京奥兴国际钢结构工程（北京）有限公司与某某土地租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）京03民终116号 上诉人（原审原告、反诉被告）：京奥兴国际钢结构工程（北京）有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇三家店村村委会西侧200米。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：**，河北博海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：**，男，1963年4月23日出生，住北京市顺义区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1970年8月14日出生，住北京市顺义区。 二被上诉人之共同委托诉讼代理人：**，广东华商（北京）律师事务所律师。 二被上诉人之共同委托诉讼代理人：***，广东华商（北京）律师事务所律师。 上诉人京奥兴国际钢结构工程（北京）有限公司（以下简称京奥兴公司）与被上诉人**、***因土地租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2022）京0113民初12872号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 京奥兴公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持京奥兴公司的诉讼请求或发回重审。上诉理由：1.原审法院适用法律错误。本案中，原审法院应判决解除合同日期为2022年5月底京奥兴公司收到顺义区南法信镇三家店村民委员会的告知书、北京市规划和自然资源委员会顺义分局和北京市顺义区南法信镇政府的限期拆除通知书后，京奥兴公司与**、***协商解除租赁协议事**日。但原审法院却判决解除合同的日期为第一次开庭的时间（即2022年8月8日），属于适用法律错误，同时导致返还租金的计算错误。2.原审法院认定事实错误。京奥兴公司与**、***签订合同的目的是京奥兴公司租赁**、***的整个院落用于生产经营，**、***取得租金利益，京奥兴公司租赁的并不是像原审法院所称的单纯土地，而是整个院落，建造厂房、办公楼属于生产经营所必须，现因政府政策将该厂房限期拆除，则该厂房拆除后的材料的所有权、使用权均归京奥兴公司，其他人无权干涉。本案中，因政府政策原因要求京奥兴公司拆除所有房屋、厂房，拆除后无法实现京奥兴公司租赁该院落的生产经营之目的，属于因不可抗力致使不能实现合同目的，属于符合法定解除的条件。 **、***共同答辩称：同意原审判决，不同意京奥兴公司的上诉请求。 京奥兴公司向原审法院起诉请求：1.判令解除京奥兴公司、**、***之间的《租赁协议》及《租赁协议补充协议》，**、***返还京奥兴公司2022年6月10日至2023年4月30日的租金45万元；2.判令京奥兴公司对于租赁场地内的房屋建筑物的建筑材料及设施设备拥有所有权（暂估价值为：379.54万元），后明确为：请求判令京奥兴公司对涉诉厂房拆除后的12项建筑材料享有所有权，并要求拉走上述建筑材料；3.本案诉讼费用由**、***承担。 **、***向原审法院提出反诉请求：1.京奥兴公司给付**、***拆迁补偿款各11.1万元；2.京奥兴公司交付**、***位于顺义区南法信地区三家店村西口涉诉库房、办公用房，后变更为将拆除后的建筑材料交付**、***。 原审法院认定事实:2006年6月1日，顺义区南法信镇三家店村经济合作社（甲方）与**、***（乙方）签订《占地协议》，约定经三家店村村民代表大会同意，就甲方将村西原种养殖业合同转为企业占地协议一事达成以下意见：1.甲方同意将村西侧的土地租赁给乙方，土地东西均长113.9米，南北均宽131米，面积22.4亩，占地期限为20年，自2006年6月1日至2026年5月31日止，由乙方用于发展二、三产业。协议约定乙方在租赁期间如租赁给第三方经营，但必须甲方同意认可，否则按违约处理，终止协议，一切损失由乙方自负。 