镇江圣亚集成房屋有限公司与中国建筑土木建设有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）京02民终6984号 上诉人（原审原告）：镇江圣亚集成房屋有限公司，住所地江苏省句容市后*****工业集中区01幢。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国建筑土木建设有限公司，住所地北京市丰台区金泽西路2号院1号楼26、27层。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，中国建筑土木建设有限公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，中国建筑土木建设有限公司员工。 上诉人镇江圣亚集成房屋有限公司（以下简称圣亚公司）因与被上诉人中国建筑土木建设有限公司（以下简称土建公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2023）京0106民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月9日立案后，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 圣亚公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持我公司全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定集装箱的类型、个数及单价错误。（2021）京0106民初16705号民事判决书明确载明“双方均认可，圣亚公司于2021年5月19日，将27个箱式房收回（一楼型25个、二楼型2个），剩余4个（二楼型）丢失”。对于箱式房的收回情况，一审法院应当按照上述判决认定的事实采信，我公司无需提供其他证据证明。由于二楼箱式房需要安装楼梯和下雨走廊，因此根据行业惯例，单价比一楼箱式房高2元/天，即8元/天。二、一审法院认定剩余31间箱式房租期的截止时间为2016年3月1日是错误的，应当计算至我公司实际取回集装箱之日，即2021年5月19日。第一，从土建公司提交的证据可以明确看出，我公司同意3月1日不产生租金的大前提是我公司已经办理完毕全部验收手续。若未办理完毕验收手续，土建公司应当承担的法律责任必然包括持续产生的租金。相当于我公司已明确告知土建公司，即在尚未办理完毕验收手续前，租金仍继续计算，保管看护责任仍由土建公司承担。一审法院断章取义，认定我公司单方承诺了无论何种情况，如土建公司恶意不返还箱式房，我公司都在3月1日之后不收取任何租金，未联系上下文考虑不产生租金的大前提。第二，我公司无法按时收回箱式房是土建公司单方原因造成的，故产生的租金应由土建公司承担。我公司一审中提交的两份联系函均载明“我司安排货车和人员到场后，因贵司与贵司分包劳务经济纠纷，不给我司货车进出，通过报110警察到场才给货车出来，但箱房无法拉走”，对箱式房无法拉走的原因，上述两份联系函中我公司已经多次说明，土建公司也从未发函就上述情况表示异议，足以说明系土建公司的原因导致我公司无法拉出箱式房，这才是租期继续计算的根本原因。第三，土建公司实际占有使用集装箱，若其所述属实，出场费本应由土建公司承担，其完全可以将集装箱运输到我公司厂区。但事实上土建公司并没有这样做，而是继续占用箱式房。由于土建公司施工现场范围极大，具体施工地点随着施工进程不断变化，涉案箱式房不断由土建公司拉到不同地点，没有土建公司配合，且我公司多次带货车前去沿铁路寻找却并没有将集装箱取回。一个箱式房价值万元，一天的租金才6元钱，我公司为了租金就将箱式房弃之于不顾，完全有悖常理。真正的事实是土建公司恶意占用集装箱，将集装箱随意摆放远离租赁地点，且告知我公司具体位置并安排人员配合退租，导致我公司无法自行取回。综上，双方应以实际履行完毕的期限确定租期，即剩余31个箱式房租期计算至2021年5月19日。三、一审判决认定我公司未及时收回租赁物，损失应由我公司承担是错误的。如前所述，双方的租期截至2021年5月19日，我公司拉回箱式房后，其中4个箱式房丢失，拉回的箱式房地板等处破损，无法继续使用，由此产生的损失应当由承租人土建公司承担。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实后依法支持我公司的上诉请求。 土建公司辩称，同意一审判决，不同意圣亚公司的上诉请求。一审判决认定的集装箱类型个数以及单价无误，我公司已经履行完相应义务，圣亚公司要求我公司承担损失无依据。 圣亚公司向一审法院起诉请求：1.