甘肃省国营敦煌农场、敦煌市市政工程有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省酒泉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）甘09民终372号

上诉人（原审原告）：甘肃省国营敦煌农场，住所地甘肃省敦煌市黄墩子，统一社会信用代码916209826241270506。

法定代表人：路某，该农场场长。

委托诉讼代理人：王某，甘肃飞天律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：敦煌市市政工程有限公司，住所地甘肃省敦煌市西河槽三队，统一社会信用代码91620982225142501L。

法定代表人：张某1，该公司董事长。

委托诉讼代理人：邸某，甘肃博匠律师事务所律师。

原审第三人：敦煌市天河实业有限责任公司，住所地甘肃省敦煌市月牙泉镇合水村鸣山中路106号，统一社会信用代码91620982225144179C。

法定代表人：张某2，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘某，男，该公司员工。

原审第三人：陈某，男，汉族，住浙江省温州市，现住甘肃省敦煌市。

上诉人甘肃省国营敦煌农场（以下简称敦煌农场）因与被上诉人敦煌市市政工程有限公司（以下简称市政公司），原审第三人敦煌市天河实业有限责任公司（以下简称天河公司）、陈某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省敦煌市人民法院（2020）甘0982民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人敦煌农场的法定代表人路某及委托诉讼代理人王某，被上诉人市政公司的委托诉讼代理人邸某，原审第三人天河公司的委托诉讼代理人刘某、原审第三人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

敦煌农场上诉请求：1.撤销一审判决，判令市政公司和天河公司、陈某配合为敦煌农场办理已交纳购房款的38套楼房房屋（价值：1074.48万元）的不动产登记证等房屋所有权登记手续；2.一、二审诉讼费用由市政公司、天河公司、陈某负担。事实与理由：一审以“敦煌农场在其未完全交纳房款、完税凭证等亦不能开具的情况下，要求办理不动产登记，于法无据”为由，判决驳回敦煌农场的诉讼请求错误，理由如下：一、敦煌农场和市政公司签订敦煌农场房屋购买合同，约定由敦煌农场购买市政公司位于敦煌市天河御景园第三期3号高层住宅楼一栋共66套住房，作为敦煌农场公共租赁住房。自2013年8月6日开始至2019年6月24日，敦煌农场向市政公司支付九笔购房款共计10744800元（其中房款10638000元，房产契税106800元），市政公司向敦煌农场交付38套住房，办理不动产登记手续是市政公司必须履行的义务。二、市政公司向敦煌农场交付38套房屋后，敦煌农场又将38套房屋出售部分职工和他人，因市政公司和天河公司一直未能给上述住户办理不动产登记手续，购房者提出先办理不动产登记手续后才同意缴纳剩余房款，导致敦煌农场收不到后续剩余房款，无法向市政公司缴纳剩余房款。因此，市政公司向敦煌农场办理不动产登记手续才是解决本案纠纷的前提，是解套的唯一办法。三、敦煌农场向市政公司支付的购房款系国家下拨的筹建公租房政策性资金，公租房政策性资金系专款专用资金。当时如果没有公租房国家政策性资金，敦煌农场就不可能回购市政公司房屋，也不可能有大量资金一次性支付市政公司。敦煌农场的行为有挪用公租房国家政策性资金嫌疑，敦煌农场上级部门已多次要求敦煌农场对挪用公租房国家政策性资金一事进行整改。因此，由市政公司给38套住房住户办理不动产登记手续，然后由敦煌农场从住户手中回收房款，才能弥补公租房国家政策性资金的亏缺，才能对挪用公租房国家政策性资金一事进行彻底整改。四、敦煌农场原计划以回购方式完成公租房建设，但受农产品哈密瓜三年自然灾害影响，敦煌农场严重亏损，无资金回购住房，导致后续只能以商品房处置给农场职工，职工个人明确表示办理房屋产权登记手续后才交纳房款。因此，办理不动产登记手续是解决遗留问题和处理矛盾的必然途径。五、敦煌农场要求市政公司办理的是已交纳38套房款的不动产登记手续，并不是全部66套房屋的手续，敦煌农场的请求应当得到支持。完税凭证也应当是敦煌农场和市政公司在办理过程中按照相关税务规定负责各自的纳税义务，这与办理不动产登记手续没有必然的因果关系。一审以此判决驳回敦煌农场的诉讼请求，判决错误。六、市政公司只是敦煌市天河御景园第三期承建商，并不是开发商。所有的开发、建筑手续均由天河公司办理，因此本案应由市政公司配合天河公司，由天河公司全权负责办理房屋产权手续。综上，请求二审法院支持敦煌农场的上诉请求。

