青岛蓝湾信息科技有限公司、某某泰房地产数据有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省青岛市城阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鲁0214民初13621号 原告：青岛蓝湾信息科技有限公司，住所地：山东省青岛市高新区火炬路91号蓝湾智谷4号楼501室，统一社会信用代码：91370222561185615D。 法定代表人：**遨，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，山东国曜琴岛（青岛高新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东国曜琴岛（青岛高新区）律师事务所实习律师。 被告：***泰房地产数据有限公司，住所地山东省青岛市高新区秀园路2号科创**（青岛）科技园D2号楼3**303室，统一社会信用代码：91370222773545846F。 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，女，1973年4月20日生，汉族，住山东省青岛市城阳区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：**，女，1972年4月1日生，汉族，住山东省青岛市四方区，系该公司员工。 原告青岛蓝湾信息科技有限公司（以下简称蓝湾科技公司）与被告***泰房地产数据有限公司（以下***泰房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓝湾科技公司委托诉讼代理人***、***，被告禧泰房产公司委托诉讼代理人**、**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝湾科技公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金935099.17元，并自2020年11月7日起至租金付清之日止按日利率0.05%向原告支付违约金；2.判令被告向原告支付逾期将公司注册地址迁离该房屋的违约金1730.7元(该金额暂时计算到2022年8月10日止)，并按日利率0.05%计算滞纳金至注册地址迁离之日止；3.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告蓝湾科技公司变更第一项诉讼请求，判令被告向原告支付房屋租金710695.47元，并自2019年4月7日起至租金付清之日止按日利率0.05%向原告支付违约金。事实和理由：原告与被告分别签订了两份《蓝湾智谷一期房屋租赁合同》(以下简称“合同”)，租赁期限为2016年4月7日至2019年4月6日及2019年4月7日至2020年11月6日，合同约定被告承租原告位于蓝湾智谷5号楼301室的房屋(以下简称“该房屋”)用作办公室使用。被告应于2020年11月6日前一次性支付全部租金，若被告**支付合同规定的任何款项，原告有权要求被告就拖欠款项、违约金等支付日息0.05%的滞纳金。滞纳金的计算自上述各项费用或违约金应付之日期开始算，直至所有款项结清为止。根据合同约定，被告应于租赁到期后60日内注销在该房屋所在地址上办理的所有证照，否则，每逾期一日，应按(该房屋最末一月租金/30)×占用时间×2的标准支付违约金并赔偿原告因此遭受的全部损失和费用支出。合同签订后，原告依约向被告提供房屋，但被告拖欠房屋租金迟迟未付。被告分别于2021年4月14日、2021年6月29日、2022年1月18日、2022年5月18日多次向原告出具《关于***泰房地产数据有限公司延迟支付房租的承诺函》《***泰房地产数据有限公司关于延迟支付房租的付款计划》等公函并表示最迟将于2021年12月31日前付清拖欠的房屋租金935099.17元，但截至今日被告仍未支付欠款且仍未注销在该房屋所在地址上登记的企业住所。经原告多次催要未果，特诉至贵院，望判如所请。 被告禧泰房产公司辩称，签合同的时候原告说这是我们国企的协议我们一个字都不能改，改了一个字我们就过不了会，这个协议我们就签不了，签合同的时候就是在不对等的条件下签的协议。续签合同时我们提出了利息太高，对方说了这是我们国企的协议一个字都不能改，改了就过不了会。关于房租拖欠，我们不是主观意愿拖欠房租，不属于恶意拖欠房租，公司经营遇到了困难，公司在有钱的时候也是每个月支付10万元，后资金断链造成了现在的结果。关于办公室的租赁协议，我们在入园签入园协议和租赁协议的时候原告说一个字都不能改，是在不公平的情况下签的。约定的违约利息日万分之五，折合年利率18%，数额巨大，希望减免或下调，希望能够按照年利率3.65%执行。恳请法院充分考虑我公司近年来经营困难，尚有未支付员工工资、社保、公积金等费用。