甘肃某某建筑安装工程有限责任公司与马某、兰州某某房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院 民事判决书 （2024）甘01民初433号 原告（申请执行人）：甘肃某某建筑安装工程有限责任公司，住所地：甘肃省临夏州临夏市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男。 委托诉讼代理人：***，男。 被告（执行案外人）：马某，男，1984年10月10日出生，汉族，住北京市宣武区。 委托诉讼代理人：***，甘肃佳函律师事务所律师。 被告（被执行人）：兰州某某房地产开发有限公司，住所地：甘肃省兰州市安宁区。 法定代表人：张某。 原告甘肃某某建筑安装工程有限责任公司（以下简称某甲公司）与被告马某、兰州某某房地产开发有限公司（以下简称某乙公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2024年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某甲公司的委托诉讼代理人***、***，被告马某的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告某乙公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 某甲公司向本院提出诉讼请求：1.依法准许执行甘肃省兰州市安宁区××路××号××幢××单元××室房屋；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：某甲公司与某乙公司建设工程合同纠纷一案，兰州市中级人民法院依据已生效的（2021）甘01民初206号民事判决书以及（2024）甘01执恢86号执行裁定书恢复执行，此后，兰州市中级人民法院以（2021）甘01执892号协助执行通知书查封了某乙公司名下位于甘肃省兰州市安宁区××路××房××，查封期限三年，其中包括案涉房屋。在案涉房屋拍卖执行过程中，马某提出执行异议申请，2024年9月18日，兰州市中级人民法院作出（2024）甘01执异485号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。某甲公司认为，案涉房屋不符合法律规定应当中止执行的情形，某甲公司不服兰州市中级人民法院作出的（2024）甘01执异485号执行裁定书，为维护自身合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。 马某辩称，案涉房屋系答辩人合法购买，某甲公司无权执行该房屋以清偿其债务，因此，某甲公司的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。 某乙公司未到庭答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.本案讼争房屋位于甘肃省兰州市安宁区××路××号××幢××单元××室（以下简称案涉房屋），该房屋所有权登记在某乙公司名下。本案审理中，某甲公司明确，其对案涉房屋不享有优先受偿权。 2.2021年7月23日，本院就某甲公司起诉某乙公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2021）甘01民初206号民事判决书，判决某乙公司向某甲公司支付工程款1224.8万元及相应利息。该民事判决书生效后，某甲公司向本院申请执行，立案执行案号为（2021）甘01执892号，恢复执行案号为（2024）甘01执恢86号。2023年12月27日，本院作出（2021）甘01执892号协助执行通知书，对某乙公司名下位于甘肃省兰州市安宁区××路的23套房产进行了查封，查封期限自2023年12月27日起至2026年12月26日止，案涉房屋处于查封范围之内。该案执行过程中，马某提出书面异议，请求解除和终止对案涉房屋的查封等执行措施，2024年9月18日，本院作出（2024）甘01执异485号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行，某甲公司不服该裁定提起本案诉讼。 3.2009年9月10日，某乙公司与马某就案涉房屋签订《安宁庭院认购书》与《商品房买卖合同》各一份，其中约定，房屋建筑面积为195.33平方米，购买单价5632元／平方米，总价为1100099元，《商品房买卖合同》“付款方式及期限”条款中并记载：“买受人于2009年9月10日付购房款30000元整，余款1070099元于2009年9月17日前一次性付清。”该《商品房买卖合同》于2009年9月23日在兰州市房地产管理局办理了预售合同登记备案。 本案中，马某提供了***、***的中国农业银行付款凭证各一份并申请该二人出庭作证，其可证明2009年9月10日，马某通过其父向***、***的借款而向某乙公司支付了案涉房屋的购房款1100099元。同日，某乙公司向马某出具了案涉房屋购房款1100099元的收据一份。2010年12月7日，某乙公司与兰州某某物业服务有限公司通知马某于2010年12月15日至31日期间办理缴费入住事宜。2010年12月23日，马某向某乙公司补交了案涉房屋的面积差额款18586元、维修基金13904.10元以及契税、印花税、登记费、查档费、测绘费共计17083.91元，某乙公司向马某出具了相关收据。2017年12月20日，某乙公司向马某开具了案涉房屋总购房款1118685元的发票两张。 4.马某提供的兰州某某物业服务有限公司出具的发票、收据及案涉房屋室内照片证实，马某缴纳了案涉房屋自2020年11月起的采暖费及自2021年1月起的物业费，但案涉房屋尚未装修入住。 本院认为，本案中的争议焦点是：案涉房屋在本院（2024）甘01执恢86号一案中能否排除执行。 本案系某甲公司针对案涉房屋提起的申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，第三百一十一条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案查明，案涉房屋系登记在本院（2024）甘01执恢86号一案被执行人某乙公司名下的不动产，且本案审理中，某甲公司明确其对案涉房屋不享有优先受偿权。因此，关于马某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条并结合马某就其诉讼主张的举证情况分析认定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，经审查，首先，某乙公司与马某在2009年9月10日已就案涉房屋签订了《安宁庭院认购书》与《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》并于2009年9月23日在兰州市房地产管理局办理了预售合同登记备案。马某提供的***、***的中国农业银行付款凭证及该二人的出庭证言与某乙公司出具的相关收据证明，马某通过其父向***、***的借款而于2009年9月10日向某乙公司支付了《商品房买卖合同》中约定的购房款1100099元。此外，马某又于2010年12月23日向某乙公司补交了案涉房屋的面积差额款18586元，某乙公司于2017年12月20日向马某开具发票，对马某已付案涉房屋总购房款1118685元进行了确认。上述事实表明，案涉房屋《商品房买卖合同》系某乙公司与马某的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定且已实际履行，由此可以认定，在本院于2023年12月27日查封案涉房屋之前，马某与某乙公司已经签订了合法有效的书面买卖合同且已付清购房款。其次，某乙公司与兰州某某物业服务有限公司于2010年12月7日通知马某在2010年12月15日至31日期间办理案涉房屋的缴费入住事宜，之后，马某于2010年12月23日向某乙公司补交了房屋面积差额款18586元及维修基金等费用，某乙公司亦向马某出具了相关收据。同时，马某提供的兰州某某物业服务有限公司出具的发票、收据及案涉房屋室内照片证实，案涉房屋虽未装修入住，但马某已经缴纳了自2020年11月起的采暖费及自2021年1月起的物业费。根据该事实并结合案涉房屋《商品房买卖合同》的签订及付款情况，对马某在案涉房屋查封之前已合法占有该房屋的事实，本院予以认定。再次，某乙公司已就案涉房屋与马某签订了《商品房买卖合同》并在兰州市房地产管理局办理了预售合同登记备案，另外，某乙公司也已收取了办理房屋过户登记的契税、印花税、登记费、查档费、测绘费等款项，本院认为，在此情形下，某乙公司依法应当履行办理房屋过户登记的义务，某乙公司未予履行该项义务所产生的不利后果，不应由马某承担，故案涉房屋未办理过户登记非因马某自身原因所导致。据此，根据本案查明事实并依照前述法律规定，马某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋在本院（2024）甘01执恢86号一案中能够排除执行，某甲公司诉请准许执行案涉房屋的主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，某甲公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条、第三百一十一条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告甘肃某某建筑安装工程有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费70元，由原告甘肃某某建筑安装工程有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。 审判长*** 人民陪审员 *** 人民陪审员*** 二〇二五年五月二十六日 法官助理*** 书记员***