镇江圣亚集成房屋有限公司与中国建筑土木建设有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）京0106民初355号 原告：镇江圣亚集成房屋有限公司，住所地江苏省句容市后*****工业集中区01幢。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 被告：中国建筑土木建设有限公司，住所地北京市丰台区金泽西路2号院1号楼26、27层。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，中国建筑土木建设有限公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，中国建筑土木建设有限公司员工。 原告镇江圣亚集成房屋有限公司（以下简称圣亚公司）与被告中国建筑土木建设有限公司（以下简称土建公司）租赁合同纠纷一案，本院于2023年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圣亚公司的委托诉讼代理人**、***，被告土建公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 圣亚公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付36个箱式房的租金及进出场费578346元及利息（以23950元为基数，自2015年11月2日至2019年8月20日期间按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，自2019年8月21日至付清之日止按照全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以554414元为基数，自2021年5月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令被告向原告承担损失241760元；3.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年11月2日，土建公司与圣亚公司签订《箱式房租赁合同》，约定由圣亚公司将箱式房16个出租给甲方使用，租赁期限自2014年9月29日开始，租赁单价6元/天/间，其中4间卸至白茆河特大桥92-2桩基钢筋加工工地，12间卸至常熟市何市镇201县道与沿江高速公路交界处，单程运费1300元/个。后除了合同约定的16个箱式房外，土建公司追加租赁了20个箱式房，共计36个箱式房，包括30个一楼住人集装箱，6个二楼住人集装箱。2015年11月1日，土建公司退租一楼集装箱5个。2015年11月15日，土建公司通知圣亚公司退租，圣亚公司安排货车和人员到场后，因土建公司与土建公司分包劳务经济纠纷，不给圣亚公司货车进出，通过报110警察到场才让圣亚公司的货车出厂。但箱房无法拉走。基于土建公司现场特殊情况，2020年10月21日圣亚公司向土建公司发送《联系函》，载明：“我司通知贵司退租箱房由贵司将箱房拉到我司工厂算退，现工程结束，我司现通知贵司2020年11月10日前收回租赁集装箱，提请贵司搬空并整理好箱房，并指派专人现场定损。”但其仍未进行整理，后圣亚公司又多次与土建公司沟通。迫于无奈，2021年5月19日圣亚公司将现场有严重损耗的27个箱式房拉走，且向土建公司发送《联系函》载明：“我司通知贵司退租箱房由贵司将箱房拉到我司工厂算退，现工程结束，贵司现场可以退租，我司2021年5月16日接到贵司退租要求并于2021年5月19日拉回集装箱27个，贵司丢失或移做他用集装箱4个。损毁构件表见附件（一）损毁及租金运费情况如下（略）共825272元。在另案中，土建公司认可2021年5月19日，圣亚公司将27个箱式收回（一楼型25个、二楼型2个），剩余4个（二楼型）丢失。截止起诉之日，土建公司仍拖欠圣亚公司36个箱式房租金489912元，进出场费93600元；因土建公司疏于保管造成27个箱式房存在严重损耗给圣亚公司造成损失181760元及因丢失4个箱式房给圣亚公司造成的损失60000元，合计825272元。经原告多次催款被告仍未支付，故起诉。 土建公司辩称，涉案租赁合同关系已解除，要求我方承担租金及损毁责任没有依据，我方不同意原告的全部诉讼请求，具体理由如下：1.我方已依法行使合同解除权，与原告订立的《箱式房租赁合同》关系已于2016年3月合法解除。我方已按照合同及相关约定，全面履行合同约定义务。我方通知原告后，原告拒不履行合同及相关约定义务，奠定合同关系解除基础。我方已多次函告“无义务再承担租赁原告箱式房的看管责任”“将通过法律途径解决争议”等事项足以表明我方已行使合同解除权，而并不是函件中列明“合同解除”字眼才能证明我方解除合同的意思表示。综上，原告经过多次催告拒不履行合同约定义务，我方已依法行使合同解除权。2.我方已经履行箱式房租金支付及保管、看护责任，要求我方承担租金及损毁责任没有依据。