我公司已经在疫情结束后努力恢复经营，尽快偿付各种费用，我公司在正常情况下是没有问题的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证质证，根据当事人的**和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年4月1日，原告蓝湾科技公司（甲方、出租方）与被告禧泰房产公司（乙方、承租方）签订《蓝湾智谷一期房租租赁合同》，主要约定，甲方将青岛市高新区火炬路91号蓝湾智谷5号楼301户出租给乙方使用，租赁期限自2016年4月7日起至2019年4月6日止，自2016年3月7日起至起租日为装修期，不计入租赁期限。案涉房屋于2016年3月7日前由甲方向乙方交付，年租金457442元，未约定租金支付日期。根据乙方与青岛高新区技术产业开发区管理委员会签订的《项目投资协议》，自本协议约定的起租日起，第一年租金支付方式为：由乙方向甲方缴纳房租457442元，然后甲方配合乙方向青岛高新区管委申请第一年房租补贴;从第二年起,甲方对乙方承租的上述房屋按照《项目投资协议》及高新区有效政策实行免租金政策。乙方向甲方缴纳租赁保证金37597.95元，该保证金在本合同租赁期限内将始终存放于甲方，不计利息。本合同项下租赁期满或本合同终止后，乙方应按本合同约定将该房屋返还甲方、注销乙方在该房屋所在地址办理的所有证照，并结清本合同项下乙方应付的所有款项。之后的30天内，甲方将保证金退还给乙方(不计利息)，但根据本合同约定已经扣除的除外。如果乙方违反本合同的任何约定或条款，**支付本合同规定的任何款项，包括但不限于租金，保证金及其它费用等，或因乙方违约而应向甲方承担的任何款项或违约金时，甲方有权直接从乙方已缴纳的保证金中予以相应的扣除，不足部分可继续向乙方追索。同时，甲方扣缴乙方保证金或垫付任何费用后，应立即向乙发出书面通知，乙方应在该书面通知发出的次日将保证金及甲方额外垫付的费用补足。在乙方结清所有拖欠款项、违约金并补足扣除的保证金之前，甲方有权要求乙方就拖欠款项、违约金或未补足的保证金支付日息0.05%的滞纳金。滞纳金的计算自上述各项费用或违约金应付之日起开始算，直至所有款项结清为止。 二、原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）续签《蓝湾智谷一期房屋租赁合同》，主要约定，甲方将青岛市高新区火炬路91号蓝湾智谷5号楼301户出租给乙方使用，租赁期限自2019年4月7日起至2020年11月6日止。案涉房屋租金标准为1.35元/平方米/天，租金合计657344元，乙方一次性向甲方支付全部租金，2020年11月6日前付款。乙方应按时缴纳租金、保证金及本合同约定的其他任何费用。租赁到期或本合同终止后，乙方应于60日内注销乙方在该房屋所在地址上办理的所有证照，否则，每逾期一日，乙方应按（该房屋最末一月租金/30）×占用时间×2的标准支付违约金，并赔偿甲方因此遭受的全部损失和费用支出。在乙方结清所有拖欠款项、违约金并补足扣险的保证金之前，甲方有权要求乙方就拖欠款项、违约金或未补足的保证金支付日息0.05%的滞纳金。 三、2021年4月14日，禧泰房产公司向蓝湾科技公司出具《关于***泰房地产数据有限公司延迟支付房租的承诺函》，载明：租期2016年4月7日-2019年4月6日合同，尚欠租金577755.17元；租期2019年4月7日-2020年11月6日合同，尚欠租金657344元；尚欠房租合计1235099.17元。承诺于2021年6月30日前一次性付清拖欠的租金，若未能按时足额支付上述租金，则自2021年7月1日起，每逾期一日按照欠付租金的0.05%支付违约金，直至全部租金付清。 四、2021年6月29日，禧泰房产公司向蓝湾科技公司出具《关于延迟支付房租的付款计划》，载明“鉴于我司2021年4月14日向贵公司出具的《关于***泰房地产数据有限公司延迟支付房租的承诺函》，…无法一次性向贵公司付清拖欠的租金，…我司计划于每月向贵公司支付10万元以偿还拖欠的租金，并于2021年12月31日前付清拖欠的全部租金。” 五、2021年7月5日，禧泰房产公司向蓝湾科技公司支付租金10万元，2021年8月25日支付租金10万元，2021年9月27日支付租金10万元。 六、2022年1月18日，禧泰房产公司向蓝湾科技公司出具《对<关于催缴房屋租金的函>及<律师函>的回函》，载明“我司原计划将于2021年12月31日前支付所欠贵司的房租935099.17元，…恳请贵司延长我司支付房租的期限，我司收到青岛市住房保障中心的款项后将立即付清所欠房租。” 七、2022年5月18日，禧泰房产公司向蓝湾科技公司出具《<律师函>回函》，载明“我司原计划将于2021年12月31日前支付所欠贵司的房租935099.17元，…恳请贵司延长我司支付房租的期限，我司将根据收款情况分次支付所欠房租。”本案审理过程中，蓝湾科技公司主张诉请房租935099.17元，扣除因疫情政策减免房租224403.7元，变更后为710695.47元，其中第一份合同欠付房租277755.17元（577755.17元-已付款300000元），第二份合同欠付房租432940.3元（657344元-减免224403.7元）。