判决土建公司向圣亚公司支付36个箱式房的租金及进出场费578346元及利息（以23950元为基数，自2015年11月2日至2019年8月20日期间按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，自2019年8月21日至付清之日止按照全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以554414元为基数，自2021年5月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令土建公司向圣亚公司承担损失241760元。 一审法院认定事实如下：2014年11月2日，土建公司（需方，甲方）与圣亚公司（供方，乙方）签订《箱式房租赁合同》，约定乙方将箱式房（型号：2.82*5.83*2.75）16个（以实际验收数量为准）出租给甲方使用；乙方按集装箱及附件的价值收取押金，甲方退箱时租金及拉回运费从押金中扣除；甲方承担集装箱的出厂和回厂运输吊装费用，并负责将放置地整平或打好基础，乙方负责安装；租赁期自2014年9月29日起，最低租期90天，租期不够租赁天数要按最低期收费，租赁单价6元/天/间，甲方出租集装箱及附件押金共计12.8万元，其中4间卸至白茆河特大桥92-2桩基钢筋加工工地，12间卸至常熟市何市镇201县道与沿江高速公路交界处，单程运费1300元/个，共计2.08万元，押金及运费合计14.88万元。合同单价为综合单价，供方的材料费、附件费、装卸费、运输费及运输途中所发生的一切费用、税费、利润、安装至需方验收合格及风险等相关费用均已包含在合同单价内，需方不再支付任何费用。箱式房进场后预付每间箱式房9300元（押金8000元，运费1300元），待箱式房退场后双方核算租赁费及退场运输费，实际发生的费用从预付款中扣除。 土建公司于2014年9月10日收到圣亚公司交付的箱式房19间、2014年12月24日收到箱式房3间、2014年12月30日收到箱式房4间、2015年3月11日收到圣亚公司箱式房10间。土建公司共向圣亚公司支付集装箱押金288000元及进场运费44500元。 2015年11月1日，土建公司退租集装箱5个。 2016年1月10日，中国建筑股份有限公司沪通铁路工程站前IV标项目部（以下简称项目部）向圣亚公司发送《工作联系函》，要求圣亚公司收回达到退租条件的箱式房3个。 2016年1月23日、2016年2月22日，项目部两次向圣亚公司发送《工作联系函》，要求圣亚公司于2016年1月26日前（后延至2016年3月1日）办理达到退租条件3间箱式房的退租手续，于2016年1月28日（后延至2016年3月1日）完善前期退租5间箱式房的结算手续，并告知剩余28间箱式房在2016年2月29日可达退租条件，要求圣亚公司提前安排车辆到项目部对剩余箱式房进行退租，自2016年3月1日起项目部不再承担相应的租赁费用。 2016年2月24日，圣亚公司向项目部回函表示：我司同意2016年3月1日后不再产生租金，并承诺于2016年3月退箱，在我司未验收箱房办理退租手续（前），箱房的保管和看护责任仍归贵司。同日，项目部向圣亚公司回函表示：贵司函件未明确具体退租时间和退租数量，我司要求贵司必须于2016年3月10日前办理完所有箱式板房退租手续，项目部只负责看护至2016年3月10日。 2016年4月16日，项目部向圣亚公司发出《工作联系函》，表示：我司租用贵司箱式活动板房36间，向贵司支付押金28.8万元，发生的租赁费从押金中扣除，截止2016年2月28日，共计租赁费用96732元，贵司尚欠我司押金191268元。经往来函件，现贵司一直未来我项目部办理退租事宜，对此我项目提出：1.目前我项目承租贵司的箱式板房已经清理完毕达到退租条件，目前现场无人看管，自2016年3月10日后，项目部不再承担看护责任。2.贵司务必于2016年4月23日前完善前期退租5间箱式房结算手续及剩余31间箱式房退租事宜，并按合同要求退还押金。 2020年10月20日，项目部向圣亚公司发送《工作联系函》表示：因圣亚公司一直未退箱也未发函说明情况，因此，我项目只承担截止2015年11月1日的5间箱式房及截止2016年3月1日的31间箱式房租金，且我项目不再承担2016年3月10日后31间箱式房的保管看护责任，要求圣亚公司在接函后2日内将剩余箱式房拉走，10日内办理退租结算手续，并按合同约定退还押金。 2020年10月21日圣亚公司回函表示：贵司于2014年10月30日租赁我司住人集装箱36个（一楼型30个，二楼型6个），于2015年11月1日退租5个（一楼型），2015年11月15日通知我司退租3个，我司安排货车和人员到场后，因贵司与贵司分包劳务经济纠纷，不给我司货车进出，通过报110警察到场才给货车出来，但箱房无法拉走，因贵司现场特殊情况，我司通知贵司退租箱房由贵司将箱房拉到我司工厂算退，现工程结束，我司现通知贵司于2020年11月10日前收回租赁集装箱，请贵司搬空并整理好箱房，并派专人现场定损。