***、佛山市南海多宝电力电器安装有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

广东省佛山市南海区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0605民初15527号 原告：***，男，1985年8月28日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。 委托诉讼代理人：***，女，汉族，1985年10月7日出生，住广东省佛山市三水区，系原告之妻。 被告：佛山市南海多宝电力电器安装有限公司，住所地广东省佛山市南海区西樵镇樵金路段崇南启泰综合楼1座2、3层，统一社会信用代码91440605722453888B。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东华登律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东华登律师事务所律师。 第三人：佛山市南***房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区西樵镇江滨花园海怡居40-47座二层169号商铺之二，统一社会信用代码91440605MA4UNHQX9Y。 法定代表人：朱**全。 原告***与被告佛山市南海多宝电力电器安装有限公司（以下简称多宝公司）、第三人佛山市南***房地产开发有限公司（以下****公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年5月27日立案受理，依法适用普通程序于同年7月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***，被告委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。第三人俊凯公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求为：1.立即停止对原告购买的位于广东省佛山市南海区××镇××道××号××座××商业用房一间【权利证号：粤（2019）佛南不动产权第0××6号，以下简称034铺】的强制执行，并解除对034铺的查封；2.确认原告与第三人于2018年9月25日签订的《恒大御湖湾商品房认购书》合法有效，并确认034铺归原告所有；3.被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：多宝公司与俊凯公司建设工程施工合同纠纷一案，2022年1月26日，多宝公司依据（2021）粤0605民初15463号民事判决书向佛山市南海区人民法院申请强制执行，要求俊凯公司履行生效判决确定的各项清偿费用1310453.94元。在判决未生效前，多宝公司申请财产保全，佛山市南海区人民法院于2021年7月5日作出（2021）粤0605执保3812号民事裁定，裁定查***公司名下房产，查封期限为三年。2022年，原告***向佛山市南海区人民法院提出书面异议，主张034铺房产所有权归原告，要求解除查封，佛山市南海区人民法院审查后作出（2022）粤0605执异164号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求。原告不服查封该裁定，提起诉讼，理由如下：034铺所有权归原告的依据有：1.2018年9月25日，原告与第三人俊凯公司签订了《恒大御湖湾商品房认购书》。2.原告分别于2018年9月25日支付50001元、2019年2月26日支付160945元、2019年8月30日支付201254元、2020年3月24日支付203063元、2020年4月26日支付183201元，全部房款已于2020年4月26日付清。签订《恒大御湖湾商品房认购书》，因房产处于抵押状态，不能及时签订商品房买卖合同，后第三人俊凯公司也一直未通知原告签订商品房买卖合同，最后原告被告知，因恒大暴雷等原因已不能正常签订商品房买卖合同及进行网签备案手续。证据和证据来源：1.原告于2018年9月25至2020年4月26日期间，分5次通过现场刷卡或网上银行转账，支付给第三人合计798464元房款的刷卡纸或银行转账记录，共5张。2.第三人俊凯公司于2018年9月25至2020年4月26日为原告开具带***公司收款专用章的收据，合计812539元，共5张。3.按照提前还款优惠政策，每期提前还款均能获得相应优惠，除第一期款项外，后面每期均分别有1563元、1881元、72元、10559元，合计14075元房款优惠。综上所述，034铺虽登记在第三人俊凯公司名下，但是，从卖房要约、承诺过程，从《恒大御湖湾商品房认购书》签订过程，从买房款的支付过程，都能反映出，原告是该房实际所有人。法院依照多宝公司的请求，认为034铺是俊凯公司所有并查封，损害了原告的物权。 被告多宝公司辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，只有当以上四个条件均具备的情况下，原告才享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。