市政公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，程序合法。1.敦煌农场在一审庭审中自认未完全交纳房款，不具备办理产权证书条件。根据天河公司抗辩理由：市政公司转账天河公司账户资金17笔，配合办理按揭贷款，10户全额缴纳，3户未交清，13户办理了抵押登记，出具收据，在13户的范围内全部出具了不动产发票，部分未领取。其他21户没有收到任何房产及住户信息，客观上无法办理。出现的情形为：部分房屋已经为住户办理产权证，部分已出具了不动产发票，具备给业主办理房产证的条件，部分因房款未交清，无法办理，部分业主没有要求办理，无业主信息，无法办理。也就是说，能办的都办了，不要求办的和没交清钱的没办法办，办好的不来取。房屋通过数次交易，38套房屋现在的权属不属于敦煌农场，不可能一套房子办两次不动产登记手续。故敦煌农场作为原告主体不适格，一审查明了该事实，但未以该理由驳回起诉欠妥。2.根据一审查明的事实，天河公司与市政公司系建设工程施工合同约定“以房清偿、抵顶工程款”的关系，且天河公司实际向市政公司移交房屋，清偿、抵顶合同合法、有效。市政公司与敦煌农场的《房屋买卖合同》约定66套，在38套的范围内向敦煌农场移交，且转售给了职工及其他社会业主，与其建立了《房屋买卖合同》关系，产权已从敦煌农场转移至业主个人。故，敦煌农场请求应当予以驳回。3.农场职工及社会业主与天河公司签订的《商品房买卖合同》系经过不动产部门备案登记的合同，其效力是永久的，其位阶高于建设工程施工合同补充协议项下的“以物清偿”抵顶工程款的下游协议约定。对于未完全支付房款的职工及社会业主，天河公司依据有效的商品房买卖合同要求继续支付房款，合法权益并不会受损。4.敦煌农场收取职工与业主的房款，团购垫付房屋价款本身利益也没有受到损失，符合财产性“填平”原则，敦煌农场不但没有受到损失，反而因房屋单价上涨，获得收益。对于敦煌农场提出“先办产权证，后给付房款”的意见，完全是有利于己方的单方意愿表示。5.对于敦煌农场上诉所提购房资金属于筹建公租房政策的资金问题答辩如下：资金属性就是流通，法律也没有规定要求出卖人考虑买受人资金来源的义务，上级资金下拨，属于敦煌农场内部管理制度，并不约束市政公司。敦煌农场解决历史遗留问题和处理矛盾要求牺牲市政公司基于合同约定收取的工程款，明显违反合同约定，置契约精神不顾。二、原审适用法律正确、案由定性准确。本案应当按照房屋买卖合同的法律关系代入案件事实。根据法律规定：房屋买卖作为一种特殊的合同，出卖人交付房屋，买受人支付相应价款且已办理了转移登记手续。综上所述，一审法院认定本案事实清楚，证据确定充分，审判程序合法，裁判基本相对公允，适用法律正确，仅仅未采纳敦煌农场主体不适格抗辩，请求依法驳回敦煌农场的上诉请求。

天河公司述称，天河公司收取了敦煌农场17户住户的房款，其中有13户与天河公司签订了房屋买卖合同，款项已交清并协助办理了贷款手续，还有4户交了首付款，但因住户个人原因未能办理按揭贷款。其他21户并未与天河公司签订房屋买卖合同，天河公司也未收取任何房款，天河公司是与住户个人签订的房屋买卖合同，与敦煌农场没有签订任何合同，敦煌农场的诉请与天河公司无关。

陈某述称，1.陈某挂靠天河公司开发案涉房产项目，项目全部由陈某投资，市政公司未经陈某授权，虚构业主身份擅自出售案涉房屋，其与敦煌农场签订的房屋买卖合同无效，与敦煌农场个别职工签订的房屋买卖合同也未得到陈某许可，属于无效合同。本案涉嫌合同诈骗，应移送公安机关处理。2.收取的房款都在天河公司账户内，陈某并未授权天河公司出售房屋，天河公司无权处分陈某的房屋。