租金运费结算如下：一楼住人集装箱单价6元/个/天，二楼住人集装箱8元/个/天，租金和进场费合计540150元。如有丢失，按照一层箱1.2万元/个、二层箱1.5万元/个赔偿。 2021年3月17日，土建公司向项目部发送《工作联系函》表示：圣亚公司回函中载明的单价及租期计算与承诺及实际情况严重不符。并要求圣亚公司在接函后5日内将剩余箱式房拉走并10日内办理结算，并退还押金。 2021年5月19日，圣亚公司向项目部发送《联系函》表示：我司于2021年5月19日拉回集装箱27个，土建公司丢失或移做他用集装箱4个。 另查，土建公司以租赁合同纠纷起诉圣亚公司，要求圣亚公司返还土建公司押金148322元并支付利息。法院于2021年12月20日作出（2021）京0106民初16705号民事判决书，判决驳回土建公司的诉讼请求。土建公司不服判决提起上诉，北京市第二中级人民法院于2022年3月30日作出（2022）京02民终3011号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决书载明：“圣亚公司对一审判决认定的事实并无异议，土建公司认为一审认定‘双方均认可，圣亚公司于2021年5月19日，将27个箱式房收回（一楼型25个、二楼型2个）’系错误，其并不认可箱式房有一楼型和二楼型的区分，表示是圣亚公司自行拉走的，双方并未当场进行确认。经查阅一审卷宗，土建公司当庭仅确认圣亚公司拉走27个箱式房。圣亚公司就此主张其发送给土建公司的函件里明确收回的27个箱式房包括系一楼型25个和二楼型2个，土建公司在回函中并未就此提出异议，仅就单价和租期提出异议，并未对拉走的箱式房型号和数量提出异议，视为土建公司认可其所述拉走的箱式房型号及数量。土建公司主张就单价和租期提出异议就说明其不认可按不同型号计算租金，租金标准系统一的合同约定标准。本院对此认为，因双方尚未进行结算，本案也不涉及结算问题，故该争议对本案实体处理不构成实质影响，本院不予认定。…本院认为：……根据双方约定，押金应待箱式房退场后双方核算租赁费和运输费后才能退还，现双方就合同解除或终止时间尚存争议，且双方一致确认并未进行结算，故土建公司在此情况下要求退还押金，缺乏依据，本院无法支持……” 圣亚公司提交了照片和视频，欲证明土建公司未妥善保管租赁物，应当承担赔偿责任。经质证，土建公司对视频及照片的真实性、关联性均不予认可。 一审法院认为，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案争议发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。 依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。圣亚公司与土建公司于2014年11月2日签订的《箱式房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。 关于租赁标的物型号及租金标准，根据合同约定，箱式房租金标准为6元/个/间，圣亚公司按集装箱及附件的价值收取押金，押金标准为每间8000元。现有证据不足以证明双方协商一致变更租赁物及租金标准，而圣亚公司出具的材料款结算确认单显示，圣亚公司按照每间8000元的标准收取了36间箱式房的押金。现圣亚公司主张36间箱式房中包括二楼型箱式房，及二楼型租金标准高于一楼型箱式房，故法院不予采信。 关于租金起止时间。双方一致认可租赁标的物进场时间为2014年9月10日19间、2014年12月24日3间、2014年12月30日4间、2015年3月11日10间，法院不持异议。圣亚公司主张箱式房租期自2014年10月30日起算，缺乏证据，法院对其主张的超出部分不予支持。关于租金截止时间，双方均认可其中5间箱式房已于2015年11月1日退租，故该5间箱式房租金应计算至2015年11月1日。圣亚公司回函中认可土建公司2015年11月15日通知其退租三间箱式房，故该3间箱式房租金应计算至该日。土建公司于2016年1月23日即告知圣亚公司剩余28间箱式房均能在2016年2月29日达到退租条件，要求圣亚公司提前安排车辆办理退租，并于2016年2月22日再次重申退租时间，圣亚公司在回函中亦表示同意2016年3月1日后不再产生租金，故该28间箱式房租金应计算至2016年2月29日。经核算，上述租金共计89310元，进出场费共计93600元。根据合同约定，退箱时租金及拉回运费从押金中扣除。土建公司交纳的押金足以支付租金及运费，现圣亚公司要求土建公司支付租金及进出场费的诉求，缺乏依据，法院不予支持。 如上所述，双方均同意2016年3月1日后不再产生租金，故双方租赁期限于2016年2月29日届满，租赁合同于当日终止。租赁合同终止后，承租人应当返还租赁物。本案涉案合同载明，箱式房安装由圣亚公司负责，进出场吊装运费由土建公司负担，可见将箱式房及时运输出场系圣亚公司的合同义务。