某某、佛山市南海多宝电力电器安装有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

广东省佛山市南海区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0605民初19945号 原告：**，女，1992年7月7日出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：**，广东华商（惠州）律师事务所律师。 被告：佛山市南海多宝电力电器安装有限公司，住所地广东省佛山市南海区西樵镇樵金路段崇南启泰综合楼1座2、3层（住所申报），统一社会信用代码91440605722453888B。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 第三人：佛山市南***房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区西樵镇江滨花园海怡居40-47座二层169号商铺之二，统一社会信用代码91440605MA4UNHQX9Y。 法定代表人：朱**全。 原告**与被告佛山市南海多宝电力电器安装有限公司（以下简称多宝公司）、第三人佛山市南***房地产开发有限公司（以下****公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年7月6日立案受理，依法适用普通程序于同年8月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人**，被告的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。第三人俊凯公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求为：1.立即停止对原告购买的位于佛山市南海区××镇××道××号××座××商业用房一间［权利证号：粤（2019）佛南不动产权第0××4号,以下简称涉案商铺］的强制执行，并解除对上述商铺的查封；2.确认原告与第三人于2018年9月25日签订的《恒大御湖湾商品房认购书》合法有效，并确认涉案商铺归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2022年，原告向法院提出书面异议，原告主张涉案商铺所有权归原告，要求解除查封，法院经审查后作出（2022）粤0605执异198号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告不服查封裁定，向法院提起诉讼，理由如下：1.2018年9月25日，原告与第三人签订《恒大御湖湾商品房认购书》。2.合同总价款为724302元，原告分别于2018年9月25日合计缴纳50001元、2019年3月23日缴纳144860元、2019年9月25日缴纳181076元、2020年3月24日缴纳181012元(第三人优惠64元)、2020年9月21日缴纳167069元(第三人优惠220元)，全部房款已于2020年9月21日缴清。但由于认购书签订时，认购商铺处于抵押状态，不能及时签订商品房买卖合同，后开发商也一直未通知原告签订商品房买卖合同。证据和证据来源：1.原告于2018年9月25至2020年9月21日期间，分5次通过现场刷卡或银行转账，支付给第三人合同总价款724302元房款的刷卡纸或银行转账记录，及第三人为原告开具带有佛山市南***房地产开发有限公司收款专用章的收据，扣除优惠款，实付合计724018元，共6张。2.按照优惠政策，每期提前还款均能获得相应优惠，2020年3月24日房款优惠64元，2020年9月21日房款优惠220元，合计284元房款优惠。已经交清房款，由于开发商原因导致未能签订商品房买卖合同，故仍然享有被查封商铺的权利，特向法院提出异议申请，望法院依法解除对涉案商铺的查封。 被告多宝公司辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，只有当以上四个条件均具备的情况下，原告才享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。本案中，根据原告与俊凯公司于2018年9月25日签订的《恒大御湖湾商品房认购书》第二条第3点约定，原告须于2018年10月4日前签订《商品房买卖合同》，但原告直至法院于2021年7月5日查封涉案商铺时仍未签署合法有效的《商品房买卖合同》以及未按照法律规定办理合同登记备案手续，亦从未通过诉讼等其他方式请求俊凯公司签署《商品房买卖合同》或确认涉案商铺产权登记，明显存在违约。按照《恒大御湖湾商品房认购书》第三条约定已视为原告放弃购买该商铺，俊凯公司无须通知原告，有权另行销售该商铺，该商铺仍归属俊凯公司资产。其次，原告未能举证证***公司将涉案商铺交付其合法占有，亦未能有效举证证明已支付涉案商铺全部价款，或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。综上，原告提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定要件，原告对涉案商铺不具有排除强制执行的民事权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人俊凯公司没有答辩。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法调取了执行案件的相关材料并组织到庭各方进行了证据交换和质证，第三人俊凯公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃当庭质证和辩证的权利。经审查，原告提交的执行异议裁定书为本院文书，本院对其真实性予以确认。原告提交的《恒大御湖湾商品房认购书（恒大御湖湾花苑）》、收据、银行转款凭证为一组证据，用以证明其购买商铺并支付全部房款。前述证据中除NO.0042852收据是复印件外，其他证据均有原件核对，本院对有原件核对的证据的真实性予以确认。NO.0042852收据记载的转款金额、时间与银行转款凭证一致，其记载的优惠款与其他收据所反映的给与一定优惠的情况相符，在第三人俊凯公司未提出反驳意见的情况下,故本院对NO.0042852收据的真实性予以确认。被告提交的不动产登记信息，本院对其真实性予以确认。本院对调取的执行案件的相关材料真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2021年6月23日，本院立案受理原告多宝公司诉被告俊凯公司、恒大地产集团广东房地产开发有限公司、恒大地产集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案，案号：（2021）粤0605民初15463号。在该案审理过程中，依据原告的财保申请，本院于2021年6月29日作出（2021）粤0605民初15463号民事裁定，裁定冻***公司、恒大地产集团广东房地产开发有限公司、恒大地产集团有限公司的银行存款1310453.94元或查封、扣押其相应价值的财产。本院据此于同年7月5日以（2021）粤0605执保3812号案查***公司名下的广东省佛山市南海区××镇××道××号××座××【权利证号：粤（2019）佛南不动产权第0××4号】即涉案商铺。