佛山市中安电力消防科技工程有限公司、***等申请执行人执行异议之诉民事一审民事判决书

广东省佛山市三水区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0607民初7702号

原告（财产保全申请人）：佛山市中安电力消防科技工程有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道平西上海村东平路北侧瀚天科技城B区产业区2号楼D座六楼601单元，统一社会信用代码91440605707951408M。

法定代表人：黄焰杭。

委托诉讼代理人：张喻兵，广东法岸律师事务所律师。

被告（案外人）：***，男，汉族，1978年6月10日出生，户籍所在地海南省海口市美兰区，现住阳江市江城区。

被告（被申请人）：佛山市三水区盛利房地产有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街道兴达路9号澳盈商务中心5座312，统一社会信用代码91440607062196416R。

法定代表人：彭学义。

委托诉讼代理人：方旭东，该公司员工。

原告佛山市中安电力消防科技工程有限公司（以下简称中安公司）诉被告***、佛山市三水区盛利房地产有限公司（以下简称盛利公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年12月7日立案后，依法适用普通程序，于2022年1月7日公开开庭进行了审理，原告中安公司的委托诉讼代理人张喻兵到庭、被告***以及被告盛利公司的委托诉讼代理人方旭东到庭。本案现已审理终结。

原告中安公司的诉讼请求：一、撤销三水法院于2021年10月8日作出的（2021）粤0607执异120号执行裁定书（以下简称120号裁定书）；二、判决准许查封并执行被告盛利公司名下位于佛山市三水区××街道××路××号××座××房（以下简称1301房产）。事实与理由：一、现有证据可确认如下事实：1.1301房产现仍登记在被告盛利公司名下。三水法院采取查封措施时查询到该套房屋对应的粤（2019）佛三不动产权第0××3号权属证书登记的权属人仍是被告盛利公司。2.被告***尚未与被告盛利公司签订《商品房买卖合同》，也没有办理备案及产权过户登记手续。二、120号裁定书认为***对1301房产享有物权期待权理据不足：1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定，物权期待权需满足以下条件：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。2.根据上述规定并对照本案诉争房产可知，该房屋的情况不能满足上述条件，***不享有该房屋的物权期待权：（1）在人民法院查封之前，***与被告盛利公司并没有签订合法有效的书面买卖合同；120号裁定书将认购书等同于《商品房买卖合同》显属错误。首先，认购书能被认定为《商品房买卖合同》需符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议才能认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。对照***提供的认购书以上十三项主要内容，除一至四项在认购书中有所约定，其他剩余的9项主要内容约定完全没有提及。第二，认购书第五条，明确约定***在支付第一期购房款的同时须与被告盛利公司签订《商品房买卖合同》，否则视为***放弃购买该房屋，被告盛利公司无需通过***即可自行处理该房屋。认购书第七条、第八条、第十条均对签署《商品房买卖合同》作出了约定。由此可见，***和被告盛利公司均十分清楚，完全明白认购书不能等同于《商品房买卖合同》，还需另行签订《商品房买卖合同》。第三，认购书与《商品房买卖合同》的法律效力和权利义务完全不同，***可以放弃定金不再购房，被告盛利公司可以双倍返还定金后不再出售该房屋给***，而如果签订了商品房买卖合同，则依照法律规定可以强制履行房屋买卖合同，完成房产买卖交易。（2）在法院查封之前已合法占有该不动产。据原告了解到的情况，该套商品房并没有办理交楼手续，因此合法占有该不动产的这一条件也不能成立。（3）“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。依据***的陈述，其于2018年5月9日支付完最后一笔款项后已经全部付清购房款，法院于2021年8月26日查封该套房屋，期间间隔三年有余，在此期间***不但没有办理过户手续，还主动违反与被告盛利公司签订的《认购书》第五条的约定，不与被告盛利公司签订《商品房买卖合同》。而签订《商品房买卖合同》是办理商品房备案过户的先决条件。显然***在此过程中过错明显，“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件不能成立。三、从***提供的银行流水反映的情况看，其名下账户还同时向恒大间接控股的美都健风置业（惠州）有限公司（开发美都依山海湾项目）以及恒大间接控股的新世界中国地产（海口）有限公司（开发海口恒大美丽沙项目）转出款项，十分明显与恒大之间存在利益关系，具有专炒恒大项目房产的职业炒房人嫌疑。鉴于本案两被告存在的利益关系，根据《最高人民法院关于适用的解释》第311条的规定，两被告除已有证据外，还应提供充足的证据，证明其对查封的标的房产享有足以排除强制执行的民事权益，否则应维持原查封裁定。为维护原告合法权益，请法院依法支持原告诉讼请求。

