福建来宝建设集团有限公司;某某;鞍山万熹置业有限公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

辽宁省鞍山市中级人民法院 民事判决书 （2024）辽03民初74号 原告：福建某公司 法定代表人：王某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，辽宁郎恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，辽宁郎恩律师事务所律师。 被告：*** 委托诉讼代理人：***，辽宁钢城正大律师事务所律师。 被告：鞍山某公司 法定代表人：***，该公司执行董事。 原告福建某公司与被告***、鞍山某公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2024年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建某公司的委托诉讼代理人***，被告***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告鞍山某公司经本院合法传唤未到庭参见诉讼。本案现已审理终结。 福建某公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决准许对坐落于鞍山市铁东区二道街71号产籍号为x-xx-xxx-xxx号房产进行执行；2、本案诉讼费用由二被告负担。事实与理由：原告因与鞍山某公司建设工程施工合同纠纷一案，向鞍山市中级人民法院申请对被告鞍山某公司名下房产进行财产保全。鞍山市中级人民法院于2021年9月29日作出(2021)辽03执保157号执行裁定书，裁定查封鞍山某公司名下的坐落于鞍山市铁东区二道街71号产籍号为x-xx-xxx-xxx号房产。因***就案涉房产向鞍山市中级人民法院提出执行异议，鞍山市中级人民法院作出(2024)辽03执异93号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行，原告于2024年10月28日收到该裁定书。原告认为，案涉房产始终登记在被告鞍山某公司名下，依法归其所有，原告有权对被告鞍山某公司的财产进行查封，***不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四项条件，不享有足以排除强制执行的民事权益。1、被告***与鞍山某公司在人民法院查封案涉房屋前没有签订合法有效的书面合同。***与鞍山某公司并未提供证据证明该《商品房买卖合同》具体签订日期，合同签署日期在合同约定的付款日期之后，该合同真实签署日期无法确定，其与鞍山某公司存在虚假购房交易，转移被执行人执行资产的可能，案涉《商品房买卖合同》无效。 2、被告***没有在2021年9月29日人民法院查封之前合法占有案涉不动产。被告***提供的电费发票购买方为***并非***，水费发票均在案涉房产被查封之后，其提供的材料均没有记载房屋地址或记载的地址与案涉房屋地址不一致，无法证明***本人在2021年9月29日人民法院查封之前已合法占有该不动产。 3、被告***不存在向鞍山某公司支付全部购房价款的事实。被告***未取得案涉房产的不动产权利证书，鞍山某公司也没有为其开具购房发票，其提供的收款收据系被告鞍山某公司单方制作且未显示对应的房屋地址，其提供的POS签购单未记载付款人姓名及房屋地址，无法证明***本人已实际支付购房款。 4、本案不存在“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。被告***没有提供证据证明未办理过户登记的原因，无法证明本案属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。在查封之时，涉案房产已经具备办理过户登记手续的条件，本案不属于非因买受人自身原因未办理过户登记情形。综上，被告***对案涉房产不享有符合法律规定的、足以排除强制执行的民事权益，应当准许执行案涉房产，望贵院判如所请，以维护原告合法权益。 ***辩称，驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由：被告***的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。1、否认。被告***与鞍山某公司于2020年10月18日签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，依法成立，应受法律保护。 2、否认。被告***在法院查封之前已经合法占有案涉房屋，案涉房屋查封的时间为2021年9月30日，***占有案涉房屋的时间为2020年11月，早于法院查封，***提供的装修转账截图、物业费、取暖费、水电费收据、个体工商户营业执照等证据，能够证明上述***占有案涉房屋时间。 3、否认。***提供的鞍山某公司为其出具的支付购房款的收据能证明***支付了房款。 4、否认。***未办理案涉房屋的过户登记，非***本人的原因，是因为鞍山某公司的原因无法办理。综上，***对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 鞍山某公司未到庭、未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，福建某公司向本院提交以下证据：（2021）辽03民初126号民事裁定书、（2021）辽03执保157号执行裁定书、鞍山市不动产登记信息查询单。