原告关于涉案箱式房租赁期间、箱式房型号、单价与实际严重不符，不能作为我方承担责任的依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月2日，土建公司（需方，甲方）与圣亚公司（供方，乙方）签订《箱式房租赁合同》，约定乙方将箱式房（型号：2.82*5.83*2.75）16个（以实际验收数量为准）出租给甲方使用；乙方按集装箱及附件的价值收取押金，甲方退箱时租金及拉回运费从押金中扣除；甲方承担集装箱的出厂和回厂运输吊装费用，并负责将放置地整平或打好基础，乙方负责安装；租赁期自2014年9月29日起，最低租期90天，租期不够租赁天数要按最低期收费，租赁单价6元/天/间，甲方出租集装箱及附件押金共计12.8万元，其中4间卸至白茆河特大桥92-2桩基钢筋加工工地，12间卸至常熟市何市镇201县道与沿江高速公路交界处，单程运费1300元/个，共计2.08万元，押金及运费合计14.88万元。合同单价为综合单价，供方的材料费、附件费、装卸费、运输费及运输途中所发生的一切费用、税费、利润、安装至需方验收合格及风险等相关费用均已包含在合同单价内，需方不再支付任何费用。箱式房进场后预付每间箱式房9300元（押金8000元，运费1300元），待箱式房退场后双方核算租赁费及退场运输费，实际发生的费用从预付款中扣除。 土建公司于2014年9月10日收到圣亚公司交付的箱式房19间、2014年12月24日收到箱式房3间、2014年12月30日收到箱式房4间、2015年3月11日收到圣亚公司箱式房10间。土建公司共向圣亚公司支付集装箱押金288000元及进场运费44500元。 2015年11月1日，土建公司退租集装箱5个。 2016年1月10日，中国建筑股份有限公司沪通铁路工程站前IV标项目部（以下简称项目部）向圣亚公司发送《工作联系函》，要求圣亚公司收回达到退租条件的箱式房3个。 2016年1月23日、2016年2月22日，项目部两次向圣亚公司发送《工作联系函》，要求圣亚公司于2016年1月26日前（后延至2016年3月1日）办理达到退租条件3间箱式房的退租手续，于2016年1月28日（后延至2016年3月1日）完善前期退租5间箱式房的结算手续，并告知剩余28间箱式房在2016年2月29日可达退租条件，要求圣亚公司提前安排车辆到项目部对剩余箱式房进行退租，自2016年3月1日起项目部不再承担相应的租赁费用。 2016年2月24日，圣亚公司向项目部回函表示：我司同意2016年3月1日后不再产生租金，并承诺于2016年3月退箱，在我司未验收箱房办理退租手续（前），箱房的保管和看护责任仍归贵司。同日，项目部向圣亚公司回函表示：贵司函件未明确具体退租时间和退租数量，我司要求贵司必须于2016年3月10日前办理完所有箱式板房退租手续，项目部只负责看护至2016年3月10日。 2016年4月16日，项目部向圣亚公司发出《工作联系函》，表示：我司租用贵司箱式活动板房36间，向贵司支付押金28.8万元，发生的租赁费从押金中扣除，截止2016年2月28日，共计租赁费用96732元，贵司尚欠我司押金191268元。经往来函件，现贵司一直未来我项目部办理退租事宜，对此我项目提出：1.目前我项目承租贵司的箱式板房已经清理完毕达到退租条件，目前现场无人看管，自2016年3月10日后，项目部不再承担看护责任。2.贵司务必于2016年4月23日前完善前期退租5间箱式房结算手续及剩余31间箱式房退租事宜，并按合同要求退还押金。 2020年10月20日，项目部向圣亚公司发送《工作联系函》表示：因圣亚公司一直未退箱也未发函说明情况，因此，我项目只承担截止2015年11月1日的5间箱式房及截止2016年3月1日的31间箱式房租金，且我项目不再承担2016年3月10日后31间箱式房的保管看护责任，要求土建公司在接函后2日内将剩余箱式房拉走，10日内办理退租结算手续，并按合同约定退还押金。 2020年10月21日圣亚公司回函表示：贵司于2014年10月30日租赁我司住人集装箱36个（一楼型30个，二楼型6个），于2015年11月1日退租5个（一楼型），2015年11月15日通知我司退租3个，我司安排货车和人员到场后，因贵司与贵司分包劳务经济纠纷，不给我司货车进出，通过报110警察到场才给货车出来，但箱房无法拉走，因贵司现场特殊情况，我司通知贵司退租箱房由贵司将箱房拉到我司工厂算退，现工程结束，我司现通知贵司于2020年11月10日前收回租赁集装箱，请贵司搬空并整理好箱房，并派专人现场定损。租金运费结算如下：一楼住人集装箱单价6元/个/天，二楼住人集装箱8元/个/天，租金和进场费合计540150元。如有丢失，按照一层箱1.2万元/个、二层箱1.5万元/个赔偿。 2021年3月17日，土建公司向项目部发送《工作联系函》表示：圣亚公司回函中载明的单价及租期计算与承诺及实际情况严重不符。并要求圣亚公司在接函后5日内将剩余箱式房拉走并10日内办理结算，并退还押金。 2021年5月19日，圣亚公司向项目部发送《联系函》表示：我司于2021年5月19日拉回集装箱27个，土建公司丢失或移做他用集装箱4个。 另查，土建公司以租赁合同纠纷起诉圣亚公司，要求圣亚公司返还土建公司押金148322元并支付利息。本院于2021年12月20日作出（2021）京0106民初16705号民事判决书，判决驳回土建公司的诉讼请求。