东莞市高升电气安装有限公司与东莞市青仁电声科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省东莞市第三人民法院

民 事 判 决 书

（2015）东三法樟民一初字第528号

原告东莞市高升电气安装有限公司，住所地广东省东莞市黄江镇江。

法定代表人梁伟刚，总经理。

委托代理人李优文，广东腾锐律师事务所律师。

委托代理人ＸＸ威。

被告东莞市青仁电声科技有限公司，住所地广东省东莞市黄江镇江，组织机构代码证号码30390721-6。

法定代表人金洲渊。

原告东莞市高升电气安装有限公司（以下简称高升公司）诉被告东莞市青仁电声科技有限公司（以下简称青仁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告高升公司的委托代理人李优文、ＸＸ威到庭参加诉讼。被告青仁公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告高升公司诉称：2014年3月，原告高升公司与被告青仁公司签订《厂房租赁合同书》，原告高升公司将其自建厂房出租给被告青仁公司使用。合同约定，被告青仁公司每月5日前要交付当月租金，逾期一个月不交租，视为被告青仁公司违约，原告高升公司可单方解除合同，收回房屋另行出租、处理。签订合同后，原告高升公司将房屋交付被告青仁公司使用。被告青仁公司一直使用房屋，但从2015年2月起，被告青仁公司停产停工，并于3月份遣散全部工人，没有再开工、生产，期间拖欠3月份至5月份租金、水电费等，原告高升公司已及时代为缴纳、支付。被告青仁公司认为，合同约定被告青仁公司须于当月5日前交清当月租金，超过一个月未交租，原告高升公司可单方面终止合同。另原告高升公司发现被告青仁公司拖欠工人工资一个月以上，原告高升公司有权终止租赁合同，被告青仁公司拖欠厂长工资拒不支付，原告高升公司已依法垫付，应予以返还。双方约定了水电费、经营的实际费用由被告青仁公司负担，故水电费、租金税金款、管理费等由被告青仁公司承担，原告高升公司已垫付，被告青仁公司须立即返还。被告青仁公司的行为已经严重违反合同。综上，原告高升公司特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原告高升公司与被告青仁公司于2014年3月签订的《厂房租赁合同书》；二、被告青仁公司立即付清2015年3月份、4月份租金合计142500元，并按约定每月71250元计付租金至腾空、交还房屋之日止；三、被告青仁公司偿还原告高升公司代垫的2015年3月份至5月份厂长工资合计8850元，偿还代垫的2015年3月份电费20183.74元、4月份电费19759.84元；四、被告青仁公司清偿原告高升公司代垫的2015年3月份、4月份租金税金款7940.72元及村、社区的管理费19000元；五、本案诉讼费、保全费由被告青仁公司负担。后原告高升公司向本院提交增加诉讼请求申请书一份，要求增加诉讼请求如下：一、被告青仁公司向原告高升公司支付5月份、6月份租金142500元；二、被告青仁公司向原告高升公司支付电费40337.09元；三、被告青仁公司向原告高升公司支付5月份、6月份看管费31200元。

原告高升公司对其上述主张提供的证据材料有厂房租赁合同书、产权证明、南方电网发票联、综合业务凭证、电费欠费表、客户抄表结算清单、税收通用发票记账联、税收缴款书、活期存折明细、解除合同通知书、通知、现金支付证明单、企业机读档案登记资料作为证据。

被告青仁公司没有答辩，也没有向本院提交任何证据。

经审理查明：2014年3月，原告高升公司与被告青仁公司签订了一份《厂房租赁合同书》。该合同约定：原告高升公司将其位于东莞市黄江镇江北路胜前工业区的一幢厂房、宿舍及配套设施等建筑物租赁给被告青仁公司使用；租赁期间为五年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止；月租金为71250元，另原告高升公司委派厂长至被告青仁公司处，工资为每月2200元；被告青仁公司须在当月的5日前付清当月租金，超过一个月未付租金，原告高升公司可单方终止租赁合同；在合同签订时，被告青仁公司先支付原告高升公司押金200000元，此款待合同履行期满后结清应缴的有关费用后无息退回给被告青仁公司；合同履行期间，双方应严守合同条款约定，如被告青仁公司中途违约，原告高升公司收取被告青仁公司的押金不作返还，被告青仁公司另需一次性补偿六个月租金给原告高升公司。

合同签订后，原告高升公司交付了案涉租赁物给被告青仁公司使用。从2015年3月份开始至6月份，被告青仁公司使用没有支付上述合同约定的租金。被告青仁公司现已停产倒闭，原告高升公司垫付了电费、租金税金款、协作服务费、厂长工资、看管费等费用。原告高升公司遂于2015年5月14日诉至本院，请求判如所请。

庭审中，原告高升公司确认案涉租赁厂房无建设工程规划许可证。经本院释明，案涉厂房因无建设规划许可证等证件可能导致合同无效，原告高升公司当庭变更其第一项诉讼请求，将要求解除双方签订的《厂房租赁合同书》诉请变更为确认合同无效，其余涉及租金的请求则改为占有使用费，金额不变。

上述事实，有厂房租赁合同书、产权证明、南方电网发票联、综合业务凭证、电费欠费表、客户抄表结算清单、税收通用发票记账联、税收缴款书、活期存折明细、解除合同通知书、通知、现金支付证明单、企业机读档案登记资料以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。

