福建某有限公司;某某;鞍山某有限公司申请执行人执行异议之诉一审民事其他

辽宁省鞍山市中级人民法院 民事判决书 （2024）辽03民初73号 原告：某集团有限公司 法定代表人：王某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，辽宁郎恩律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：***，辽宁郎恩律师事务所执业律师。 被告：*** 被告：鞍山某有限公司 法定代表人：***。 原告某集团有限公司与被告***、鞍山某有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2024年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告某集团有限公司委托诉讼代理人***，被告***到庭参加诉讼。被告鞍山某有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决准许对坐落于鞍山市铁东区(产籍号1****36)房产进行执行；2、本案诉讼费用由二被告负担。事实与理由：原告因与鞍山某有限公司(以下简称“鞍山某有限公司”)建设工程施工合同纠纷一案，向鞍山市中级人民法院申请对被告鞍山某有限公司名下房产进行财产保全。鞍山市中级人民法院于2021年9月29日作出(2021)辽03执保157号执行裁定书，裁定查封鞍山某有限公司名下的坐落于鞍山市铁东区二道街71号“某公园”一层736号(产籍号1****36)房产。因***就案涉房产向鞍山市中级人民法院提出执行异议，鞍山市中级人民法院作出(2024)辽03执异94号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行，原告于2024年10月28日收到该裁定书。原告认为，案涉房产始终登记在被告鞍山某有限公司名下，依法归其所有，原告有权对被告鞍山某有限公司的财产进行查封，***不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四项条件，不享有足以排除强制执行的民事权益。 1、被告***与鞍山某有限公司在人民法院查封案涉房屋前没有签订合法有效的书面合同。***没有与鞍山某有限公司签订过《房屋买卖合同》，其提供的《某公园认购书》没有签署日期，无法证明该协议是在案涉房产查封之前签署，该协议性质为预约合同，不是正式的买卖合同，且内容不存在房屋买卖合同中应当明确的内容，从形式及内容上看均非合法有效的《房屋买卖合同》。***所述案涉房屋价款远远超过房屋实际价值，其与鞍山某有限公司存在虚假购房交易，转移被执行人执行资产的可能。 2、被告***没有在2021年9月29日人民法院查封之前合法占有案涉不动产。被告***没有提供证据证明其存在占有案涉房屋的事实，其提交的委托经营管理合同所载地址不是案涉房屋地址，无法证明其本人在2021年9月29日人民法院查封之前其已合法占有案涉不动产。 3、被告***不存在向鞍山某有限公司支付全部购房价款的事实。被告***未取得案涉房产的不动产权利证书，鞍山某有限公司也没有为其开具过购房发票或收款收据，其提供的非***本人付款的凭证、收款人为万熹商业(鞍山)有限公司的银行流水均与案涉房产无关，其余凭证均未记载房屋地址，无法证明其本人已实际支付案涉房屋购房款。 4、本案不存在“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。被告***没有提供证据证明未办理过户登记的原因，无法证明本案属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。在查封之时，涉案房产已经具备办理过户登记手续的条件，本案不属于非因买受人自身原因未办理过户登记情形。 综上，被告***对案涉房产不享有符合法律规定的、足以排除强制执行的民事权益，应当准许执行案涉房产，望贵院判如所请，以维护原告合法权益。 ***辩称，1、否认。答辩人于2018年12月12日与被保全人签订购房协议书(0000877)，购买本案案涉商铺。购房协议书预估商铺面积302.7平，预估总房款为人民币7600000元。双方商定，商铺面积最终以实测数值为准。协议签订后，申请人于当日支付购房定金人民币980000元。后于2019年经过实测，修正商铺实际面积为263.22平,买卖双方于2019年11月9日签订补充协议，协议中指出买卖双方于2018年12月12日签订协议中涉案商铺面积变更为263.22平并确定总房款为6700000元。 2、否认。万熹置业于2019年5月向答辩人移交了该房产，申请人在实际占有该房产后，又于2021年1月21日将该商铺委托给鞍山某奥特莱斯公司经营以赚取租金。 3、否认。答辩人在签订购房协议后，分7次将购房款打给鞍山某有限公司，分别是2018年12月12日支付人民币980000元，2019年3月1日付款人民币1020000元，2019年5月4日付款人民币610000元，2019年11月2日付款人民币350000元,2019年12月6日付款2153832.95元,2020年6月1日付款人民币964512元，2020年10月7日付款621655.05元，付款总计人民币6700000元。 4、否认。万熹置业有限公司多次承认没有按约定办理案涉商铺产权证书，是因为商铺处于抵押之中，并且由于万熹置业有限公司没有办理产权，双方约定违约金协议，没有办理产权是万熹置业有限公司自身原因，与答辩人没有关系。 鞍山某有限公司辩称，驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由： 1、否认。答辩人与被上诉人***已于2018年12月12日签订了《某公园认购协议》，并且符合《民法典》143条之规定，该合同合法有效。并且签订合同时间早于被答辩人申请执行的时间。2、否认。答辩人已于2021年1月21日签订委托经营合同将房屋交付给被上诉人***。3、否认。答辩人与***签订的协议合同中双方约定的义务已经履行完毕，***已经支付完案涉房屋的购房款，并且答辩人给其开具收据。4、否认。因商铺处于抵押状态，没给被答辩人办理产权登记。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，某集团有限公司向本院提交以下证据：（2021）辽03民初126号民事裁定书、（2021）辽03执保157号执行裁定书、鞍山市不动产登记信息查询单。***向本院提交以下证据：某公园认购书及补充协议(一)、情况说明、付款清单、购房转款凭证一组(包括，万熹置业出具的购房总房款凭证，银行流水，万熹置业出具的购房转款凭证)、鞍山市不动产登记中心查询单、违约金协议书、某奥特莱斯委托经营管理合同及补充协议、万熹佳佰管理有限公司返租金银行流水两张、亲属关系证明、结婚证、户口本、证人证言。