敦煌农场向一审法院起诉请求：请求判令市政公司和天河公司、陈某配合为敦煌农场办理已交纳购房款38套楼房房屋（价值：1074.48万元）的不动产登记证等房屋所有权登记手续。

一审法院认定事实：敦煌农场与市政公司签订一份敦煌农场房屋购买合同，双方约定：甲方以购买的方式取得乙方坐落于敦煌市天河御景园第三期3#高层住宅楼一栋66套，房屋产权作为敦煌农场公共租赁住房，总面积6861.22平方米，房屋总金额为23328148元，地下室592.58平方米，地下室总金额817760元，合计总价24145908元。敦煌农场陆续支付了部分房款，市政公司亦实际交付了38套房屋。后因市政公司、天河公司、陈某互相推诿，致使已交付部分房屋未办理不动产登记手续。现敦煌农场起诉要求市政工程、天河公司、陈某配合办理其已交纳房款的38套房屋的不动产登记证等房屋所有权登记手续。

一审法院认为，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。书证应当提交原件。本案中，虽敦煌农场及市政公司对于双方签订66套房屋买卖合同无异议，但双方对对方提供的合同均不认可，而敦煌农场作为原告不能提供本案基础的合同原件，致使本案相关事实无法查清，其应承担举证不能的责任。另，敦煌农场诉请要求办理38套房屋所有权登记手续，但其庭审中称其交纳房款是近38套，即未完全交清38套房屋的房款。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。故敦煌农场在其未完全交纳房款、完税凭证等亦不能开具的情况下，要求办理不动产登记，于法无据。综上，对敦煌农场的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十条之规定，判决：驳回甘肃省国营敦煌农场的诉讼请求。案件受理费70元（甘肃省国营敦煌农场已预交），由甘肃省国营敦煌农场负担。

二审中，市政公司、天河公司、陈某未提供新证据，敦煌农场围绕上诉请求提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。

敦煌农场提供如下证据：1.天河御景园房屋结算单，2.天河住房人员房款明细表，3.天河御景园房屋纠纷情况说明，上述证据拟证实案涉房屋付款情况。经质证，市政公司对证据1的真实性无异议，该结算单系敦煌农场与市政公司对账后由双方公司主要负责人签字确认。证据2和证据3系敦煌农场单方制作，真实性无法确认，该两份证据涉及敦煌农场与职工内部情况，市政公司只对敦煌农场付款的总体金额进行掌握，具体房屋出售情况、每套房屋房款实际交付情况和房产证办理情况市政公司都不了解。天河公司对证据1和证据2中在兰州银行办理按揭贷款2560000元转入天河公司账户的真实性无异议，房屋结算单中的其他款项天河公司未收取，也未参与签订任何协议，不发表意见。对证据3发表如下质证意见：对敦煌农场出具的情况说明第一条无异议；对情况说明第二、三、四条有异议。敦煌农场在第二条中提出房款已交清未办证住户16户，天河公司没有收取任何房款、地下室款、入户费等费用，敦煌农场提出“这16户房款已通过内部工程款抵顶或个人自主缴费方式，房屋款项通过农场支付给市政公司”，天河公司对此不知情也不认可。市政公司至今没有与天河公司决算工程款，天河公司申请由第三方工程决算单位对本工程进行决算并由天河公司、陈某确认后，市政公司应先向天河公司出具工程款发票，天河公司按照房屋抵顶工程款的流程依法协助办理所抵顶房屋的产权手续；对第三条、第四条天河公司不知情亦不认可。陈某对敦煌农场提供的上述证据均不认可，陈某没有参与案涉房屋交易，市政公司擅自将实际投资人陈某的资产出售敦煌农场，是违法行为，天河公司未经实际投资人同意也无权出售天河御景园资产。经审查，天河御景园房屋结算单经敦煌农场、市政公司代表人确认、签字，对该结算单的真实性本院予以确认。对天河住房人员房款明细表及情况说明结合本案其他证据综合认定。