本案中，根据原告与俊凯公司于2018年9月25日签订的《恒大御湖湾商品房认购书》第二条第3点约定，原告须于2018年10月4日前签订《商品房买卖合同》，但原告直至法院于2021年7月5日查封034铺时仍未签署合法有效的《商品房买卖合同》以及未按照法律规定办理合同登记备案手续，亦从未通过诉讼等其他方式请求俊凯公司签署《商品房买卖合同》或确认034铺产权登记，明显存在违约。按照《恒大御湖湾商品房认购书》第三条约定已视为原告放弃购买该商铺，俊凯公司无须通知原告，有权另行销售该商铺，该商铺仍归属俊凯公司资产。其次，原告未能举证证***公司将034铺交付其合法占有，亦未能有效举证证明已支付034铺全部价款，或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。综上，原告提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定要件，原告对034铺不具有排除强制执行的民事权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人俊凯公司没有答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法调取了执行案件的相关材料并组织到庭各方进行了证据交换和质证，第三人俊凯公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃当庭质证和辩证的权利。经审查，原告提交的执行异议裁定书为本院文书，本院对其真实性予以确认。原告提交的《恒大御湖湾商品房认购书（恒大御湖湾花苑）》、收据、银行转款凭证为一组证据，用以证明其购买商铺并支付全部房款。前述证据中除NO.0042706、0042748收据是复印件外，其他证据均有原件核对。而NO.0042706、0042748收据记载的转款金额、时间与银行转款凭证一致，其记载的优惠款与其他收据所反映的给与一定优惠的情况相符，且全部收据记载的房款总和与认购书所约定的分期付款的总和相同，在第三人俊凯公司未提出反驳意见的情况下,故本院对其真实性予以确认。本院对调取的执行案件的相关材料真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2021年6月23日，本院立案受理原告多宝公司诉被告俊凯公司、恒大地产集团广东房地产开发有限公司、恒大地产集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案，案号：（2021）粤0605民初15463号。在该案审理过程中，依据原告的财保申请，本院于2021年6月29日作出（2021）粤0605民初15463号民事裁定，裁定冻***公司、恒大地产集团广东房地产开发有限公司、恒大地产集团有限公司的银行存款1310453.94元或查封、扣押其相应价值的财产。本院据此于同年7月5日以（2021）粤0605执保3812号案查***公司名下的广东省佛山市南海区××镇××道××号××座××【权利证号：粤（2019）佛南不动产权第0××6号】即涉案034铺。本院经审理于2021年11月30日作出（2021）粤0605民初15463号民事判决，判决：一、被告俊凯公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付工程款1310453.94元及此为本金自2021年6月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的利息予原告多宝公司；二、驳回原告多宝公司的其他诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。 2022年1月26日，本院依据上述生效判决立案执行申请执行人多宝公司与被执行人俊凯公司建设工程施工合同纠纷一案，案号：（2022）粤0605执2827号。 另，本院在审理原告多宝公司与被告俊凯公司、恒大地产集团广东房地产开发有限公司、恒大地产集团有限公司建设工程施工合同纠纷的另一案[案号：（2021）粤0605民初15457号]的过程中，对涉案034铺采取轮候查封措施。 案外人***对本院就涉案034铺采取的执行措施不服，提出排除执行的异议。本院经审查于2022年4月29日作出（2022）粤0605执异164号执行裁定，裁定驳回异议人***的异议。***于2022年5月6日收到该执行裁定，并于同年5月19日通过网上立案方式提起本案诉讼。 经查明，涉案034铺位于广东省佛山市南海区××镇××道××号××座××，登记日期为2019年3月27日，登记权利人为俊凯公司，权利类型为商品房首次登记确权清单，不动产权证号：粤（2019）佛南不动产权第0××6号，房屋建筑面积为58.65平方米。 另查，2018年9月25日，俊凯公司作为出卖人与买受人***签订《恒大御湖湾商品房认购书（恒大御湖湾花苑）》，内容为：******公司认购恒大御湖湾xxxx幢034铺，该商品房的规划用途为商铺，建筑面积为57.64平方米，总价款为812539元。***同意签署本认购书时，支付5万元作为定金；须于2018年10月4日前支付首期房款1元，并签署《商品房买卖合同》；于2019年3月25日前付清162508元；于2019年9月25日前付清203135元；于2020年3月25日前付清203135元；于2020年9月25日前付清193760元。