佛山市中安电力消防科技工程有限公司、***等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书

广东省佛山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤06民终6398号

上诉人（原审原告、财产保全申请人）：佛山市中安电力消防科技工程有限公司，住所广东省佛山市南海区桂城街道平西上海村东平路北侧瀚天科技城B区产业区2号楼D座六楼601单元，统一社会信用代码91440605707951408M。

法定代表人：黄焰杭。

委托诉讼代理人：张喻兵，广东法岸律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、案外人）：***，男，1978年6月10日出生，汉族，户籍所在地海南省海口市美兰区，现住佛山市南海区。

被上诉人（原审被告、被申请人）：佛山市三水区盛利房地产有限公司，住所广东省佛山市三水区西南街道兴达路9号澳盈商务中心5座312，统一社会信用代码91440607062196416R。

法定代表人：彭学义。

上诉人佛山市中安电力消防科技工程有限公司（以下简称中安公司）因与被上诉人***、佛山市三水区盛利房地产有限公司（以下简称盛利公司）申请执行人执行异议之诉一案不服佛山市三水区人民法院（以下简称三水区法院）（2021）粤0607民初7702号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2022年5月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2022年6月16日组织法庭调查，上诉人中安公司的委托诉讼代理人张喻兵，被上诉人***到庭参加，被上诉人盛利公司没有到庭参加。本案现已审理终结。

上诉人中安公司上诉请求：1、撤销三水区法院（2021）粤0607民初7702号民事判决书；2、准许查封并执行盛利公司名下位于佛山市三水区××街道××路××号××座××房（以下简称1301房）；3、诉讼费用由***、盛利公司承担。

事实和理由：三水区法院作出(2021)粤0607民初7702号民事判决认定事实错误，依法应予撤销并改判。

一、一审法院认定***对1301房享有物上请求权，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对物权期待权需满足的几个法定条件的明确规定：

1、一审法院对1301房未办理过户手续是否由于***自身原因造成这一关键事实认定不清。首先，一审法院认为没有证据证明1301房未办理过户手续是由于***自身原因造成。这一认定明显错误。***与盛利公司于2017年3月30日签订认购书，该认购书第五条明确约定***应在支付第一期购房款的同时与盛利公司签订《商品房买卖合同》，而签订《商品房买卖合同》是办理商品房备案过户的先决条件。***直至目前都未能与盛利公司签订《商品房买卖合同》，自身过错十分明显。其次，依***的陈述，其于2018年5月9日支付完最后一笔款项后已全部付清购房款。法院于2021年8月26日查封该套房屋。其间相隔三年有余。在如此长的时间内，***均没有与盛利公司签订《商品房买卖合同》并办理过户手续。***没有证据排除是由于其自身原因引起不能办理过户手续。依法应承担不利法律后果。再次，一审法院并没有依职权主动调查与1301房同时期的其他房屋是否均已办理过户或备案手续，仅凭具有利害关系的盛利公司口头陈述即予采信并作出“没有证据证明本案诉争房屋未办理过户登记是由于被上诉人***自身原因造成”的认定，显然是不负责任的。而据此作出裁判，显属事实不清。

2、在人民法院查封之前，***与盛利公司并没有签订合法有效的书面买卖合同，一审法院将认购书等同于《商品房买卖合同》显属错误。首先，认购书能被认定为《商品房买卖合同》需符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议才能认定为商品房买卖合同。对照***提供的认购书有多达9项主要内容约定完全没有涉及。其次，认购书第五条明确约定***在支付第一期购房款的同时须与盛利公司签订《商品房买卖合同》，否则，视为***放弃购买该房屋，盛利公司无需通知***即可自行处理该房屋。认购书第七条、第八条、第十条均对签署《商品房买卖合同》作出了约定。由此可见，***和盛利公司均十分清楚、完全明白认购书不能等同于《商品房买卖合同》，还需另行签订《商品房买卖合同》。再次，认购书与《商品房买卖合同》的法律效力和权利义务完全不同。***可以放弃定金不再购房，盛利公司可以双倍返还定金后不再出售该房屋给***。而如果签订了商品买卖合同，则依照法律规定可以强制履行房屋买卖合同，完成房产买卖交易。

3、***职业炒房人特征十分明显。从***提供的银行流水反映的情况看，其名下账户还同时向恒大间接控股的美都健风置业（惠州）有限公司（开发美都依山海湾项目）以及恒大间接控股的新世界中国地产（海口）有限公司（开发海口恒大美丽沙项目）支付购房款项。***购房后故意迟迟不予办理过户手续、没有签订购房合同却能办理收楼手续、本人又不在佛山三水区工作、购房后又不实际居住等等非正常刚需购房特征均能显示其为职业炒房人。据此，也不能认定其符合合法占有诉争房屋的法定物权期待权的条件成立。

二、本案两被上诉人存在明显的利益关系，根据《最高人民法院关于适用的解释》第311条的规定，两被上诉人除已有证据外，还应提供更为充足的证据，证明其对查封的标的房产享有足以排除强制执行的民事权益。作为裁判机关的人民法院也应更为谨慎、尽责，更为充分行使法院职责，详细深入地查清案件事实，以作出令人信服，经的起考验的判决。

