中御（广东）技术有限公司、中交广州航道局有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤01民终27531号 上诉人（原审被告）：中御（广东）技术有限公司，住所地广州市海珠区。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，***，均系北京德和衡（广州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中交广州航道局有限公司，住所地广州市海珠区。 法定代表人：**。 上诉人中御（广东）技术有限公司（以下简称中御公司）因与被上诉人中交广州航道局有限公司（以下简称广航公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2023）粤0105民初9019号民事判决，向本院提起上诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，本案二审依法由审判员一人独任审理，现已审理终结。 广航公司在原审的诉讼请求：1.判令中御公司支付广航公司房屋租金人民币610384元（计算至2023年2月14日）；2.判决支持广航公司没收中御公司的履约保证金人民币59392元；3.中御公司承担本案案件诉讼费。 原审法院判决如下：一、中御（广东）技术有限公司在判决生效之日起十日内向中交广州航道局有限公司支付拖欠的租金610384元（含2019年11月15日至2019年12月14日的租金29696元、2020年1月15日-5月14日的租金121483元、2022年1月15日至2023年2月14日的租金459205元）；二、中御（广东）技术有限公司缴纳的租赁保证金59392元中交广州航道局有限公司不予返还。一审案件受理费5248.9元，由中御（广东）技术有限公司负担。 判后，上诉人中御公司不服原审判决，上诉请求：1.撤销原审判决第一项并依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉的主要事实和理由：1.在上诉人和被上诉人协商逾期支付的租金时，双方从未提及上诉人逾期支付2019年12月的租金，但原审法院却错误认定了该事实。根据被上诉人在原审中提交的证据可知，双方对2019年的租金不存在争议，双方均确认2019年11月和12月的租金均已支付完毕，双方仅对2020年之后的租金支付问题进行协商。2022年5月25日，上诉人向被上诉人就所欠租金部分做书面交租计划，计划中明确需支付租金为2021年12月至2022年期间的租金。2022年8月30日，上诉人和被上诉人达成《会议记录》，确认上诉人拖欠2020年的部分租金。由上述证据可知，双方均确认对2019年的租金不存在争议，仅就2020年的部分租金进行协商和沟通。除此之外，上诉人也将补充提交相应的完整银行流水进行证明。因此，上诉人已将2019年的租金支付完毕，但原审法院未能准确认定相关事实。2.按照《广州市国资委关于做好2022年市属国企房屋减免租金工作的通知》，被上诉人应当针对2020年1月至2020年5月、2022年1月至2023年1月期间的租金进行减免。2020年2月7日，广州市人民政府办公厅发布《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施》。2022年5月20日，广州市人民政府国有资产监督管理委员会作出了《广州市国资委关于做好2022年市属国企房屋减免租金工作的通知》。按照前述通知，上诉人符合通知中的应当减免租金的服务业小微企业，原审法院在判决上诉人应付租金时，却未按照通知进行处理，损害了上诉人的合法权益。即便被上诉人主张，减免租金的政策前提是租户要补交齐欠缴的租金再由其上报流程去减免，因上诉人一直没有缴纳承诺补缴的租金，所以减免租金的合同没有给上诉人。但是，在双方已就涉案房屋的租赁合同关系解除且诉至法院的情况下，被上诉人应当按照适用减免租金的政策下计算出来的租金金额进行主张，而非全额主张；再者，上诉人未能筹集到足额资金支付欠费租金，也不能得出上诉人丧失按照减免租金的政策来计算租金的权利。3.上诉人因受到疫情防控等措施且部分时间处于疫情封控区的影响，导致营业收入减少，该不可抗力使得上诉人合同履行困难，如继续按照原租赁合同支付该期间的租金对其明显不公平，因此，被上诉人应当针对2020年1月至2020年5月、2022年1月至2023年1月期间的租金进行减免。（1）上诉人因受到疫情防控等措施且部分时间处于疫情封控区的影响，导致营业收入减少，该不可抗力使得上诉人合同履行困难。原审法院应当根据民法典第五百九十条、《最高人民法院印发关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条第二款、《最高人民法院印发关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款的规定，并结合本案案情，平衡出租人和租赁人的合法权益，判令被上诉人减免上诉人部分期间的租金，但原审法院未能准确适用前述法律。（2）租赁合同签订于疫情发生前，后上诉人因疫情防控原因无法正常使用、收益租赁房屋，本案也适用情势变更原则。（3）上诉人并非恶意拖欠租金，主观上不存在恶意。上诉人应支付租金时限于发生在疫情之后，且承租人未支付租金的行为与疫情防控直接相关。4.与被上诉人处于同一集团内的物业公司因上诉人未支付物业费，采取停水、停电、锁门等非法措施，同时停掉员工进出广航大厦的门禁卡，致使上诉人在部分时间内无法使用涉案房屋，公司无法正常经营，基于此，也应当对租金进行相应的减免。 被上诉人广航公司并未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。 二审中，上诉人中御公司向本院提交以下证据拟证明其主张：1.关于支持小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施，以及广州市国资委关于做好2022年市属国企房屋减免租金工作的通知；2.微信聊天记录及照片。被上诉人广航公司并未对此提交书面质证意见。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：中御公司的上诉请求，在本案中是否应予支持。 本案中，上诉人中御公司虽向本院提起上诉，但本院审理期间，上诉人所提交的新证据不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明上诉人主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9903.84元，由上诉人中御（广东）技术有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员　　*** 二〇二四年一月二日 书记员　　*** *** 附件 自动履行提示 一、债务人如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致债权人向人民法院申请强制执行的，人民法院将依法对债务人的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》和《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，对债务人采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。债务人为单位的，对其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人一并采取消费限制等惩戒措施。 债务人如果规避、抗拒执行，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。 二、判决有款项支付内容的，债权人应及时将收款账户或其他收款方式及时告知对方。