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：某集团有限公司提供鞍山市不动产登记信息查询单一份，因房屋担保债权数额与房屋售价并无直接关联性，故对其证明目的不予采信。关于***提供证据，能够相互印证，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：某集团有限公司与鞍山某有限公司建设工程合同纠纷一案中，根据某集团有限公司的财产保全申请，本院依据(2021)辽03民初126号民事裁定书，于2021年9月29日作出(2021)辽03执保157号执行裁定书，裁定查封被保全人鞍山某有限公司名下的房产，包括本案案涉鞍山市铁东区二道街71号产籍号为1****36号的一层商铺，查封期限三年，自2021年9月29日起至2024年9月28日止。后经鞍山市铁东区人民法院续封。2023年4月24日，本院作出(2021)辽03民初126号民事判决书，判决鞍山某有限公司于本判决生效十日内支付某集团有限公司工程款78,218,137.32元及逾期付款利息，鞍山某有限公司不服，上诉至辽宁省高级人民法院，该院于2024年2月28日作出(2023)辽民终988号民事判决书，维持本院判决。判决生效后，某集团有限公司向本院申请强制执行，案涉房屋仍处于查封状态。 另查，2018年12月12日，***与鞍山某有限公司签订《万熹公园认购协议》(协议编号为0000877)，约定***认购“某公园”一层736号商铺，建筑面积302.7平方米，总价760万元。双方于2019年11月9日签订补充协议，约定***认购1****36号商铺总房款为760万元，建筑面积由302.7平方米变更为按照2019年最新测绘263.22平方米，单价25454元/平方米，变更后商铺总价款为670万元。 ***通过其自身及丈夫***，公婆***、***，妹妹郝某银行账户向鞍山某有限公司支付购房款670万元。其中2018年12月12***日农业银行转账支付177622元、建设银行转账支付802378元，2019年3月1日***丈夫***农业银行转账支付61万元、***建设银行转账支付31万元、建设银行转账支付10万元，2019年5月4日***建设银行转账支付373900元、***婆婆***鞍山银行转账支付236100元，2019年11月1日***婆婆***鞍山银行转账支付35万元，2019年12月6日***丈夫***工商银行转账支付50万元、***妹妹郝某交通银行转账支付50万元、交通银行转账支付50万元、50万元、153832.95元，2020年6月1日***农业银行转账支付30万元、2万元、建设银行转账支付19.3万元，***丈夫***转账支付51512元、***公公***工商银行转账支付40万元，2020年10月7日***丈夫***农业银行转账支付621655.05元。鞍山某有限公司于2020年10月7日向***出具了670万元的收款收据。 ***（甲方）与某奥特莱斯商业有限公司（乙方）于2021年1月21日签订委托经营管理合同，约定甲方将736号商铺委托乙方经营管理。管理期限自2021年5月1日起至2036年4月30日。佳佰公司于2021年6月7日向***银行账户返祖199325元，2021年7月8日返祖35175元。 鞍山某有限公司（甲方）与***（乙方）于2022年1月30日签订补充协议，约定甲方承诺在2022年8月30日前给予乙方办理1****36产权。如未能办理，甲方按照总房款年利率7%支付违约金。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为，案外人***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复仪案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。***只有同时符合上述四个条件，才能排除案涉房产的强制执行。 首先，关于在人民法院查封前已经签订合法有效的书面合同。本案案涉房产于2021年9月29日被本院查封，***与鞍山某有限公司于2018年12月12日签订《万熹公园认购协议》(协议编号为0000877)，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，《万熹公园认购协议》明确了当事人的名称、商品房基本状况,明确了具体的位置、房号、价款、交付方式等商品房买卖合同主要条款，具备商品房买卖合同基本要素,应予认定为合法有效的书面买卖合同。且《万熹公园认购协议》的内容不违反相关法律规定，是***与鞍山某有限公司的真实意思表示，依法成立并生效。故***在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同，符合上述规定第一项要件。 第二，关于***是否在人民法院查封前合法占有案涉房产。本案中，***提交的某奥特莱斯委托经营管理合同、补充协议及万熹佳佰管理有限公司返租金银行流水，能够证明万***于2021年1月21日将案涉商铺委托给某奥特莱斯经营管理及收取租金的事实，故可以认定***在法院查封前已经合法占有案涉商铺，符合前述规定第二项要件。 第三，关于***是否已支付全部房屋价款。本案中，***与鞍山某有限公司签订的《补充协议(一)》中约定，案涉房产经2019年最新测绘263.22m2,变更后商铺总价款为670万元。根据***提交的银行转账记录以及鞍山某有限公司出具的购房收款收据，能够证明***付款合计人民币670万元，已支付全部购房款，符合前述规定第三项要件。 第四，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记。***提供与鞍山某有限公司签订的《补充协议》，及本院审理的其他涉及鞍山某有限公司房产案件，能够证明鞍山某有限公司存在拖延交房等问题导致买受人无法办理产权登记。现有证据无法证明系因***原因未办理案涉房产的产权登记。即***非因自身原因未办理过户登记，符合前述规定第四项要件。某集团有限公司对上述事实虽不予认可，但未能提供足够证据予以证明，应自行承担举证不能的诉讼后果。至此，***符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其享有足以排除强制执行的民事权益。故对于某集团有限公司主张准许执行案涉房产的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，判决如下: 驳回某集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元,由某集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年五月二十日 法官助理*** 书记员***