中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司、广州市易通四方信息技术有限公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省高级人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）鲁执异270号

案外人：广东恒盛建筑工程有限公司（原广东省化州市第五建筑工程公司），住所地广东省化州市桔城西路1号。

法定代表人：谢雄辉，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：段小华，广东林天律师事务所律师。

申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市历下区经十路11001号中国人寿大厦29、30层。

法定代表人：邓立新，该分公司总经理。

委托诉讼代理人：林涛，山东沃盛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张湘亮，山东沃盛律师事务所律师。

被执行人：广州市易通四方信息技术有限公司，住所地广东省广州市白云区科颖路16号303房间。

法定代表人：柳正涛，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘秋洲，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。

本院在执行（2018）鲁财保12号案件过程中，查封了广州市易通四方信息技术有限公司（以下简称易通公司）名下位于广东省广州市白云区的部分房产。案外人广东恒盛建筑工程有限公司（以下简称恒盛公司）对其中的科颖路18号301至340号房产（以下简称异议房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年1月14日组织了听证，案外人恒盛公司委托诉讼代理人段小华，申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称信达山东分公司）委托诉讼代理人林涛、张湘亮，被执行人易通公司委托诉讼代理人刘秋洲参加了听证。本案现已审查终结。

恒盛公司称，请求依法解除对异议房产的查封。事实与理由：1.山东省高级人民法院查封的登记在易通公司名下，位于广州市白云区房产，已由恒盛公司与易通公司以协商折价、实现工程价款优先权的方式取得。虽尚未办理产权变更登记，但恒盛公司依法享有工程价款优先受偿权，并由此享有实体权利，不仅能够排除信达山东分公司普通金钱债权，也能够排除其抵押物权对异议房产的强制执行。易通公司拖欠工程款在先，以购房抵工程款协议在后，足以证明是因易通公司无力支付工程款双方才协商以购房形式来折价清偿工程价款。并非恒盛公司购买异议房产自用或者作为投资以工程款来代替支付购房款。恒盛公司与易通公司以协商方式主张并实现了以工程折抵工程价款的优先权，而此后的房产交付、房产过户等均属于优先权的履行问题，并不排除恒盛公司以工程价款优先权取得房屋产权。恒盛公司在异议房产产权变更登记前享有的虽是债权，但因工程价款优先权属法定优先权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，其优于抵押权等担保物权。故以工程价款优先权取得折价房屋产权的物权期待权能够排除含担保物权在内的金钱债权的强制执行。2.能够排除执行的不仅仅是所有权，在法定优先权具备条件的情况下也能排除执行。本案的以房抵款不是通常意义的代物清偿，而是建设方和施工方协议以房折抵工程价款，是工程价款优先权实现的一种方式。工程价款实现有两种方式，第一种方式是发包方和承包方协商折价抵偿工程款，第二种方式是承包方诉至人民法院以拍卖的方式实现工程价款优先权，当发包方和承包方以协商的方式抵偿工程款就排除了以拍卖的方式实现工程价款优先权。本案中恒盛公司和易通公司就是选择了第一种方式实现工程价款优先权，所以不仅能够排除普通金钱债权的执行，同时能够排除信达山东分公司抵押权的实现。

恒盛公司向本院提交三组证据：第一组证据，易通四方电子商厦建筑安装工程施工合同，以证明易通公司与恒盛公司签订施工承包合同，将含异议房产在内的建筑安装工程发包给恒盛公司承包施工。第二组证据，易通四方电子商厦建筑安装工程施工合同补充协议书、易通四方大厦施工合同补充协议（四）、易通四方大厦施工合同补充协议（五）、易通四方大厦施工合同补充协议（六），以证明涉案工程接近完工时，易通公司与恒盛公司对工程进行预结算，易通公司大量拖欠恒盛公司工程进度款，在易通公司无力支付的情况下，双方约定以购房形式折价抵付工程款1292万元。第三组证据，易通四方大厦施工合同补充协议（七），以证明因易通公司欺瞒恒盛公司将异议房产为第三人设立抵押担保而无法依据协议约定办理房产过户，双方签订易通四方大厦施工合同补充协议（七），约定将房产过户的最后期限延至2018年6月30日。第四组证据，工程竣工验收告知书、单位工程质量验收纪要，以证明涉案工程竣工验收合格，易通公司与恒盛公司达成的以异议房产折抵工程款的协议具备了工程价款优先权实现的法定条件，恒盛公司对异议房产享有法定优先权。第五组证据，易通四方大厦B栋第三层移交书、各单元水电表交接记录、水电费收款收据，以证明易通公司于2016年10月27日将异议房产移交给恒盛公司，恒盛公司已占有、使用该房产。第六组证据，恒盛公司《关于要求办理房屋过户手续的函》，以证明恒盛公司在易通四方大厦施工合同补充协议（七）约定的房产过户期限届满后催告易通公司办理过户手续，恒盛公司对异议房产未办理过户手续没有任何过错。第七组证据，房屋租赁合同、委托书，以证明恒盛公司已将异议房产装修后出租给广州引力播网络科技有限公司。