本院认为：本案的争议焦点是双方当事人之间的租赁合同是否有效以及应否支付原告高升公司诉请的占有使用费、电费等费用的问题。

第一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，截至一审法庭辩论终结前，原告高升公司未能提供案涉租赁合同所涉及的厂房的建设工程规划许可证，故原告高升公司与被告青仁公司签订的《厂房租赁合同书》应属于无效合同。而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然案涉租赁合同是无效合同，原告高升公司不得依据该租赁合同要求被告青仁公司支付租金，但基于被告青仁公司实际使用了案涉租赁物，被告青仁公司应向原告高升公司支付案涉租赁物的占有使用费。案涉租赁合同虽然无效，但该合同对于租金标准的约定是双方当事人的真实意思表示，故占有使用费可参照该合同约定的租金标准支付。参照该标准计算，2015年3月至6月份的占有使用费合计285000元（71250元／月×4个月）。据此，被告青仁公司应当向原告高升公司支付上述占有使用费285000元。原告高升公司诉请被告青仁公司支付案涉租赁物2015年3月至6月期间的占用使用费285000元，合法有据，本院依法予以支持。

第二，关于电费问题。原告高升公司主张被告青仁公司于2015年3月倒闭，但仍占用案涉厂房至2015年6月，因案涉厂房还有变压器，存在一定损耗，且看管厂房人员也会使用部分电器用于照明，故仍然存在2015年3月至2015年6月电费垫付的问题。本院认为，原告高升公司持有电费发票原件，且原告高升公司的前述主张存在合理性，本院对原告高升公司主张的该事实予以确认。原告高升公司为被告青仁公司垫付电费没有法定或合同义务，故原告高升公司要求被告青仁公司偿还垫付的电费，合法有据，本院依法予以支持。经核算，被告青仁公司2015年3月电费为20183.74元、4月电费为19759.84元、5月电费为19580.53元、6月电费为20796.56元，以上合计80320.67元，故被告青仁公司应偿还原告高升公司垫付的电费共计80320.67元。

第三，关于租金税金款及社区管理费问题。根据原告高升公司提供的东莞市地方税务局黄江税务分局出具的税收缴款书显示，原告高升公司共计支付7940.12元的税费；根据原告高升公司提供的经东莞市黄江镇胜前岗股份经济联合社于2015年4月23日出具的通知显示，被告青仁公司2015年上半年的协作服务费共计19000元。原被告青仁公司签订的《厂房租赁合同书》中未明确约定租金税金款及社区管理费问题，原告高升公司主张双方约定的租金标准不含税，且东莞市黄江镇胜前岗经济联合社要求原告高升公司垫付相应协作服务费，因被告青仁公司倒闭，故原告高升公司代为垫付前述款项。本院认为，对于前述租金税金款及协作服务费，原被告青仁公司之间没有明确的约定，而被告青仁公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果，故对原告高升公司的主张，本院予以采信。原告高升公司诉请被告青仁公司偿还垫付的租金税金款7940.12元及协作服务费19000元，合法有据，本院依法予以支持。

第四，关于厂长工资问题。庭审中，原告高升公司主张因被告青仁公司倒闭，但案涉厂房仍有大量的机器设备、空调、办公用品等财产需要看管，另还需厂长杨莉玲和李润林处理因被告青仁公司倒闭遗留下来的税务、水电费等事务，原告高升公司共计垫付厂长工资8850元。本院认为，被告青仁公司工厂规模较大，为处理该厂因倒闭而遗留的事务，需要一定的人员，原告高升公司的前述主张，存在合理性，原告高升公司为被告青仁公司垫付因处理该厂倒闭而支付的厂长工资，没有法定或约定义务，属于无因管理行为，原告高升公司要求被告青仁公司偿还垫付的厂长工资8850元，合法有据，本院依法予以支持。

第五，关于看管费问题。庭审中，原告高升公司主张于2015年5月和6月期间共计聘请8人看管案涉厂房财产，按照1950元／月的标准垫付工人工资，共计垫付看管费31200元。本院认为，原告高升公司为了被告青仁公司的利益，防止被告青仁公司损失进一步扩大，而让两名厂长处理案涉厂房倒闭事宜，前述两名厂长已担当了倒闭厂的主要遗留事务，原告高升公司另行聘请8人看管案涉厂房，不具有合理性，本院酌定按照4人的标准计算看管费。经核算，看管费共计1950元／月×4人×2个月=15600元，对于超出前述数额的看管费，本院依法不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、地一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、确认原告东莞市高升电气安装有限公司与被告东莞市青仁电声科技有限公司签订的《厂房租赁合同书》无效；

二、被告东莞市青仁电声科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市高升电气安装有限公司支付2015年3月至6月期间的占有使用费285000元；

三、被告东莞市青仁电声科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市高升电气安装有限公司支付垫付的电费80320.67元；

四、被告东莞市青仁电声科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市高升电气安装有限公司支付租金税金款7940.12元；

五、被告东莞市青仁电声科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市高升电气安装有限公司支付垫付的协作服务费19000元；

六、被告东莞市青仁电声科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市高升电气安装有限公司支付垫付的厂长工资8850元；

七、被告东莞市青仁电声科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市高升电气安装有限公司支付垫付的看管费15600元；

八、驳回原告东莞市高升电气安装有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4574元、财产保全费1270元，合计5844元，由被告东莞市青仁电声科技有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。

审　判　长　　杨潮源

人民陪审员　　蔡雪萍

人民陪审员　　利见弟

二〇一五年十一月六日

书　记　员　　赵小婷

赵萌

附相关法律条文：

1.《中华人民共和国民法通则》第九十三条：

没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。

2.《中华人民共和国合同法》第五十二条：

有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

3.《中华人民共和国合同法》第五十八条：

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

5.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

7.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：

法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

8.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：

被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

9.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：

被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。