禧泰房产公司对拖欠该房租本金无异议，但主张已交纳的租赁保证金37597.95元应折抵拖欠的房租。 八、2022年10月11日，禧泰房产公司将住所地址由案涉房屋变更为“山东省青岛市高新区秀园路2号科创**（青岛）科技园D2号楼3**303室”。 以上事实有原、被告提交的证据、证据交换笔录、庭审笔录、当事人的**等证据予以佐证，并经质证，足以认定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合禧泰房产公司与蓝湾科技公司的诉辩理由，本案争议的焦点为合同约定的违约金是否过高。本院评判如下： 蓝湾科技公司变更诉讼请求后要求禧泰房产公司支付拖欠的房屋租金710695.47元（277755.17元+432940.3元），禧泰房产公司对此认可，系双方当事人对自身权利的合法处分，本院予以确认。因禧泰房产公司主张已交纳的租赁保证金37597.95元应折抵拖欠的房租，且合同中亦约定蓝湾科技公司有权直接扣除，故本院确认禧泰房产公司尚拖欠蓝湾科技公司房屋租金673097.52元（277755.17元-37597.95元+432940.3元）。 禧泰房产公司与蓝湾科技公司签订的《蓝湾智谷一期房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，本院认为合同成立并生效，双方均应履行合同约定的义务。 根据合同约定“在乙方结清所有拖欠款项、违约金并补足扣除的保证金之前，甲方有权要求乙方就拖欠款项、违约金或未补足的保证金支付日息0.05%的滞纳金”本院认为，滞纳金本质为违约金，蓝湾科技公司要求禧泰房产公司支付日利率0.05%的违约金，禧泰房产公司抗辩称该标准明显过高，要求减免或下调，综合考量本案的实际情况，本院认为禧泰房产公司要求下调的抗辩意见于法有据，本院予以采纳，本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算为宜。因此，蓝湾科技公司主张的自2019年4月7日起至租金付清之日止按日利率0.05%向原告支付的违约金，本院调整为：以240157.22元（277755.17元-37597.95元）为基数，自2019年4月7日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算违约金；以432940.3元为基数，自2020年11月7日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算违约金。 根据合同约定“租赁到期或本合同终止后，乙方应于60日内注销乙方在该房屋所在地址上办理的所有证照，否则，每逾期一日，乙方应按（该房屋最末一月租金/30）×占用时间×2的标准支付违约金，并赔偿甲方因此遭受的全部损失和费用支出。”2020年11月6日案涉租赁合同到期，2022年10月11日，禧泰房产公司将登记注册地址从案涉房屋迁出，虽然逾期，但蓝湾科技公司并无证据证明给其造成损失，且约定应当注销禧泰房产公司在该房屋所在地址上办理的所有证照，该约定无法律依据，本院认为可以约定变更登记信息，故本院不予支持蓝湾科技公司主张的逾期迁址违约金1730.7元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十九条、第七百零三条的规定，判决如下： 一、被告***泰房地产数据有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛蓝湾信息科技有限公司房屋租金673097.52元及违约金（以240157.22元为基数、自2019年4月7日起至实际付清之日止、按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的违约金+以432940.3元为基数、自2020年11月7日起至实际付清之日止、按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的违约金）； 二、驳回原告青岛蓝湾信息科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付**履行期间的债务利息。 案件受理费10924元，由原告青岛蓝湾信息科技有限公司负担603元，由被告***泰房地产数据有限公司负担10321元。被告***泰房地产数据有限公司负担部分10321元应在本判决生效之日起十日内直接支付给原告青岛蓝湾信息科技有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院在线提交上诉状。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　姜　帅 二〇二三年三月八日 书　记　员　　王　玥