经二审查明，2013年，敦煌农场与市政公司签订敦煌农场房屋购买合同，合同约定甲方（敦煌农场）以购买的政公司）坐落于敦煌市××园第三期3#高层住宅楼一栋66套，房屋产权作为敦煌农场公共租赁住房，房屋总面积6861.22平方米，总金额23328148元，地下室592.58平方米，地下室总金额817760元，合计总价24145908元。合同还约定敦煌农场全面负责所购房屋在其单位内部职工之间的分配事宜，市政公司帮助敦煌农场办理房屋产权等证件及发票。合同还对其他事项进行了具体约定。合同签订后，市政公司向敦煌农场交付房屋共计38套，敦煌农场向市政公司支付部分房款。对具体付款情况，经二审进一步核实，敦煌农场提交与市政公司签字确认的房屋结算单一份，载明：“双方对市政公司交接给敦煌农场位于天河御景园的房屋做如下确认：房屋共计38套，合计房款15020734.2元，敦煌农场分八次共转给市政公司房款10638013.1元，剩余房款4382721.1元尚未支付给市政公司，欠款的4382721.1元中包括由敦煌农场从兰州银行办理按揭贷款房屋款2560000元，转入天河公司账户，至今欠付。剩余1822721.1元由敦煌农场欠市政公司。”对案涉房屋产权证办理情况，敦煌农场、天河实业公司均认可已办理按揭贷款（2560000元）的11户住户房款已交清，已办理房屋产权证，剩余27户住户未办理房屋产权证书。对未办证原因，敦煌农场、市政公司、天河公司各执己见，未形成统一意见。

二审中，敦煌农场明确要求将房屋产权证办理至住户个人名下。经核查，敦煌农场现掌握的住户信息仍为原始登记人员信息，现房屋是否存在转让出售或个人调换户主情况不明。

另查明，市政公司经营范围主要为市政公用工程施工承包，无房屋销售经营资质。天河公司经营范围包括房地产开发、房屋销售等经营活动。敦煌农场将房款交付市政公司后，由市政公司、天河公司配合办理相关房屋产权手续。

二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点为：敦煌农场要求市政公司、天河公司、陈某配合为敦煌农场办理不动产登记证等房屋所有权登记手续的诉讼请求能否成立。根据二审查明事实，市政公司实际向敦煌农场交付房屋共计38套，其中有11户已办理不动产登记证等房屋产权登记手续，对该事实天河公司亦予以认可，本院予以确认。对剩余27户住户是否应办理不动产登记证等手续，本院分析认定如下：1.敦煌农场主张16户住户已通过内部工程款抵顶或个人自主缴纳的方式，将房款通过敦煌农场交付市政公司。经查，敦煌农场向一审法院提供的收款收据、转账凭证、资金支付审批表等证据仅能反映敦煌农场向市政公司支付房款的数额，无法明确16户住户缴纳房款的数额及房款是否已支付完毕的事实。二审中，敦煌农场提交的住房人员房款明细表中，虽对16位住户个人缴纳数额、工程款抵顶房款数额进行了明确，但未提供具体证据证实房款已由个人缴纳或通过工程款抵顶方式支付，且市政公司、天河公司对该证据不认可，故敦煌农场提供的证据不足以证实16户住户通过工程款抵顶或个人缴纳的方式将房款全部交付市政公司的事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，应由其承担举证不能的不利后果。2.敦煌农场主张11户住户未交清房款，致使敦煌农场无法向市政公司缴纳所欠房款，要求先办理不动产登记手续才同意缴纳剩余房款。经查，敦煌农场与市政公司签订的房屋购买合同第二条第4款对付款方式约定：敦煌农场支付给市政公司的房屋价款分两次付清，购买合同签订并生效之日起一个月内预付房屋总价款的30%，即7243772元，其余金额除质保金、维修基金外待公租房完工验收合同交钥匙时一次付清。现敦煌农场未按合同约定付清房款，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，敦煌农场要求为房款未交清住户办理不动产登记证等房屋所有权登记手续的上诉请求无事实根据和法律依据。3.二审中，敦煌农场明确要求将不动产登记证等房屋所有权登记手续办理至住户个人名下。经查，敦煌农场提供的住户信息仍为初始购房人员信息，现未办证的27套房屋是否存在转让出售或个人调换户主情况不明。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”在现有证据无法确认房屋实际所有人与住户明细表载明的住户信息一致的情况下，不宜直接由人民法院对此予以确认。

综上，甘肃省国营敦煌农场的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费140元，由甘肃省国营敦煌农场负担。

本判决为终审判决。

审判长　刘　倩

审判员　崔莉娟

审判员　赵建兵

二〇二一年五月三十一日

书记员　汪瑞锋