土建公司不服判决提起上诉，北京市第二中级人民法院于2022年3月30日作出（2022）京02民终3011号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决书载明：“圣亚公司对一审判决认定的事实并无异议，土建公司认为一审认定‘双方均认可，圣亚公司于2021年5月19日，将27个箱式房收回（一楼型25个、二楼型2个）’系错误，其并不认可箱式房有一楼型和二楼型的区分，表示是圣亚公司自行拉走的，双方并未当场进行确认。经查阅一审卷宗，土建公司当庭仅确认圣亚公司拉走27个箱式房。圣亚公司就此主张其发送给土建公司的函件里明确收回的27个箱式房包括系一楼型25个和二楼型2个，土建公司在回函中并未就此提出异议，仅就单价和租期提出异议，并未对拉走的箱式房型号和数量提出异议，视为土建公司认可其所述拉走的箱式房型号及数量。土建公司主张就单价和租期提出异议就说明其不认可按不同型号计算租金，租金标准系统一的合同约定标准。本院对此认为，因双方尚未进行结算，本案也不涉及结算问题，故该争议对本案实体处理不构成实质影响，本院不予认定。…本院认为：…根据双方约定，押金应待箱式房退场后双方核算租赁费和运输费后才能退还，现双方就合同解除或终止时间尚存争议，且双方一致确认并未进行结算，故土建公司在此情况下要求退还押金，缺乏依据，本院无法支持…。” 圣亚公司提交了照片和视频，欲证明土建公司未妥善保管租赁物，应当承担赔偿责任。经质证，土建公司对视频及照片的真实性、关联性均不予认可。 本院认为，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案争议发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。 依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。圣亚公司与土建公司于2014年11月2日签订的《箱式房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。 关于租赁标的物型号及租金标准，根据合同约定，箱式房租金标准为6元/个/间，圣亚公司按集装箱及附件的价值收取押金，押金标准为每间8000元。现有证据不足以证明双方协商一致变更租赁物及租金标准，而圣亚公司出具的材料款结算确认单显示，圣亚公司按照每间8000元的标准收取了36间箱式房的押金。现圣亚公司主张36间箱式房中包括二楼型箱式房，及二楼型租金标准高于一楼型箱式房，故本院不予采信。 关于租金起止时间。双方一致认可租赁标的物进场时间为2014年9月10日19间、2014年12月24日3间、2014年12月30日4间、2015年3月11日10间，本院不持异议。圣亚公司主张箱式房租期自2014年10月30日起算，缺乏证据，本院对其主张的超出部分不予支持。关于租金截止时间，双方均认可其中5间箱式房已于2015年11月1日退租，故该5间箱式房租金应计算至2015年11月1日。圣亚公司回函中认可土建公司2015年11月15日通知其退租三间箱式房，故该3间箱式房租金应计算至该日。土建公司于2016年1月23日即告知圣亚公司剩余28间箱式房均能在2016年2月29日达到退租条件，要求圣亚公司提前安排车辆办理退租，并于2016年2月22日再次重申退租时间，圣亚公司在回函中亦表示同意2016年3月1日后不再产生租金，故该28间箱式房租金应计算至2016年2月29日。经核算，上述租金共计89310元，进出场费共计93600元。根据合同约定，退箱时租金及拉回运费从押金中扣除。土建公司交纳的押金足以支付租金及运费，现圣亚公司要求土建公司支付租金及进出场费的诉求，缺乏依据，本院不予支持。 如上所述，双方均同意2016年3月1日后不再产生租金，故双方租赁期限于2016年2月29日届满，租赁合同于当日终止。租赁合同终止后，承租人应当返还租赁物。本案涉案合同载明，箱式房安装由圣亚公司负责，进出场吊装运费由土建公司负担，可见将箱式房及时运输出场系圣亚公司的合同义务。根据证据显示，土建公司先后于2016年1月23日、2月22日两次履行了告知义务，并在圣亚公司回函表示无法于2月29日收回租赁物后，明确表示将保管租赁物至3月10日，土建公司已充分履行保管义务。圣亚公司未及时收回租赁物，因此造成的损失应由圣亚公司自行承担。现圣亚公司要求土建公司赔偿其损失，于法无据，本院亦不予支持。 圣亚公司主张2015年11月15日因土建公司及其分包存在纠纷导致圣亚公司未能将箱式房拉回，但其在事发后近5年时间内的多次函件均未提及该事件，且在审理过程中亦未就该事件提交相关证据，本院对其主张难以采信。圣亚公司在2020年10月21日函件中提到因此事件要求土建公司将箱式房运至圣亚公司工厂算退，系要求对合同约定条款进行变更，该变更未经土建公司同意，不发生法律效力。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二十条规定，判决如下： 驳回镇江圣亚集成房屋有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费6181.5元，由镇江圣亚集成房屋有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审 判 员　　张　倩 二〇二三年二月二十七日 法官助理　　*** 书 记 员　　王　琪