2005年3月26日，**、***（出租方、甲方）与京奥兴公司（承租方、乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方将位于北京市顺义区京密路东侧三家店村西口，东西110米，南北130米，总计约25亩的土地租给乙方，租期自2005年5月1日至2050年4月30日，共45年，租金为20万元/年，每隔五年租金递增10%，交纳方法为先预交下年租金，乙方租用甲方院落，用于办公、生产。甲方责任为负责提供水、电并配备变压器160千伏一台，乙方投资甲方安装变压器，变压器所有权、使用权***所有，如遇政府拆迁等问题，乙方需要迁址，国家付拆迁费70%***所有，30%***所有。关于乙方责任约定：乙方有权在租赁面积内建设厂房，房屋及其他设施，所有权、使用权为乙方所有，合同期满并有权拆除搬走。乙方责任第5款约定：因特殊情况，乙方终止合同，将所建厂房交给甲方，机械设备及生活办公用品搬走。 2018年11月7日，双方签署《租赁协议书补充协议》，约定租期为2019年5月1日至2050年4月30日，自2019年5月1日起，租金为50万元/年，每隔5年租金递增10%不变，第二条约定：由于国家政策对乙方原钢结构产业的清退，现甲方同意乙方改产为冷链仓储、电子商务、农产品分装、其他货物配送等合法经营的产业，并同意乙方和第三方合租，第三条约定违约责任：甲乙双方按合同约定执行，如有违约，则违约方赔偿给对方由此造成的经济损失。第四条约定：本协议生效之日起为《租赁协议书》不可分割的组成部分，与《租赁协议书》同具法律效力，除本协议明确所约定的条款外，其他事宜一律执行原租赁协议书。 2018年12月1日，北京市顺义区经济和信息化委员会向京奥兴公司发出《关于拨付2018年度第一批次一般性制造业企业疏解退出奖励资金的通知》，告知京奥兴公司申报的一般性制造业企业疏解退出奖励资金项目符合奖励条件，经顺义区政府批准，奖励京奥兴公司项目资金294.1万元，奖励资金优先用于员工安置、疏解转移、转型升级等相关项目支出。 2018年12月2日，**、***与京奥兴公司又签署一份《补充说明》，鉴于坐落在北京市顺义区南法信镇三家店村村委会西侧的京奥兴国际钢结构工程（北京）有限公司现转业升级为冷链供应管理产业后，如遇国家征收或拆迁，现此院25亩的所有整体国家征收或拆迁赔偿总额的分配比例为**、***共占30%，京奥兴国际钢结构工程（北京）有限公司**占占70%，与第三方无关。 2019年1月30日，**占向**和***各自转账33万元，备注附言均为“2018企业退出疏解奖励款”。 2022年4月22日，京奥兴公司的负责人**占分别向**、***给付2022年5月1日至2023年4月30日房屋租金25万元，共计50万元。 2022年6月7日，南法信镇人民政府向京奥兴公司发出限期拆除决定书，告知京奥兴公司在涉诉土地上建设的房屋为违法建设，要求限期拆除。截至2022年9月，地上物被全部拆除，部分拆除后的建筑材料堆放在涉诉土地旁。 京奥兴公司称其承租涉诉土地时是空地，**、***将地上物全部拆除后将土地交给京奥兴公司，后来的地上物全部由京奥兴公司出资所建。**、***则称与京奥兴签订租赁合同时有地上物，包括***建设的3000余平方米的厂房、1000余平方米库房、院墙和机井；以及**建设的12间木质房、2000余平方米的包装箱车间、12间共100平方米左右的办公用房和300米院墙。**、***称京奥兴公司承租土地后除院墙和***的三间门卫房外将其他地上物全部拆除后建起钢结构生产厂房、彩钢办公室及钢结构办公楼等地上物合计1万余平方米。 庭审中，**、***申请证人***出庭作证。***当年介绍双方签订租赁合同，同时是涉诉土地原地上物的拆除人和新建地上物土建部分的施工人。***称：拆房是**占让我拆的，拆房的钱是**占给我的，我和**占签订合同，他委托我拆房，给了我十几万的工程款，**占和**成是一个人。京奥兴公司对证人证言不认可，称证人与**是同村村民，其证言存在一定的虚假性和不可靠性，证人说受**占委托拆房但也拿不出证据。 京奥兴公司表示自2022年7月1日开始拆除，9月初拆完，其要求拉走的材料包括：钢柱梁305.4吨、柱间支撑26.997吨、钢檩条107.262吨、钢楼梯10吨、屋面彩板10762.31平方米、墙面彩板19692.718平方米、木门102.96平方米、塑钢窗246平方米、天沟69.16平方米、地脚1196套、高强螺栓6030套、普通螺栓17044套。2022年8月8日第一次庭审时**、***同意解除合同。