甘肃海外工程总公司与上海阿曼特汽车制造有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民事判决书

（2013）浦民一（民）初字第30620号

原告甘肃海外工程总公司。

法定代表人***。

委托代理人***。

委托代理人***，上海源泰律师事务所律师。

被告上海***汽车制造有限公司。

法定代表人***。

委托代理人***。

委托代理人***。

原告甘肃海外工程总公司（以下简称甘肃海外工程公司）诉被告上海***汽车制造有限公司（以下简称***汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告甘肃海外工程公司的委托代理人***、***，被告***汽车公司的委托代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告甘肃海外工程公司诉称，原、被告于2003年9月19日签订一份房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于上海市浦东新区高科西路XXX号房屋出租给被告使用，租期20年，租金第一年人民币（以下币种同）90万元，第二年100万元，第三年110万元，第四年120万元，第五至八年125万元，第九至十二年130万元。原告认为，时至今日房屋租金的市场价已经数倍于每年130万元标准，属于合同法规定合同成立以后发生了订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化，且被告在2012、2013年均有拖欠租金的情况，故诉请来院，要求判决解除双方之间的房屋租赁合同。

被告***汽车公司辩称，不同意原告诉请。理由是：原告在签订该合同时，将租金从2004年的一年90万元逐年提高到145万元，已经充分预见了市场行情变化，且被告在入驻后投入数千万巨资，将系争房屋改造成现代化大酒店，使物业价值大幅提升，原告已经提前收回投资，其所说的市场行情变化有失公平等说法并不成立；合同订立后交接房屋时，原告并未如实告知共用水表的问题，造成被告多支付20多万元水费，之后被告仍全额支付了租金，但在交涉过程中造成房租短期延付；原告在今年4月已通知被告要售卖系争房屋，故而牵强附会找出理由要求解除合同。

经审理查明：系争房屋位于上海市浦东新区高科西路XXX号（原博文路1378弄），原系甘肃中建工程公司所有，2005年11月17日起产权登记为甘肃海外工程公司所有。

2003年9月19日，甘肃中建工程公司与***汽车公司签订房屋租赁合同一份，约定甲方（甘肃中建工程公司）将博文路XXX弄XXX-XXX号房屋出租给乙方（***汽车公司）使用，产证面积6999平方米。甲方于2003年9月30日前向乙方交付该房屋，租期自甲方交付该房屋之日三个月起至满二十年为止。房屋租金第一年为90万元，第二年100万元，第三年110万元，第四年120万元，第五至八年125万元，第九至十二年130万元……。乙方每季度支付当年房租的四分之一，应于每季度的前五日内向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按每日支付500元违约金。甲方应在本合同履约后的三十天内将办公楼与居民住宅楼的水、电、煤气分表计量，居民住宅楼所使用计量表具及物业管理由甲方负责。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金32万元。甲方同意乙方在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。在租赁期内，乙方将本合同的乙方权利义务全部转让，必须事先征得甲方书面同意，未经甲方同意擅自转让而引起纠纷造成损失由乙方承担。合同第10.3条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知违约一方解除本合同：……（4）乙方逾期不支付租金累计超过三个月的。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，双方于2003年9月28日完成房屋交接手续。

2004年3月12日，甘肃中建工程公司发函给***汽车公司，表示同意***汽车公司将上述承租房屋改装为宾馆功能。

2013年4月1日和2013年4月3日，中国甘肃国际经济技术合作总公司、甘肃海外工程公司分别发函给***汽车公司，表示拟出售***汽车公司承租的上述房屋，另要求其将该房屋2006年至2012年租金支付明细单在2013年4月3日前报知。

2013年4月12日，上海浦东会展大酒店有限公司（以下简称浦东会展大酒店）发房租对账函给甘肃海外工程公司，表示经其核对，漏交2012年、2013年房租合计75000元，扣去减免部分，实际应补交68625元，要求甘肃海外工程公司予以确认。

另查明，2012年9月20日，***汽车公司（丙方、担保人）与浦东会展大酒店（甲方、出租人）、***上四季酒店管理有限公司（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，约定甲方将高科西路XXX号浦东会展大酒店楼宇中的1层酒店大堂、3层至11层及大楼前后停车场和租赁房屋及停车场内的设施设备出租给乙方。租期十年，自2012年12月20日起至2022年12月19日止。

庭审中，原告向法庭提供甘国资函（2005）99号“关于同意甘肃中建工程公司并入甘肃海外工程总公司的复函”一份，内容为甘肃省国有资产监督管理委员会原则同意甘肃中建工程公司并入甘肃海外工程公司，并要求按规定和程序到工商部门办理甘肃中建工程公司注销等相关手续。原告表示，甘肃中建工程公司已被工商部门吊销执照，但尚未注销。被告对该证据真实性无异议。原告还提供了浦东会展大酒店股东会决议和房屋无偿使用承诺书各一份，内容为***汽车公司等出资组建浦东会展大酒店，并提供***汽车承租的博文路XXX号房屋无偿给其使用，期限自2003年10月1日起至2023年9月30日止。被告对上述证据真实性无异议，但表示承诺书是为浦东会展大酒店方便注册而出具，非实际情况。

审理中，甘肃中建工程公司出具情况说明，证明甘肃中建工程公司的所有资产及债权债务转入原告名下，原告有权就系争房屋产生纠纷提起诉讼。

庭审中，被告向法庭提供了用水水表分割与抄录记载表，其中载明在2009年10月30日双方共同确认了浦东会展大酒店、***汽车公司水表读数和甘肃海外工程公司居民楼水表读数。原告对该证据真实性无异议，但认为不能证明原告欠付被告水费。

审理中，原、被告对下列事实确认一致：合同履行中，甘肃中建工程公司的权利义务已经由原告承受；截至2014年2月20日庭审之日，被告已向原告付至2014年3月底的租金。

以上事实，由房屋租赁合同、产权证、函件及当事人的庭审陈述等在案佐证。

本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。本案争议在于原告是否具有解除权。原告表示，其要求解除合同的依据有三：其一，根据合同，原告只授权被告转租权，没有授意二次转租，而被告将房屋转租给浦东大酒店后，浦东大酒店又转租给了其他人；其二，合同约定的租金与现在的市场租金标准已经相差数倍，原告无法预见，属于情势变更；其三，合同履行中，被告经常延付租金，但没有超过3个月。本院认为，首先，双方合同中原告同意由被告对房屋全部或部分转租，而“转租”的字面意义即包括一次转租、多次转租，也包括再转租，在合同未限定不允许次承租人再转租的情况下，不能排除再转租的内涵。其次，租金市场价发生变更，属于可预见的商业风险，而非不可抗力因素，且双方合同亦有租金递增的条款，故可以认为原告已经将租金发生变化的因素考虑在内。最后，被告延付租金未超过3个月，原告无权按照合同第10.3条要求解除合同。即使被告实际拖欠租金超过3个月，因双方在金额和其他费用等方面曾经或者至今存在争议，原告亦不能按照该条要求解除合同。综上，原告要求解除合同的诉请，并无事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条判决如下：

驳回原告甘肃海外工程总公司要求解除与被告上海***汽车制造有限公司之间《房屋租赁合同》的诉讼请求。

案件受理费50元（原告已预付），由原告甘肃海外工程总公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长***

代理审判员张斌

人民陪审员***

二〇一四年四月二日

书记员***

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。