被上诉人***答辩称，三水区法院（2021）粤0607民初7702号民事判决认定事实清楚，适用法律正确。

一、1301房未能办理过户登记手续并非因***的过错所致，***享有买受人物权期待权，具有排除执行的物权效力。首先，中安公司通过***与盛利公司所签订的《认购书》第5条之约定，推定1301房未能办理过户登记手续***存在过错，从而认为原审法院认定事实错误。但是《认购书》同样存在合同的双方当事人，履行第5条约定也需要双方当事人共同配合，中安公司亦未能举证证明***违反认购书约定、主动不与盛利公司签订商品房买卖合同，进而导致无法办法过户登记的情况。那么中安公司仅以该条款就推定***个人或单方存在过错，明显与客观事实不符，也未能履行《民事诉讼法》所规定的举证责任。所以，原审法院认为没有证据证明本案1301房未办理过户手续是由于***自身原因造成，事实认定正确。其次，结合***在原审所提交的各项证据，在中安公司申请强制执行法院查封之前，***已经支付了全部房屋价款，1301房也完成了交付，并且未能办理过户登记手续并非因***的过错所致，或因其自身原因造成。那么依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，***享有物权期待权，具有排除执行的物权效力。

二、一审法院并未直接将认购书等同于商品房买卖合同，而是通过本案事实认定***已经履行了作为购房人应履行的主要义务。

一审判决本院认为部分明确表述“本案中认购书虽不能等同于商品房买卖合同，但从***依认购书约定已支付全部购房款等情形看，***已履行作为购房人应履行的主要义务，故不能因买卖双方未签订商品房买卖合同而否定***所享有的权利。”出卖人与买受人签订商品房买卖合同的主要目的，就是为了对双方权利义务进行制约，同时出卖人能够收取购房款，买受人能够收到房屋。本案中，中安公司一直主张***未能签订书面房屋买卖合同，故无法满足阻却执行的法律要件，但是***已经用实际行动履行了商品房买卖合同中的主要条款，换言之双方的购房合同主要目的已经实现，应当更加符合阻却执行的法律要求。中安公司基于未签订正式的商品房买卖合同这一事项，就要推翻实际发生的购房事实，不仅不利于市场交易的稳定性，而且严重侵犯了***的合法权益。

三、中安公司所称***为职业炒房人纯属主观臆断，理由极不充分。首先，***在一审时所提交的广东省商品住宅使用说明书、住户手册、装修管理手册、物业费缴费流水、公摊电费电子发票等证据，均能够证明针对1301房，***不仅已经收房，而且实际占有、使用、控制房屋，对1301房行使权力、履行义务。同时，购房原因并非如中安公司所言局限于居住或工作，普通人购房的原因也包括为了子女教育、未来发展、父母养老等诸多综合原因。其次，***购买上述房屋，是于2017年通过盛利公司公开、合法的对外销售途径而购买，并且按照双方的约定支付完毕全部购房款，同时履行了收房手续。上述房屋买卖的整个过程，均发生在中安公司与盛利公司建设工程施工合同纠纷之前，并且***除去购买上述房屋事项与盛利公司不存在任何经济往来，不存在恶意损害中安公司利益的情况，中安公司无权对上述房屋提出任何主张。

综上所述，请求贵院在查明事实的基础之上，驳回中安公司上诉请求，维持原判。

被上诉人盛利公司向本院提交答辩状称，一审法院认定事实清楚，证据充足，应予维持。***与盛利公司之间签订认购书，约定***向盛利公司购买涉案房产，并约定房产价款等，认购书为双方真实意思表示，内容并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。针对双方存在的商品房买卖法律关系，***和盛利公司双方亦履行义务，一方付款一方交付房屋，***已支付全部房款并对涉案房屋进行合法占有。民法典第114条规定：“物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”。可见，物权具有“直接支配性”和“排他性”。物权是一种具有直接支配性和排他性的权利，民法理论上亦称为绝对性的权利，不仅有支配效力、排他效力，还有追及效力、对抗效力。***已合法占有涉案房屋，享有该房屋的物权期待权，具有排他效力。基于以上的事实和理由，盛利公司认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故中安公司的上诉理由不能成立，请二审法院在审理后，驳回中安公司的诉讼请求，依法维持原判。

上诉人中安公司向一审法院起诉请求：1、撤销三水区法院于2021年10月8日作出的（2021）粤0607执异120号执行裁定书；2、判决准许查封并执行盛利公司名下1301房。

一审法院认定事实：盛利公司为房地产开发企业，1301房登记在盛利公司名下。2017年3月30日，***与盛利公司签订《恒大北江**苑楼宇认购书》，约定***向盛利公司认购涉案1301房，购房款总额为1394685元。截至2018年5月9日***已付清约定的全部购房款。2019年6月22日，***就1301房签订前期物业服务协议业主（临时）管理规约、区域防火责任协议书、收楼物品领用登记表，并领取商品住宅质量保证书及商品住宅使用说明书。***为1301房交纳2019年1月至2021年9月的物业服务费。