2022年9月21日本案第二次庭审过程中，京奥兴公司表示上述12项材料仍在涉诉土地现场，堆放在院外路边；**、***则表示拆除的建筑材料有80%已经由京奥兴公司拉走了，京奥兴公司主张的第5项以后的材料都拉走了，只有第1至4项建筑材料还在现场，并不同意由京奥兴公司拉走。本次庭审中，京奥兴公司、**、***双方均表示同意于当日交接土地。经法院现场勘验，现场还有部分钢柱梁、钢檩条等，以及其他拆除的建筑材料，但无法明确区分。 原审法院认为：《民法典》第七百零五条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。**、***与京奥兴公司签订的《租赁协议书》约定了租期，后签订补充协议，明确租金自2019年5月1日至2050年4月30日。《租赁协议书》及其补充协议是双方真实意思表示，补充协议变更了《租赁协议书》约定的租期，故双方租赁期限自2019年5月1日至2050年4月30日。根据上述法律规定，租期超过20年的部分即2039年5月1日至2050年4月30日期间的部分属无效，故双方合同自2019年5月1日至2039年4月30日期间的租赁关系不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。 本案纠纷发生时仍处于合同有效期内，合同的权利义务条款对双方有约束力。根据合同约定，**、***将涉诉土地出租给京奥兴公司用于办公、生产，京奥兴公司自行在土地上建起地上物用于实际经营，但因地上物未取得建设规划许可手续，所有的地上物被地方政府认定为违建并限期拆除。京奥兴公司主张因地上物全部被拆除，其已无法在承租土地上开展经营，其租赁土地的合同目的无法实现，故要求解除合同。法院认为**、***与京奥兴公司之间是土地租赁关系，双方之间的租赁标的为土地，**、***将土地交付京奥兴公司使用即履行了主要的合同义务，京奥兴公司建设的房屋被拆除，但**、***并未要求京奥兴公司交还土地，故京奥兴公司可继续租用土地。《民法典》第七百二十九条规定：因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案租赁物不符合上述法律规定承租人可解除合同的情形。京奥兴公司以其无法实现合同目的为由要求解除土地租赁合同无法律依据。现京奥兴公司提出解除合同，系其做出的单方终止合同的意思表示。京奥兴公司无合同解除权，但**、***于2022年8月8日第一次庭审时同意解除合同，故法院认定双方租赁协议书及补充协议于2022年8月8日解除。在此种情况下，法院认为本案适用双方租赁协议书第四条第5款的约定。京奥兴公司单方提出解除合同，其所建厂房应留给**、***，现场的建筑材料系由厂房转化而来，在法庭辩论结束前留在现场的建筑材料应归**、***所有。京奥兴公司要求拉走现场的建筑材料法院不予支持。双方已完成土地交还，**、***可控制现场建筑材料，其要求京奥兴公司交付建筑材料的反诉请求法院不再判处。 虽然地上物被拆除，京奥兴公司亦要求解除合同，但京奥兴公司于2022年9月21日前并未向**、***正式交还土地，京奥兴公司应向**、***给付土地租金至2022年9月21日。自2022年9月22日至2023年4月30日期间的租金**、***应退还京奥兴公司。 关于**、***各自向京奥兴公司主张继续给付的11.1万元，京奥兴已经向**、***各自给付了33万元2018企业退出疏解奖励款。现**、***要求京奥兴公司依据《补充说明》支付至奖励款的30%，要求各自再给付11.1万元。法院认为，《补充说明》是针对国家征收或拆迁赔偿总额的分配比例，**、***主张该约定亦适用于企业退出疏解奖励款，对此未提交证据证明，京奥兴公司又不认可适用上述约定，因此，**、***主张在各自所收的33万元之外再要求京奥兴公司给付11.1万元疏解奖励款，法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认京奥兴国际钢结构工程（北京）有限公司与**、***于二〇〇五年三月二十六日签订的《租赁协议书》及二〇一九年十一月七日签订的《租赁协议书补充协议》中的有效部分于二〇二二年八月八日解除；二、**、***于判决生效之日起七日内退还京奥兴国际钢结构工程（北京）有限公司租金304167元；三、驳回京奥兴国际钢结构工程（北京）有限公司其他诉讼请求；四、驳回**、***全部反诉请求。 