被告***答辩称，一、答辩人为1301房产的合法所有权人，原告无权要求执行1301房产。2017年3月30日答辩人与被告盛利公司签订《认购书》，就答辩人购买1301房产主要事项进行了约定。答辩人于2018年5月9日付清购房款，盛利公司于2018年12月31日将1301房产交付答辩人，答辩人已合法占有该不动产。房屋买卖整个过程均发生在原告与盛利公司建设工程施工合同纠纷之前，不存在恶意损害原告利益的情况，原告无权要求执行1301房产，否则将有违诚实信用和公平原则。二、1301房产虽未办理过户登记，但答辩人享有买受人物权期待权，具有排除执行的物权效力。首先，诉争房屋登记在房地产开发企业盛利公司名下，答辩人与盛利公司签订认购书发生在1301房产被法院查封之前，该认购书虽不是书面的商品房买卖合同，但其是以物权变动为目的，并约定了商品房的基本情况、房屋价款、付款时间和方式等协议条款，答辩人支付了全部购房款并由盛利公司开具购房款收据，盛利公司向答辩人交付了1301房产，双方实际履行了商品房买卖合同的主要义务，依照《民法典》第四百九十条关于“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”的规定，答辩人与盛利公司已成立合法有效的商品房买卖合同关系，且答辩人已合法占有该不动产。其次，根据原告所主张的《异议复议规定》相关规定，“在法院查封之前已签订合同”便能起到阻却执行的法律效果（条件之一），那么举轻以明重，合同履行完毕比仅仅签订合同已然更进一步，属于合同的终局形态，更应该能够产生阻却执行的法律效果，如此才符合法律逻辑和立法本意。本案中1301房产买卖已履行完毕，那么理所当然也更应能够产生阻却执行的法律效果（条件之一）。再次，没有证据表明答辩人对未办理过户登记手续存在过错，或因其自身原因造成，原告亦未能举证证明答辩人违反认购书约定，主动不与盛利公司签订商品房买卖合同，进而导致无法过户登记的情况，对其主张应依法不予支持。综上，答辩人符合享有物权期待权的条件，能够排除执行。三、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。本案中答辩人作为商品房消费者已支付全部房款，其权利应优先受到保护。综上所述，答辩人就1301房产享有的权利足以产生排除执行的法律效果，原告无权要求执行1301房产，120号裁定书事实认定清楚，适用法律准确，应予维持，请法院依法驳回原告诉讼请求。

被告盛利公司表示同意被告***的答辩意见。

原告中安公司在诉讼中提交如下证据：

1.（2021）粤0607民初4853号民事裁定书，证明三水法院依据原告的申请对被告盛利公司的房屋采取查封措施。

2.120号裁定书，证明法院裁定中止对1301房产的执行。

3.被告***与被告盛利公司签订的认购书，证明***与盛利公司没有签订购房合同，此外该认购书约定***应在约定时间内与盛利公司签订正式的商品房买卖合同，由于***没有按照双方约定签订正式的商品房买卖合同导致无法进行下一步的房产过户登记手续，***对此存在明显过错。

4.被告***提供的付款银行流水，证明1301房产并非***用来实际居住使用，而是用来炒房、营利的目的。

被告***在诉讼中提供以下证据：

1.区域防火责任协议书、承诺书、佛山市三水区前期物业服务协议业主（临时）管理规约、广东省商品住宅质量保证书、广东省商品住宅使用说明书、住户手册、装修管理手册、物业管理费缴费流水、公摊电费电子发票、收楼物品领用登记表，证明1301房产已经交付给***，***已实际占有控制1301房产。

2.购房款收据，证明***已经支付全部房款。

被告盛利公司未提供证据材料。

经庭审质证，对于原告提交的证据，被告***、盛利公司对证据1、2无异议，对证据3、4真实性无异议，但不认可证明内容，盛利公司认为证据4与本案无关；对于被告***提交的证据，盛利公司无异议，原告对证据1的真实性有异议，对证据2无异议。经审查，对原告证据的真实性和***的证据2予以确认，对***提交的证据1，原告虽否认真实性但无相应证据印证，故本院确认其真实性。至于本案证据的证明效力问题本院综合全案予以认定。

经审理查明，盛利公司为房地产开发企业，1301房产登记在盛利公司名下。2017年3月30日，***与盛利公司签订《恒大北江**苑楼宇认购书》，约定***向盛利公司认购涉案1301房产，购房款总额为1394685元。截至2018年5月9日***已付清约定的全部购房款。2019年6月22日，***就1301房产签订前期物业服务协议业主（临时）管理规约、区域防火责任协议书、收楼物品领用登记表，并领取商品住宅质量保证书及商品住宅使用说明书。***为1301房产交纳2019年1月至2021年9月的物业服务费。

原告中安公司与盛利公司建设工程施工合同纠纷一案，经中安公司的财产保全申请，本院作出（2021）粤0607民初4853号民事裁定书，以（2021）粤0607执保869号于2021年8月19日登记查封了1301房产。***以其对1301房产享有合法权益为由向本院提出执行异议，本院受理后作出120号裁定书，裁定中止对1301房产的执行。中安公司不服该裁定，向本院提起本案诉讼。

本院认为，本案争议焦点为***是否享有排除强制执行措施的民事权益。案中认购书虽不能等同于商品房买卖合同，但从***依认购书约定已支付全部购房款等情形看，***已履行了作为购房人应履行的主要义务，故不能因买卖双方未签订商品房买卖合同而否定***所享有的权利。并且，***在本院对1301房产查封前已通过签订相关协议和交纳物业服务费等对1301房产行使权利和履行义务，本案证据亦不能证明***购买1301房产基于炒房目的和未办理过户登记系***自身原因，据此，***所主张符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，其对1301房产享有物上请求权，该权利优于原告的债权，因此***享有的权益可阻却本院对1301房产的执行措施。原告的主张缺乏事实证据和法律依据，本院不予采纳，其关于继续执行1301房产的诉讼请求，本院不予支持。另根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条和第三百一十四条的规定，执行异议裁定会因执行异议之诉的裁判情形而产生或失去相应效力，故对于原告的第一项诉讼请求，本院不作裁判。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决如下：

驳回原告佛山市中安电力消防科技工程有限公司关于执行被告佛山市三水区盛利房地产有限公司名下位于佛山市三水区××街道××路××号××座××房的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告佛山市中安电力消防科技工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审 判 长　柒善林

审 判 员　王　璋

审 判 员　陈伟潮

二〇二二年三月十六日

法官助理　李剑宇

书 记 员　李诺彤