出解除合同，系其做出的单方终止合同的意思表示。京奥兴公司无合同解除权，但**、***于2022年8月8日第一次庭审时同意解除合同，故本院认定双方租赁协议书及补充协议于2022年8月8日解除。在此种情况下，本院认为本案适用双方租赁协议书第四条第5款的约定。京奥兴公司单方提出解除合同，其所建厂房应留给**、***，现场的建筑材料系由厂房转化而来，在法庭辩论结束前留在现场的建筑材料应归**、***所有。京奥兴公司要求拉走现场的建筑材料本院不予支持。双方已完成土地交还，**、***可控制现场建筑材料，其要求京奥兴公司交付建筑材料的反诉请求本院不再判处。 虽然地上物被拆除，京奥兴公司亦要求解除合同，但京奥兴公司于2022年9月21日前并未向**、***正式交还土地，京奥兴公司应向**、***给付土地租金至2022年9月21日。自2022年9月22日至2023年4月30日期间的租金**、***应退还京奥兴公司。 关于**、***各自向京奥兴公司主张继续给付的11.1万元，京奥兴已经向**、***各自给付了33万元2018企业退出疏解奖励款。现**、***要求京奥兴公司依据《补充说明》支付至奖励款的30%，要求各自再给付11.1万元。本院认为，《补充说明》是针对国家征收或拆迁赔偿总额的分配比例，**、***主张该约定亦适用于企业退出疏解奖励款，对此未提交证据证明，京奥兴公司又不认可适用上述约定，因此，**、***主张在各自所收的33万元之外再要求京奥兴公司给付11.1万元疏解奖励款，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 确认原告（反诉被告）京奥兴国际钢结构工程（北京）有限公司与被告（反诉原告）**、***于二〇〇五年三月二十六日签订的《租赁协议书》及二〇一九年十一月七日签订的《租赁协议书补充协议》中的有效部分于二〇二二年八月八日解除； 被告（反诉原告）**、***于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）京奥兴国际钢结构工程（北京）有限公司租金304167元； 驳回原告（反诉被告）京奥兴国际钢结构工程（北京）有限公司其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）**、***全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4025元，由京奥兴国际钢结构工程（北京）有限公司负担1304元（已交纳），由**、***负担2721元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费2315元，由**、***负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二二年十月三十一日 法官助理　夏　天 书 记 员　***