根据证据显示，土建公司先后于2016年1月23日、2月22日两次履行了告知义务，并在圣亚公司回函表示无法于2月29日收回租赁物后，明确表示将保管租赁物至3月10日，土建公司已充分履行保管义务。圣亚公司未及时收回租赁物，因此造成的损失应由圣亚公司自行承担。现圣亚公司要求土建公司赔偿其损失，于法无据，法院亦不予支持。 圣亚公司主张2015年11月15日因土建公司及其分包存在纠纷导致圣亚公司未能将箱式房拉回，但其在事发后近5年时间内的多次函件均未提及该事件，且在审理过程中亦未就该事件提交相关证据，法院对其主张难以采信。圣亚公司在2020年10月21日函件中提到因此事件要求土建公司将箱式房运至圣亚公司工厂算退，系要求对合同约定条款进行变更，该变更未经土建公司同意，不发生法律效力。 据此，一审法院于2023年2月判决：驳回镇江圣亚集成房屋有限公司的全部诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案《箱式房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，圣亚公司与土建公司均应依约履行。 根据双方的诉辩意见，本案二审争点为箱式房租金的起算和截止时间，以及土建公司是否应承担4个丢失箱式房的损失。 圣亚公司上诉主张由于土建公司单方原因导致其无法按时收回箱式房，但其提交的证据仅有2020年10月21日的《回函》对其2015年11月15日无法收回土建公司通知达到退租条件的3个箱式房的原因予以说明，且无其他证据佐证。2016年2月24日，圣亚公司向土建公司发送的《工作联系函》仅载明“贵司项目部租赁我司住人集装箱，现已接到退租通知，我司同意2016年3月1日后不再产生租金，因贵司项目租我司箱房在铁路工地沿线，比较分散且交通不便，我***3月份退箱，请贵司配合办理退租，在我司未验收箱房办理退租手续，箱房的保管看护责任仍归贵司”，未提交其他证据证明其未能于2016年3月收回箱式房系土建公司单方原因所致。根据《箱式房租赁合同》的约定，箱式房安装由圣亚公司负责，进出场吊装运费由土建公司负担；在土建公司已按约定足额支付押金和运费的情况下，将箱式房及时运输出场系圣亚公司的合同义务。圣亚公司在2016年2月24日的《工作联系函》中虽明确“在我司未验收箱房办理退租手续，箱房的保管看护责任仍归贵司”，在2020年10月21日函件中亦要求土建公司将箱式房运至圣亚公司工厂算退，但上述要求均系对合同约定条款进行的变更，在上述变更未经土建公司同意，且圣亚公司未能提及证据证明系土建公司单方原因导致圣亚公司无法按期收回箱式房的情况下，上述变更对土建公司不发生法律效力。土建公司亦在圣亚公司回函表示无法于2月29日收回租赁物后，明确表示将保管租赁物至3月10日，土建公司已充分履行保管义务，故圣亚公司主张土建公司应对丢失的4个箱式房承担赔偿责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院综合在案证据及双方陈述，认定36间箱式房的起租时间分别为2014年9月10日19间、2014年12月24日3间、2014年12月30日4间、2015年3月11日10间，退租时间分别为2015年11月1日5间，2015年11月15日3间，2016年2月29日28间，均并无不当，本院予以确认。 关于租金标准问题，圣亚公司主张36个箱式房中包含一楼型30个，二楼型6个，且二楼型箱式房的租金标准为8元/天/个，但《箱式房租赁合同》中对箱式房的类型并无明确约定，且明确租金标准为6元/天/个，故即便实际租赁的箱式房包含二楼型，租金标准亦应按照合同约定的标准进行计算，故本院对圣亚公司的该项上诉主张不予采信。一审法院根据上述认定事实以及圣亚公司提交的计算明细，确认土建公司交纳的押金及运费足以支付租金及运费，对圣亚公司要求土建公司支付租金及进出场费的诉求未予支持，处理正确，本院予以维持。 圣亚公司另主张已生效的（2021）京0106民初16705号民事判决书对箱式房的收回情况作出了认定，圣亚公司无需提供其他证据证明，对此，本院认为（2021）京0106民初16705号民事判决认定的箱式房收回情况系2021年5月19日的情形，且土建公司在该案二审期间对此提出了异议，二审法院确认“经查阅一审卷宗，土建公司当庭仅确认圣亚公司拉走27个箱式房”，故对圣亚公司的该项上诉主张，本院不予采纳。 综上所述，圣亚公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12363元，由镇江圣亚集成房屋有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 员　*** 二〇二三年五月二十五日 法官助理　黄　骏 书 记 员　*** 书 记 员　***