信达山东分公司答辩称：1.被答辩人对涉案房产并不享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据信达山东分公司查明的事实，涉案查封房屋登记在易通公司名下。因此，从物权公示的角度来看，易通公司是案涉房产的所有权人，恒盛公司对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。2.不动产以物抵债协议不具有房屋真实买卖合意，不能排除其他债权人的执行。根据恒盛公司提交的施工合同和补充协议的内容可以看出，该协议的订立目的在于消除易通公司对恒盛公司的债权债务关系。双方签订的协议，只是债务人履行债务的变通方式，未超过债权之维度，并无任何物权化之属性，不必然地引起房屋权属的变动。且恒盛公司与易通公司签订的易通四方大厦施工合同补充协议（五）中明确约定，非因恒盛公司的原因导致该公司不能取得房屋产权证的，易通公司应回购房产，即双方已约定了争议的解决方式。易通公司于2016年3月26日在广州市白云区产的抵押登记，该登记具有公示效力，恒盛公司不能依据双方签订的协议对抗物权法的公示登记效力。3.不动产以物抵债并不适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。该规定是针对一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的金钱债权强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，即房屋消费者物权期待权保护，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，以及所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。而以物抵债协议系以消灭当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变恒盛公司在本质上系易通公司的普通金钱债权人的地位。该普通债权与前者规定所要保护的买受人基于买卖合同的履行而期待取得不动产的非金钱债权迥然不同。而如果认为此种情况下的所谓以物抵债协议“买受人”可以排除出卖人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行，则无异于恒盛公司通过以物抵债协议即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因此而产生优先与劣后之别。4.恒盛公司和易通公司双方以物抵债协议签订于2014年8月6日，该日期距离2018年12月涉案房屋被查封已有4年多时间，但恒盛公司在如此长时间内并未对抵顶的房产进行合同备案登记及房屋产权登记，也未对易通公司提起仲裁、诉讼等方式进行主张权利，从而避免房产被查封的风险，显然不符合常理。

易通公司答辩称：恒盛公司执行异议书中所陈述的易通公司将异议房产通过协议的方式折抵给恒盛公司属实。易通公司与恒盛公司确实签订了上述补充协议，易通四方大厦已通过竣工验收质量合格。易通公司已将异议房产移交给了恒盛公司。

本院查明，华夏银行股份有限公司青岛同安路支行（以下简称华夏银行同安路支行）与青岛建工集团有限公司、易通公司、韩广涛、宋晓瑜金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月13日作出（2018）鲁财保12号民事裁定书，冻结青岛建工集团有限公司、易通公司、韩广涛、宋晓瑜的银行存款人民币184282387.5元或查封、扣押其相应价值的其他财产。2018年12月18日，本院向广州市国土资源和规划委员会发出（2018）鲁财保12号协助执行通知书，查封了易通公司名下位于广东省广州市白云区科颖路的部分房产，本案异议房产包含在内。2019年3月26日，本院作出（2019）鲁民初11号民事判决书，判决青岛建工集团有限公司承担相应的还款义务，易通公司、韩广涛、宋晓瑜承担相应的连带清偿责任。青岛建工集团有限公司不服上述判决，向最高人民法院提起上诉请求。最高人民法院于2019年9月25日作出(2019)最高法民终1516号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年3月18日，华夏银行股份有限公司青岛支行与信达山东分公司签订了《分户债权转让协议》，协议约定将本案全部债权转让给信达山东分公司。因青岛建工集团有限公司、易通公司、韩广涛、宋晓瑜未履行上述法律文书确定的义务，信达山东分公司向本院申请强制执行。本院于2020年7月3日立案执行，执行案号为(2020)鲁执64号。2020年7月6日，本院向青岛建工集团有限公司、易通公司、韩广涛、宋晓瑜发出（2020）鲁执64号执行通知书，责令其履行最高人民法院(2019)最高法民终1516号民事判决确定的义务。