本院经审理查明，原审法院对证据的审核认定符合法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。 在二审诉讼中，当事人未提交新证据。 本院认为，**、***未提出上诉，视为其同意原审法院判决，故在二审诉讼中，争议的主要问题为以下两方面： 一、关于合同解除时间的认定。在双方签订的租赁协议中明确约定了租赁院落用于办公、生产，之后京奥兴公司根据合同约定，在租赁的院落内建造了厂房等建筑物，用于生产、办公；现因政府通知限期拆除，涉案院落上的厂房、办公用房被拆除，租赁院落用于办公、生产之合同目的不能实现，租赁协议应当予以解除。对于解除的时间认定，根据涉案院落内房屋被拆除的原因、拆除时间及双方提出解除合同的时间等酌情确定解除时间，原审法院确定为2022年8月8日，并无不妥；京奥兴公司要求确认解除时间为2022年5月底的意见，本院不予采纳。 二、对于厂房、办公用房等拆除后的建筑材料归属问题的认定。首先，原审法院认为涉案土地上的厂房、办公用房等被拆除后，涉案土地仍然可以由京奥兴公司继续租赁使用，原审法院的认定错误；因双方签订的租赁协议是将租赁土地用于生产、办公，厂房、办公用房等被拆除后，已经不能实现租赁协议约定的生产、办公之合同目的，现不能协商变更合同的情况下，原租赁协议不能再继续履行，即原审法院认为京奥兴公司仍能按照租赁协议继续租赁涉案土地的认定错误，本院予以纠正。其次，租赁协议不能继续履行的原因，是因政府的限期拆除通知而将厂房、办公用房等拆除，从而导致租赁协议不能继续履行，并非京奥兴公司自身的原因不履行租赁协议；再次，办理建设工程规划许可，应先办理土地用地规划许可，而本案中**、***作为涉案土地的出租人，其并未提供土地用地规划许可，合同也未约定办理相关规划许可的具体责任，因此，不能将涉案厂房等拆除的原因归责于京奥兴公司，故原审法院认为适用租赁协议书第四条第5款的约定不当，本院予以纠正。在本案不能适用租赁协议书第四条第5款的情况下，**、***反诉要求京奥兴公司将拆除后的建筑材料交付**、***，没有相应依据，本院不予支持。 三、本案中的其他问题。本院需要指出，原审法院判决第四项驳回**、***的全部反诉请求，但又驳回了京奥兴公司要求拉走拆除后的建筑材料的请求，原审法院判决结果互相矛盾，本院予以纠正。 二审诉讼中，**以其住院治疗为由，要求中止本案审理。经本院审查，医疗机构出具的诊断证明为“偏瘫卧床失去自理与行动能力”，并非失去意识或行为能力，且**已经委托了律师参加诉讼，不符合“一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的”规定，不符合中止的法定条件，本案不予中止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百六十七条、第五百八十条、第七百零五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）**规定，判决如下： 一、维持北京市顺义区人民法院（2022）京0113民初12872号民事判决第一、第二项； 二、撤销北京市顺义区人民法院（2022）京0113民初12872号民事判决第三、第四项； 三、本判决生效后三十日内，京奥兴国际钢结构工程（北京）有限公司将北京市顺义区京密路东侧三家店村西口《租赁协议书》约定的土地上的厂房、办公用房等拆除后现存的建筑材料拉走，**、***不得阻拦。 四、驳回京奥兴国际钢结构工程（北京）有限公司的其他上诉请求。 五、驳回**、***的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费4025元，由京奥兴国际钢结构工程（北京）有限公司负担2013元（已交纳），由**、***负担2012元（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审反诉案件受理费2315元，由**、***负担（已交纳）。 二审案件受理费8050元，由京奥兴国际钢结构工程（北京）有限公司负担4026（已交纳），由**、***负担4024元（本判决生效后七日内交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　赵　霞 审 判 员　*** 二〇二三年四月三日 法官助理　*** 书 记 员　***