***向本院提交以下证据：商品房买卖合同、收款收据八张、***支付部分购房款的转账记录、银联pos签购单七张、工商银行借记卡账户历史明细清单两份、兴业银行借记卡交易明细两份、个人活期明细信息表、证人证言及身份证、常住人口登记卡五页、员工个人基本信息表、电费收据31张、取暖费收据两张四笔、水费收据18张，工商信息表、营业执照三份，家庭居室装饰工程施工合同、支付部分装修款的微信截屏七笔、***母亲***与装修公司、***微信聊天记录等。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：福建某公司提供鞍山市不动产登记信息查询单一份，因房屋担保债权数额与房屋售价并无直接关联性，故对其证明目的不予采信。关于***提供证据，能够相互印证，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院审理的福建某公司诉鞍山某公司建设工程施工合同纷一案，根据福建某公司提出的财产保全申请，本院依据(2021)辽03民初126号民事裁定书，于2021年9月29日作出(2021)辽03执保157号执行裁定书，裁定查封鞍山某公司名下的房产，其中包括产籍号x-xx-xxx-xxx号的一层商铺，查封期限三年，自2021年9月29日起至2024年9月28日止。后经鞍山市铁东区人民法院续封。2023年4月24日，本院作出(2021)辽03民初126号民事判决书，判决鞍山某公司于本判决生效十日内支付福建某公司工程款78,218,137.32元及逾期付款利息，鞍山某公司不服，上诉至辽宁省高级人民法院，该院于2024年2月28日作出(2023)辽民终988号民事判决书，维持本院判决。判决生效后，福建某公司向本院申请强制执行，案涉房屋仍处于查封状态。 另查，2020年10月18日，***与鞍山某公司签订《商品房买卖合同》(合同编号2020413#1)，约定***购买鞍山市铁东区铁东二道街67栋1-2层S684号，产籍号为x-xx-xxx-xxx，面积为136.86平方米商铺。 ***按照合同约定支付房款280万元。其中2020年10月3日***母亲***兴业银行转账支付1万元，2020年10月16日***母亲***兴业银行转账支付6万元、***妹妹***建设银行转账支付12万元，工商银行转账支付8.4万元，2020年10月18日现金支付22.6万元，2020年12月30日现金支付19万元，2020年12月31日现金支付11万元，2021年4月29日现金支付14.7万元，建设银行转账支付43.3万元，2021年6月17日***母亲***工商银行转账支付70万元，2021年7月23日***母亲***工商银行转账支付48万元，现金支付2万元，2022年3月1日现金支付20万元。鞍山某公司出具收款收据8张，金额共计280万元。 2020年11月，鞍山某公司向***交付案涉商铺。铁东区伊莱美儿健康美容养生馆于2020年11月12日成立，美容院地址在诉争商铺，后该商铺持续用于经营美容院。***自2020年11月19日开始交纳诉争房屋取暖费、2020年12月31日开始交纳房屋电费。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为，案外人***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复仪案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。***只有同时符合上述四个条件，才能排除案涉房产的强制执行。 首先，关于在人民法院查封前已经签订合法有效的书面合同。本案案涉房产于2021年9月29日被本院查封，***提交的其与鞍山某公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号2020413#1)，能够证明***与鞍山某公司于2020年10月18日签订《商品房买卖合同》的事实，来宝公司对此并未提出充分证据予以反驳，故可以认定***与鞍山某公司在人民法院查封案涉商铺之前签订了合法有效的书面买卖合同，符合上述规定第一项要件。 第二，关于***是否在人民法院查封前合法占有案涉房产。根据***提交的营业执照登记信息、电费收据、取暖费收据等相关证据，能够证明万***第一次交纳案涉房屋电费的时间是2020年12月31日，第一次交纳取暖费的时间是2020年11月19日，商铺用于经营美容院，美容院于2020年11月12日注册成立，故可以认定***在法院查封前已经合法占有案涉房产，符合前述规定第二项要件。 第三，关于***是否已支付全部房屋价款。案涉房产约定价格280万元，***母亲***、姨母***代其向万熹置业公司支付了全部购房款280万元，提交了转账记录、银联pos签购单、工商银行借记卡账户历史明细清单、兴业银行借记卡交易明细等证据予以证实，结合鞍山某公司向***出具的收款收据八张，***支付全部购房款的事实达到了高度盖然性的证明标准，符合前述规定第三项要件。 第四，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，案涉房产于2021年9月29日被本院查封至今，结合本院审理的其他涉及鞍山某公司房产的案件，均能证明鞍山某公司存在拖延交房、房号出具错误等问题导致买受人无法办理产权登记的问题。根据现有证据无法证明系因***原因未办理案涉房产的产权登记。福建某公司对上述事实虽不予认可，但未能提供足够证据予以证明，应自行承担举证不能的诉讼后果。至此，***符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其享有足以排除强制执行的民事权益。故对于福建某公司主张准许执行案涉房产的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，判决如下: 驳回福建某公司的诉讼请求。 案件受理费100元,由福建某公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年五月二十日 法官助理*** 书记员***