本院经审理于2021年11月30日作出（2021）粤0605民初15463号民事判决，判决：一、被告俊凯公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付工程款1310453.94元及此为本金自2021年6月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的利息予原告多宝公司；二、驳回原告多宝公司的其他诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。 2022年1月26日，本院依据上述生效判决立案执行申请执行人多宝公司与被执行人俊凯公司建设工程施工合同纠纷一案，案号：（2022）粤0605执2827号。 案外人**对本院就涉案商铺采取的执行措施不服，提出排除执行的异议。本院经审查于2022年5月27日作出（2022）粤0605执异198号执行裁定，裁定驳回异议人**的异议。**于2022年5月31日收到该执行裁定，并于同年6月10日通过网上立案方式提起本案诉讼。 经查明，涉案商铺位于佛山市南海区××镇××道××号××座××，登记日期为2019年5月27日，登记权利人为俊凯公司，权利类型为商品房首次登记确权清单，权利证号：粤（2019）佛南不动产权第0××4号，房屋建筑面积为57.91平方米。 另查，原告提交了一份编号为0030142《恒大御湖湾商品房认购书（恒大御湖湾花苑）》，该合同首部载明出卖人为俊凯公司，买受人为**，内容为：买受人***公司认购恒大御湖湾35幢010铺，该商品房的规划用途为商铺，建筑面积为57.61平方米，总价款为724302元。**同意签署本认购书时，支付5万元作为定金；须于2018年10月4日前支付首期房款1元，并签署《商品房买卖合同》；于2019年3月25日前付清144860元；于2019年9月25日前付清181076元；于2020年3月25日前付清181076元；于2020年9月25日前付清167289元。买受人必须在约定的付款方式和期限内支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为买受人放弃购买该房屋，所付款项不予退还，俊凯公司无须通知**，可另行销售该房屋等。该合同落款出卖人处***公司印章，买受人处有**签名及捺印，旁边还有一处捺印。原告主张该捺印处有“**”的签名，但被捺印遮挡。 **于2018年9月20日通过刷POS机支付10000元、于同年9月25日支付40000元、1****公司。2018年9月25日，俊凯公司出具收据，载明收到**支付涉案商铺的购房首期款50001元。 ***于2019年3月23日通过刷POS机支付144860****公司。俊凯公司当日出具收据，载明收到**支付涉案商铺的购房款144860元。 ***于2019年9月25日通过刷POS机支付181076****公司。俊凯公司当日出具收据，载明收到**支付涉案商铺的购房款181076元。 ***于2020年3月24日通过刷POS机支付181012****公司。俊凯公司当日出具收据，载明收到**支付涉案商铺的购房款181076元，其中POS支付181012元，优惠款64元。 ***于2020年9月21日通过银行转款支付167069****公司，备注“御湖湾商铺35号010**”。俊凯公司当日出具收据，载明收到**支付涉案商铺的购房款167289元，其中转账支付167069元，优惠款220元。 庭审中，原告陈述：1.涉案商铺的购房款由原告朋友**、***代为支付；2.原告签订认购书后，向第三人问询过何时签署合同，但被告知等通知；3.涉案商铺未实际交付给原告。 本院认为，本案是案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条的规定，本案审理的内容是原告对涉案商铺是否享有民事权益以及该民事权益是否足以排除强制执行，并据此作出裁判。原告请求解除对涉案商铺的查封，涉及具体执行行为，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，故本院不予审查处理。 第一，关于原告请求确认涉案商铺归其所有的问题。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法进行登记，登记具有权利推定、公信之效力，除有确实充分证据得以否定权属登记外，应推定登记权利人为法律意义上的真正权利人。本案中，原告陈述其取得涉案商铺是基于与俊凯公司签订的《恒大御湖湾商品房认购书（恒大御湖湾花苑）》，但是原告主张权属的涉案商铺目前仍登记在俊凯公司名下，未变更登记至原告名下。因此，原告未取得登记在俊凯公司名下涉案商铺的所有权，其请求确认涉案商铺为其所有的主张无事实及法律依据，本院不予支持。 第二，关于原告对涉案商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益问题，需要根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条来判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，原告应举证证明其就涉案商铺满足以上规定的全部条件，缺一不可。本案中，原告明确陈述至本案庭审时尚未交付该商铺，即不符合前述规定第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件，故不能依据该条规定排除执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，原告应举证证明其就涉案商铺满足以上规定的全部条件，缺一不可。但根据查明事实，涉案商铺不具有居住功能，显然不符合前述规定第二项中“所购商品房系用于居住”的条件，故不能依据该条规定排除执行。 综上，本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，原告对涉案商铺并未取得物权期待权，不能排除本院的强制执行。 至于原告提出确认其与第三人于2018年9月25日签订的《恒大御湖湾商品房认购书（恒大御湖湾花苑）》合法有效的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的裁判内容，而且，在原告不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项及第二十九条第二项条件的情况下，本院无须再对其是否符合第二十八条第一项、第二十九条第一项所规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”条件进行实质审查，故本院在本案中对原告的该项诉讼请求不作审查处理。 第三人俊凯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼,不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百零九条、第三百一十条之规定，判决如下： 驳回原告**的全部诉讼请求。 本案适用普通程序结案，案件受理费收取11043.02元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　李　娟 二〇二二年十一月十八日 书记员　　***