***必须在约定的付款方式和期限内支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为***放弃购买该房屋，所付款项不予退还，俊凯公司无须通知***，可另行销售该房屋等。 ***于2018年9月22日通过刷POS机支付10000元、于同年9月25日通过银行转账支付40000元、1****公司。2018年9月25日，俊凯公司出具收据，载明收到***支付034铺的购房首期款50001元。 ***于2019年2月26日通过刷POS机支付160945****公司。俊凯公司当日出具收据，载明收到***支付034铺的购房款162508元，其中POS机支付160945元，优惠款1563元。 ***于2019年8月30日刷POS机支付201254****公司。俊凯公司当日出具收据，载明收到***支付034铺的购房款203135元，其中POS机支付201254元，优惠款1881元。 ***于2020年3月24日通过银行转款支付203063****公司。俊凯公司当日出具收据，载明收到***支付034铺的购房款203135元，其中转账支付203063元，优惠款72元。 ***于2020年4月25日通过银行转款支付183201****公司。俊凯公司于同年4月26日出具收据，载明收到***支付034铺的购房款193760元，其中转账支付183201元，优惠款10559元。 庭审中，原告陈述：1.原告在支付购款项后，问过房产销售何时签署合同，但被告知涉案商铺有抵押，无法签署合同；2.涉案034铺位于住宅楼首层，作商业用途，该商铺现仍处于毛坯状态，且未实际交付给原告。 本院认为，本案是案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条的规定，本案审理的内容是原告对034铺是否享有民事权益以及该民事权益是否足以排除强制执行，并据此作出裁判。原告请求解除对034铺的查封，涉及具体执行行为，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，故本院不予审查处理。 第一，关于原告请求确认涉案034铺归其所有的问题。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法进行登记，登记具有权利推定、公信之效力，除有确实充分证据得以否定权属登记外，应推定登记权利人为法律意义上的真正权利人。本案中，原告陈述其取得涉案034铺是基于与俊凯公司签订的《恒大御湖湾商品房认购书（恒大御湖湾花苑）》，但是原告主张权属的涉案034铺目前仍登记在俊凯公司名下，未变更登记至原告名下。因此，原告未取得登记在俊凯公司名下涉案034铺的所有权，其请求确认涉案034铺为其所有的主张无事实及法律依据，本院不予支持。 第二，关于原告对涉案034铺是否享有足以排除强制执行的民事权益问题，需要根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条来判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，原告应举证证明其就涉案034铺满足以上规定的全部条件，缺一不可。本案中，原告明确陈述至本案庭审时尚未交付该商铺，即不符合前述规定第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件，故不能依据该条规定排除执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，原告应举证证明其就涉案034铺满足以上规定的全部条件，缺一不可。但根据查明事实，涉案034铺系商铺，不具有居住功能，显然不符合前述规定第二项中“所购商品房系用于居住”的条件，故不能依据该条规定排除执行。 综上，本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，原告对涉案034铺并未取得物权期待权，不能排除本院的强制执行。 至于原告提出确认其与第三人于2018年9月25日签订的《恒大御湖湾商品房认购书（恒大御湖湾花苑）》合法有效的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的裁判内容，而且，在原告不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项及第二十九条第二项条件的情况下，本院无须再对其是否符合第二十八条第一项、第二十九条第一项所规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”条件进行实质审查，故本院在本案中对原告的该项诉讼请求不作审查处理。 第三人俊凯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼,不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百零九条、第三百一十条之规定，判决如下： 驳回原告***的全部诉讼请求。 本案适用普通程序结案，案件受理费收取11925.39元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　李　娟 二〇二二年十一月十八日 书记员　　***