另查明，2010年5月25日，易通公司与广东省化州市第五建筑工程公司签订易通四方电子商厦建筑安装工程施工承包合同，双方约定由广东省化州市第五建筑工程公司负责四方电子商厦建筑安装工程施工。此后，广东省化州市第五建筑工程公司更名为恒盛公司。2011年6月23日，易通公司与恒盛公司签订易通四方电子商厦建筑安装工程施工承包合同补充协议书，该协议书内容包含易通公司已欠恒盛公司80%工程进度款达2000余万元。2012年12月31日，易通公司与恒盛公司签订易通四方大厦施工合同补充协议（四），其中约定双方以购房形式折价抵付工程款1292万元。2014年8月6日，易通公司与恒盛公司签订易通四方大厦施工合同补充协议（五），双方约定易通公司在2014年10月20日前按照政府主管部门要求向国土部门递交办理本工程“大确权”事宜，并在“大确权”后30天内向国土部门办理恒盛公司购买异议房产的房地产权证。2016年8月6日，易通公司与恒盛公司签订易通四方大厦施工合同补充协议（六），双方对易通四方大厦施工合同补充协议（五）的相关内容进行进一步明确和补充。2016年8月26日，易通公司与恒盛公司签订易通四方大厦施工合同补充协议（七），双方约定将异议房产办理房产过户手续的最后期限延至2018年6月30日。2016年10月27日，易通公司与恒盛公司签订易通四方大厦B栋第三层移交书、各单元水电表交接记录，将异议房产交付恒盛公司。2018年7月2日，恒盛公司向易通公司发出《关于要求办理房屋过户手续的函》，要求易通公司立即按照约定为异议房产办理过户手续。2018年7月30日，恒盛公司出具书面委托书，委托谢浩然负责办理异议房产租赁事宜。2018年8月6日，谢浩然与广州引力播网络科技有限公司签订书面房屋租赁合同,将部分异议房产出租给该公司使用。

上述事实，有易通四方电子商厦建筑安装工程施工承包合同、易通四方电子商厦建筑安装工程施工承包合同补充协议书、易通四方大厦施工合同补充协议（四）、易通四方大厦施工合同补充协议（五）、易通四方大厦施工合同补充协议（六）、易通四方大厦施工合同补充协议（七）、恒盛公司《关于要求办理房屋过户手续的函》、恒盛公司委托书、谢浩然与广州引力播网络科技有限公司签订的《房屋租赁合同》、本院（2018）鲁财保12号民事裁定书、（2018）鲁财保12号协助执行通知书、（2019）鲁民初11号民事判决书、（2020）鲁执64号执行通知书、最高人民法院(2019)最高法民终1516号民事判决书在卷佐证。

本院认为，本案系案外人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，审查的焦点问题是案外人恒盛公司所提异议是否能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，恒盛公司与易通公司在本院查封之前已经签订了书面建筑工程折价抵付协议。其次，在本院查封异议房产之前，恒盛公司已经合法占有、使用该房产。第三，易通公司与恒盛公司于2012年12月31日签订易通四方大厦施工合同补充协议（四），其中约定双方以购房形式折价抵付工程款1292万元。该协议应视为恒盛公司已支付合同全部价款。第四，没有证据证明异议房产未能办理物权变更登记系恒盛公司自身原因所致。综上，本案符合上述四个要件，恒盛公司所提异议能够排除执行。

综上，案外人恒盛公司提出的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止对广州市易通四方信息技术有限公司名下位于广东省广州市白云区房产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　石少红

审 判 员　邓鲁峰

审 判 员　于海燕

二〇二一年二月八日

法官助理　滕　飞

书 记 员　孔雪雪