中安公司与盛利公司建设工程施工合同纠纷一案，经中安公司的财产保全申请，该院作出（2021）粤0607民初4853号民事裁定书，以（2021）粤0607执保869号于2021年8月19日登记查封了1301房。***以其对1301房享有合法权益为由向该院提出执行异议，该院受理后作出（2021）粤0607执异120号执行裁定书，裁定中止对1301房的执行。中安公司不服该裁定，向该院提起本案诉讼。

一审法院认为，本案争议焦点为***是否享有排除强制执行措施的民事权益。案中认购书虽不能等同于商品房买卖合同，但从***依认购书约定已支付全部购房款等情形看，***已履行了作为购房人应履行的主要义务，故不能因买卖双方未签订商品房买卖合同而否定***所享有的权利。并且，***在本院对1301房查封前已通过签订相关协议和交纳物业服务费等对1301房行使权利和履行义务，本案证据亦不能证明***购买1301房基于炒房目的和未办理过户登记系***自身原因，据此，***所主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对1301房享有物上请求权，该权利优于中安公司的债权，因此***享有的权益可阻却该院对1301房的执行措施。中安公司的主张缺乏事实证据和法律依据，该院不予采纳，其关于继续执行1301房的诉讼请求，该院不予支持。另根据《最高人民法院关于适用的解释》[法释〔2020〕20号]第三百一十三条和第三百一十四条的规定，执行异议裁定会因执行异议之诉的裁判情形而产生或失去相应效力，故对于中安公司的第一项诉讼请求，该院不作裁判。依照《最高人民法院关于适用的解释》[法释〔2020〕20号]第三百一十三条第二项的规定，判决：驳回中安公司关于执行盛利公司名下1301房的诉讼请求。案件受理费100元，由中安公司负担。

二审期间，上诉人中安公司提交三水区法院（2021）粤0607民初4853号民事判决书（原件，1份），拟证明房屋的竣工验收时间是2019年的6月28日，但***主张的收楼时间早于该时间，与实践操作不符。

经质证，被上诉人***对该份证据的关联性不予确认，不清楚房屋实际验收的时间，但确定***对1301房收楼的时间是2019年6月。

被上诉人***、盛利公司未提交新证据。

经审查，本院确认三水区法院（2021）粤0607民初4853号民事判决书的真实性。

经审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。

另查明，对于中安公司与盛利公司建设工程施工合同纠纷一案，三水区法院于2021年11月8日作出（2021）粤0607民初4853号民事判决书，判决：一、由盛利公司于判决生效之日起十日内向中安公司支付余欠工程款1613379.64元；二、由盛利公司于判决生效之日起十日内向中安公司支付欠款利息（自2021年6月26日起至欠款付清之日止，以1048608.91元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算利息）；三、驳回中安公司其他诉讼请求。该判决书还载明如下事实：“项目竣工后，于2019年1月30日交付。2019年6月28日，工程通过验收合格并投入使用”。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合各方在二审期间的意见，归纳本案争议焦点为：被上诉人***对1301房享有的民事权益能否排除强制执行。

本案中，中安公司提供的认购书虽然不是***与盛利公司采取商品房买卖合同形式签订的合同，但是双方已经就1301房面积、单价、总价款等具体内容进行明确约定，可以视为有效的书面买卖合同。结合前述认购书以及***提供的物业管理费缴费流水、公摊电费电子发票、收楼物品领用登记表、购房款收据等证据综合分析，可以认定***在1301房被查封前已经与盛利公司签订了合法有效的书面买卖合同、支付全部价款并已经合法占有该房产。虽然三水区法院（2021）粤0607民初4853号民事判决书中有“2019年6月28日，工程通过验收合格并投入使用”的认定，但该内容并不能直接推翻***于2019年6月22日签署收楼物品领用登记表收取1301房钥匙、门禁IC卡、文件资料的事实。鉴于能否办理房屋过户登记手续客观上受到出卖方是否配合、房屋上有否存在权利限制等因素的影响，***有关非因其自身原因未办理1301房过户登记的主张具有高度盖然性。由上可知，***满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其对1301房享有的民事权利较之中安公司对盛利公司的普通金钱债权应当优先予以保护，一审法院据此驳回中安公司的诉讼请求并无不当，本院予以支持。但物权期待权本质上仍是债权，并非物权，一审法院直接认定***对1301房享有物上请求权缺乏依据，本院予以纠正。

综上，一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。上诉人***的上诉请求缺乏依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项、第一百八十二条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元（上诉人佛山市中安电力消防科技工程有限公司已预交），由上诉人佛山市中安电力消防科技工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　李　慧

审 判 员　　冼富元

审 判 员　　尹小娜

二〇二二年六月二十日

法官助理　　梁诗瑶

书 记 员　　陈绮澄